#ХоббичьяНораВИпотеку
Ипотека в НЗ - 1: сами или через брокера.
Жилье в НЗ, даже паршивое, обычно стоит как опора чугунного моста, поэтому большинство хоббитов берут кредит на покупку. Ипотечные кредиты выдают все банки, а также небанковские финансовые заведения. У банков ставки по ипотеке плюс-минус одинаковые, отличаются обычно десятыми или сотыми долями процента. У небанковских контор ставка всегда выше, потому что они готовы иметь дело с теми, кому банк отказал по какой-то причине, сочтя заемщика слишком рискованным. Вот за риски и приходится доплачивать.
Есть два пути работы с теми, кто вам даст в Шире взаймы денег: напрямую или через ипотечного брокера.
В принципе если у вас все прямолинейно, хватает денег на депозит и выплату кредита, и вы финансово грамотный человек, который может последовательно собирать и подавать документы, то нет ничего жутко трудного в том, чтобы самостоятельно все сделать. Но иногда или некогда вникать, или просто - некогда. Тогда лучше к брокеру.
Брокер помогает заемщику условно бесплатно - ставка не становится выше из-за того что ипотеку вы брали через него. Но брокер получает за ваш кредит бонус от банка (0.55% от суммы займа) и потом ежегодную копеечку в размере 0.15% от оставшегося тела долга. Поэтому у хорошего брокера постоянно есть пассивный доход, который продолжает капать потихонечку, пока вы платите банку. Но это я отвлеклась.
С брокером проще в том плане что он обычно знает все ипотечные продукты, которые предлагают все банки, и может подобрать тот вариант, который больше подходит в вашей ситуации (не обязательно брать ипотеку в “своем” банке). Брокер поможет собрать все документы для ипотеки, часть оформления бумаг возьмет на себя.
Если у вас не самая прямолинейная финансовая ситуация, банк может отказать, если просить займ напрямую. А если идти через хорошего брокера, тот может и договориться. Поэтому в ситуациях, когда не все так однозначно, советуют сразу заходить через брокера, у которого большой опыт успешного получения кредитов в сложных обстоятельствах (одинокий родитель, не очень большой доход, небольшой депозит, покупка одного жилья под залог другого, необходимость дозанять часть денег у небанковской конторы). Вот тут с брокером проще и спокойнее - они все эти бумажки годами раскладывают в нужном порядке и умеют сделать так, чтобы в одной точке сошлись в нужную дату все кони, люди, деньги и займы из разных мест.
Есть устойчивая вера в то что через брокера ставки по ипотеке ниже. В этом есть доля правды. Как правило, банки рекламируют одни ставки, а при подаче заявки через брокера предлагают что-то на пару сотых процента ниже чем “официальный курс”. Я не знаю, происходит ли то же самое когда вы заходите напрямую в банк - может, та же фигня?
Я пользовалась услугами ипотечных брокеров, и это было полезно: мне все разложили по полочкам - сколько банк нам скорее всего даст денег, что мы можем себе позволить комфортно платить каждый месяц, какие условия нужно вписывать в предложение купить приглянувшийся дом, вот и контакты юриста, а вот и страховщик годный, а вот тут и здесь надо взять себя в руки. По сути, я делегировала всю тяжкую работу по исследованию рынка ипотечных кредитов и правилам оформления займов специально обученному человеку, и могла уже не думать об этом.
Как искать брокера? Обычно по рекомендации - хороших передают друг другу с рук на руки. У нас тут есть волшебная Зебуниссо, четенькая по московскому стандарту, а не по ширскому расслабону. Свистите если вам нужен контакт, я вас к ней отправлю - брокер может работать и по видеосвязи, так что поможет с кредитом в любой части Шира.
(Поняла что мне ужасно не хватает финансово-кредитной лексики чтобы писать об ипотеке по-русски, для следующей серии полезу в словарь).
Ипотека в НЗ - 1: сами или через брокера.
Жилье в НЗ, даже паршивое, обычно стоит как опора чугунного моста, поэтому большинство хоббитов берут кредит на покупку. Ипотечные кредиты выдают все банки, а также небанковские финансовые заведения. У банков ставки по ипотеке плюс-минус одинаковые, отличаются обычно десятыми или сотыми долями процента. У небанковских контор ставка всегда выше, потому что они готовы иметь дело с теми, кому банк отказал по какой-то причине, сочтя заемщика слишком рискованным. Вот за риски и приходится доплачивать.
Есть два пути работы с теми, кто вам даст в Шире взаймы денег: напрямую или через ипотечного брокера.
В принципе если у вас все прямолинейно, хватает денег на депозит и выплату кредита, и вы финансово грамотный человек, который может последовательно собирать и подавать документы, то нет ничего жутко трудного в том, чтобы самостоятельно все сделать. Но иногда или некогда вникать, или просто - некогда. Тогда лучше к брокеру.
Брокер помогает заемщику условно бесплатно - ставка не становится выше из-за того что ипотеку вы брали через него. Но брокер получает за ваш кредит бонус от банка (0.55% от суммы займа) и потом ежегодную копеечку в размере 0.15% от оставшегося тела долга. Поэтому у хорошего брокера постоянно есть пассивный доход, который продолжает капать потихонечку, пока вы платите банку. Но это я отвлеклась.
С брокером проще в том плане что он обычно знает все ипотечные продукты, которые предлагают все банки, и может подобрать тот вариант, который больше подходит в вашей ситуации (не обязательно брать ипотеку в “своем” банке). Брокер поможет собрать все документы для ипотеки, часть оформления бумаг возьмет на себя.
Если у вас не самая прямолинейная финансовая ситуация, банк может отказать, если просить займ напрямую. А если идти через хорошего брокера, тот может и договориться. Поэтому в ситуациях, когда не все так однозначно, советуют сразу заходить через брокера, у которого большой опыт успешного получения кредитов в сложных обстоятельствах (одинокий родитель, не очень большой доход, небольшой депозит, покупка одного жилья под залог другого, необходимость дозанять часть денег у небанковской конторы). Вот тут с брокером проще и спокойнее - они все эти бумажки годами раскладывают в нужном порядке и умеют сделать так, чтобы в одной точке сошлись в нужную дату все кони, люди, деньги и займы из разных мест.
Есть устойчивая вера в то что через брокера ставки по ипотеке ниже. В этом есть доля правды. Как правило, банки рекламируют одни ставки, а при подаче заявки через брокера предлагают что-то на пару сотых процента ниже чем “официальный курс”. Я не знаю, происходит ли то же самое когда вы заходите напрямую в банк - может, та же фигня?
Я пользовалась услугами ипотечных брокеров, и это было полезно: мне все разложили по полочкам - сколько банк нам скорее всего даст денег, что мы можем себе позволить комфортно платить каждый месяц, какие условия нужно вписывать в предложение купить приглянувшийся дом, вот и контакты юриста, а вот и страховщик годный, а вот тут и здесь надо взять себя в руки. По сути, я делегировала всю тяжкую работу по исследованию рынка ипотечных кредитов и правилам оформления займов специально обученному человеку, и могла уже не думать об этом.
Как искать брокера? Обычно по рекомендации - хороших передают друг другу с рук на руки. У нас тут есть волшебная Зебуниссо, четенькая по московскому стандарту, а не по ширскому расслабону. Свистите если вам нужен контакт, я вас к ней отправлю - брокер может работать и по видеосвязи, так что поможет с кредитом в любой части Шира.
(Поняла что мне ужасно не хватает финансово-кредитной лексики чтобы писать об ипотеке по-русски, для следующей серии полезу в словарь).
👍16❤9
#ХоббичьяНораВИпотеку
Ипотека в НЗ - 2: когда подаваться на ипотеку?
В НЗ есть два варианта подать в банк заявку на ипотеку: до того как начали искать жилье, или когда нашли дом.
Подаемся до начала поисков
Это вариант для тревожных - а вдруг банк откажет? А вдруг дадут меньше чем мне надо? А вдруг? Ну или для дисциплинированных - все должно быть по порядку.
Работает так - собираете пакет документов на ипотеку - сами или через брокера, и запрашиваете у банка предварительное одобрение ипотечного кредита. Банк рассматривает заявку и выдает ответ: вам предварительно одобрен кредит на 800 тыщ денег, 200 тыщ денег это ваш депозит, поэтому максимальная стоимость покупки, которую вы можете совершить, мильон денег. Предложение действительно в течение трех месяцев, и к нему прилагаются условия: что вы не потеряли работу с момента как вам выдали предварительное одобрение кредита и к моменту покупки дома, что дом можно застраховать и так далее.
С этим предварительным согласием банка вы начинаете искать подходящий дом, уже понимая сколько именно сможете занять. Это помогает отсекать заведомо слишком дорогие варианты, которые “типа” по цифрам вы могли бы потянуть, но теперь точно понятно, что у банка другое мнение на этот счет. Когда найдете дом, сделаете предложение продавцу, и продавец приедложение примет, вам не придется быстро-быстро заниматься всей бумажной волокитой - вы это все уже сделали.
По сути, вы начнете работу с банком на полпути - потому что половину вы уже прошли, когда получали предварительное согласие. Это плюс. Получение предварительного согласия занимает время, и вы можете упустить дом мечты, пока занимаетесь всем этим, что минус.
Но, учитывая что я тревожный суслик, я пошла по этому пути и не жалею.
Подаемся когда нашли дом мечты
В принципе, вас никто не заставляет получать предварительное одобрение банка - вы можете начать искать и начать делать предложения о покупке жилья и без всего этого. Скажем, вы нашли дом, сделали предложение, продавец внезапно согласился, и с приплыздом, теперь вам надо быстренько побежать в банк, и попросить денек.
Это довольно частая история, как ни странно. Поэтому схема отработана - вы собираете все тот же пакет документов, прикладываете к нему подписанный договор купли-продажи жилья, и надеетесь на лучшее. Банк рассматривает такие заявки в приоритетном порядке, чтобы потенциальный заемщик не продолбал сроки, указанные в договоре на покупку дома. Из-за этого все тревожные суслики, ожидающие предварительных одобрений, идут на паузу, пока вы, долбанный авантюрист, прыгаете в начало очереди.
Если вам повезло и банк одобрил запрошенную сумму - вы в шоколаде. Если у банка другое мнение на счет того сколько вы реально можете занять - сделка сорвалась, и вы потеряли свое время и время продавца, которому теперь придется идти обратно на рынок и продавать свой дом дальше. Опытные продавцы на этой стадии просто продолжают показывать дом другим потенциальным покупателям, потому что знают что все это писями на воде виляно и банк еще может отказать.
Ипотека в НЗ - 2: когда подаваться на ипотеку?
В НЗ есть два варианта подать в банк заявку на ипотеку: до того как начали искать жилье, или когда нашли дом.
Подаемся до начала поисков
Это вариант для тревожных - а вдруг банк откажет? А вдруг дадут меньше чем мне надо? А вдруг? Ну или для дисциплинированных - все должно быть по порядку.
Работает так - собираете пакет документов на ипотеку - сами или через брокера, и запрашиваете у банка предварительное одобрение ипотечного кредита. Банк рассматривает заявку и выдает ответ: вам предварительно одобрен кредит на 800 тыщ денег, 200 тыщ денег это ваш депозит, поэтому максимальная стоимость покупки, которую вы можете совершить, мильон денег. Предложение действительно в течение трех месяцев, и к нему прилагаются условия: что вы не потеряли работу с момента как вам выдали предварительное одобрение кредита и к моменту покупки дома, что дом можно застраховать и так далее.
С этим предварительным согласием банка вы начинаете искать подходящий дом, уже понимая сколько именно сможете занять. Это помогает отсекать заведомо слишком дорогие варианты, которые “типа” по цифрам вы могли бы потянуть, но теперь точно понятно, что у банка другое мнение на этот счет. Когда найдете дом, сделаете предложение продавцу, и продавец приедложение примет, вам не придется быстро-быстро заниматься всей бумажной волокитой - вы это все уже сделали.
По сути, вы начнете работу с банком на полпути - потому что половину вы уже прошли, когда получали предварительное согласие. Это плюс. Получение предварительного согласия занимает время, и вы можете упустить дом мечты, пока занимаетесь всем этим, что минус.
Но, учитывая что я тревожный суслик, я пошла по этому пути и не жалею.
Подаемся когда нашли дом мечты
В принципе, вас никто не заставляет получать предварительное одобрение банка - вы можете начать искать и начать делать предложения о покупке жилья и без всего этого. Скажем, вы нашли дом, сделали предложение, продавец внезапно согласился, и с приплыздом, теперь вам надо быстренько побежать в банк, и попросить денек.
Это довольно частая история, как ни странно. Поэтому схема отработана - вы собираете все тот же пакет документов, прикладываете к нему подписанный договор купли-продажи жилья, и надеетесь на лучшее. Банк рассматривает такие заявки в приоритетном порядке, чтобы потенциальный заемщик не продолбал сроки, указанные в договоре на покупку дома. Из-за этого все тревожные суслики, ожидающие предварительных одобрений, идут на паузу, пока вы, долбанный авантюрист, прыгаете в начало очереди.
Если вам повезло и банк одобрил запрошенную сумму - вы в шоколаде. Если у банка другое мнение на счет того сколько вы реально можете занять - сделка сорвалась, и вы потеряли свое время и время продавца, которому теперь придется идти обратно на рынок и продавать свой дом дальше. Опытные продавцы на этой стадии просто продолжают показывать дом другим потенциальным покупателям, потому что знают что все это писями на воде виляно и банк еще может отказать.
👍14❤2
#ХоббичьяНораВИпотеку
Ипотека в НЗ - 3: какой такой юрист
В сделках с недвигой в Шире не обойтись без юриста. Опытные серийные покупатели-продавцы недвиги обычно имеют кого-то, к кому ходят регулярно. Люди, которые покупают жилье крайне редко, обычно ищут кого-то, когда дозрели до покупки. У ипотечного брокера стопудово есть контакт юриста, с которым брокер работает регулярно. Но всегда стоит и самостоятельно искать-спрашивать.
Прелесть в том что в НЗ вокруг вас всегда есть люди, у которых номер юриста сохранен вот прям в телефоне - ваши коллеги, мамаши в школе, соратники в кружке по вышиванию. Имеет смысл спрашивать, и искать того кем люди довольны, и уточнять, почему. Потому что приоритеты у всех разные. Скажем, я прямо не могу с теми кто чиллит на расслабоне, не дает прямых ответов и вообще - ведет себя так как будто они наслаждаются жизнью, пока я тут бегу по потолку. Мне надо чтобы все было четенько и быстренько. Хуже нет когда вы на стрессе, у вас тут сделка уже вот-вот, а ваш юрист не чешется (don’t ask me how I know).
По уму, договориться с юристом надо до того как вы пошли просить у банка ипотеку - потому что когда все завертится, придется оперативно шевелиться и вам и юристу, и надо удостовериться что выбранный специалист вообще не собирается на Фиджи курить бамбук на месяц и вот это вот все.
Чем полезен юрист?
Имеет смысл показать юристу договор купли-продажи, в который вы собираетесь вписать свое предложение о покупке. Юрист проверит какие вы вписываете условия и предложит правильные формулировки, которые прикроют ваш зад в случае чего. Также посмотрит на ту недвигу, которую вы собираетесь покупать на предмет каких-то скелетов.
Договор покупки недвиги типа стандартный, но всегда есть нюансы. У продавца тоже есть юристы, и они вполне могут вычеркнуть какие-то стандартные статьи договора по своим причинам. Это влияет на то кто за что отвечает в определенных ситуациях.
Если недвига неоднозначная, грамотный юрист разложит по полочкам все что может пойти не так или что уже не так. Например: владелец дома умер пару лет назад, дом продают наследники, продают “как есть” - со всем тем хламом и дерьмом, которое престарелый родственник успел при жизни накопить. Поскольку формально владельца нет, то и ответственности за состояние дома нет - если вы его купите и в первый же дождь крыша начнет течь, ну что поделать, это теперь ваши проблемы (если покупаете непосредственно у владельца, то тот отвечает за такие вещи, если только они не были прямо вписаны в документы на недвигу как известные поломки и недостатки). Также наследники, если они совсем упыри, могут вписать что они не в курсе, есть ли где-то какие-то еще потенциальные наследники, которые могут выкатить свои претензии на дом. Типа если что, они не виноваты и не при делах, разбирайтесь сами.
Бывает, что продавцы не вывозят свой хлам или оставляют мусор на участке - ну там, гнилые остовы машин и т.п. Или вообще не выезжают вовремя. Вести переговоры о вывозе дерьма и выселении тоже будет юрист.
В целом, во всех ситуациях во время сделки, когда что-то идет не совсем прямолинейно - надо спросить своего юриста. Гарантирую, у них будет решение, сформулированное не так, как вы сформулировали. Ну и они возьмут на себя кошмаринг риэлтора, продавца, и черта лысого.
А формально чего?
Формально, когда ваше предложение о покупке недвиги с вашими условиями покупки принято продавцом, юрист будет вести сделку. Они уведомят юриста продавца когда все условия покупки выполнены (банк одобрил ипотеку, строительный инспектор не нашел ничего ужасного, и тд.) Юрист пригласит вас в офис на подписание банковского договора, попунктно объяснит во что вы ввязываетесь и чем вам это грозит, и потом сам все это перетрет с банком. Ваш банк переведет вашему юристу деньги на вашу ипотеку. Ваш юрист переведет их юристу продавца. Тот - продавцу. Потом ваш юрист зарегистрирует сделку, оформит свидетельство о собственности, и передаст вам финальный пакет документов, подтверждающий, что дом - ваш.
Ипотека в НЗ - 3: какой такой юрист
В сделках с недвигой в Шире не обойтись без юриста. Опытные серийные покупатели-продавцы недвиги обычно имеют кого-то, к кому ходят регулярно. Люди, которые покупают жилье крайне редко, обычно ищут кого-то, когда дозрели до покупки. У ипотечного брокера стопудово есть контакт юриста, с которым брокер работает регулярно. Но всегда стоит и самостоятельно искать-спрашивать.
Прелесть в том что в НЗ вокруг вас всегда есть люди, у которых номер юриста сохранен вот прям в телефоне - ваши коллеги, мамаши в школе, соратники в кружке по вышиванию. Имеет смысл спрашивать, и искать того кем люди довольны, и уточнять, почему. Потому что приоритеты у всех разные. Скажем, я прямо не могу с теми кто чиллит на расслабоне, не дает прямых ответов и вообще - ведет себя так как будто они наслаждаются жизнью, пока я тут бегу по потолку. Мне надо чтобы все было четенько и быстренько. Хуже нет когда вы на стрессе, у вас тут сделка уже вот-вот, а ваш юрист не чешется (don’t ask me how I know).
По уму, договориться с юристом надо до того как вы пошли просить у банка ипотеку - потому что когда все завертится, придется оперативно шевелиться и вам и юристу, и надо удостовериться что выбранный специалист вообще не собирается на Фиджи курить бамбук на месяц и вот это вот все.
Чем полезен юрист?
Имеет смысл показать юристу договор купли-продажи, в который вы собираетесь вписать свое предложение о покупке. Юрист проверит какие вы вписываете условия и предложит правильные формулировки, которые прикроют ваш зад в случае чего. Также посмотрит на ту недвигу, которую вы собираетесь покупать на предмет каких-то скелетов.
Договор покупки недвиги типа стандартный, но всегда есть нюансы. У продавца тоже есть юристы, и они вполне могут вычеркнуть какие-то стандартные статьи договора по своим причинам. Это влияет на то кто за что отвечает в определенных ситуациях.
Если недвига неоднозначная, грамотный юрист разложит по полочкам все что может пойти не так или что уже не так. Например: владелец дома умер пару лет назад, дом продают наследники, продают “как есть” - со всем тем хламом и дерьмом, которое престарелый родственник успел при жизни накопить. Поскольку формально владельца нет, то и ответственности за состояние дома нет - если вы его купите и в первый же дождь крыша начнет течь, ну что поделать, это теперь ваши проблемы (если покупаете непосредственно у владельца, то тот отвечает за такие вещи, если только они не были прямо вписаны в документы на недвигу как известные поломки и недостатки). Также наследники, если они совсем упыри, могут вписать что они не в курсе, есть ли где-то какие-то еще потенциальные наследники, которые могут выкатить свои претензии на дом. Типа если что, они не виноваты и не при делах, разбирайтесь сами.
Бывает, что продавцы не вывозят свой хлам или оставляют мусор на участке - ну там, гнилые остовы машин и т.п. Или вообще не выезжают вовремя. Вести переговоры о вывозе дерьма и выселении тоже будет юрист.
В целом, во всех ситуациях во время сделки, когда что-то идет не совсем прямолинейно - надо спросить своего юриста. Гарантирую, у них будет решение, сформулированное не так, как вы сформулировали. Ну и они возьмут на себя кошмаринг риэлтора, продавца, и черта лысого.
А формально чего?
Формально, когда ваше предложение о покупке недвиги с вашими условиями покупки принято продавцом, юрист будет вести сделку. Они уведомят юриста продавца когда все условия покупки выполнены (банк одобрил ипотеку, строительный инспектор не нашел ничего ужасного, и тд.) Юрист пригласит вас в офис на подписание банковского договора, попунктно объяснит во что вы ввязываетесь и чем вам это грозит, и потом сам все это перетрет с банком. Ваш банк переведет вашему юристу деньги на вашу ипотеку. Ваш юрист переведет их юристу продавца. Тот - продавцу. Потом ваш юрист зарегистрирует сделку, оформит свидетельство о собственности, и передаст вам финальный пакет документов, подтверждающий, что дом - ваш.
❤10
#ХоббичьяНораВИпотеку
Ипотека в НЗ - 4: условная покупка
Я ипотеку в стране рождения брала один раз, 19 лет назад, пэтому не знаю как все это работает сейчас. Когда я сравниваю с моим старым российским опытом опыт Ширский, все выглядит по-другому.
Скажем, в Шире принято выкатывать предложение о покупке дома с условиями. Ну там, я вам предлагаю купить ваш дом за мильон денег, если сойдутся в этой позе звезды. И тут уже дело продавца, принять такое условное предложение или нет. Если продавец одновременно рассматривает несколько предложений, которые находятся плюс-минус в одной ценовой категории, то продавец часто выбирает то, которое наиболее привлекательно по условиям. Чем меньше условий, тем выше шансы что все они будут выполнены.
Стандартные условия
Есть список условий, которые выкатывают почти все, кто покупает дом в ипотеку:
- Финансовое условие: оно значит что банк даст ипотеку в достаточном размере на покупку дома
- Условие по строительной инспекции: оно значит что вы удовлетворены результатами строительной инспекции. Инспектор отвечает за результат по закону, поэтому он полезет под дом, на чердак, осмотрит крышу, замерит влажнсть и тд и тп. Если у вас депозит меньше 20%, то отчет строительного инспектора захочет почитать и банк. И если банк решит что дом требует ремонта, на который у вас нет денег, то банк вам откажет в ипотеке. Если у вас депозит 20+%, банку плевать на ваш строительный отчет - хоть без крыши покупайте. За инспекцию вы платите сами, сейчас цена в районе $1000.
- Условие по выписке из земельного кадастра (я тут на ходу придумываю термины, в Шире это называется LIM - Land information memorandum). Этот документ вы заказываете в совете местного самоуправления, счет тоже идет на сотни доларов. В документе указано все, что вы хотите знать о недвиге - находится ли она в зоне затопления, есть ли риск оползней, как там проложены трубы, и где на участке похоронены скелеты.
- Условие проверки свидетельства о собственности (опять придумываю, на английском называется Title). Это условие впишет ваш юрист, если он(а) не зря с вас деньги берет. Они проверят, на кого сейчас записан дом, какая форма собственности, есть ли какие-то ограничения на использование участка. Скажем, могут быть странные ограничения что вроде земля продается без ограничений, но если вы на ней найдете полезные ископаемые, то ископаемые принадлежат короне.
Нестандартные условия
Тут уж как бог на душу положит: Если вам нужно продать ваш нынешний дом, чтобы купить новый, то пишете такое условие. Когда рынок недвиги был разогрет как в аду, это было весьма стандартно. Сейчас недвиги на рынке больше чем покупателей, так что большой вопрос, примут ли ваше предложение с таким условием.
Если на участке дохрена всякого хлама, то пишете условие что продавец обязуется вывезти все дерьмо до совершения сделки. Если не вывезет, спустите с поводка своего юриста.
И тд. Чем больше условий, и чем они сложнее, тем меньше шансов что предложение будет принято. Продавец может принять меньшее по сумме предложение, если в нем меньше условий и нет потенциальных сложностей (как с продажей вашего нынешнего дома, к примеру).
Ипотека в НЗ - 4: условная покупка
Я ипотеку в стране рождения брала один раз, 19 лет назад, пэтому не знаю как все это работает сейчас. Когда я сравниваю с моим старым российским опытом опыт Ширский, все выглядит по-другому.
Скажем, в Шире принято выкатывать предложение о покупке дома с условиями. Ну там, я вам предлагаю купить ваш дом за мильон денег, если сойдутся в этой позе звезды. И тут уже дело продавца, принять такое условное предложение или нет. Если продавец одновременно рассматривает несколько предложений, которые находятся плюс-минус в одной ценовой категории, то продавец часто выбирает то, которое наиболее привлекательно по условиям. Чем меньше условий, тем выше шансы что все они будут выполнены.
Стандартные условия
Есть список условий, которые выкатывают почти все, кто покупает дом в ипотеку:
- Финансовое условие: оно значит что банк даст ипотеку в достаточном размере на покупку дома
- Условие по строительной инспекции: оно значит что вы удовлетворены результатами строительной инспекции. Инспектор отвечает за результат по закону, поэтому он полезет под дом, на чердак, осмотрит крышу, замерит влажнсть и тд и тп. Если у вас депозит меньше 20%, то отчет строительного инспектора захочет почитать и банк. И если банк решит что дом требует ремонта, на который у вас нет денег, то банк вам откажет в ипотеке. Если у вас депозит 20+%, банку плевать на ваш строительный отчет - хоть без крыши покупайте. За инспекцию вы платите сами, сейчас цена в районе $1000.
- Условие по выписке из земельного кадастра (я тут на ходу придумываю термины, в Шире это называется LIM - Land information memorandum). Этот документ вы заказываете в совете местного самоуправления, счет тоже идет на сотни доларов. В документе указано все, что вы хотите знать о недвиге - находится ли она в зоне затопления, есть ли риск оползней, как там проложены трубы, и где на участке похоронены скелеты.
- Условие проверки свидетельства о собственности (опять придумываю, на английском называется Title). Это условие впишет ваш юрист, если он(а) не зря с вас деньги берет. Они проверят, на кого сейчас записан дом, какая форма собственности, есть ли какие-то ограничения на использование участка. Скажем, могут быть странные ограничения что вроде земля продается без ограничений, но если вы на ней найдете полезные ископаемые, то ископаемые принадлежат короне.
Нестандартные условия
Тут уж как бог на душу положит: Если вам нужно продать ваш нынешний дом, чтобы купить новый, то пишете такое условие. Когда рынок недвиги был разогрет как в аду, это было весьма стандартно. Сейчас недвиги на рынке больше чем покупателей, так что большой вопрос, примут ли ваше предложение с таким условием.
Если на участке дохрена всякого хлама, то пишете условие что продавец обязуется вывезти все дерьмо до совершения сделки. Если не вывезет, спустите с поводка своего юриста.
И тд. Чем больше условий, и чем они сложнее, тем меньше шансов что предложение будет принято. Продавец может принять меньшее по сумме предложение, если в нем меньше условий и нет потенциальных сложностей (как с продажей вашего нынешнего дома, к примеру).
❤6👍1