Складская коллекция
Подумал, что сейчас подходящее время чтобы поговорить об инвестициях в недвижимость. Когда в экономике и на рынке начинаются очередные проблемы, инвесторы часто вспоминают о недвижимости как о спокойном и стабильном активе. Расскажу о наших фондах, которые позволяют вложиться в такое интересное направление, как складская недвижимость.
ЗПИФ «Альфа Складская коллекция» — это сформированный в марте 2024 г. «пятилетний» фонд недвижимости, «внутри» которого находится склад класса А во Внуково-9. Склад сдаётся в аренду, фонд получает прибыль и выводит деньги на пайщиков. Соответственно, доходность инвесторов формируется за счёт получения регулярных рентных выплат и прироста рыночной стоимости самого склада (который проявляется в росте стоимости пая). Месяц назад фонд получил листинг на Мосбирже, за счёт чего продавать (и покупать) паи фонда стало удобнее.
Первая рентная выплата с фонда запланирована на октябрь. По правилам фонда первая выплата происходит не ранее чем через 6 месяцев с даты формирования фонда, а далее - ежеквартально.
Что за объект в фонде? Это крупный логистический комплекс во Внуково-9 площадью более 25 тыс. кв.м. Склад мультитемпературный (т.е. включает в себя помещения с низкой и отрицательной температурой для хранения продукции, чувствительной к внешним условиям). Комплекс отремонтирован в прошлом году. Проектный срок эксплуатации = 50+ лет. Подобных складов на рынке немного. Сейчас комплекс полностью заполнен арендаторами. Разумеется, объект застрахован на полную стоимость от всех базовых рисков.
По последней оценке (на 30.08.2024 г.), СЧА фонда вырос на 20 млн. Откуда эта положительная переоценка? Склад был куплен благодаря детальному аудиту и качественно проведённым переговорам несколько дешевле рыночной цены. В основном это и обуславливает тот прирост стоимости, который пайщики фонда могут оценить в личном кабинете.
Не все средства фонда ушли на покупку склада во Внуково-9. Сейчас УК фонда ведёт переговоры о покупке на оставшийся объём ликвидности второго склада. Временно свободная ликвидность размещается в коротких ОФЗ.
Объект во Внуково-9 интересен тем, что каждый клиент Альфа-Капитал, заинтересованный в приобретении паёв фонда, имеет возможность совершить «путешествие» по данному комплексу с помощью виртуальной реальности (VR очки или 3D-тур). В ходе «экскурсии» вы увидите не какую-то вымышленную и нарисованную реальность, а объект именно в том виде, в котором он существует. По-моему, возможность «потрогать» главный актив перед покупкой паёв очень интересна.
Если что, ссылка на 3D вот: https://vnukovo.alfacapital.ru/ Это интересно, но VR гораздо лучше. Если хотите "походить" по комплексу в VR очках – напишите вашему личному менеджеру в АК.
#недвижимость
Продолжение🔻
Подумал, что сейчас подходящее время чтобы поговорить об инвестициях в недвижимость. Когда в экономике и на рынке начинаются очередные проблемы, инвесторы часто вспоминают о недвижимости как о спокойном и стабильном активе. Расскажу о наших фондах, которые позволяют вложиться в такое интересное направление, как складская недвижимость.
ЗПИФ «Альфа Складская коллекция» — это сформированный в марте 2024 г. «пятилетний» фонд недвижимости, «внутри» которого находится склад класса А во Внуково-9. Склад сдаётся в аренду, фонд получает прибыль и выводит деньги на пайщиков. Соответственно, доходность инвесторов формируется за счёт получения регулярных рентных выплат и прироста рыночной стоимости самого склада (который проявляется в росте стоимости пая). Месяц назад фонд получил листинг на Мосбирже, за счёт чего продавать (и покупать) паи фонда стало удобнее.
Первая рентная выплата с фонда запланирована на октябрь. По правилам фонда первая выплата происходит не ранее чем через 6 месяцев с даты формирования фонда, а далее - ежеквартально.
Что за объект в фонде? Это крупный логистический комплекс во Внуково-9 площадью более 25 тыс. кв.м. Склад мультитемпературный (т.е. включает в себя помещения с низкой и отрицательной температурой для хранения продукции, чувствительной к внешним условиям). Комплекс отремонтирован в прошлом году. Проектный срок эксплуатации = 50+ лет. Подобных складов на рынке немного. Сейчас комплекс полностью заполнен арендаторами. Разумеется, объект застрахован на полную стоимость от всех базовых рисков.
По последней оценке (на 30.08.2024 г.), СЧА фонда вырос на 20 млн. Откуда эта положительная переоценка? Склад был куплен благодаря детальному аудиту и качественно проведённым переговорам несколько дешевле рыночной цены. В основном это и обуславливает тот прирост стоимости, который пайщики фонда могут оценить в личном кабинете.
Не все средства фонда ушли на покупку склада во Внуково-9. Сейчас УК фонда ведёт переговоры о покупке на оставшийся объём ликвидности второго склада. Временно свободная ликвидность размещается в коротких ОФЗ.
Объект во Внуково-9 интересен тем, что каждый клиент Альфа-Капитал, заинтересованный в приобретении паёв фонда, имеет возможность совершить «путешествие» по данному комплексу с помощью виртуальной реальности (VR очки или 3D-тур). В ходе «экскурсии» вы увидите не какую-то вымышленную и нарисованную реальность, а объект именно в том виде, в котором он существует. По-моему, возможность «потрогать» главный актив перед покупкой паёв очень интересна.
Если что, ссылка на 3D вот: https://vnukovo.alfacapital.ru/ Это интересно, но VR гораздо лучше. Если хотите "походить" по комплексу в VR очках – напишите вашему личному менеджеру в АК.
#недвижимость
Продолжение🔻
👍23
🔺Начало поста
Итак, ЗПИФ «Альфа Складская коллекция» стартовал и уже успешно работает, принося инвесторам первые доходы. Но к запуску готовится похожий фонд – ЗПИФ «Альфа Складская коллекция – 2». В дальнейшим данный фонд также получит листинг на Мосбирже, но сейчас у клиентов АК есть возможность войти в эту историю на самом раннем этапе.
Почему я думаю, что у наших фондов на склады «большое будущее»? Объясню. Когда формировался ЗПИФ «Альфа Складская коллекция», были ожидания, что по итогам 2023 г. арендная стоимость за 1 кв.м. качественного склада будет примерно равна ₽8 тыс. По факту 2023 г. был «закрыт» на отметке ₽8,7 тыс. за кв.м. (т.е. почти на 10% лучше ожиданий). В текущем году цены уже превышают ₽10 тыс. за кв.м. Речь, конечно, о среднем значении, конкретные цены зависят от локации, удалённости и типа склада, но тенденция, думаю, понятна.
Уровень вакансий на рынке (т.е. количество свободных помещений) находится на исторически низком уровне. В частности, в Московском регионе более 27 млн кв.м. складов классов А и Б, из которых доступно для аренды только 0,5%. При этом свободные площади не сконцентрированы в одном месте, а «размазаны» по объектам в разных локациях. Происходящее можно охарактеризовать как острый дефицит складских площадей, что (и ещё инфляция!) толкает цены аренды вверх.
В текущем тренде на ближайшие годы стоимость имеющихся складов как минимум не будет дешеветь (скорее всего, они будут расти в цене). Почему? Потому что построить крупный комплекс в эпоху высоких ставок не так-то просто. Это «по силу» крупным игрокам (как правило, на рынке электронной коммерции), которые свои склады обычно в аренду не сдают. В итоге множеству других арендаторов (включая новых) приходится довольствоваться тем, что есть.
Оба фонда «пятилетние», то есть их цель в дальнейшем продать объекты (условно, через 5 лет) дороже, чем они приобретались, что должно принести инвесторам дополнительный (помимо рентных платежей) доход. Кажется, что на таком горизонте, это выглядит реалистичным.
Что касается рентного дохода (т.е. стоимости аренды), то на горизонте тех же 5 лет он скорее всего продолжит расти из-за сохраняющегося на рынке дефицита. Даже если прямо сейчас кто-то начнёт застраивать Московский регион складами «с нуля», они будут введены в эксплуатацию по меньшей мере через несколько лет и не успеют в течение срока жизни фондов существенно изменить рынок.
Уровень риска. На мой взгляд (если мы говорим об инвестициях в склады) риск здесь сопоставим с депозитами, но инвестиции в склады позволяют «зафиксировать» ставку доходности на более длительный срок (в рассматриваемом случае на пятилетний горизонт). При этом, за счёт ежегодной индексации договоров аренды (помните такое выражение: «недвижимость впитывает инфляцию»?), рентная часть доходности также будет расти.
Личное мнение: я бы не рискнул «идти» в подобные фонды, созданные на 10 – 15 лет. С одной стороны, я понимаю, что тренд на склады – долгосрочный. С другой стороны, чем больше срок, тем больше рисков, в том числе и тех, которые мы сейчас даже не можем себе представить. Отсюда, думаю, что «пятилетние» фонды – это хорошее предложение. Срок позволяет раскрыть ценность идеи и даёт возможность пересидеть в надёжном активе «нестабильные времена». В конечном итоге, "доля" на логистический комплекс в инвестиционном портфеле лишней точно не будет.
Всем удачной будущей недели!
#недвижимость
Итак, ЗПИФ «Альфа Складская коллекция» стартовал и уже успешно работает, принося инвесторам первые доходы. Но к запуску готовится похожий фонд – ЗПИФ «Альфа Складская коллекция – 2». В дальнейшим данный фонд также получит листинг на Мосбирже, но сейчас у клиентов АК есть возможность войти в эту историю на самом раннем этапе.
Почему я думаю, что у наших фондов на склады «большое будущее»? Объясню. Когда формировался ЗПИФ «Альфа Складская коллекция», были ожидания, что по итогам 2023 г. арендная стоимость за 1 кв.м. качественного склада будет примерно равна ₽8 тыс. По факту 2023 г. был «закрыт» на отметке ₽8,7 тыс. за кв.м. (т.е. почти на 10% лучше ожиданий). В текущем году цены уже превышают ₽10 тыс. за кв.м. Речь, конечно, о среднем значении, конкретные цены зависят от локации, удалённости и типа склада, но тенденция, думаю, понятна.
Уровень вакансий на рынке (т.е. количество свободных помещений) находится на исторически низком уровне. В частности, в Московском регионе более 27 млн кв.м. складов классов А и Б, из которых доступно для аренды только 0,5%. При этом свободные площади не сконцентрированы в одном месте, а «размазаны» по объектам в разных локациях. Происходящее можно охарактеризовать как острый дефицит складских площадей, что (и ещё инфляция!) толкает цены аренды вверх.
В текущем тренде на ближайшие годы стоимость имеющихся складов как минимум не будет дешеветь (скорее всего, они будут расти в цене). Почему? Потому что построить крупный комплекс в эпоху высоких ставок не так-то просто. Это «по силу» крупным игрокам (как правило, на рынке электронной коммерции), которые свои склады обычно в аренду не сдают. В итоге множеству других арендаторов (включая новых) приходится довольствоваться тем, что есть.
Оба фонда «пятилетние», то есть их цель в дальнейшем продать объекты (условно, через 5 лет) дороже, чем они приобретались, что должно принести инвесторам дополнительный (помимо рентных платежей) доход. Кажется, что на таком горизонте, это выглядит реалистичным.
Что касается рентного дохода (т.е. стоимости аренды), то на горизонте тех же 5 лет он скорее всего продолжит расти из-за сохраняющегося на рынке дефицита. Даже если прямо сейчас кто-то начнёт застраивать Московский регион складами «с нуля», они будут введены в эксплуатацию по меньшей мере через несколько лет и не успеют в течение срока жизни фондов существенно изменить рынок.
Уровень риска. На мой взгляд (если мы говорим об инвестициях в склады) риск здесь сопоставим с депозитами, но инвестиции в склады позволяют «зафиксировать» ставку доходности на более длительный срок (в рассматриваемом случае на пятилетний горизонт). При этом, за счёт ежегодной индексации договоров аренды (помните такое выражение: «недвижимость впитывает инфляцию»?), рентная часть доходности также будет расти.
Личное мнение: я бы не рискнул «идти» в подобные фонды, созданные на 10 – 15 лет. С одной стороны, я понимаю, что тренд на склады – долгосрочный. С другой стороны, чем больше срок, тем больше рисков, в том числе и тех, которые мы сейчас даже не можем себе представить. Отсюда, думаю, что «пятилетние» фонды – это хорошее предложение. Срок позволяет раскрыть ценность идеи и даёт возможность пересидеть в надёжном активе «нестабильные времена». В конечном итоге, "доля" на логистический комплекс в инвестиционном портфеле лишней точно не будет.
Всем удачной будущей недели!
#недвижимость
👍42