🌐 Чем инвестору может быть полезно европейское ВНЖ?

Если коротко, то я вижу два основных момента:

✅ Наличие европейского ВНЖ увеличивает шансы на успешное получение лицензии на разблокировку активов, замороженных из-за действий Euroclear/Clearstream.

Недавно писал (и ещё вернусь к этой теме!) про опыт коллеги, который помог нескольким своим клиентам успешно податься на получение лицензии (с заверением от европейского гаранта, брокерском счёте в ЕС и сбором всех необходимых документов). Ему очень помог тот факт, что у клиентов уже было европейское ВНЖ. Если бы его не было, то пришлось бы оформлять, что затянуло бы процесс. По счастью, его клиенты озаботились данным вопросом заранее.

✅ Возможность открыть счёт и торговать через иностранного брокера.

Это позволит в какой-то степени избежать ограничений в РФ (например, сейчас неквалы не могут покупать иностранные ценные бумаги, а из-за санкций на СПб-Биржу покупать их не могут и многие квалы) и одновременно с этим снизит инфраструктурные риски (т.е. поможет избежать последствий санкций против российской биржевой инфраструктуры). Для тех, кто привык инвестировать в американские и европейские ценные бумаги – это одна из немногих оставшихся возможностей получить доступ к большому числу инструментов.

Помимо «инвесторского интереса» европейское ВНЖ обладает рядом понятных (и привычных нам) общих преимуществ. Для кого-то это «проездной билет» во многие страны мира, для кого-то этап получения ПМЖ или даже гражданства страны Евросоюза, а для кого-то возможность открыть счёт и пользоваться картами европейских банков.

Пообщался по поводу ВНЖ с представителем одной компании, «заточенной» на Испании. Ребята помогают со сделками по недвижимости (об этом напишу отдельно), получением ВНЖ, банками, переездом бизнеса и пр. вопросами, связанными с легализацией и жизнью в Испании. Вот что узнал.

Получить ВНЖ в Европе (и в частности, в Испании) не прямо так уж и просто, но и не супер сложно. Для этого нужно время и понимание того, какое именно основание получения ВНЖ является для вас наиболее предпочтительным.

Получить ВНЖ в Испании можно:

- Через покупку недвижимости от $500 тыс. Это виза инвестора. Она выдаётся в течение 3 – 4 месяцев. О целесообразности покупки недвижимости в Испании и потенциальной доходности напишу отдельный пост. Там много интересного. Например, узнал, что в некоторых случаях рассчитаться за недвижимость можно рублёвым переводом из одного российского банка в другой. В общем, ждите отдельный пост.

- По процедуре No Lucrativa. Её плюс в том, что подача документов возможна из России. Но необходимо доказать наличие пассивного дохода + такое ВНЖ придётся продлевать ежегодно.    

- Startup Visa. Получают те, кто намерен вести бизнес в Испании. Плюс в том, что ВНЖ получает не только заявитель, но и при желании его супруг (супруга), дети и родители. Кроме того бизнес заявителя получает преференцию – льготную ставку по налогу на прибыль на 3 года (15% вместо стандартных 21%).

- Digital Nomad. Один из самых лёгких способов получения ВНЖ. Сделать его можно за 18 – 30 дней (после сбора и подачи всех документов). Даётся на 3 года. Получить могут и члены вашей семьи. У партнёра 65 кейсов подачи по этой процедуре и все удачные. Минус тоже есть. Придётся вставать на учёт в местном соцстрахе и ежеквартально платить определённые налоги.

Есть другие варианты (студенческая виза и пр.). Но вышеперечисленные, пожалуй, основные для инвесторов (и крупных, и не очень).

Кстати, партнёр заверил меня, что может помочь с открытием счёта в европейском банке россиянам без европейского ВНЖ (говорит, что такой практический опыт по нескольким банкам у него уже наработан). После февраля 2022 г. такого не было, но сейчас такие возможности появляются. Кажется, что это интересно, особенно тем, кого не устраивает статус/сервис казахстанских, армянских, таджикских и пр. банков.

Ещё вернусь к теме 🇪🇸 Испании.

#разблокировка

📈 Инвестируем в Испанию

Недавно рассказывал про мою встречу с экспертами, которые занимаются сопровождением интересов россиян в Испании. Встреча была посвящена получению ВНЖ, но попутно узнал много интересного про инвестиции в испанскую недвижимость. Обещал вернуться с отдельным постом. Выполняю обещание и рассказываю, что полезного узнал.

✅ Понятно, что купить недвижимость в Испании можно не только с инвестиционными, но и с личными целями. Этим мои собеседники также занимаются (исходя из индивидуальных потребностей), но ниже я в основном говорю про те случаи, когда недвижимость приобретается с целью заработать на ней.

✅ Сходу спросил про реалистичную среднюю доходность. Ответили, что тотал доходность составляет в среднем 9 – 11% годовых в евро. Эта доходность складывается из среднегодового роста стоимости недвижимости в Испании в 3% и средних 6 – 8% годовых от сдачи её в аренду. Данные эти взяты не «с потолка», а от испанских аналитических ресурсов за последние 10 лет. И да, для получения доходности, близкой к указанной, недвижимость придётся сдавать. Иначе темп прироста стоимости будет составлять около 3% годовых в евро, что является не плохим, но и не самым выдающимся показателем.

✅ Итак, средняя доходность по аренде 6 – 8%. Но это средняя. Многое зависит от того, какая у вас недвижимость и какая «сдача». Средняя доходность по аренде коммерческой недвижимости составляет 4 – 5% годовых. Долгосрочная аренда жилой недвижимости (более 11 месяцев) – около 6% годовых. Краткосрочная аренда (от 1 до 11 месяцев) в пределах 8 – 10%. Наконец, аренда per day в курортных локациях – до 15% годовых.

✅ Тут же у меня возник вопрос: положим я сейчас куплю недвижимость в Испании. Но как мне управлять ей из Москвы, тем более, если я хочу сдавать её в краткосрочную аренду или per day? Оказалось, что всё просто. Мои собеседники «закрывают» и этот вопрос. Считаю это важным. Когда я активно погружался в тематику недвижимости ОАЭ, партнёры (по крайней мере тогда) были не готовы «управлять» недвижимостью (т.е. искать арендаторов, решать текущие вопросы, отчитываться перед собственником и пр.). Здесь эти проблемы решаемы.

✅ Основной спрос на недвижимость (в курортных городах) – от немцев и англичан. Это вновь плюс в сравнении с тем, когда русские покупали недвижимость в ОАЭ и «ждали» других русских, чтобы им продать.

✅ Мои собеседники сопровождают клиента на всех этапах покупки/продажи недвижимости. От подбора (в том числе по закрытым базам) до регистрации в муниципальном реестре собственности. И далее, если требуется управление.

✅ Издалека кажется, что в текущих реалиях россиянину трудно купить недвижимость в Испании, если у него нет счета в европейском банке, для открытия которого нужно заранее получать ВНЖ. Оказалось, что это не так. Во-первых, полноценный счёт в европейском банке можно открыть без ВНЖ (об этом в прошлый раз). Во-вторых, можно поступить ещё проще. У моих собеседников собрана база данных из нескольких десятков объектов, которыми владеют россияне, готовые продать свою недвижимость с оплатой в РФ. Если найдёте подходящий вариант, то все расчёты вы можете произвести внутрироссийским переводом в рублях. Продавец подтвердит получение оплаты и недвижимость будет зарегистрирована на вас. Законодательством Испании расчёты в иных юрисдикциях разрешены (хотя это не отменяет обязанность уплаты налогов при покупке недвижимости именно в Испании). На практике мои собеседники «провели» несколько сделок с расчётами в рублях.

✅ Налоги. При покупке первички – аналог НДС 10% от цены объекта + гербовый сбор 0,5 – 1,5%. На вторичке – налог на передачу жилья. Ставка зависит от региона, диапазон 6 – 10%. Гербового сбора на вторичке нет. В налогах есть свои нюансы. Если будет интерес, разберу в отдельном посте.

#разблокировка