📱 Идеи на российском рынке: Яндекс

Яндекс опубликует отчет за III квартал 27 октября. В 2022 г. компания показала уверенный рост выручки (+46% г/г) и удвоила EBITDA. Чуть позже она продемонстрировала сильные результаты за I и II кварталы 2023 г. Ожидаем позитивных данных и в этот раз.

При этом рекомендуем учесть, что, пожалуй, за всю историю торгов бумаг компании на Мосбирже, ещё не было ни одного случая сильной реакции рынка на позитивные финансовые результаты компании. Связано это прежде всего с тем, что никто на рынке не рассчитывает на дивиденды (компания их никогда не выплачивала), а именно распределение прибыли в пользу акционеров традиционно вызывает у российских инвесторов наибольшие эмоции.

Тем не менее ближайший отчёт это хороший повод поделиться с инвесторами информацией о редомициляции, которая, по нашим ощущениям, уже не за горами. Хорошие финансовые данные + позитивная информация о смене юрисдикции может дать хороший краткосрочный результат, позволяющий надеяться на обновление локальных хаёв. Хотя, разумеется, гарантий, что всё будет именно так, никто не даст.

📊 Ждём отчёта.

📊 Крупнейшая в России сеть салонов мужской одежды планирует IPO на Мосбирже

Вдогонку к вчерашнему посту о перспективах российского рынка IPO.

Сеть магазинов мужской одежды Henderson (компания работает с 1993 г.) сообщила, что проведёт IPO на Московской бирже. Листинг и начало торгов акциями ожидаются в начале ноября 2023 г. Компания может стать первой публичной компанией̆ среди российских представителей fashion-ретейла.

Для IPO компания проведет допэмиссию, кроме того, часть акций может продать основатель компании Рубен Арутюнян. При этом Арутюнян намерен сохранить за собой преобладающую долю в уставном капитале компании и продолжить управлять развитием её бизнеса. В результате доля акций в свободном обращении может составить более 10%.

На сегодняшний день уставный капитал Henderson составляет ₽ 1,8 млрд и разделен на 36 млн обыкновенных акций номиналом ₽50 каждая. Компания уже опубликовала проспект допэмиссии в отношении 9 млн обыкновенных акций.

Судя по всему, IPO призвано профинансировать экспансию сети на рынке, который за последние полтора года освободился от исторического доминирования на нём глобальных брендов.

Компания уже имеет определённый биржевой опыт. В прошлом году Henderson успешно разместила облигации на 2 млрд рублей.

Основные плюсы: компания выиграла от снижения конкуренции на рынке за счёт ухода ряда западных брендов + планирует регулярно выплачивать дивиденды.

Основные минусы: подавляющая часть закупок компании приходится на зарубежных поставщиков из Китая и Вьетнама, а потому ослабление рубля — негативный фактор для рентабельности компании + в среднем весь российский рынок мужской одежды демонстрировал снижение в 2016–2022 гг.

В общем, процесс увеличения количества IPO понемногу набирает обороты. Хотя и не так быстро, как того хотелось бы. Наблюдаем.

🐳 Удачи!

📁 Макроэкономический понедельник. Доходность трежерис

В сегодняшнем макропонедельнике обсудим рост доходности долговых обязательств правительства США, поговорим о перспективах заседания ЦБ, запланированного на 27 октября, по традиции посмотрим на курс рубля и в завершении я поделюсь двумя идеями на российском рынке акций. Поехали.

📋 Дестабилизация на рынке трежерис
На Западе в центре внимания инвесторов находится ситуация на рынке облигаций - накануне доходность 10-летних госбумаг достигла 5% впервые с 2007 года. В какой-то момент вообще вся кривая доходностей оказалась выше 5%. Произошло это на фоне ожидания дальнейшего монетарного ужесточения со стороны ФРС по причине сохраняющегося перегрева на рынке труда. В минувший четверг была опубликована статистика первичных обращений за пособиями по безработице в США. Показатель составил 198 тысяч, что существенно меньше прогнозов (на уровне 212 тысяч) и ниже предыдущего значения в 211 тысяч.

По мнению Владимира Брагина, произошедшее с доходностями трежерис является важным психологическим моментом. При этом пока рынок всё это воспринимает как временную ситуацию. Глобально инвесторы всё равно пока ещё рассчитывают на смягчение кредитно-денежной политики в будущем.

При этом рост длинных доходностей говорит нам о том, что на горизонте условных 30 лет неизбежно произойдёт несколько экономических циклов, в рамках которых средняя ставка будет значительно выше тех отметок, к которым рынок привык. Осознание данного момента инвесторами может поменять всё восприятие рынка, потому что до недавнего времени рынок жил в условиях постоянно снижающихся ставок, что давало толчок для роста стоимости активов. Теперь парадигма может измениться. Соответственно, в будущем могут измениться и традиционные закономерности развития рынка, к которым за долгие годы мы все привыкли.

📁 Пятничное заседание ЦБ – самое ожидаемое событие недели

Совет директоров Банка России на ближайшем заседании, которое состоится 27 октября (в пятницу), должен принять очередное решение по ставке.

Сейчас в интернете полно обсуждений по поводу того, что именно должен (или не должен) сделать ЦБ на указанном заседании. Повторять все эти нарративы не буду. Ограничусь лишь тем, что озвучу наше мнение.

Со времён вот этого поста, ситуация в нашей экономике не поменялась. В условиях, когда, по сути, закрыто свободное движение капиталов, когда в ответ на повышение ставок на наш рынок не валят веселою гурьбой иностранные инвесторы, чтобы выкупить российский рынок облигаций, укрепив тем самым рубль, повышение ставок на курсе рубля практически не сказывается. А в условиях высокой доли импорта, который порождает высокий спрос на валюту, не сказывается это (по крайней мере так, как раньше) и на инфляции.

Кроме того, в условиях особенностей текущего момента, а именно очень сильного фискального стимула, который направлен на рост оборонного заказа и доходов военнослужащих, повышение ставок оказывает охлаждающее влияние, но на очень ограниченный объём экономики. Пока что бюджетная и монетарная политики тянут воз нашей экономики в разные стороны. Поэтому эффективность повышения ставки (с точки зрения сокращения инфляции) – достаточно низкая.

Ещё раз напомню, сокращение инфляции традиционного идёт через охлаждение экономики, т.е. снижение темпов роста ВВП. Однако эта идея сейчас находится в явном противоречии целям государства в сфере промышленной политики и укрепления военно-производственного потенциала государства.

Таким образом, по мнению Владимира Брагина, сейчас актуальными с точки зрения денежно-кредитной политики выглядят два возможных решения:

💵ЛИБО вообще не трогать ставку, используя иные меры сдерживания инфляции,

💵ЛИБО повысить ставку, но повысить очень сильно, надеясь на то, что неэффективность механизма удастся компенсировать силой воздействия.

Конечно, можно поднять ставку ещё на 100 базисных пункта (до 14%), но с точки зрения целей борьбы с инфляцией это мало что даст.

В общем, ждём пятницы и наблюдаем за тем, какой выход предпочтёт ЦБ в этой непростой ситуации.

📁 Курс рубля уходит ниже ₽95/$1

По итогам торгов пятницы биржевой курс доллара США на Московской бирже составил ₽95,32/$. На 11:57 23 октября за доллар дают ₽94,5. Не исключён переход курса в стабильный диапазон ₽90-95 руб./$1.

В принципе, из понедельника в понедельник ранее я писал о том, что без административных мер (только на одном повышении ставки) с курсом рубля будет сложно что-то сделать. То, что мы наблюдаем сейчас – это результат тех самых административных мер, когда прямым контролем за движением капитала увеличивается предложение валюты.

Сейчас нет 100%-ной гарантии, что указанная мера будет эффективно работать на долгосрочном горизонте. Дело в том, что причина значительного оттока капитала не в том, что есть некий механизм, которым сейчас все пользуются для вывода капиталов из страны, а в том, что российские компании, как и население, до сих пор во многом предпочитают сохранять свои «сбережения» в валюте. Инерция в этом вопросе до сих пор сильна. Поэтому мы не исключаем, что в будущем могут появиться дополнительные валютные ограничения, если текущие меры не приведут к долговременным желаемым для властей результатам.

⛽️ + 🏠 Идеи на российском рынке: Газпром и ЛСР

Газпром
В минувший понедельник я писал о том, что всё самое плохое, что могло произойти с компанией, уже произошло. При всём этом Газпром – одна из немногих компаний, котировки которой практически не росли в текущем году.
При этом позитив по компании тоже есть:

✅ Миллер заявил, что Газпром начнёт поставки в Китай по «дальневосточному маршруту» не позднее 2027 г. При этом компания может стать крупнейшим поставщиком газа в Китай после выхода магистрального газопровода «Сила Сибири-1» на полную мощность (38 млрд м3/год). А это ожидается уже в 2025 г.

✅ Тот же Миллер сообщил, что газовый госконцерн поставит дополнительные объёмы топлива в Китай и Венгрию уже в текущем году. По его словам, общий объём дополнительный поставок в КНР может составить 600 млн куб. м, а в Венгрию будет дополнительно поставлено 1,3 млрд куб. м газа.

✅ Капитализация Газпром нефти почти догнала капитализацию Газпрома, притом, что Газпром владеет 95.68% Газпромнефти + Новатэк (в котором у Газпрома 10%) продолжает отрываться от Газпрома по капитализации. Это может свидетельствовать о значительной недооценённости газового гиганта.

С учётом изложенного, по нашему мнению, рано или поздно, поток позитивных новостей переломит флет в котировках. Возможно, что ближе к концу текущего года инвесторы вспомнят про бумагу и поднимут её котировки.

ЛСР
Группа ЛСР опубликовала операционные результаты за 3К23 и по итогам 9 месяцев.

В январе-сентябре 2023 г. компания увеличила продажу недвижимости в 2,3 раза по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года. Что касается квартальных результатов, то объём новых продаж по площади вырос на 79% к/к, в денежном выражении — на 90% к/к.

Помимо роста бизнеса ЛСР в текущем году возобновила выплату дивидендов. На сегодняшний день ожидается выплата по итогам 2022 г. в ₽78 на акцию - около 11% годовых от текущих цен.

Мы считаем, что компания остаётся недооцененной историей в секторе строительства недвижимости. Полагаем, что акции ЛСР сейчас продолжают оставаться привлекательными к покупке.

🐳 На этой новости завершаю нынешний макропонедельник. Всем удачной рабочей недели!

Сегодня у канала Alfa Wealth юбилей - 5 лет с даты первой публикации. А у меня день рождения, мне 32. Пока иду с опережением :))

Спасибо за доверие, ваш @alfawealth_team

🎂

💵 ЗПИФ и математика сложных процентов

«Сложный процент — восьмое чудо света», — эти слова предписываются Альберту Эйнштейну. Выражение красивое, но не совсем верное. Потому что в сложном проценте нет никакого чуда. Там есть математика. И ЗПИФ умеет работать с этой математикой, пожалуй, лучше, чем любая другая форма организации инвестирования в российском праве. Рассказываю почему.

Суть сложного процента проста: если вы вкладываете деньги в инвестиционные или бизнес-проекты, и не тратите полученный доход, а реинвестируете его, то получаете прогрессирующий доход, который с каждым годом ускоренно возрастает. Классический пример работы сложного процента — это реинвестирование дивидендов от акций. Если вы, получив дивиденды, скажем, от Сбербанка, купите на эти дивиденды ещё акций Сбербанка, то ваш доход от выплаты следующих дивидендов многократно возрастёт.

Это хороший план, но у него есть один изъян. Проблема в том, что вы, как частный инвестор, не сможете купить дополнительные акции на всю сумму текущей выплаты. Причина – налоги. 

Когда Сбербанк в очередной раз перечисляет вам дивиденды, то перед тем, как вы получите на ваш брокерский счёт или счёт ДУ деньги, ваш брокер (или доверительный управляющий), выполняющий функцию налогового агента, удержит 13 или 15% НДФЛ и только затем переведёт вам остаток суммы. Грубо говоря, Сбербанк перечислил вам, как акционеру, ₽100, но на вашем счету окажется только ₽85, т.к. перед зачислением денег на ваш счёт налоговый агент удержит налог. Соответственно, на покупку новых бумаг вы сможете потратить только на ₽85.

Но всё меняется если вы владеете акциями того же Сбербанка через персональный ЗПИФ. В этом случае фонд получит дивиденды в полном объёме, без удержания налога. Если Сбербанк перечислил ₽100, то фонд и получит ₽100. При этом с полученного дохода фонд не заплатит налог на прибыль, а значит, если поставить соответствующую цель, фонд сможет купить акции Сбербанка на всю сумму полученных дивидендов и в следующий раз получить более крупную дивидендную выплату, чем частный инвестор, за счёт того, что в моменте фонд сумел приобрести с текущих дивидендов ≈ на 15% больше бумаг. 

Конечно, если полученные дивиденды (или их часть) будут выведены с фонда на пайщика-физлицо (например, через выплату инвестиционного дохода), то УК фонда, как налоговый агент, удержит из данной выплаты НДФЛ и перечислит его в бюджет. Но пока этой выплаты нет, фонд может реинвестировать всю полученную сумму, обеспечивая практически хрестоматийный пример работы сложного процента.

Другой пример. Уже не из биржевой сферы. Давайте представим себе, что есть некое ООО, которое на 50% принадлежит физлицу, а на 50% - ЗПИФу. При распределении прибыли в пользу участников, ООО, в части выплат физлицу, будет выступать в качестве налогового агента и удерживать НДФЛ. ЗПИФ же получит выплаты в полном объёме и не заплатит с них налог на прибыль. Грубо говоря, если ООО распределяет ₽1 млрд, из которых ₽500 млн приходится на физика, а ещё ₽500 млн на ЗПИФ, то по факту физик получит на свой счёт ₽425 млн (и не заплатит налог т.к. его уже удержал налоговый агент), а ЗПИФ получит ₽500 млн (и не заплатит налог вообще, до тех пор, пока не начнёт вывод денег на пайщика).

Соответственно, получение дивидендных выплат на фонд с целью их последующего инвестирования, является более привлекательной историей, чем получение таких выплат на физлицо или другое юрлицо. В общем, реинвестируйте выгодно и используйте математику сложного процента на все сто вместе с ЗПИФ.

Удачи!

🍏 Идеи на российском рынке: X5 Group

Вчера ГДР X5 Group выросли на 0,92%. Цена на закрытии составила ₽2401. Бумаги,нацелились на пробой локального максимума в ₽2425 и с открытия сегодняшних торгов его пробили. Текущий таргет - ₽2500.

На днях компания опубликовала хорошие результаты за III квартал и 9 месяцев 2023 г. Из важного:
📋Чистые продажи: ₽794,5 млрд (+22,7% год к году).

📋Выручка цифровых бизнесов: ₽29,2 млрд руб. (+97,9% г/г).

📋LFL-продажи: +10,2% г/г.

Ставка компании на цифровой бизнес и новые форматы приносит плоды: Vprok.ru, 5Post, экспресс-доставка, «Много лосося» и «Чижик» выросли на 69,4% г/г. Увеличение среднего чека способствовало увеличению выручки компании на 22,7%. Определённый вклад в этот процесс вкладывает инфляция. При этом, как мы видим, ЦБ ожидает сохранения проинфляционых настроений, что является позитивом для будущей выручки компании.

Не стоит забывать и фактор редомиляции. 16 октября ЦБ зарегистрировал проспект ГДР X5 Group. Тем самым компания сможет получить первичный листинг на Мосбирже. В определённой степени данный шаг можно считать первым этапом переезда в Россию. В свою очередь, на вопрос переезда завязан и вопрос дивидендов. Позитивные новости в данном направлении всё больше будут увеличивать ценность компании в глазах инвесторов.

❤️ Модельный портфель + Какие акции мы покупаем/продаём

Продолжаем наблюдать за нашим модельным портфелем на ТОП-10 имён на российском рынке. С момента его формирования (18 мая), с учётом последующих изменений, данный портфель вырос на 45,2%, опережая индекс Мосбиржи полной доходности (+27,2%).

В данный момент мы оставляем состав модельного портфеля без изменений.

Комментарий по портфелю. Новые правила возврата и продажи экспортной выручки привели к заметному укреплению рубля в район 93 ₽/долл. С одной стороны это является негативом для оценки рублевых доходов экспорториентированных секторов, но с другой снижает риск более жестких шагов ЦБ по повышению ставки, т.к. достигнутый уровень рубля уже выглядит приемлемым для Правительства (особенно, в сравнении с тем, где он был до этого).

Тем временем падают и цены на нефть. Основные причины – сужение «ближневосточной» премии за риск (наземная операция израильских войск в секторе Газа откладывается), а также порция слабой макростатистики из ЕС. Тем не менее стоимость российской нефти успела достаточно сильно подрасти. По данным Минфина, нефть Urals с 15 сентября по 14 октября выросла до $83,35/барр., а её дисконт к Brent сократился до $10,1/барр. Позитивными для нашей нефтяной отрасли выглядят словесные интервенции от министра энергетики и представителей Минфина о том, что правительство пока не планирует вводить новые налоги на ресурсный сектор.

По итогам прошедшей недели российский рынок вышел на максимумы года. При этом есть драйверы для продолжения роста. Завтра ждём решение Лукойла по промежуточным дивидендам (за первое полугодие 2023 г.). Если исходить из свободного денежного потока (₽390 млрд по отчетности МСФО), компания могла бы направить на дивиденды ₽560 на акцию в случае выплаты 100% FCF. При этом мы полагаем, что более реалистично выглядит сумма в размере ₽300-350 на акцию (4-4,7% дивидендной доходности), тогда как итоговый дивиденд (который учтёт весь финансовый результат за 2023 г.) может составить выше ₽1000 руб/акц.

С учётом изложенного мы оставляем состав портфеля на ТОП-10 имён российского рынка без изменений. В данный момент его состав выглядит следующим образом (в скобках – рекомендуемый вес бумаги):

Лукойл (15%).
Роснефть (15%).
Сбербанк (15%).
Татнефть (10%).
Газпром Нефть (10%).
Сургутнефтегаз преф (7%).
Мечел об. (7%).
ММК (7%).
Магнит (7%).
Совкомфлот (7%).

Ну а теперь давайте расскажу о сделках с российскими акциями в наших фондах за прошедшую неделю. Тут у нас также нет существенных изменений по сравнению с прошлой неделей.

Мы покупали:
Компании чёрной металлургии (по причине всё ещё слабого рубля);

Мечел (рост мировых цен на уголь);

Транснефть преф. (на фоне хороших результатов и предложения о сплите акций);

На фоне снятия запрета на экспорт топлива + благоприятной макроэкономической и геополитической обстановки сохраняем в наших фондах высокую долю нефтяников.

Мы продавали:
Сургутнефтегаз преф.

🐳 Удачи и скоро увидимся!

📊 IPO на Мосбирже: Henderson

Уже рассказывал о том, что сеть магазинов мужской одежды Henderson идёт на IPO. Бумаги войдут в котировальный список биржи со 2 ноября. Подробнее знакомлю вас с компанией и нашим мнением относительно данного эмитента.

Компания объявила диапазон цен для IPO — ₽600-675 за акцию. Таким образом, капитализация компании находится в диапазоне ₽21,6 – 24,3 млрд. При этом до объявления диапазона оценка Henderson селл-сайд аналитиками находилась в границах ₽25-30 млрд. По нашему мнению, текущая оценка предполагает высокие темпы роста компании в будущем и сохранение высокой рентабельности бизнеса.

Детали сделки
Основную часть предложения составят акции, выпущенные в рамках дополнительной эмиссии. По результатам IPO размер free-float может быть 10 – 15%. Возможно увеличение размера предложения за счёт вторичных акций акционера-основателя компании. Предусмотрен lock-up в течение 185 дней для текущих акционеров. Привлечённые средства в компанию пойдут на финансирование дальнейшей стратегии развития бизнеса и текущей операционной деятельности, ребрендинг действующих и открытие новых салонов с большей площадью, а также строительство собственного распределительного центра.

О компании
Henderson – сеть салонов мужской одежды, оператор 156 магазинов общей площадью 45 тыс. кв.м. с рыночной долей в 2,5%. Половину выручки компания зарабатывает в Москве и Санкт Петербурге.

Сейчас Henderson обновляет сеть салонов и одновременно увеличивает их площадь. За счёт роста цен на товары и оптимизации расходов (в основном на себестоимость и аренду) компания добилась улучшения рентабельности EBITDA с 11% до 25%. Выручка компании за 2022 г. выросла на 31% к 2021 г.

Компания планирует выплачивать 50% чистой прибыли в виде дивидендов дважды в год при ЧД/ EBITDA <2.5x. Полагаем, что планы по выплатам реализуемы с учетом снижения долговой нагрузки до 2х ЧД/ EBITDA по 1П23.

Бренд Henderson принадлежал польской LPP до 2003 г., когда он по переуступке прав перешел новому владельцу – Рубену Арутюнану. Данное физлицо в настоящее время является единственным акционером компании.

Риски
✅ Чувствительность прибыли к валютному курсу. 98% закупок приходится на зарубежных поставщиков, расчёты, соответственно, происходят в валюте, а выручку компания зарабатывает в рублях.

✅ Отличные операционные показатели 2022/23 года могут быть пиковыми для компании, т.к. в 2022 г. был сильный курс рубля, а значит стоимость закупок в рублях была дешевле. Сейчас же мы живём в несколько иной реальности.

✅ Конкуренция. Несмотря на лидерство среди других крупных сетей мужской одежды, доля Henderson составляет всего 2,5%. Рынок далек от консолидации и любые «лидерские позиции» являются на таком рынке вещью относительной. Кроме того, не стоит забывать о растущей конкуренции со стороны маркетплейсов.

Конечно, уход иностранных брендов из РФ – это возможность для компании увеличить рыночную долю и нарастить продажи. Но проблема здесь в том, что многие глобальные бренды так или иначе находят выходы из сложившейся ситуации, чтобы не потерять присутствие на российском рынке.

✅ Более половины кредитного портфеля – краткосрочные кредиты по плавающей ставке, за счёт чего стоимость фондирования может увеличиваться. Совокупный портфель займов без учета аренды составляет ₽3,6 млрд при свободных лимитах в банках на ≈₽5 млрд.

✅ Рост стоимости арендных ставок вслед за инфляцией. Доля аренды в расходах компании примерно равна 20% от выручки. Но теоретически может увеличиться.

✅ Показатели free-float нельзя назвать высокими, а значит инвесторы могут столкнуться с низкой ликвидностью после размещения.

Какие ещё IPO ждём в ближайшее время
Завод «Кристалл» планирует провести IPO в декабре.

Вчера акционеры Совкомбанка одобрили решение о подаче заявления на Мосбиржу о листинге обыкновенных акций компании. Ожидаем в декабре 2023 или январе 2024 г.

🐳 Всем удачных IPO

💲 Как меняется рынок недвижимости в ОАЭ

В начале года много писал о вариантах инвестирования в недвижимость ОАЭ. Но время идёт, меняется рынок, меняются настроения его участников, меняется курс доллара к рублю. Поэтому подготовил апдейт текущей ситуации с практическими рекомендациями. Пост будет довольно большой, но, надеюсь, полезный. В общем, рассказываю.

Цены растут!
И это факт. Пример, в мае писал про проект Lagoons. Узнал, что цены с тех пор выросли уже ≈ на 12%. Это в дирхамах, которые привязаны к доллару США, т.е. считай, что в тех же долларах. Это хороший маркетинговый ход, чтобы сказать, мол, видите – двухзначная доходность в долларах. Берите скорее. Но, как это обычно бывает, есть нюанс.

На 12% выросли цены у застройщика. А вы, как инвестор, купивший ранее, сейчас будете продавать по цене ниже застройщика (иначе покупатели выберут застройщика). Поэтому в реальности цена перепродажи у инвесторов в том же Lagoons увеличились ≈ на 9%. Но даже по этим ценам не все могут продать. В следующем пункте объясню почему.

Сделаем это по-быстрому!
Ранее многие покупали объекты в ОАЭ с расчётом на то, чтобы быстро продать и заработать. Продать быстро вышло не у всех. Иногда бывает так:

✔️ Реализуется проект; проводится первая фаза продажи объектов (например, только для локалов).

✔️ Затем проводится вторая фаза продажи объектов (например уже «для всех»), но по ценам ≈ на 15% выше, чем в первой фазе.

✔️ Российский инвестор, не до конца разобравшись в ситуации, покупает объект на второй фазе с расчётом его быстро перепродать.

✔️Инвестор выставляет свой объект на перепродажу и сталкивается с множеством аналогичных объявлений от купивших в первой фазе, которые предлагают свои объекты на 15% ниже.

И тут у инвестора возникает ещё один риск – переплата по пэймент плану. 

Риск переплаты
Указанная выше ситуация (когда инвестор не может быстро продать свой объект даже с меньшей наценкой, чем у застройщика) осложняется существованием пэймент планов. Опять же, типичная для Lagoons история – это первоначальный платёж в 10% от стоимости виллы. Следующий платёж – ещё 10% через полгода. И как быть, если инвестор рассчитывал «обернуться» за полгодика и не рассчитывал на второй платёж?

К слову, практически все «верхнеуровневые» застройщики сейчас меняют свои пэймент планы. Раньше пэймент планы были 30 – 40% в течение срока строительства, а последующая сумма в течение двух – трёх лет после получения ключей. Потом правила рассрочки стали меняться. Постепенно ушёл срок «после получения ключей», и застройщики теперь желают получить все 100% в течение срока строительства. Например, 30 - 40% платятся в течение 3 лет, а оставшаяся сумма - единоразово после получения ключей.  Такие правила для инвесторов, рассчитывающих на быструю перепродажу, становится менее интересными.

Однако рынок большой и на этом рынке всё ещё есть качественные проекты с хорошим пэймент планом. Если, конечно, знать где искать.

Тем не менее – соблюдение пэймент плана – обязанность инвестора. Если последний видит, что быстро продать объект не удаётся, а последующие платежи становятся обременительными, то в таком случае ему придётся «сливать» свои права на получение объекта сильно дешевле рынка, чтобы быстро избавиться от необходимости платить по пэймент-плану в дальнейшем.

Ещё один нюанс
Учитывать нужно и такой момент. Чаще всего существует определённый коэффициент исполнения пэймент плана по достижению которого застройщик разрешает перепродавать права требования на объекты. Например, в Дубае этот показатель чаще всего равен 40 - 50%. Иначе говоря, только оплатив половину от стоимости объекта вы сможете перепродать его. В Абу-Даби этот показатель обычно составляет 20%. Хотя, опять же, от проекта к проекту это условие может отличаться.

Поэтому, если вы, например, заплатили первоначальный взнос по пэймент плану в 10% и начали искать покупателя, вам нужен такой покупатель, который «перекупит» ваши 10% с наценкой (вашей прибылью) и плюс к этому «доплатит» застройщику оставшиеся проценты, чтобы тот разрешил провести сделку.

Поэтому вторичку в ОАЭ покупают, как правило, не инвесторы. Вторичку покупают энд-юзеры (конечные потребители). Покупают они у вас потому, что вы предлагаете, по сути, новый объект в том же проекте дешевле, чем застройщик. Иначе им будет выгоднее купить у застройщика.

А когда на стройке появляется большое количество энд-юзеров (ваших потенциальных покупателей)? Когда стройка уже подходит к концу. И чем ближе она к концу, тем больше у вас шансов выгоднее перепродать. Но для этого нужно «входить» на наиболее раннем этапе и ждать, самостоятельно проходя все этапы своего пэймент плана.

Российских покупателей всё меньше
С момента, когда доллар резко «прыгнул» вверх, интерес россиян к недвижимости в ОАЭ снизился. Однако россияне, вопреки расхожему мнению, не были определяющим фактором для рынка недвижимости в Эмиратах. Подтверждает это тот факт, что на фоне снижающего интереса россиян, рынок, по количеству сделок, вырос на 23% год к году (по данным нашего партнёра).

Приобретают англичане, немцы, американцы. Никуда не девались китайцы и индусы. Поэтому покупатель на рынке есть.

Кроме того, нужно учитывать, что некоторые россияне покупали в 2022 г. недвижимость в ОАЭ не на основании расчётов и тонкого финансового планирования, а на эмоциях. Сейчас эмоции отхлынули и часть покупателей, поняв, что они «погорячились», выставляют приобретенные объекты на продажу, причём иногда «в ноль», то есть за ту же цену, что покупали более года назад. Таких предложений немного, но они есть и во многих случаях это является шансом для более расчётливых игроков на рынке. 

Практические выводы
✅ На рынке ОАЭ есть объекты, которые можно пробовать перепродать быстро. Есть объекты, с которыми так, скорее всего, не получится. При этом практически нет объектов, куда можно зайти «по-быстрому» и выйти через два-три месяца с профитом 20 – 30%. Это важно учитывать.

✅ Не рассчитывайте сейчас, что заработайте значимую доходность на рынке ОАЭ за 2 – 3 месяца. Это может получиться, но вероятность небольшая. По крайней мере я проконсультировался с нашими партнёрами, и они не смогли назвать ни одного проекта, где можно с высокой долей вероятности заработать за столь малый срок. При этом многие качественные проекты будут расти в цене. Просто нужно подождать. Сейчас рынок ОАЭ не терпит суеты.

✅ Рассчитывайте на то, что, возможно, вы пройдёте весь пэймент план. Если у вас нет средств, чтобы платить по этому плану, вы можете «вкрячиться». Вам нужно быть готовым к тому, что на раннем этапе вам будет достаточно тяжело продать права на ваш объект (т.е. не рассчитывайте, что вам удастся флипануть).

✅ Почему не удастся флипануть? Не потому, что спрос снизился. Как раз спрос растёт. Всё дело в том, что ваше предложение о перепродаже неизбежно будет конкурировать с предложением застройщика (вы же не будете продать дороже, чем текущая цена застройщика) и, возможно, вы не сможете быстро продать с желаемой доходностью из-за наличия предложений от локалов и иных лиц, которые покупали на более ранних этапах. Однако, когда эти предложения «уйдут» с рынка (на что потребуется время), вы сможете продать свой объект и заработать.

✅ Заработать сколько? Ну, смотрите, если брать уже построенные хорошие районы (например, Дубай Марина), то последние восемь лет цены (и на покупку, и на аренду) на объекты там стабильно растут на 8 – 10% в год. Это реальная средняя доходность по хорошему объекту, на которую следует рассчитывать. Чем больше вы держите объект, тем большей будет ваша конечная прибыль.

✅ Что интересного можно сейчас купить в ОАЭ? Варианты есть. Например, есть такой «оригинальный» вариант, как купить на вторичке у инвестора, который не учёл всех вышеуказанных рекомендаций и теперь хочет «слить» объект, т.е. который готов продавать в хорошем районе «в ноль» или с минимальным профитом. У наших партнёров есть такие предложения. Другой «оригинальный» вариант – искать хорошие проекты в перспективных районах, где сохранились приемлемые условия по пэймент планам. Таких проектов немного, но они есть. И наши партнёры готовы вас с ними познакомить.

Поэтому если у вас есть предметный интерес к инвестированию в недвижимость в ОАЭ с учётом всех нюансов текущего момента, готов организовать встречу с представителем нашего партнёра, который покажет вам несколько интересных предложений и объяснит их инвестиционные преимущества. Поможет партнёр и с выбором «запасного аэродрома», т.е. подобрать не только инвестиционно-привлекательный объект, но и тот, в котором вам самому будет комфортно прожить какое-то время, если на то будет ваша воля или к тому подтолкнут вас обстоятельства. Пишите на t.me/alfawealth_team. Обо всём договоримся.

🙃 Всем удачи и зовите в гости в ОАЭ!

📁 Макроэкономический понедельник. Ставка + Инфляция

В очередном макропонедельнике говорим о повышении ставки ЦБ и её влиянии на инфляцию, а также смотрим на то, что происходит на глобальных рынках. Поехали.

💵 ЦБ повысил ставку. Снизит ли это инфляцию?
Основное событие прошлой недели на российском рынке стало повышение ставки ЦБ. Напоминаю, 27.10.2023 г. (в пятницу) Банк России на очередном заседании принял решение поднять ключевую ставку на 200 базисных пунктов, с 13 до 15%.

В минувшем макропонедельнике, рассуждая о возможных сценариях, я предполагал, что у ЦБ есть выбор либо давить жёстко (и сильно поднять ставку), либо ничего не делать (и не трогать ставку). Как видим, ЦБ решил действовать ближе к первому варианту и это создаёт определённые риски, прежде всего для долгового рынка.

Тем не менее, по мнению Владимира Брагина, чем жёстче ЦБ действует сейчас, тем период такой жесткой политики будет короче и тем быстрее регулятор перейдёт к снижению ставки.

Смущает в этом только то, что сейчас не работают как прежде трансмиссионные механизмы влияния ставки на рубль и, как следствие, на инфляцию. Если кто-то (как, например, я) периодически для личных нужд отслеживает цены в популярных маркетплейсах на импортные товары, то он наверняка заметил, как сейчас инфляционная волна буквально докатывается на потребительский рынок, что создаёт дополнительное давление, с которым ЦБ мало что может поделать. Чтобы всё это стабилизировалось нужно просто время.

Согласно выходящим данным по недельной инфляции, она продолжает находиться на высоком уровне, хотя появляются признаки замедления. Но делать по этому поводу долгосрочные выводы пока преждевременно. Хотя, не исключено, что мы подбираемся к пику, после которого темп роста цен начнёт снижаться, что будет трактоваться ЦБ как отсутствие необходимости в повышении ставок. Тем не менее гарантий этого нет и говорить, что в пятницу мы наблюдали финальное повышение ставок, было бы не верно. Нужно продолжать следить за данными недельной инфляции.

На что ещё хотелось бы обратить внимание? Пятничное повышение ставки может расцениваться как сигнал, что ЦБ не желает идти по пути ужесточения контроля за движением капиталов. Это важный момент, т.к. многие уже поняли, что ставка на курс рубля действует слабо и можно было бы ожидать от регулятора каких-то предложений по контролю за движением денег. Но этих предложений не последовало, что косвенно свидетельствует о том, что власти пока считают возврат к обязательной продаже валютной выручки экспортёрами достаточной мерой в этом направлении.

Ещё одни вопрос, который следует подсветить: если у нас такая высокая инфляция, означает ли это, что в обозримой перспективе курс доллара вырастит, т.к. рубль значительно «обесценился»?

Высокая инфляция практически всегда повышает средний эффективный валютный курс. При прочих равных в стране, где высокая инфляция, курс её валюты будет снижаться к основным мировым валютам на величину этой инфляции. Но это процесс долгосрочный. Курс может весьма долго «отклоняться» от этой закономерности и лишь на весьма длительном отрезке в среднем продемонстрировать указанную закономерность.

Поэтому, если мы исходим из того, что в следующем году нас ждёт также высокая инфляция, то при прочих равных рубль должен будет ослабнуть даже от текущих, всё ещё высоких значений. В качестве ориентира тут будет выступать разница инфляции в России и США. Только нужно брать не текущее значение (оно уже в цене), а средние показатели по следующему году.

И последнее. Повышение ключевой ставки ЦБ неизбежно повлечёт за собой повышение ставки RUSFAR. Эта ставка, по сути, следует за ключевой ставкой ЦБ с небольшими временными лагами и отклонениями. А это значит, что повышается доходность (и актуальность для инвесторов) инструментов денежного рынка, включая наш БПИФ «Альфа-Капитал Денежный рынок» (тикер АКММ). Поэтому, если кто-то ищет инструмент, в котором можно будет «пересидеть» нынешний период высоких ставок и даже на нём заработать, то welcome. Денежный рынок вас ждёт.

📁 Макроэкономический понедельник. Глобальные рынки

В мире растут цены на золото (в связи с чем поздравляю инвесторов, вложившихся в наш БПИФ на золото – тикер AKGD). Ключевым драйвером роста цен стало усиление геополитической напряженности на Ближнем Востоке. Израиль похоже начинает сухопутную военную операцию в Газе, полемика вокруг этого вопроса обостряется, а беспокойство инвесторов растёт. Не добавляет определённости продолжающийся глобальный рост ставок (ЕЦБ и ФРС), снижение цен на казначейские облигации и коррекция основных глобальных индексов акций.

О чём это говорит? О том, что глобальный инвестор всё больше уходит в защитные активы. Основной «раздражающий» элемент – нестабильность на Ближнем Востоке. Масштаб рисков сейчас совершенно не понятен. Сценариев развития ситуации существует множество, а потому такой значительный источник неопределённости инвесторы попросту не могут игнорировать. В негативных вариантах мир может ждать нарушение поставок нефти из Персидского залива, что неизбежно приведёт к резкому росту цен на нефть марки Brent и, как следствие, к увеличению инфляции.

На всё на это рынки реагируют совершенно стандартным образом. За исключением роста доходностей казначейских облигаций. Последнее говорит о том, что варианты пересмотра инвесторами будущей траектории ставок говорят о том, что рынок всё больше ставит на высокоинфляционный сценарий. В общем, рынок готовится к очередному шторму, но когда этот шторм случится и случится ли вообще, никто не знает. Подобные предсказания на рынке работают ещё хуже, чем предсказания гидрометцентра.

При этом экономика продолжает жить в своём режиме. По предварительным данным Минторга США, американская экономика выросла в 3-м квартале на 4,9% к/к, что в пересчете на годовые показатели даёт максимальный темп с 4-го квартала 2021 г. В Европе всё не так радужно. Во втором квартале рост ВВП Еврозоны составил символические 0,2%. Не исключено, что в третьем квартале ВВП упадёт.

🧐 В общем, очередная неделя начинается у нас в ситуации очередной неопределённости, к чему мы все (как минимум в России) уже давно привыкли. Поэтому удачной всем рабочей недели и будь, что будет. Тем более, что всё будет хорошо!

❤️ Модельный портфель + Какие акции мы покупаем/продаём

Продолжаем наблюдать за нашим модельным портфелем на ТОП-10 имён на российском рынке. С момента его формирования (18 мая), с учётом последующих изменений, данный портфель вырос на 44,2%, опережая индекс Мосбиржи полной доходности (+26,1%).

Комментарий по портфелю. Повышение ключевой ставки ЦБ до 15% может оказать негативное влияние на перспективы рынка акций на горизонте нескольких месяцев. А может и не оказать. Всё зависит от дальнейших шагов регулятора и срока, в течение которого ЦБ будет удерживать высокие ставки.

Тем не менее дивидендные доходности многих акций выглядят уже менее привлекательно. Действительно, зачем инвесторам «бегать» за дивидендами компаний, если можно разместиться в фонд на денежный рынок и практически гарантировано получать около 15% годовых?

Если же рассматривать рынок акций, то в условиях ужесточения ДКП, более предпочтительными секторами/компаниями являются «акции стоимости» - устойчивые к росту стоимости кредитов бизнесы, без высокой долговой нагрузки, готовые регулярно распределять часть прибыли среди акционеров. В первую очередь это опять же ресурсные компании (энергетика, металлы, золото). И именно на эти компании была сделана основная ставка при формировании нашего портфеля ТОП-10.

Отдельно следует упомянуть банки, которые среднесрочно будут уязвимы к высокому уровню ставки, как по причине снижения стоимости долгосрочного портфеля активов, так и из-за охлаждения темпов кредитования потребителя и роста стоимости риска/просрочек.

Тем не менее, мы полагаем, что суета сейчас будет во вред, поэтому мы оставляем состав нашего модельного портфеля на ТОП-10 имён на российском рынке без изменений. В настоящее время портфель выглядит следующим образом (в скобках – рекомендуемый вес бумаги):

Лукойл (15%).
Роснефть (15%).
Сбербанк (15%).
Татнефть (10%).
Газпром Нефть (10%).
Сургутнефтегаз преф (7%).
Мечел об. (7%).
ММК (7%).
Магнит (7%).
Совкомфлот (7%).

Ну а теперь давайте расскажу о сделках с российскими акциями в наших фондах за прошедшую неделю.

Мы продавали: Мечел (фиксация прибыли после существенного роста), Лукойл (на росте после объявления дивов), Сбер (на фоне роста ставки), НЛМК, Северсталь и FIVE.

Существенных покупок в наших фондах за прошедшую неделю не было.

Продолжаем сохранять в фондах высокую долю нефтяников на фоне снятия запрета на экспорт топлива + благоприятной макроэкономической и геополитической обстановки. Полагаем, что у нефтяных компаний остается большой фундаментальный запас потенциала роста стоимости даже не смотря на укрепление рубля.

🐳 Удачи и скоро увидимся!