Многие из нас, выбирая квартиру для покупки, обращают внимание на такие факторы, как расположение района, год его постройки, этажность, внешний вид и прочее. Но мало кто при этом интересуется, какая управляющая организация его обслуживает, какой при этом установлен тариф на содержание и тарифы на воду и тепло. Это всё кажется чем-то несущественным на фоне той огромной суммы, которую составляет цена покупки квартиры. Будете вы платить квартплату пять тысяч рублей в месяц или на двадцать процентов больше, представляется таким пустяковым вопросом, когда за квартиру нужно выложить несколько миллионов рублей, что ему практически никто из нас не уделяет внимания.
И вот, выбор сделан, покупка совершена. С новосельем! Через некоторое время эйфория проходит, остаётся только квартплата, а часто ещё и ипотека. При этом оказывается, что платить управляющей компании за квартиру в новом доме нужно значительно больше, чем платят родители/знакомые в старом доме за квартиру с аналогичной площадью, а качество обслуживания вашей УК, мягко говоря, оставляет желать лучшего.
Этот канал посвящен вопросам, связанным с борьбой жителей многоквартирных домов за свои права – платить меньше и получать качество обслуживания выше. Теория и практика вопросов ЖКХ и взгляд на проблемы от действующего председателя совета дома в одном из городов Московской области.

Почему так дорого?!
Получая квитанцию на оплату коммунальных платежей, мы часто ловим себя на мысли, что скоро станем платить за свою собственную квартиру, как за съёмную.

Тарифы растут непрерывно, а разобраться в квитанции и оценить правомерность начисления платы может далеко не каждый. Давайте разберёмся, из чего складывается сумма в наших квитанциях на квартплату и какие бывают типы платежей:
• Коммунальные услуги: (ХВС, ГВС, водоотведение, отопление, вывоз мусора);
• Содержание дома (ХВС, ГВС и электроэнергия для содержания мест общего пользования и общедомового имущества);
• Содержание дома (работа управляющей организации);
• Дополнительные услуги (антенна, видеодомофон и т.п.);
• Добровольное страхование (платить необязательно, задолженность не накапливается);
• Пени (начисляется при просрочке предыдущих платежей);
• Электроэнергия (часто приходит в отдельной квитанции);
• Капитальный ремонт (тоже часто приходит в отдельной квитанции).
Если вы хотите сравнить размер своей квартплаты с квартплатой соседей, друзей, родственников, бессмысленно сравнивать квитанцию целиком, так как конечная сумма сильно зависит, скажем, от месячного расхода воды и получения дополнительных услуг. Сравнивайте платежи по каждой из статей по отдельности. Далее мы разберём все типы платежей подробнее.

От чего же зависит размер суммы в квитанции на квартплату?
От многих факторов и, прежде всего, от площади квартиры. Я думаю, это понятно всем. А дальше идут детали. Здесь можно было бы, конечно, развести длинную и занудную теорию о влиянии на размер квартплаты уровня экономического развития региона и прочих экономико-социальных показателей, и частично это действительно так, НО…

По моему устойчивому убеждению, сумма в квитанции напрямую зависит от активности собственников помещений рассматриваемого многоквартирного дома. Проще говоря, если есть общественный контроль деятельности управляющей компании со стороны жителей дома и проявление активной гражданской позиции нескольких собственников, тариф на обслуживание им удаётся снизить или, по меньшей мере, предотвратить его повышение. А именно тариф на обслуживание определяет размер доброй половины всей суммы в квитанции.
В противном случае, когда все жители в доме только ворчат, что квартплата слишком высокая, а делать что-либо для её снижения или хотя бы разобраться, почему им приходиться платить за квартиру так дорого, не хотят, ссылаясь на занятость работой, семьёй, отсутствие свободного времени, и прочее, и прочее, управляющая компания так и будет продолжать обдирать собственников квартир, постоянно повышая тарифы.
Чтобы не быть голословным, приведу собственный пример. В доме, где я являюсь председателем совета, тариф на содержание мы сумели снизить за последний год на 10,3%. При этом качество обслуживания не снизилось, а даже повысилось. И планируем снизить ещё, как минимум, на столько же. Далее я подробно расскажу, как это у нас получилось.

Раз уж мы коснулись темы общественного контроля, нельзя пройти мимо такого понятия, как Совет многоквартирного дома. Давайте разберёмся, что же это за зверь такой…

Можно, конечно, открыть Жилищный кодекс и начать цитировать длинные статьи, посвящённые Совету дома, его правам и обязанностям, но в нашей стране, как известно, практика часто сильно отличается от теории, а реальная жизнь лишь отдалённо напоминает то, что о ней написано в законах. Поэтому, в надежде, что этот канал заинтересует широкие массы читателей, а не только исключительно профессиональную аудиторию, автор постарается рассказать, как обстоят дела в рассматриваемой области на самом деле.

Совет дома состоит из нескольких собственников помещений этого дома и является главным органом общественного контроля со стороны жителей дома над деятельностью управляющей компании, её подрядчиков, контролирующих государственных органов и муниципалитета. Изначально Совет дома имеет минимум полномочий, которые прописаны в Жилищном кодексе, но со временем Общее собрание собственников своими решениями может наделить его дополнительными важными полномочиями.

В принципе, для должного контроля над деятельностью управляющей компании необязательно состоять в Совете дома. Достаточно являться собственником квартиры или нежилого помещения. Но всё же, Совет дома является неким подобием официальной структуры, поэтому в большинстве случаев управляющие компании стремятся к тому, чтобы советы домов состояли из лояльных ей собственников. Часто ими являются сотрудники той же УК.

Если есть Совет дома, то должен быть и председатель Совета дома. Кто такой председатель Совета дома? В чём состоит его деятельность? Какие у него есть права и обязанности? Читайте в следующем посте.

Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома – так гласит ЖК РФ.
На самом деле зачастую Совет дома состоит из номинального списка собственников, которые никакой особенной активности по дому не проявляют, поэтому и руководить ими бессмысленно. Да и сам председатель порой бывает лицом, давно не интересующимся проблемами дома, которому по каким-то причинам стало всё рано.
Также у председателя есть некоторые изначальные права и обязанности, довольно размыто описанные в нашем законодательстве, список которых может быть дополнен решениями общих собраний собственников.
Все изначальные полномочия председателя Совета дома не являются исключительными, то есть практически такими же полномочиями обладает любой из собственников помещений этого дома.
Таким образом, председатель Совета дома – понятие довольно условное.
Поэтому в народе существует такое понятие, как Старший по дому.

Старший по дому – ответственное лицо, представляющее интересы большинства собственников помещений многоквартирного дома перед управляющей компанией, службами ЖКХ, контролирующими органами, муниципалитетом и иными структурами. Несмотря на то, что такое понятие существует достаточно давно, единого законодательного регулирования оно не имеет.

Если председатель Совета дома не является лишь лицом номинальным, а реально занимается вопросами ЖКХ в данном доме, контролирует УК, активно взаимодействует с жителями и собственниками помещений дома, такому дому повезло, в нём председатель Совета МКД и старший по дому – одно и то же лицо. Но такая ситуация складывается далеко не в каждом доме.

Распространена практика «продвижения» в председатели Совета дома силами управляющей компании подконтрольного или просто безынициативного собственника, с которым впоследствии будет легко «договориться». Если это удаётся сделать, недовольные собственники иногда создают свою инициативную группу в противовес официально выбранному, но подконтрольному УК или пассивному Совету дома, а лидер такой группы становится неофициальным старшим по дому.

Получает ли зарплату председатель Совета дома?

По умолчанию нет, но со временем собственники своим решением на Общем собрании могут ввести вознаграждение членам Совета дома, в том числе председателю, определив размер вознаграждения и порядок сбора средств для его выплаты. Полномочиями по сбору средств и по выплате вознаграждения в большинстве случаев наделяется управляющая организация.

Что такое индивидуальный прибор учёта (ИПУ)?

Это средство измерения (счётчик), используемое для определения объёма (количества) потребления коммунального ресурса (вода, электроэнергия, тепло, газ) в одном жилом или нежилом помещении многоквартирного дома.

Наличие ИПУ позволяет собственнику платить за фактическое количество потребляемых коммунальных ресурсов, в отличие от ситуации, когда ИПУ отсутствуют, а плата за коммунальные услуги начисляется по нормативным объёмам потребления.

Что такое общедомовой прибор учёта (ОДПУ или ОПУ)?

Это средство измерения (счётчик), используемое для определения объёма (количества) потребления коммунального ресурса (вода, электроэнергия, тепло, газ) во всем многоквартирном доме.

В 2009 году был принят Федеральный закон № 261-Ф3 об обязательной установке общедомовых счетчиков. В итоге крайним сроком для оснащения ими многоэтажек был назначен 2012 год. Однако в немалом количестве домов эта процедура до сих пор не была проведена.

Важнейшим аспектом обслуживания нового многоквартирного дома является работа по гарантийным обязательствам застройщика.

Именно поэтому в хорошей управляющей компании должен быть выстроен эффективный механизм претензионной деятельности по возникающим гарантийным обязательствам.

Полезно знать, находится ваш дом на гарантии или её срок уже истёк. Минимальные сроки действия гарантии регламентированы Федеральным законом № 214-ФЗ и составляют на различные части дома от трёх (на инженерное оборудование) до пяти (на здание) лет, но могут быть и больше по условиям договора долевого участия в строительстве.

Мы подошли к важной теме – аффилированность управляющей компании.

В большинстве новостроек в нашей стране после сдачи дома в эксплуатацию застройщиком складывается типичная ситуация – дом переходит под управление аффилированной ему управляющей компании. Это может быть дочернее или зависимое общество, либо организация, имеющая в числе своих учредителей лиц, занимающих высокие должности в организации застройщика, или просто тех же учредителей.

Как происходит процесс передачи дома застройщиком под управление «своей» УК?

Способов существует несколько. Это может быть фиктивный «открытый» конкурс по отбору управляющей организации, организованный дружественными застройщику чиновниками муниципалитета.

Иногда проводится общее собрание собственников путём подсовывания на подписание бланков решений собственников покупателям квартир при выдаче ключей: «Перед получением ключей вам необходимо подписать некоторые бумаги». Люди на радостях от долгожданной выдачи ключей от своей новой квартиры в большинстве случаев не особо вчитываются в бумаги, которые их просят подписать.

Возможно, существуют и другие способы передачи дома нужной УК.

Почему это плохо для рядового собственника квартиры в МКД, если УК аффилирована застройщику?

Как вы думаете, в чьих интересах будет работать такая УК? В интересах рядовых собственников квартир или в интересах застройщика? Конечно, публично УК будет всячески отрицать свою аффилированность и стараться показать внешний вид бурной деятельности, однако что касается претензионной работы по гарантийным обязательствам застройщика, её такая УК будет намеренно саботировать. Вал жалоб от собственников квартир к качеству строительства по недостаткам, обнаруженным уже после подписания акта приёма-передачи квартиры, будет тонуть в офисе УК и теряться в столах её руководства.

И важно понять один неоспоримый факт – аффилированная застройщику УК никогда не подаст иск в суд к застройщику по его гарантийным обязательствам.

Одна из главных задач аффилированной УК – «дотянуть» до завершения гарантийного периода на дом с минимальными издержками по гарантийным обязательствам для своего застройщика.

Если ваш дом тоже обслуживает аффилированная застройщику управляющая организация, а качество строительства оставляет желать лучшего, возможно, стоит задуматься о смене УК.

Как проверить аффилированность управляющей компании застройщику?

Существует множество сервисов для проверки организаций.

Я использую https://www.rusprofile.ru/

Вбиваете в строку поиска ИНН вашей УК, который обязательно должен быть указан на официальном сайте УК. Далее смотрите генерального директора, учредителей и раздел «Связи».

При этом вам необходимо знать название вашего застройщика. Его можно найти в проектной декларации. Застройщика также можно попробовать проверить по ИНН.

Если вы находите связи, ваша УК, скорее всего, является аффилированной застройщику.

Может ли сотрудник УК состоять в Совете дома?

В жилищном законодательстве на сегодняшний день нет ограничений по избранию в Совет многоквартирного дома сотрудников действующей управляющей организации, хотя конфликт интересов в данном случае налицо, так как главная функция Совета МКД – контроль над деятельностью УК и её подрядных организаций. Как же, позвольте спросить, такие члены Совета МКД будут контролировать УК, то есть своё собственное начальство?

И многие УК этим пользуются. Всегда удобнее иметь подконтрольный Совет дома, находящегося у тебя на обслуживании, чтобы члены Совета не вздумали поднимать вопросы о недовольстве деятельностью УК, низком качестве обслуживания или, не дай бог, не заговорили о смене УК.

К счастью, в нашу цифровую эпоху информация распространяется очень быстро. Если Совет дома полностью или частично состоит из сотрудников обслуживающей данный дом организации и их родственников, это неизбежно и довольно скоро становится достоянием общественности. Стоит ли говорить, что после этого доверие большинства жителей к такому Совету падает до нуля.

Стремитесь к избранию независимого от УК Совета дома.

«Портал государственных и муниципальных услуг Российской Федерации» (Единый портал госуслуг, ЕПГУ) — справочно-информационный интернет-портал. По данным Минкомсвязи, по состоянию на апрель 2019 года на портале были зарегистрированы 86,5 млн. россиян, то есть почти 60% всего населения страны.

Если смотреть в плоскости проблем ЖКХ, то нам важен не сам сервис Госуслуги, а система входа на этот портал – Единая система идентификации и аутентификации (ЕСИА). Если вы зарегистрированы на Госуслугах, то есть получили учётную запись ЕСИА, помимо доступа собственно на портал Госуслуги, вы получаете возможность входа в личный кабинет различных полезных электронных площадок, в том числе по тематике ЖКХ. Далее мы разберём функционал и особенности каждой из них.