Рынок жилья «обвалился». Кто-то удивлен?

В августе продажи новостроек в Москве упали до 174,4 тысячи квадратных метров - более низкое значение фиксировалось только в мае 2020 года, в начале пандемии. По сравнению с июлем этого года объём продаж сократился на 21,4%, а относительно августа прошлого года - сразу на 45,2%. По сравнению с июлём число сделок с первичным жильём в городах-миллионниках снизилось на 12,8%, причём Москва по темпам падения спроса обогнала Краснодар (-36,2% - впрочем, здесь падение сильнее), Самару (-36,1%), Воронеж (-24,9%) и Казань (-23,8%).

Из чего коллеги, например, делают вывод, что «Минфин добивает девелоперов». Но это не главное. Проблема в том, что жильё уже много лет пытаются одновременно использовать как социальное благо, демографический стимул и источник прибыли для банков с застройщиками. Эти цели плохо совместимы.

Льготная ипотека действительно разгоняла спрос, но значительная часть субсидии в итоге капитализировалась в цене новостроек. Государство формально помогало семье, а фактически поддерживало дорогую модель жилья: дорогую землю, дорогой кредит, высокую маржу девелопера и банковскую комиссию. Поэтому сокращение льготы не просто «отнимает деньги у застройщиков» — оно вскрывает зависимость отрасли от постоянной бюджетной подпитки спроса.

Как говорится, учитесь за каждым действием искать конкретные интересы конкретного класса.

Насчет новой идеи ипотеки, менять правила так, чтобы семья с одним ребёнком получила 10%, а с тремя — 2–4%, — сомнительная социальная инженерия. Жильё нужно семье не после рождения третьего ребёнка, а прежде всего до него. Нельзя всерьёз стимулировать рождаемость, предлагая людям сначала родить, а уже потом получить возможность расшириться. Для большинства семей второй и третий ребёнок как раз упираются в нехватку пространства и страх перед неподъёмным ежемесячным платежом.

И ещё: бюджетная экономия не равна автоматически потерям девелоперов. Субсидию получает банк как компенсацию разницы между льготной и рыночной ставкой; девелопер недополучает деньги лишь постольку, поскольку покупатель вообще откажется от сделки. А отказ зависит не только от ставки, но и от цены квартиры, первоначального взноса, доходов и ожиданий снижения цен.

Нормальная политика здесь выглядела бы иначе: не бесконечно субсидировать спрос на любую новостройку, а прямо расширять предложение доступного жилья — муниципального арендного фонда, жилищных кооперативов, проектов с фиксированной предельной ценой метра и прозрачной себестоимостью. Государство может поддержать стройку в период спада, но взамен должно получать не обещания «оживить рынок», что бы это ни значило, а конкретный объём жилья, которое остаётся доступным для семей.

Кстати, легко догадаться, почему эта девелоперская статистика много где дается с ноткой аламизма. В реальности, падение продаж пока не повод спасать прежнюю схему любой ценой. По России августовские продажи новостроек были на 17,7% ниже прошлого года, однако всё ещё на 5,7% выше августа 2024-го.

На повестку выходи вопрос, кто должен заплатить за коррекцию перегретого рынка: бюджет, семьи или владельцы земельных банков и девелоперских проектов. Пока счёт снова пытаются выставить семьям.

Итоги недели:21-27 сентября

Предвыборный мораторий на непопулярные фискальные решения исчерпал себя ровно на следующий день после закрытия участков. Власти предсказуемо вернулись к изъятию ликвидности у населения, однако на сей раз архитектура сборов выстроена тоньше прежнего: прямой лобовой рост базовых ставок заменяется скрытым инфраструктурным демонтажом прежних льгот, закрывающим дефицит казны более чем на триллион рублей.

Финансовый блок нанес удар по частным накоплениям и инвестициям. Главное новшество — ликвидация автономного налогообложения пассивных доходов. Проценты по крупным банковским депозитам, дивидендные потоки, операции с ценными бумагами и доходы от реализации имущества сливаются в единую базу прогрессивного НДФЛ со шкалой до 22% вместо прежней планки в 15%. Одновременно под удар попали розничные коллективные инвестиции: паевые фонды лишают безналоговой подушки внутри периметра, обязывая ПИФы платить 15% налога на прибыль с поступающих пассивных доходов.

Потребительский сектор и трансграничная торговля столкнулись с возведением жесткого фискального барьера на импорт. Зарубежный e-commerce обкладывается налогом на добавленную стоимость по ставке 22% без переходного периода, а на любые мелкие посылки стоимостью до двухсот евро вводится фиксированная таможенная пошлина. Параллельно запускается технологический утилизационный сбор на электронику: каждая ввозимая единица смартфона или ноутбука утяжеляется целевым платежом от нескольких сотен до пяти тысяч рублей, который импортеры неизбежно переложат в конечный ценник.

Транспортные и инфраструктурные издержки граждан также подверглись ревизии. Минтранс форсирует специальный сбор с пассажиров авиарейсов — от семисот рублей за внутренний перелет до двух тысяч за международный, призванный закрыть дыру в финансировании программ импортозамещения авиапарка. Для автовладельцев подтверждена очередная индексация утилизационного сбора на технику еще на 10–20%. Бытовую инфляцию замыкает коммунальный блок: замороженная ради избирательной кампании индексация тарифов с 1 октября на 9,9% переходит в повышенный пересмотр платежек летом следующего года сразу на 11%.

Логика госаппарата прозрачна: кассовый разрыв казны уже более чем в два раза превышает прогнозные значения и сам по себе не исчезнет. За провал бюджетной дисциплины предложено платить солидарно: крупный частный капитал расплачивается повышением налога на инвестиции, а наименее защищенные слои закрывают баланс через опережающий рост тарифов ЖКХ и скрытый налог на базовый импорт.

БОЛЬШОЙ ТРАНСФЕР | Подписаться

В специальном письме, республиканка Палаты представителей США Анна Паулина Луна предупредила депутатов земельного парламента Тюрингии, поддерживающих инициативу о запуске процедуры запрета партии Альтернатива для Германии (АдГ), что в случае ее реализации она намерена обратиться к госсекретарю США Марко Рубио с предложением ввести запрет на въезд в США для депутатов, внесших или поддержавших соответствующий запрос.
 
Письмо, имеющееся в распоряжении журнала «Focus», было направлено еще в начале сентября.
 
Пока идет именно о политическом заявлении американского политика, а не о принятом решении администрации США.
 
В своем письме Луна отметила, что дискуссия вокруг возможного запрета АдГ касается вопроса, «затрагивающего либеральное ядро ​​всех западных конституционных государств: кто имеет право решать, какой партии разрешено участвовать в парламенте?»
 
Инициатива особенно примечательна тем, что речь идет уже не просто о критике Германии извне, а о потенциальном воздействии США на конкретных немецких парламентариев в связи с решением, которое должно приниматься внутри Германии. Представители «Левых» в Тюрингии, уже назвали заявление Луны попыткой оказать внешнее давление на немецкий парламент.
 
Главное в этой истории — теперь уже реакция федерального правительства Германии.
 
Если Берлин не даст четкой реакции на угрозы американского политика - это будет означать, что немецкие элиты побаиваются лишний раз демонстрировать разрыв трансатлантического единства с США, тем более что только что получили от них первую партию F-35.
 
Если же федеральное правительство четко заявит, что подобное внешнее давление неприемлемо, независимо от собственного отношения к АдГ и к самой процедуре ее возможного запрета, это будет шагом к открытой конфронтации с текущим политическим курсом Белого дома.
Именно поэтому сейчас гораздо интереснее наблюдать не за самой Луной, а за тем, считает ли Берлин подобное вмешательство во внутренний политический процесс нормальным явлением или проведет четкую границу между союзничеством и вмешательством во внутренние дела.
 
Тогда станет понятно, насколько далеко простирается реальная зависимость Германии от США. Не на уровне деклараций о трансатлантическом партнерстве, а там, где США начинают напрямую затрагивать внутреннюю немецкую политику, а Германии приходится выбирать между защитой собственного политического суверенитета и сохранением бесконфликтных отношений с главным военным союзником.

В 90-е экономика России бурно развивалась — число богатых рэкетиров выросло

Примерно так могла бы, при творческом подходе, звучать новость, которую приводит РИА Катюша. ЦБ и Сбер сообщили президенту: банковская система продолжает генерировать прибыль. По итогам августа чистая прибыль российского банковского сектора зафиксирована на уровне 440 млрд рублей, а Сбербанк в этом году покажет рекордную чистую прибыль при благоприятной конъюнктуре.

Банковская прибыль сама по себе не доказывает, что «экономика здорова». Она означает лишь, что банк сумел извлечь доход из оборота денег и прав требований к заёмщикам.

Как именно — принципиально важно. Если кредит идёт в оборудование, новые мощности, оборотный капитал и экспорт, а созданная добавленная стоимость покрывает проценты, растут выпуск, производительность и зарплаты — тогда банковская прибыль сопровождает развитие.

Но она вполне может расти и при прямо противоположной картине: предприятия не инвестируют, а перекредитовываются. Население платит дорогие проценты. Деньги лежат в госбумагах и на депозитах, а банки получают комиссионную ренту с обязательных платежей. Это не развитие, а перераспределение уже созданного дохода в пользу финансового посредника.

Например, у феодального барона может расти излишек, потому что он эффективнее организовал хозяйство, а может — потому что поднял оброк и оставил крестьянину минимум для воспроизводства. В обоих случаях его бухгалтерская прибыль положительна.

Высокая ставка перераспределяет доход не просто от «завода к банку», а от всех, кому нужны длинные деньги, к тем, у кого уже есть ликвидность и доступ к дешёвому фондированию. Крупный банк собирает деньги населения на текущих счетах и депозитах, размещает их в кредитах и надёжных государственных инструментах — и зарабатывает на масштабе, инфраструктуре и разнице ставок. Малый и средний производитель в этой схеме не обязательно убыточен, но его прибыль перестаёт быть ресурсом развития: она уходит на обслуживание долга, а новый инвестиционный проект становится слишком рискованным.

Тот случай, когда «всю систему надо менять». Потому что сейчас предприятия заставляют, одновременно выживать при дорогом кредите, вкладываться в безопасность и отвечать имуществом за результат по непрозрачным критериям.

Если государство требует расходов на ПВО или иную защиту критической инфраструктуры, оно должно либо компенсировать их, либо давать длинный дешёвый кредит, либо брать эти функции на себя. Иначе получается интересная картина: прибыль финансового сектора остаётся частной, а издержки безопасности перекладываются на предприятие.

У нас прибыль банков защищена как результат «эффективности», а прибыль производственного предприятия всё чаще рассматривается как резерв денег, который можно изъять ставкой, тарифом, налогом или новым обязательством.

Пора бы осознать, что банковский сектор — не обычный бизнес, а общественная инфраструктура. Если он получает рекордную прибыль в значительной степени благодаря политике государства, государственной ликвидности и концентрации рынка, общество вправе требовать встречного вклада. По крайней мере, специальных инвестиционных линий для промышленности, ограничений на сверхмаржу по льготным и системно значимым кредитам, повышенного налога на непредвиденную прибыль и направления части этой прибыли в фонд развития.