🇸🇦 Перспективы рынка недвижимости Саудовской Аравии

Продолжаю рассказывать об интересных с инвестиционной точки зрения идеях в сфере недвижимости. Хочу заметить, что регионе MENA есть юрисдикции, где широкий рынок инвестиционной недвижимости находится в самом начале растущего цикла. В таких местах можно рассчитывать на более высокую доходность. В этом посте я хочу рассказать о Саудовской Аравии, одной из таких стран.

Что такое Саудовская Аравия?
Саудовская Аравия — самая крупная и богатая страна на Ближнем Востоке, обладающая уникальными географическими особенностями. Она имеет выход к Красному морю, которое является топ-локацией с точки зрения пляжного отдыха.

Ранее потребности туристов в этом направлении во многом удовлетворял Египет, но после революции 2011 года популярность этого направления, особенно в VIP-сегменте, резко сократилась. Саудовская Аравия, судя по всему, собирается воспользоваться этой ситуацией и серьёзно вкладывается в развитие туризма на берегах Красного моря. Уже сейчас там построены и функционируют топовые резорты от почти всех известных мировых брендов.

Саудовская Аравия — единственная страна на Аравийском полуострове, где выпадает и лежит натуральный снег. Поэтому сейчас там строится, пожалуй, самый необычный круглогодичный горнолыжный курорт в мире. Его откроют уже в следующем году, а в 2029 там пройдут зимние Азиатские игры.

Про Саудовскую Аравию можно говорить бесконечно. Но, думаю, будет интересней, если я расскажу сколько на этом рынке можно заработать.

Конкретный кейс
Один из наших клиентов забронировал юнит в октябре 2024 года по цене 2,8 млн риалов (местная валюта, курс привязан к доллару США в соотношении 3,75:1). Сегодня эти юниты застройщик продаёт за 3,5 млн. И спрос на них большой. Сейчас клиент может легко «скинуть» свой объект, скажем, за 3,3 млн (чтобы продать, дешевле, чем цена у застройщика). Доходность +15% в твёрдой валюте за пять месяцев.

Эта доходность была прогнозируема, но клиент пока не спешит продавать свой объект. Он ждёт.

Почему ждёт?
Дело в том, что в ближайшие годы в Саудовской Аравии пройдут ряд важных событий, которые резко увеличат стоимость люксовой недвижимости:
2029 – зимние Азиатские игры;
2030 – ЭКСПО (выставка займёт всю северную часть Эр-Рияда, как раз там находится купленный клиентом юнит);
2034 – чемпионат мира по футболу.

Таким образом, сейчас Саудовская Аравия входит в 10-летний растущий цикл на рынке недвижимости. Инвесторы будут приезжать, стройка будет идти, а цена будет только расти. Сейчас хороший период, чтобы зайти на этот рынок и в течение 10 лет выйти из него с хорошей прибылью.

Что покупать?
На мой взгляд, наиболее перспективным местом для покупки недвижимости является Эр-Рияд. Во-первых, это – столица. Во-вторых, это город, в инфраструктуру которого власти вкладывают огромные средства. В-третьих, именно Эр-Рияд получит максимальные выгоды от вышеперечисленных мероприятий.

Крайне интересной является и локация Джидда, второй по величине город Саудовской Аравии, который считается экономической столицей и крупнейшей курортной зоной. Находится в непосредственной близости от Мекки.

Если говорить о конкретных интересных объектах, которые можно купить прямо сейчас, то, из-за ограниченности объёма, я остановлюсь на двух вариантах:

1️⃣ Neptun Villas — виллы в центре Эр-Рияда с бюджетом от $1 млн 100 тыс. (есть рассрочка). Цена в три раза ниже, чем сопоставимые аналоги в Дубае. К слову, Saudi Premium Visa даётся за покупку недвижимости как раз от $1 млн 100 тыс.

2️⃣ Trump Tower — апартаменты в башне в Джидде на берегу Красного моря с бюджетом от $530 тыс. (есть рассрочка). Пока у Trump club не было ни одного проекта, которые не показали бы свою высокую инвестиционную эффективность.

#недвижимость

Недвижимость в Москве. Конкретика

Недавно я уже делился своим мнением о том, почему в текущих экономических условиях покупка недвижимости в Москве, особенно в сегментах бизнес, премиум и делюкс, является выгодной инвестиционной стратегией (подробнее об этом можно прочитать здесь). Смысла повторять доводы из прошлого поста я не вижу. Существенно пока ничего не поменялось и «удачный момент» продолжается. Однако, это ненадолго. В перспективе тренд сменится, а условия приобретения ухудшатся.

Поэтому сегодня решил дать вам конкретику, а именно познакомить вас с тремя интересными предложениями. Первый проект находится в начальной стадии строительства и имеет большие инвестиционные перспективы. Второй уже построен и будет интересным тем, кто подбирает недвижимость для проживания, но хочет, чтобы в перспективе цена на метры росла темпами, уверенно обгоняющими инфляцию. Что касается третьего, то это «золотая середина», т.е. вариант интересен как с точки зрения инвестиций, так и с точки зрения проживания. Давайте поближе посмотрим на эти проекты...

Элитный квартал «Тишинский Бульвар»

Этот тихий зелёный квартал расположен в престижном районе Пресни, недалеко от Патриарших прудов — всего 12 минут пешком.

Преимущества:
✔️Расположение. Квартал находится в историческом районе Центрального административного округа.

✔️Самый большой в элитном классе приватный двор-парк. Его площадь составляет 2,1 га, что эквивалентно примерно четырём футбольным полям. Во всём квартале представлено 582 квартиры. Таким образом, если все одновременно выйдут во двор, то у каждой квартиры будет 35 кв.м. «своего» пространства. Разумеется, двор не пустой, в нём будет вся необходимая парковая инфраструктура, водное пространство, Wi-Fi на всей территории и пр.

✔️Качественная архитектура. Вы можете оценить её на прилагаемых изображениях.

✔️Богатая инфраструктура. В квартале предусмотрены разнообразные услуги для жителей, включая Kid's lab, Clubhouse только для резидентов и многое другое.

✔️Уникальные варианты квартир. В проекте представлены квартиры с высотой потолков до 7,65 метра, что является большой редкостью на рынке элитной недвижимости. Как правило, с высокими потолками предлагаются только апартаменты.  

Инвестиционный потенциал:
Квартал находится на стадии строительства. Первый куб бетона был залит 30 января. Окончание строительства запланировано на I квартал 2028 г. Застройщик заказал исследование у оценщиков, согласно которому на момент сдачи проекта средняя цена за квадратный метр составит ₽3 млн. На текущий момент средняя цена за метр – ₽1,5 млн.

Таким образом, предварительно потенциал можно оценить в х2 за три года.

Почему такой потенциал? В указанном районе конкурентов у проекта нет и не предвидится + в проекте представлены квартиры очень редких для рынка Москвы форматов.

🔻Другие идеи

#недвижимость

ДОСТИЖЕНИЕ

Этот проект уже реализован, и вы можете заключить договор и сразу получить ключи от своей квартиры. Дом находится рядом с парковой агломерацией, включающей в себя парки «Дубовая роща», «Останкино», ВДНХ и Ботанический сад. Для того, чтобы оказаться в этом огромном зелёном массиве жильцам дома достаточно просто перейти дорогу. До Цветного бульвара – 3 станции на метро и 5 км. до Садового кольца.

Преимущества:
✔️Собственный ландшафтный двор и развитая инфраструктура, включающая Kid's lab и Clubhouse.

✔️115 вариантов планировочных решений — каждый сможет найти вариант по своему вкусу.  Например, есть пентхаусы с собственной террасой (на последних этажах). Учитывая, что высота дома 21 – 28 этажей, из пентхаусов открываются отличные виды на «зелёную Москву». 

✔️Самый большой в России фасад в стиле ар-деко — аналогов этому уникальному архитектурному решению нет.

Инвестиционный потенциал:
Дом построен, и средняя цена за квадратный метр сейчас составляет ₽800 тыс. Потенциал роста цены есть: как минимум таких проектов в Москве не так много, плюс инфляцию никто не отменял. Но здесь инвестиционная идея не так ярко выражена, как в предыдущем проекте. Зато – это очень интересный вариант для тех, кто хочет использовать жилплощадь «по назначению» и комфортно жить в престижном районе Москвы.

LIFE-TIME

Этот квартал, как и «Тишинский Бульвар», строится на Пресне. Но если «Тишинский Бульвар» находится в историческом центре, то LIFE-TIME располагается больше в «современной и молодёжной Москве» и является, в своём сегменте, самым продаваемым проектом в Пресненском районе. 

Преимущества:
✔️Развитая инфраструктура включает Fit Lab с бассейном, Kid's lab, Clubhouse, всесезонный двор-парк площадью 1,7 га и многое другое. На территории квартала будут частная школа и детский сад.

✔️Продуманные планировочные решения — например, есть двухэтажные пентхаусы с выходом на эксплуатируемую кровлю. То есть у каждого пентхауса на кровле есть своя приватная терраса.

✔️Приватность. В квартале 6 корпусов, из которых четыре башни. Высота каждой башни – 23 этажа, но в каждой не более 60 квартир. В среднем получается менее 3 квартир на этаж, что выглядит очень приватно. Всего в LIFE-TIME будет 511 квартир.

✔️Отличный вид на Москву — особенно с верхних этажей открываются виды на Москва-Сити, реку, здание МИД и другие достопримечательности.

Инвестиционный потенциал:
Квартал находится в стадии строительства, но сроки сдачи ближе, чем в проекте «Тишинский Бульвар» — апрель 2026 года. Сейчас возводится фасадная часть корпусов. Весь квартал будет сдан одновременно.

По мнению застройщика, средняя стоимость на горизонте от 3 лет составит от ₽2 млн за кв. м. Сейчас средняя цена равна ₽1,15 млн за метр. Пока это выглядит как «почти» х2, но нужно учитывать, что застройщик каждый месяц повышает цены на 2%. Поэтому, чем дальше, тем больше потенциал будет сокращаться.

Пресненский район с точки зрения премиальной и элитной недвижимости только начинает развиваться по сравнению с Хамовниками, где сейчас средняя цена составляет ₽2,5 млн за кв. м. Ещё 6 лет назад на Пресне почти не было предложений элитной недвижимости. Сейчас всё меняется и, по мнению многих участников рынка, с которыми мне удалось поговорить, «гэп» между Хамовниками и Пресней будет постепенно схлопываться.

Поэтому обратите внимание на проекты на Пресне — это может быть очень выгодным инвестиционным решением.

#недвижимость

🏡 Зачем покупать закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости?

В предыдущем посте я рассказал о шести актуальных идеях, которые можно реализовать в продуктах УК Альфа-Капитал. Две из этих стратегий связаны с покупкой ЗПИФН (Альфа Промышленные парки 2 и Альфа Туризм 2).

Однако часто я сталкиваюсь с возражениями от инвесторов: зачем покупать ЗПИФы на недвижимость, когда есть другие варианты инвестиций, такие как акции, облигации, золото, денежный рынок и депозиты? В конечном итоге, если хочется инвестировать в недвижимость, можно самостоятельно купить интересующий вас объект и подождать роста его цены.

В этом посте я поделюсь своим мнением о том, чем могут быть полезны паи таких фондов для инвесторов. Попробую обойтись без лишней воды и доводов, достойных «капитана очевидности»…

✔️ Диверсификация
Кажется, что это известно всем, но почему-то часто об этом забывают. Как-то в модели классических портфелей (60% акции и 40% облигации) я добавил третьим активом паи наших ЗПИФН, чтобы посмотреть как изменится результат. Во всех случаях снизилась волатильность и почти во всех случаях увеличилась доходность.

✔️ Защита от инфляции
Вы можете купить облигации и получать купоны. Вы можете купить ЗПИФН, внутри которого, например, склад, и получать доход в виде выведенных на пайщиков арендных выплат. Однако купоны классических облигаций не будут индексироваться на величину инфляции (что-то подобное может быть во флоутерах при росте ставки, но сейчас мы не будем углубляться в этот вопрос). Арендная же плата, которая выводится на пайщиков ЗПИФН, с крайне высокой долей вероятности будет проиндексирована на величину инфляции. Более того, само «тело инвестиций», т.е. склад на балансе фонда тоже будет расти в цене, как минимум на величину инфляции, что позволит получить повышенную доходность от роста стоимости пая.

✔️ Высокая доходность
Да, на длинном горизонте инвестиции в коммерческую недвижимость уступают по доходности акциям. Однако, как правило, они обгоняют по доходности депозиты, облигации и жилую недвижимость. Поэтому, взять высокодоходный актив (акции) и «разбавить» их чуть менее доходным, но и гораздо менее волатильным активом (коммерческой недвижимостью), это почти всегда хорошая идея.

✔️ Хорошее настроение
Пусть это субъективно, но всё же… Инвесторы в российские акции уже больше года живут в условиях коррекции. Только-только в декабре показалось, что появился «свет в конце туннеля», как с середины марта индекс вновь начал пикировать вниз. Понятное дело, что позитива в жизни это не добавляет.

В то же время у покупателей фонда «Промышленные парки 2» на днях была переоценка актива. Проект движется, его стоимость растёт, а вслед за этим увеличивается и стоимость паёв, которую инвесторы видят в своём приложении. На фоне общей неопределённости приятно видеть актив в своём портфеле, который показывает стабильный и понятный рост.

К слову, за прошедшие с момента запуска Промышленных парков 8 месяцев, они показывают второй по доходности результат среди фондов АК, после фонда на золото.

✔️ Защита от шоковой коррекции
Все помнят, что произошло в 2022 году с нашим рынком. Так вот, на мой взгляд, одним из лучших продуктов того года стал фонд Арендный поток. Серьёзной просадки не было, а клиенты исправно получали деньги из фонда. Фондов на промышленные парки и туризм на тот момент не было, но теперь они есть, и я убеждён, что эти фонды покажут хороший результат даже в условиях обрушения рынков, если, не дай бог, подобное повторится.

Учитывая всё вышесказанное, я для себя хорошо понимаю, почему в портфелях инвесторов должна быть доля ЗПИФН. Более того, учитывая, что Промышленные парки и Альфа Туризм инвестируют в достаточно уникальные проекты, покупка паёв этих фондов отличается в лучшую сторону от, например, инвестиционной покупки жилой недвижимости. А потому, опять же по моему мнению, часть инвесторов, системно инвестирующих в недвижимость, могут даже сделать эти фонды основой своего портфеля.

Желаю всем успешных инвестиций!

#недвижимость

🇸🇦 Почему инвесторы не хотят покупать недвижимость в Саудовской Аравии?

Недавно я предложил идею покупки недвижимости в Саудовской Аравии (СА). Эта страна сейчас переживает бурный рост, и на её рынке можно неплохо заработать. Но, когда я обсуждаю эту идею с клиентами и коллегами, часто сталкиваюсь с однотипными возражениями. В этом посте хочу коротко ответить на самые популярные.

1️⃣ В «твоей» Аравии ничего нет, кроме пустыни
Я понимаю, откуда берётся это возражение. Люди заходят в интернет, начинают узнавать про страну, и первым делом видят, что всё её население составляет только 34,5 млн человек, тогда как в одной Москве живут более 13 млн.

Действительно, в СА относительно небольшое население. Однако это население не распределено равномерно и, в силу ряда особенностей, сконцентрировано в крупных городах. Так, в столице, Эр-Рияде, живут более 7 млн человек, что составляет более чем 20% от всего населения. В России соотношение населения столицы к остальным жителям страны более чем в два раза ниже.

Таким образом, Аравия – урбанизированная страна с современными городами, где представлены все «прелести» цивилизации, и даже больше…

2️⃣ Рынок недвижимости слишком молодой
Это возражение связано с тем, что иностранцам разрешили покупать недвижимость в стране только два года назад. Раньше неграждане не могли этого делать (за некоторыми исключениями). Но сам рынок недвижимости в стране формировался и рос уже долгие годы. Он достаточно понятен, прозрачен и имеет хорошую юридическую базу. Тот факт, что иностранцы лишь недавно получили права на покупку является не недостатком, а преимуществом, т.к. они принесли на рынок дополнительный спрос, который будет только увеличиваться.

3️⃣ Экономика страны слишком зависит от нефти
Любопытно получать такие возражения от россиян. Тем не менее СА является самой богатой страной в регионе и уже много лет движется в сторону экономической диверсификации. Прямо сейчас страна по-крупному вкладывается в туризм, альтернативную энергетику и полупроводниковый бизнес, а к 2040 году планирует стать, ни много ни мало, ведущей аэрокосмической державой. Получится ли всё задуманное – этого никто не знает, но общее направление, куда «идёт» королевство довольно понятно, и оно не связано с углеводородами.

4️⃣ Сложно получить визу
Это устаревшая информация. Сейчас никаких сложностей нет. Более того, страна максимально диджитализирована и все основные государственные услуги вы можете получить через интернет.

5️⃣ Там ходят с палками и бьют «неверных»
Это ещё более устаревшее представление. Сложностей с культурными и религиозными ограничениями в стране сейчас практически нет. Современная СА – это довольно открытая страна. Не буду рекомендовать буржуазные соцсети, но в них вы найдёте немало блогов экспатов из западных стран, которые уже много лет живут и работают в королевстве. Можете сами оценить «уровень цивилизации» и то, как часто они получают палкой…

Пока одни сомневаются, другие зарабатывают
Вот реальный пример. В декабре 2023 г. российский инвестор купил виллу в проекте «Etoile» от Elie Saab. Цена покупки 4,2 млн SAR (≈$1,1 млн), но клиент по программе рассрочки заплатил только 80% от суммы, т.е. 3,6 млн SAR (≈$950 тыс.). В марте 2025 г. (на этапе внутренней отделки) он без проблем продал объект за 5,05 млн SAR (≈$1,3 млн). Маржа составила 850 тыс. SAR.

Срок инвестиций составил 1 год и 4 месяца, рентабельность инвестиций (ROI) — 25%, а годовая доходность — 17%. Напомню, SAR жёстко привязан к доллару США, поэтому всё это то же, что и долларовая доходность.

Можно ли это повторить?
Я считаю, что вполне. Сейчас интересным вариантом является проект «Neptune». Брендированные виллы как на прикреплённой картинке от $1,2 млн (необходимый капитал 60 – 80%). Объекты в непосредственной близости от того места, где будет проходить «Экспо – 2030» и ЧМ по футболу 2034 г. Так что спрос будет. А вот пользоваться этим, или сомневаться дальше – зависит только от вас.

#недвижимость

🔺Начало поста

✔️Локация «Пресня». Перспективный проект локации – Тишинский бульвар. Это элитный квартал с приватным двором-парком в камерном районе Тишинки. На текущий момент, насколько я могу судить, это самый продаваемый проект премиум-класса в Москве. Он цепляет клиентов своей ценой (от ₽1,2 млн за кв.м.) и возможностью получить рассрочку. Плюс инфраструктура (только для жителей): спортзал, бассейн 25 м., внутренний двор порядка 2 гектаров и пр.

По ценам: квартиры с одной спальней от ₽73 млн, квартиры с двумя спальнями от ₽108 млн и квартиры с тремя спальнями от ₽140 млн. Проект интересен как для жизни, так и для инвестиций. Однако спрос высокий, некоторые корпуса распроданы уже более чем на 70% при том, что проект продаётся чуть меньше года. Поэтому я бы не затягивал с покупкой.

Есть рассрочка. Первоначальный взнос 20% и далее равные платежи либо на 25 месяцев, либо на 8 кварталов. Обратите внимание – в данном случае рассрочка процентная, ставка 9% годовых. Но, прежде чем демонстрировать разочарование, следует обратить внимание, что за первый год реализации проекта он уже подорожал на 30%. То есть процентная рассрочка с фиксацией цены совершенно точно перебивается доходностью проекта.

Если вам интересны указанные проекты или другие варианты в Москве (как, впрочем, и во всём мире), и вы хотели бы получить лучшие условия на рынке – welcome в программу Alfa Capital Wealth. Есть несколько партнёров, которые обладают уникальной компетенцией и, если вы рассматриваете покупку недвижимости для жизни или инвестиций, вам будет полезно ознакомиться с их текущими предложениями.

Примеры успешных сделок
С точки зрения инвестиций, всё вышесказанное может показаться некой абстракцией. Ну хорошо, есть разные проекты, пусть даже они интересные и уникальные, но сколько и за какой срок на них можно заработать? Чтобы хотя бы отчасти ответить на этот вопрос, приведу пару примеров реальных «коротких» сделок с московской недвижимостью, о которых я достоверно знаю.

✔️Инвестор купил у застройщика квартиру в проекте Republic (локация «Персня»). 13-й этаж, две спальни + кухня-гостиная, площадь 60 кв.м. Покупка состоялась в феврале 2024 г. за ₽47 506 095. Дополнительный ремонт не производился. Продажа состоялась в феврале 2025 г. за ₽65 083 350. Доход до налогов = ₽17,5 млн или 37% годовых. За тот же период золото в рублях +36% годовых, денежный рынок/депозиты в среднем +18,5%, а IMOEX -1,73%.

✔️Другой инвестор купил у застройщика квартиру в проекте Дом Дау (локация «Персня»). 23-й этаж, две спальни + кухня-гостиная, площадь 77 кв.м. Покупка состоялась в феврале 2024 г. за ₽57 788 500. Дополнительный ремонт не производился. Продажа состоялась в феврале 2025 г. за ₽75 125 050. Доход до налогов = ₽17,3 млн или 30% годовых. Опять же, за тот период золото в рублях +36%, денежный рынок/депозиты в среднем +18,5%, а IMOEX -1,73%.

Конечно, прошлые результаты не гарантируют будущий, а доходность на этом рынке зачастую зависит от индивидуальных характеристик объекта, но я убеждён, что московский рынок премиальной недвижимости обладает высоким инвестиционным потенциалом. Воспользуетесь вы им, или предпочтёте другие активы, как всегда, зависит только от вас.

🐳 Удачных инвестиций!

#недвижимость

🏡 Альфа Велнес Коллекция

В прошлом посте я упомянул о росте интереса инвесторов к российской недвижимости. В этом посте поделюсь интересной идеей в этом направлении.

В линейке Альфа-Капитал есть стратегии, позволяющие зарабатывать на таких интересных объектах как складская недвижимость, объектах формата Light Industrial, объектах индустрии гостеприимства. Новая стратегия предлагает заработать на строительстве современной частной клиники.

После 2022 года многие состоятельные люди оказались «заперты» в стране и столкнулись с отсутствием качественной инфраструктуры, аналогичной той, к которой они привыкли. И здесь, до сих пор сохраняется неудовлетворённый спрос. А если такой спрос есть, то на этом можно заработать.

О каких, собственно, объектах идёт речь:

✔️Стоимость проживания ₽20 – 30 тыс. за ночь (без учёта оздоровительных процедур).
✔️Номера соответствуют гостиницам формата 5*.
✔️Широкий выбор оздоровительных программ с обязательным персонализированным подходом.
✔️Авторские методики оздоровления.
✔️Большое значение придаётся качеству сервиса.

В России таких объектов немного — всего шесть, из которых пятерым уже более 10 лет. Совокупный номерной фонд – 885 номеров. Мне кажется очевидным, что в данном направлении наблюдается нехватка «мощностей».

Но может быть, эти объекты расположены так удачно, что закрывают весь потенциальный спрос? Давайте посмотрим на географию: Карелия, Ялта, Пушкино Московская область, Зеленогорск Ленинградская область, Репино Ленинградская область и Кисловодск. Как видим, рядом с Москвой есть всего один подобный объект, при том, что основная масса состоятельных клиентов живёт именно в Москве.

Таким образом, если вы проживаете в Москве, не хотите уезжать надолго, но хотите быстро восстановиться и пройти короткую программу, выбора у вас практически нет.

Концепция стратегии:

В московской агломерации будет построена уникальная клиника с гостиничным комплексом на 100 номеров. После этого стоит цель добиться роста рентного потока и продажи объекта как готового бизнеса.

Проект реализуется в партнерстве с ведущими экспертами в области превентивной медицины (включая одного из создателей первой в России клиники превентивной медицины «Кивач» в Карелии) и девелопмента санаторно-курортной и жилой недвижимости (экс-CEO «Доброграда», первого в России частного города).

Срок инвестирования — 5 лет (с возможностью продления на 2 года).

Актив — паи комбинированного ЗПИФа.

До инвестирования в основной объект свободные денежные средства будут размещаться в ликвидные финансовые инструменты, в частности фонд на денежный рынок (т.е. деньги в стратегии не лежат без дела).

Минимальная сумма инвестирования — ₽1,1 млн.

Довнесение — от ₽1,1 млн.

Только для квалифицированных инвесторов.

Понимаю, что некоторых инвесторов может смущать срок (в России не любят длинные инвестиции). Поэтому поясню, из чего он складывается. На строительство, отделку и оборудование объекта уйдёт около 3 лет. Ещё два года закладывается на создание и увеличение рентного потока (рост выручки и трафика клиентов). Это нужно, чтобы продать не просто здания, а готовый и устоявшийся бизнес.

На случай форс-мажоров (например, негативного цикла рынка) предусмотрена возможность продления работы фонда ещё на 2 года. Однако это не базовый сценарий, а именно страховка от возможного негатива. Эта страховка добавляет стратегии гибкости и позволит продать объект по хорошей цене при реализации негативных макроэкономических рисков.

В будущем фонд будет листингован, что даст клиентам возможность продать паи до завершения инвестиционного цикла. При этом нужно иметь в виду, что всю прибыль в стратегии клиенты получат в конце. Поэтому я бы рекомендовал входить в стратегию «до конца срока». Именно в этом случае вы сможете рассчитывать на получение максимально возможной прибыли от реализации этого проекта.

Подробности уже у инвестиционных консультантов АК. Всем максимальных доходов!

#недвижимость

📈 Альфа Велнес Коллекция: подробности

ИДУ «Альфа Велнес Коллекция» представляет собой уникальный проект создания современной клиники превентивной медицины с запатентованными технологиями, высокой доходностью и растущим рыночным спросом. Проект объединяет экспертизу Альфа-Капитал в сфере недвижимости с медицинскими инновациями и строительным опытом наших партнёров. Об этой идее я уже рассказывал здесь. В этом посте хочу поделиться некоторыми подробностями.

Два-три года назад наши разговоры с клиентами касались сугубо финансовых вопросов: цены на бумаги, что лучше купить на бирже и так далее. Сейчас круг наших общих интересов сильно вырос. Мы всё чаще говорим об иностранных счетах, структурировании платежей, персональных фондах, складских комплексах класса А, криптовалютах и даже космических спутниках. И вот, благодаря нашей новой стратегии Альфа Велнес Коллекция, вежливое обращение «Как здоровье у вас и ваших близких?» перестаёт быть пустой формальностью. Теперь и на здоровье можно заработать.

Главная особенность проекта в том, что мы не просто строим здание, получая в качестве доходов девелоперскую маржу, а создаём готовый бизнес. Тем самым, наша цель не просто построить объект, оборудовать его и продать, а сформировать работающий высокотехнологичный бизнес-юнит, после чего реализовать его и зафиксировать прибыль.

У каждого перспективного бизнеса должна быть своя «изюминка». В нашем проекте такой «изюминкой» станет уникальная медицинская составляющая. Почему выбран именно такой бизнес? Дело в том, что когда в обществе прослеживаются явные и большие тренды, на них всегда лучше и быстрее зарабатывать. Я думаю, что никому не нужно доказывать, что один из крупнейших глобальных трендов нашего времени – это забота о своём здоровье. Люди всё больше думают об этом и всё больше тратят на это денег. Состоятельные люди, разумеется, не исключение.

С учётом стареющего населения нашей планеты, тренд этот с нами надолго и, скорее всего, даже навсегда. Мне трудно представить, что должно произойти в нашей стране и мире, чтобы собственное здоровье перестало интересовать людей.

Раньше наши состоятельные клиенты чаще всего выбирали оздоровительный туризм за границей. Обычно это была Европа, но были и отчаянные люди, которые в поисках тайн йоги добирались до самых дальних уголков Индии и других экзотических стран.

Сегодня ситуация изменилась. Европа уже не так нам и рада. Плюс есть огромный пласт людей, которые из-за санкций или внутренних ограничений не могут выезжать в страны «победившего капитализма». Отсюда мы наблюдаем большой растущий спрос на соответствующие услуги премиального качества внутри страны. А там, где есть растущий спрос, есть потенциал для заработка.

В принципе, если бегло посмотреть статистику, можно решить, что в нашей стране достаточно организаций, предлагающих санаторно-курортное лечение. Отчасти это так, но есть большая проблема в уровне сервиса и медицинских услуг. Проще говоря, объектов премиального уровня в нашей стране можно буквально пересчитать по пальцам.

И мы их пересчитали. В итоге, в самой большой стране мира есть всего шесть объектов в общей сложности на 885 номеров, предлагающих услуги соответствующего уровня. Наш объект будет седьмым. Он будет самым современным. И с точки зрения географии, он будет одним из самых доступных.

Проект будет реализован в Московской агломерации. Это важно, т.к. в Москве живёт самое большое количество состоятельных граждан нашей страны, но при этом в данный момент на весь «регион» приходится только один подобный объект. Другие расположены в более отдалённых местах (Карелия, Ленинградская область, Кисловодск и пр.).

Поэтому большим преимуществом новой клиники станут быстрые короткие программы и отсутствие необходимости тратить значительное время на то, чтобы до неё добраться.

#недвижимость

🔻Продолжение ниже

🔺Начало поста

Основой бизнеса, разумеется, станут медицинские услуги, включая программы для детей. Совместно с партнёрами в клинике будет реализована философия «шести П.». Медицина будет Персонализированная, Предсказательная, Превентивная, Партисипативная, Прецизионная и Природная. Основа – индивидуальный подход к лечению.

Предлагаемая программа не имеет аналогов в России. Зато у неё есть конкретная оценка интеллектуальной собственности, которая защищена двумя авторскими свидетельствами и двумя патентами.

Объективные предпосылки успешности проекта:

✔️Рост спроса на услуги превентивной медицины на 10 – 11% в год.
✔️Ограниченный объём предложения (особенно в Московском регионе).
✔️Значительный (от 25% до 40%) рост спроса на программы anti-age только за один 2024 г.
✔️70% компаний из ТОП-100 РБК уже включили wellness-программы в «соцпакеты».

Что мы, собственно, будем делать на горизонте проекта? Целевой цикл (для инвесторов – горизонт инвестирования) равен 5 годам. За это время будет построена и оборудована клиника, она запустится как бизнес, появится стабильный рентный поток, проект станет коммерчески успешным, после чего будет реализован.

При этом указанный выше пятилетний срок может быть продлён ещё на два года. Связано это с тем, что сейчас никто не сможет с уверенностью предсказать макроэкономические условия в нашей стране через пять лет. Поэтому есть дополнительная двухлетняя страховка на тот случай, если момент продажи придётся на крайне неблагоприятный период.

Таким образом, фонд целится в пять лет, но есть дополнительная опция продления срока реализации ещё на два года. Но это именно дополнительная опция на случай форс-мажоров. Цели растягивать проект на семь лет нет. В базовом сценарии инвестиционный цикл будет завершён за пять лет.

Что касается будущей продажи, то клиника будет построена как открытый проект с понятной отчётностью и моделью бизнеса. Такие проекты привлекают внимание не только частников, но и институционалов (страховые компании, НПФ, УК и пр.).

Разумеется, в каждом инвестиционном проекте есть риски. В данном случае можно выделить два основных негативных сценария – увеличение сроков и бюджета строительства, а также увеличение сроков выхода на такую заполняемость номеров, которая обеспечила бы проекту высокую прибыль.

Для минимизации данных сценариев планируются следующие меры:

✔️Внимательный выбор проектных и подрядных организаций.
✔️В финансовой модели заложен демпфер на непредвиденные расходы.
✔️Опыт команды реализации сложных проектов в ограниченные сроки.
✔️Комплексная маркетинговая программа для обеспечения спроса.

Фонд квальный. Минимальная сумма инвестирования (довнесения) ₽1,1 млн.

Вероятно, фонд будет в будущем залистингован на Мосбирже. Тем не менее я бы рекомендовал инвесторам идти в проект на весь срок, т.к. именно в таком случае они получат максимальную прибыль. Да, я понимаю, что в России не очень любят длинные инвестиции, но именно на длительных горизонтах инвесторы чаще всего добиваются высоких показателей доходности. И в этом кейсе у вас есть (на мой взгляд!) реальный шанс получить эти самые высокие показатели.

🐳 Удачных инвестиций!

#недвижимость

💰 Инвестиции в недвижимость: портфельный подход

Конец года – подходящее время, чтобы поделиться интересными идеями. Сейчас, когда с одной стороны будущее выглядит максимально непредсказуемым, а с другой, когда ты понимаешь, что в ближайший год нас ждёт много знаковых событий, которые наверняка сильно изменят экономический расклад, очень трудно однозначно утверждать, что в 2026 году акции, облигации или золото обязательно выстрелят. Такое можно себе представить, но с оговорками. Однако есть как минимум один вид активов, в перспективах которого я уверен практически без оговорок (за исключением самых апокалиптических сценариев). И это – коммерческая недвижимость.

На наших глазах российский рынок недвижимости вступает в свою новую эру: логистика, инфраструктура, индустрия здоровья и девелопмент играют всё большую роль в экономике. Когда спрос на качество жизни растёт, то коммерческая инфраструктура, обеспечивающая это качество, становится очень важным активом. И на этом активе можно и нужно зарабатывать.

Сейчас всё больше частных инвесторов выбирают закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) как удобный способ участия в соответствующих проектах. Этот формат позволяет объединить ресурсы, делегировать управление профессиональной команде и получить доступ к масштабным девелоперским активам, которые могут быть недоступны в индивидуальном порядке. И всё это без существенных затрат сил и времени со стороны инвестора.

Мне кажется, именно такая форма участия в инвестициях в недвижимость наиболее подходит для подавляющего большинства частных инвесторов независимо от размера их капиталов. Однако, я убеждён, что при инвестировании в ЗПИФы коммерческой недвижимости не стоит забывать про портфельный подход. Поэтому попытаюсь предложить вам разные варианты под разный уровень риска и стратегии.

🔶Для тех, кто ценит предсказуемость и рентные доходы, могу рекомендовать стратегию «Альфа Складская недвижимость 3.0».

Инвестируйте в склады класса «А» в Москве и Подмосковье. Получайте регулярный доход от сдачи складов в аренду. Будущая прогнозируемая доходность инвестиций составляет 21,5% годовых, из которых 13,5% – среднегодовая доходность рентных платежей и 8% – прогнозируемый среднегодовой рост рыночной стоимости объектов на балансе фонда.

Отличный вариант для спокойного и консервативного инвестирования на ближайшие годы.

🔸Для тех, кто видит перспективы в реальном секторе и готов участвовать в новых сегментах рынка, предлагаю микс: 60% вложений в «Альфа Складская недвижимость 3.0.» и 40% в «Альфа Промышленные парки 3.0».

Помимо складов с рентным потоком, поучаствуйте в полном цикле строительства объекта формата Light Industrial с последующей продажей и получением повышенного дохода в конце цикла. По прогнозам, будущая средняя доходность инвесторов в Промышленных парках в базовом сценарии составит +28,8% годовых.

🔸Для тех, кто не заинтересован в регулярном доходе, но хочет максимизировать прибыль, рекомендую другой микс: 50% в «Альфа Промышленные парки 3.0» и 50% в «Альфа Велнес Коллекция».

Здесь, помимо формата Light Industrial, вы сможете поучаствовать в строительстве премиального и уникального для России медицинского центра. Прогнозируемая будущая доходность этого проекта – более 30% годовых.

🔸Наконец, для тех, кто хочет всё и сразу (и правильно делает!), предлагаю сбалансированный микс::
50% в «Альфа Складская недвижимость 3.0»
30% в «Альфа Промышленные парки 3.0»
20% в «Альфа Велнес Коллекция».

Этот вариант мне кажется самым сбалансированным по возможным рискам и доходам и актуальным на горизонте 3-5 лет. Здесь вы будете получать регулярный кэш от складов + примите участие в потенциально высокодоходных проектах в промышленных парках и премиальной медицине.

🎄 Желаю вам встретить Новый год в надежных активах!

#Рекомендации
#недвижимость

🥳 Аренда с последующей продажей VS Депозит

У меня пока ещё есть право на вторую льготную семейную ипотеку с максимальным лимитом в ₽12 млн. Но из-за нового закона, о котором я рассказывал в прошлом посте, 1 февраля этот доступ закроется.

Соответственно, встаёт вопрос: нужно ли сейчас запрыгивать в последний вагон и брать ₽12 млн под дешёвые 6% или отправить все свои сбережения в депозит (купить золото, ПИФ, акции или облигации) и «забить» на эту вторую ипотеку.

Интуитивно кажется, что странно упускать возможность взять дешёвые деньги под 6%. Ну, есть у тебя квартира, купи ещё одну, сдавай, а потом продашь. Отличная же идея! Или нет?

В интернете можно встретить множество расчётов, которые доказывают как преимущество, так и провал идеи рентного дохода от квартиры. Потерявшись среди всех этих цифр и аргументов, я решил обратиться к трём выдающимся мыслителям современности и несомненным авторитетам в вопросе сравнения всего и вся – GPT, Gemini и Sonnet. Тем более, как уверенный пользователь современного интернета, могу заверить, что создаётся впечатление, будто в наше время способность хоть как-то размышлять не утратили только они…

Я задал моделям сложный промт (полный текст приводить не буду), в котором попросил сравнить экономику двух сценариев.

Сценарий 1:

Я покупаю двухкомнатную квартиру площадью 58,6 кв.м. за ₽24 436 200 (все характеристики были взяты из реального предложения застройщика).

Для покупки беру ипотечный кредит на ₽12 млн под 6% на 30 лет в Альфа-Банке (т.е. реализую своё пока ещё существующее право на вторую семейную ипотеку). Банк рассчитал ежемесячный аннуитетный платёж в размере ₽79 836,30. Кроме того, вложу ₽12 436 200 собственных средств.

Сначала плачу за ипотеку из своего основного заработка, затем – из арендной платы.

При покупке у меня будут различные дополнительные затраты на сумму ₽30 тыс. 15 января 2026 года я оплачу ДДУ. С этого же момента начну платить ипотечные платежи. Ввод дома в эксплуатацию произойдёт в 1 квартале 2026 г. Ключи выдадут 1 марта 2026 г., и я начну делать ремонт.

Затраты на ремонт будут следующие: 60 тыс. на кв.м. (работы + материалы) + ₽2,5 млн мебель и техника + 30 тыс. клининг после ремонта. На ремонт уйдёт 6 месяцев.

После этого я буду искать арендатора и потрачу на это 1 месяц и ₽10 тыс. По итогу с арендатором мы договоримся на ₽110 тыс. в месяц плюс расходы за электричество и за воду. Текущий ремонт квартиры и техники – за счёт арендатора.

Договор аренды я буду заключать от имени ИП с использованием УСН «доходы 6%».

За пять лет арендатор не меняется, то есть «простоев» у арендной квартиры не будет. Через 5 лет я продам квартиру по цене выше стоимости покупки (полагаю, что на 50%). При продаже я воспользуюсь услугами риэлтора, которому заплачу ₽200 тыс. Так как недвижимость использовалась от имени ИП, я буду вынужден заплатить налог 6% со всей стоимости продажи. НДС не будет, т.к. сделки с жилой недвижимостью этим налогом не облагаются.

Сценарий 2:

Использую средства, которые в первом сценарии пошли бы на первоначальный взнос, ремонт, мебель, технику и прочее для годовых депозитов. Для простоты расчёта, предлагаю заложить в модели, что в 2026 году я размещусь под ставку 14%, а затем ставка размещения каждый год будет снижаться на 1%.

Опять же, для простоты расчётов, все средства, которые я буду получать в виде процентного дохода по депозитам, будут облагаться по ставке НДФЛ в 15%. Оплата НДФЛ производится по итогам каждого года, в котором получен процентный доход по депозиту, в следующем за налоговым периодом году. Так, оплачивать НДФЛ с дохода, полученного в виде процентов по депозитам в 2026 году, я буду в последний рабочий день ноября 2027 года.

Примерно такие сценарии (на самом деле они были подробнее и содержали больше деталей) мною и были переданы на обдумывание могучему искусственному интеллекту. Ответы «знатоков» приведу ниже.

#Обзор
#недвижимость
#ИИ

🔻Продолжение ниже

Инвестиции в фонды недвижимости

В конце прошлого года лишний раз убедился, что идея покупки квартиры для сдачи в аренду уступает по доходности даже депозитам. Неудивительно, что всё больше наших сограждан вместо «покупки стен», в качестве основного варианта инвестирования в недвижимость, выбирают ЗПИФы. Причём всё большей популярностью пользуются фонды с коммерческой недвижимостью.

Немного статистики в подтверждение тезиса:

🔵В 2025 году ЗПИФы установили очередной рекорд по приобретениям коммерческой недвижимости - в 2,3 раза больше, чем в 2024 г.

🔵В 2025 году доля ЗПИФов в общем объёме классических инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью выросла с 10,1% до 18,1%. По сути, почти каждая пятая сделка проходит через ЗПИФ.

🔵Основной интерес ЗПИФов в 2025 г. был сосредоточен в сегментах складской недвижимости (в 1,6 раз больше сделок, чем в 2024 г.) и офисов (в 18 раз больше сделок, чем в 2024 г.).

🔵Большинство УК фиксируют значительный приток новых инвесторов в фонды недвижимости. В деньгах приток за 2025 г. составил рекордные 227 млрд рублей.

Почему ЗПИФы становятся всё более популярными?

Тут всё просто. Такие фонды применяются как отличный инструмент диверсификации и снижения чека на вход в капиталоемкие, но потенциально прибыльные проекты.

Проще говоря, в условиях продолжающейся цифровизации мы понимаем, что современные складские комплексы – это хорошая прибыльная идея на многие годы вперёд. Вы можете сами построить такой комплекс, ввести его в эксплуатацию, сдать в аренду, закрывать текущие вопросы управления и зарабатывать на этом. Или можете прийти на биржу или в УК, купить паи фонда, с готовым складом внутри, и зарабатывать как на рентных платежах (они часто распределяются на пайщиков), так и на росте рыночной стоимости объекта (что находит отражение в росте стоимости пая).

В первом случае ваши минимальные финансовые вложения будут «измеряться» миллиардами рублей, во-втором случае – десятками тысяч (на рынке есть и более доступные варианты). О разнице в затратах времени и сил проще промолчать…

На какие стратегии обратить внимание?

Мой личный фаворит – Промышленные парки. Инвесторы через ЗПИФ финансируют полный цикл строительства объекта формата Light Industrial с последующей продажей и получением дохода. ЗПИФ комбинированный «Альфа Промышленные парки» по итогам 2025 г. продемонстрировал доходность в 39,4%, став вторым по доходности среди всех ПИФов УК Альфа-Капитал.

Такой высокий результат - не случайность. Это следствие выбранной стратегии, роста стоимости квадратного метра на всех этапах девелоперского цикла, а также результат работы Управляющего фондом и команды по продаже готовых боксов Light Industrial конечным покупателям.

Ожидания по доходности на 2026 год также самые позитивные. В данный момент инвесторы могут поучаствовать в этой идее в рамках стратегии Промышленные парки 3.0.

Для тех, кто заинтересован в получении постоянного денежного потока от своих инвестиций, и вообще для всех любителей рентного дохода интерес представляет стратегия Складская недвижимость, в рамках которой инвесторы покупают ЗПИФ с «упакованным» в него складским комплексом класса «А». После этого они получают рентную доходность, а также участвуют в росте цены недвижимости.

Доходность фонда «Альфа-Капитал Складская коллекция 2» за 2025 г. составила 24,7%, из которых 15,4% - это рентные выплаты за год и 9,3% - прирост расчётной стоимости пая. В 1 квартале текущего года инвесторы могут поучаствовать в идее роста складской недвижимости через стратегию «Альфа Складская недвижимость 3.0».

Среди принципиально новых и необычных для нашего рынка идей выделю Альфа Велнес Коллекцию. Стратегия предполагает долгосрочные инвестиции в закрытый паевой фонд для получения девелоперской доходности от строительства современного центра превентивной медицины. Релевантных данных по доходности пока нет, т.к. фонд был сформирован в ноябре 2025 г., но ожидания у коллег весьма оптимистичные. Полагаю, что это отличный вариант диверсификации для долгосрочного инвестиционного портфеля.

🐳 Успешных инвестиций!

#недвижимость