Индекс пузырей
В своем ежегодном обзоре UBS проанализировал и сравнил рынки недвижимости в 20 мировых финансовых центрах, определив уровень риска возникновения пузырей на каждом из них (UBS Global Real Estate Bubble Index).
"Индекс пузырей" принимает во внимание разные факторы, в том числе соотношение стоимости недвижимости к доходам, объема ипотечного кредитования к ВВП, стоимости недвижимости в городе к уровню цен по стране и т.д.
Попадание городов в "красную зону" означает высокий риск резкого падения цен на квартиры. Стоит принять во внимание, планируя приобретение недвижимости за рубежом!
#Виноградова #недвижимость
В своем ежегодном обзоре UBS проанализировал и сравнил рынки недвижимости в 20 мировых финансовых центрах, определив уровень риска возникновения пузырей на каждом из них (UBS Global Real Estate Bubble Index).
"Индекс пузырей" принимает во внимание разные факторы, в том числе соотношение стоимости недвижимости к доходам, объема ипотечного кредитования к ВВП, стоимости недвижимости в городе к уровню цен по стране и т.д.
Попадание городов в "красную зону" означает высокий риск резкого падения цен на квартиры. Стоит принять во внимание, планируя приобретение недвижимости за рубежом!
#Виноградова #недвижимость
Складская коллекция
Подумал, что сейчас подходящее время чтобы поговорить об инвестициях в недвижимость. Когда в экономике и на рынке начинаются очередные проблемы, инвесторы часто вспоминают о недвижимости как о спокойном и стабильном активе. Расскажу о наших фондах, которые позволяют вложиться в такое интересное направление, как складская недвижимость.
ЗПИФ «Альфа Складская коллекция» — это сформированный в марте 2024 г. «пятилетний» фонд недвижимости, «внутри» которого находится склад класса А во Внуково-9. Склад сдаётся в аренду, фонд получает прибыль и выводит деньги на пайщиков. Соответственно, доходность инвесторов формируется за счёт получения регулярных рентных выплат и прироста рыночной стоимости самого склада (который проявляется в росте стоимости пая). Месяц назад фонд получил листинг на Мосбирже, за счёт чего продавать (и покупать) паи фонда стало удобнее.
Первая рентная выплата с фонда запланирована на октябрь. По правилам фонда первая выплата происходит не ранее чем через 6 месяцев с даты формирования фонда, а далее - ежеквартально.
Что за объект в фонде? Это крупный логистический комплекс во Внуково-9 площадью более 25 тыс. кв.м. Склад мультитемпературный (т.е. включает в себя помещения с низкой и отрицательной температурой для хранения продукции, чувствительной к внешним условиям). Комплекс отремонтирован в прошлом году. Проектный срок эксплуатации = 50+ лет. Подобных складов на рынке немного. Сейчас комплекс полностью заполнен арендаторами. Разумеется, объект застрахован на полную стоимость от всех базовых рисков.
По последней оценке (на 30.08.2024 г.), СЧА фонда вырос на 20 млн. Откуда эта положительная переоценка? Склад был куплен благодаря детальному аудиту и качественно проведённым переговорам несколько дешевле рыночной цены. В основном это и обуславливает тот прирост стоимости, который пайщики фонда могут оценить в личном кабинете.
Не все средства фонда ушли на покупку склада во Внуково-9. Сейчас УК фонда ведёт переговоры о покупке на оставшийся объём ликвидности второго склада. Временно свободная ликвидность размещается в коротких ОФЗ.
Объект во Внуково-9 интересен тем, что каждый клиент Альфа-Капитал, заинтересованный в приобретении паёв фонда, имеет возможность совершить «путешествие» по данному комплексу с помощью виртуальной реальности (VR очки или 3D-тур). В ходе «экскурсии» вы увидите не какую-то вымышленную и нарисованную реальность, а объект именно в том виде, в котором он существует. По-моему, возможность «потрогать» главный актив перед покупкой паёв очень интересна.
Если что, ссылка на 3D вот: https://vnukovo.alfacapital.ru/ Это интересно, но VR гораздо лучше. Если хотите "походить" по комплексу в VR очках – напишите вашему личному менеджеру в АК.
#недвижимость
Продолжение🔻
Подумал, что сейчас подходящее время чтобы поговорить об инвестициях в недвижимость. Когда в экономике и на рынке начинаются очередные проблемы, инвесторы часто вспоминают о недвижимости как о спокойном и стабильном активе. Расскажу о наших фондах, которые позволяют вложиться в такое интересное направление, как складская недвижимость.
ЗПИФ «Альфа Складская коллекция» — это сформированный в марте 2024 г. «пятилетний» фонд недвижимости, «внутри» которого находится склад класса А во Внуково-9. Склад сдаётся в аренду, фонд получает прибыль и выводит деньги на пайщиков. Соответственно, доходность инвесторов формируется за счёт получения регулярных рентных выплат и прироста рыночной стоимости самого склада (который проявляется в росте стоимости пая). Месяц назад фонд получил листинг на Мосбирже, за счёт чего продавать (и покупать) паи фонда стало удобнее.
Первая рентная выплата с фонда запланирована на октябрь. По правилам фонда первая выплата происходит не ранее чем через 6 месяцев с даты формирования фонда, а далее - ежеквартально.
Что за объект в фонде? Это крупный логистический комплекс во Внуково-9 площадью более 25 тыс. кв.м. Склад мультитемпературный (т.е. включает в себя помещения с низкой и отрицательной температурой для хранения продукции, чувствительной к внешним условиям). Комплекс отремонтирован в прошлом году. Проектный срок эксплуатации = 50+ лет. Подобных складов на рынке немного. Сейчас комплекс полностью заполнен арендаторами. Разумеется, объект застрахован на полную стоимость от всех базовых рисков.
По последней оценке (на 30.08.2024 г.), СЧА фонда вырос на 20 млн. Откуда эта положительная переоценка? Склад был куплен благодаря детальному аудиту и качественно проведённым переговорам несколько дешевле рыночной цены. В основном это и обуславливает тот прирост стоимости, который пайщики фонда могут оценить в личном кабинете.
Не все средства фонда ушли на покупку склада во Внуково-9. Сейчас УК фонда ведёт переговоры о покупке на оставшийся объём ликвидности второго склада. Временно свободная ликвидность размещается в коротких ОФЗ.
Объект во Внуково-9 интересен тем, что каждый клиент Альфа-Капитал, заинтересованный в приобретении паёв фонда, имеет возможность совершить «путешествие» по данному комплексу с помощью виртуальной реальности (VR очки или 3D-тур). В ходе «экскурсии» вы увидите не какую-то вымышленную и нарисованную реальность, а объект именно в том виде, в котором он существует. По-моему, возможность «потрогать» главный актив перед покупкой паёв очень интересна.
Если что, ссылка на 3D вот: https://vnukovo.alfacapital.ru/ Это интересно, но VR гораздо лучше. Если хотите "походить" по комплексу в VR очках – напишите вашему личному менеджеру в АК.
#недвижимость
Продолжение🔻
🔺Начало поста
Итак, ЗПИФ «Альфа Складская коллекция» стартовал и уже успешно работает, принося инвесторам первые доходы. Но к запуску готовится похожий фонд – ЗПИФ «Альфа Складская коллекция – 2». В дальнейшим данный фонд также получит листинг на Мосбирже, но сейчас у клиентов АК есть возможность войти в эту историю на самом раннем этапе.
Почему я думаю, что у наших фондов на склады «большое будущее»? Объясню. Когда формировался ЗПИФ «Альфа Складская коллекция», были ожидания, что по итогам 2023 г. арендная стоимость за 1 кв.м. качественного склада будет примерно равна ₽8 тыс. По факту 2023 г. был «закрыт» на отметке ₽8,7 тыс. за кв.м. (т.е. почти на 10% лучше ожиданий). В текущем году цены уже превышают ₽10 тыс. за кв.м. Речь, конечно, о среднем значении, конкретные цены зависят от локации, удалённости и типа склада, но тенденция, думаю, понятна.
Уровень вакансий на рынке (т.е. количество свободных помещений) находится на исторически низком уровне. В частности, в Московском регионе более 27 млн кв.м. складов классов А и Б, из которых доступно для аренды только 0,5%. При этом свободные площади не сконцентрированы в одном месте, а «размазаны» по объектам в разных локациях. Происходящее можно охарактеризовать как острый дефицит складских площадей, что (и ещё инфляция!) толкает цены аренды вверх.
В текущем тренде на ближайшие годы стоимость имеющихся складов как минимум не будет дешеветь (скорее всего, они будут расти в цене). Почему? Потому что построить крупный комплекс в эпоху высоких ставок не так-то просто. Это «по силу» крупным игрокам (как правило, на рынке электронной коммерции), которые свои склады обычно в аренду не сдают. В итоге множеству других арендаторов (включая новых) приходится довольствоваться тем, что есть.
Оба фонда «пятилетние», то есть их цель в дальнейшем продать объекты (условно, через 5 лет) дороже, чем они приобретались, что должно принести инвесторам дополнительный (помимо рентных платежей) доход. Кажется, что на таком горизонте, это выглядит реалистичным.
Что касается рентного дохода (т.е. стоимости аренды), то на горизонте тех же 5 лет он скорее всего продолжит расти из-за сохраняющегося на рынке дефицита. Даже если прямо сейчас кто-то начнёт застраивать Московский регион складами «с нуля», они будут введены в эксплуатацию по меньшей мере через несколько лет и не успеют в течение срока жизни фондов существенно изменить рынок.
Уровень риска. На мой взгляд (если мы говорим об инвестициях в склады) риск здесь сопоставим с депозитами, но инвестиции в склады позволяют «зафиксировать» ставку доходности на более длительный срок (в рассматриваемом случае на пятилетний горизонт). При этом, за счёт ежегодной индексации договоров аренды (помните такое выражение: «недвижимость впитывает инфляцию»?), рентная часть доходности также будет расти.
Личное мнение: я бы не рискнул «идти» в подобные фонды, созданные на 10 – 15 лет. С одной стороны, я понимаю, что тренд на склады – долгосрочный. С другой стороны, чем больше срок, тем больше рисков, в том числе и тех, которые мы сейчас даже не можем себе представить. Отсюда, думаю, что «пятилетние» фонды – это хорошее предложение. Срок позволяет раскрыть ценность идеи и даёт возможность пересидеть в надёжном активе «нестабильные времена». В конечном итоге, "доля" на логистический комплекс в инвестиционном портфеле лишней точно не будет.
Всем удачной будущей недели!
#недвижимость
Итак, ЗПИФ «Альфа Складская коллекция» стартовал и уже успешно работает, принося инвесторам первые доходы. Но к запуску готовится похожий фонд – ЗПИФ «Альфа Складская коллекция – 2». В дальнейшим данный фонд также получит листинг на Мосбирже, но сейчас у клиентов АК есть возможность войти в эту историю на самом раннем этапе.
Почему я думаю, что у наших фондов на склады «большое будущее»? Объясню. Когда формировался ЗПИФ «Альфа Складская коллекция», были ожидания, что по итогам 2023 г. арендная стоимость за 1 кв.м. качественного склада будет примерно равна ₽8 тыс. По факту 2023 г. был «закрыт» на отметке ₽8,7 тыс. за кв.м. (т.е. почти на 10% лучше ожиданий). В текущем году цены уже превышают ₽10 тыс. за кв.м. Речь, конечно, о среднем значении, конкретные цены зависят от локации, удалённости и типа склада, но тенденция, думаю, понятна.
Уровень вакансий на рынке (т.е. количество свободных помещений) находится на исторически низком уровне. В частности, в Московском регионе более 27 млн кв.м. складов классов А и Б, из которых доступно для аренды только 0,5%. При этом свободные площади не сконцентрированы в одном месте, а «размазаны» по объектам в разных локациях. Происходящее можно охарактеризовать как острый дефицит складских площадей, что (и ещё инфляция!) толкает цены аренды вверх.
В текущем тренде на ближайшие годы стоимость имеющихся складов как минимум не будет дешеветь (скорее всего, они будут расти в цене). Почему? Потому что построить крупный комплекс в эпоху высоких ставок не так-то просто. Это «по силу» крупным игрокам (как правило, на рынке электронной коммерции), которые свои склады обычно в аренду не сдают. В итоге множеству других арендаторов (включая новых) приходится довольствоваться тем, что есть.
Оба фонда «пятилетние», то есть их цель в дальнейшем продать объекты (условно, через 5 лет) дороже, чем они приобретались, что должно принести инвесторам дополнительный (помимо рентных платежей) доход. Кажется, что на таком горизонте, это выглядит реалистичным.
Что касается рентного дохода (т.е. стоимости аренды), то на горизонте тех же 5 лет он скорее всего продолжит расти из-за сохраняющегося на рынке дефицита. Даже если прямо сейчас кто-то начнёт застраивать Московский регион складами «с нуля», они будут введены в эксплуатацию по меньшей мере через несколько лет и не успеют в течение срока жизни фондов существенно изменить рынок.
Уровень риска. На мой взгляд (если мы говорим об инвестициях в склады) риск здесь сопоставим с депозитами, но инвестиции в склады позволяют «зафиксировать» ставку доходности на более длительный срок (в рассматриваемом случае на пятилетний горизонт). При этом, за счёт ежегодной индексации договоров аренды (помните такое выражение: «недвижимость впитывает инфляцию»?), рентная часть доходности также будет расти.
Личное мнение: я бы не рискнул «идти» в подобные фонды, созданные на 10 – 15 лет. С одной стороны, я понимаю, что тренд на склады – долгосрочный. С другой стороны, чем больше срок, тем больше рисков, в том числе и тех, которые мы сейчас даже не можем себе представить. Отсюда, думаю, что «пятилетние» фонды – это хорошее предложение. Срок позволяет раскрыть ценность идеи и даёт возможность пересидеть в надёжном активе «нестабильные времена». В конечном итоге, "доля" на логистический комплекс в инвестиционном портфеле лишней точно не будет.
Всем удачной будущей недели!
#недвижимость
Альфа Складская недвижимость 2.0
Возвращаюсь к теме инвестирования в современные склады через стратегию Альфа-Капитал. Коротко напомню суть идеи.
На чём зарабатываем?
На получении рентной доходности от сдачи в аренду складских комплексов и участия в росте их стоимости.
Кому это нужно?
Стратегия подходит для инвесторов, которые стремятся получать регулярные выплаты, независимо от уровня ключевой ставки, динамики цен на базовые активы и других переменных.
Кроме того, эта стратегия является отличной альтернативой прямым инвестициям в недвижимость (покупке квартир, офисов и т.д.), так как она не только обеспечивает рентную доходность, но и полностью избавляет от забот, связанных с управлением объектами недвижимости.
Статус квалифицированного инвестора не требуется.
Как работает продукт?
Вы заключаете договор доверительного управления (ДУ) и перечисляете сумму инвестиций. Денежные средства работают с первого дня – размещаются в безрисковые инструменты денежного рынка. Таким образом инвесторы сразу же начинают получать доход.
К моменту завершения формирования фонда УК обеспечивает перевод денег со счетов ДУ (с учётом дохода, полученного от инструментов денежного рынка) в оплату паёв ЗПИФ. Далее в ЗПИФ приобретается складской комплекс класса А. Арендаторы комплекса начинают перечислять арендные платежи в ЗПИФ. В свою очередь ЗПИФ распределяет рентные платежи на пайщиков. Первая выплата – через 6 месяцев с даты формирования ЗПИФ, а в последующем – ежеквартально.
Почему именно складская недвижимость?
✅ Мало объектов.
На одного человека в России приходится всего 0,3 кв. м складских помещений, в то время как в Китае — 0,8, а в США — 4. Сложно найти развитую страну с такими низкими показателями как у нас.
✅ Бурное развитие электронной торговли.
За 2023 г. этот сегмент вырос на 28%. Маркетплейсы сейчас крупнейшие «потребители» складских помещений. Крупнейшие, но далеко не единственные.
✅ Спрос превышает предложение.
Это долгосрочная тенденция, которая будет сохраняться как минимум ближайшие 5 лет. Уровень вакантности складов находится на историческом минимуме за всю историю наблюдений. В Московском регионе вакантность = 0,3%.
✅ Ставки аренды растут.
Они уже на максимуме и продолжают расти. С 2021 по 2023 гг. ставка аренды складских комплексов класса А в Московском регионе выросла на 76%. По 2024 г. рост ускоряется и к концу года ставка вероятно превысит ₽10 тыс. за кв.м.
✅ Стоимость комплексов растёт.
За период с 2021 по 2023 гг. она увеличилась в среднем на 45%.
Наличие такого актива в вашем инвестиционном портфеле позволит снизить его общую волатильность и получить высокую добавленную стоимость при отсутствии рисков, типичных для фондового рынка.
Преимущества стратегии
В рамках стратегии формируется ЗПИФ, в который войдёт складской комплекс класса А, расположенный в Московском кластере. Инвесторы участвуют в росте стоимости складской недвижимости (через стоимость пая) + будут получать регулярный рентный доход. При этом инвестору не придётся участвовать в управлении объектами недвижимости (эти вопросы возьмёт на себя УК Альфа-Капитал).
В состав ЗПИФ включаются только качественные склады, соответствующие строгим требованиям УК: высокая заполняемость площадей, наличие якорных арендаторов, долгосрочные договоры аренды и ежегодная индексация арендной платы. Это гарантирует, что ежегодный рентный доход пайщика будет увеличиваться как минимум на уровень инфляции.
А что, если с объектом что-то случится?
Все объекты недвижимого имущества в составе фонда будут застрахованы от всех возможных угроз.
Условия инвестирования
Минимальная сумма = ₽55 тыс. Срок – до 5 лет. Досрочный выход – через продажу паёв ЗПИФ на Мосбирже (у фонда будет листинг). Более подробную информацию о стратегии вы можете получить у вашего персонального менеджера в АК.
#недвижимость
Возвращаюсь к теме инвестирования в современные склады через стратегию Альфа-Капитал. Коротко напомню суть идеи.
На чём зарабатываем?
На получении рентной доходности от сдачи в аренду складских комплексов и участия в росте их стоимости.
Кому это нужно?
Стратегия подходит для инвесторов, которые стремятся получать регулярные выплаты, независимо от уровня ключевой ставки, динамики цен на базовые активы и других переменных.
Кроме того, эта стратегия является отличной альтернативой прямым инвестициям в недвижимость (покупке квартир, офисов и т.д.), так как она не только обеспечивает рентную доходность, но и полностью избавляет от забот, связанных с управлением объектами недвижимости.
Статус квалифицированного инвестора не требуется.
Как работает продукт?
Вы заключаете договор доверительного управления (ДУ) и перечисляете сумму инвестиций. Денежные средства работают с первого дня – размещаются в безрисковые инструменты денежного рынка. Таким образом инвесторы сразу же начинают получать доход.
К моменту завершения формирования фонда УК обеспечивает перевод денег со счетов ДУ (с учётом дохода, полученного от инструментов денежного рынка) в оплату паёв ЗПИФ. Далее в ЗПИФ приобретается складской комплекс класса А. Арендаторы комплекса начинают перечислять арендные платежи в ЗПИФ. В свою очередь ЗПИФ распределяет рентные платежи на пайщиков. Первая выплата – через 6 месяцев с даты формирования ЗПИФ, а в последующем – ежеквартально.
Почему именно складская недвижимость?
На одного человека в России приходится всего 0,3 кв. м складских помещений, в то время как в Китае — 0,8, а в США — 4. Сложно найти развитую страну с такими низкими показателями как у нас.
За 2023 г. этот сегмент вырос на 28%. Маркетплейсы сейчас крупнейшие «потребители» складских помещений. Крупнейшие, но далеко не единственные.
Это долгосрочная тенденция, которая будет сохраняться как минимум ближайшие 5 лет. Уровень вакантности складов находится на историческом минимуме за всю историю наблюдений. В Московском регионе вакантность = 0,3%.
Они уже на максимуме и продолжают расти. С 2021 по 2023 гг. ставка аренды складских комплексов класса А в Московском регионе выросла на 76%. По 2024 г. рост ускоряется и к концу года ставка вероятно превысит ₽10 тыс. за кв.м.
За период с 2021 по 2023 гг. она увеличилась в среднем на 45%.
Наличие такого актива в вашем инвестиционном портфеле позволит снизить его общую волатильность и получить высокую добавленную стоимость при отсутствии рисков, типичных для фондового рынка.
Преимущества стратегии
В рамках стратегии формируется ЗПИФ, в который войдёт складской комплекс класса А, расположенный в Московском кластере. Инвесторы участвуют в росте стоимости складской недвижимости (через стоимость пая) + будут получать регулярный рентный доход. При этом инвестору не придётся участвовать в управлении объектами недвижимости (эти вопросы возьмёт на себя УК Альфа-Капитал).
В состав ЗПИФ включаются только качественные склады, соответствующие строгим требованиям УК: высокая заполняемость площадей, наличие якорных арендаторов, долгосрочные договоры аренды и ежегодная индексация арендной платы. Это гарантирует, что ежегодный рентный доход пайщика будет увеличиваться как минимум на уровень инфляции.
А что, если с объектом что-то случится?
Все объекты недвижимого имущества в составе фонда будут застрахованы от всех возможных угроз.
Условия инвестирования
Минимальная сумма = ₽55 тыс. Срок – до 5 лет. Досрочный выход – через продажу паёв ЗПИФ на Мосбирже (у фонда будет листинг). Более подробную информацию о стратегии вы можете получить у вашего персонального менеджера в АК.
#недвижимость
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Альфа Промышленные парки 2.0
Продолжаю делиться идеями инвестиций в недвижимость. От складов переходим к не менее интересной идее – получение девелоперской доходности от вложений в промышленные парки формата Light Industrial.
Что такое Light industrial? Этот формат пришёл к нам не так давно, из немодных ныне, но очень развитых стран. Он представляет собой нежилые помещения для размещения лёгких производств, организации хранения, офиса и шоурума в едином пространстве. Сегодня в России это растущий сегмент рынка недвижимости с колоссальным прогнозируемым спросом.
Что из себя представляет этот формат? Это здания, состоящие из относительно небольших блоков, оснащённых всеми необходимыми коммуникациями. Суть в том, что в каждом таком блоке арендатор/собственник может объединить все свои бизнес-процессы (производство, склад, офис, шоурум и пр.), собрав их в одном пространстве.
То есть, это что-то вроде склада? Нет, это принципиально разные форматы.
Типичный склад класса «А» представляет собой отдельно стоящее здание с размером блока от 3 тыс. кв.м. Блоки крупные, т.к. мелкая нарезка площадей неудобна для пользования из-за узкой, вытянутой формы помещения. В таком блоке можно разместить собственно склад и иногда ещё офис. Почти все такие объекты расположены за городом. Уровень пола от земли = 1,2 м.
Типичный объект Light Industrial чаще всего представляет собой несколько отдельно стоящих зданий (парк), поделённых на блоки размером от 300 кв.м. Есть блоки крупнее, для размещения более требовательных к площади производств, но, как правило, они всё равно уступают «складским» блокам. В этих блоках можно разместить много чего (кроме собственно склада и офиса). Наличие нескольких относительно небольших блоков позволяет эффективно планировать каждое здание. Объекты Light Industrial зачастую располагаются в городской черте. Уровень пола от земли – от 0 м. (некоторые блоки проектируются с расчётом, чтобы внутрь заезжал грузовой автомобиль).
Кому это нужно? По статистике среди арендаторов парков 68% производителей чего угодно, 17% дистрибьютеров, 14% логистики и ещё 1% приходится на розничную торговлю, обслуживающую «население» таких парков.
Помимо собственно блоков в таких парках обычно есть магазины, кафе, консьерж-сервис, спортивные площадки, автомойки, электрозаправки и пр. Такой себе мини-город, но без жилых домов.
Это пользуется спросом? В московской агломерации вакантность подобных помещений = 0%, а спрос, по оценке специалистов, превышает предложение в 10 раз. Мне рассказывали, что с момента съезда предыдущего арендатора (как правило, это происходит от того, что бизнес вырос и арендатор переезжает в более просторные блоки), до момента подписания договора с новым арендатором проходит 3 дня.
Во что инвестируем? В этом году Альфа-Капитал заключил крупнейшую сделку на российском рынке Light Industrial. Объект находится на территории промышленного парка «Коледино» рядом с Подольском в Московской области (см. прикреплённую инфографику). Это недалеко от самого крупного распределительного центра Wildberries (что обеспечивает крупный поток арендаторов из числа МСП, которые что-то производят и продают на платформе Wildberries). Объект приобретался на ЗПИФ с целью его дальнейшей реализации в интересах пайщиков фонда в рамках СДУ «Промышленные парки».
В настоящее время запускается СДУ Альфа Промышленные парки 2.0 в рамках которой также будут осуществлены инвестиции в качественный объект сегмента Light Industrial в московской агломерации с его последующей продажей.
Объект инвестирования - инвестиционные паи комбинированного ЗПИФа, который будет инвестировать в соответствующие объекты недвижимости. Планируется два девелоперских цикла ≈ по 1,5 года каждый. Таким образом срок инвестирования до 3 лет. Минимальная сумма инвестиций в СДУ = ₽55 тыс. Расчётная доходность = 28,8% годовых (или 86,4% за три года).
Предложение только для квалифицированных инвесторов. Подробности у вашего персонального менеджера АК.
#недвижимость
Продолжаю делиться идеями инвестиций в недвижимость. От складов переходим к не менее интересной идее – получение девелоперской доходности от вложений в промышленные парки формата Light Industrial.
Что такое Light industrial? Этот формат пришёл к нам не так давно, из немодных ныне, но очень развитых стран. Он представляет собой нежилые помещения для размещения лёгких производств, организации хранения, офиса и шоурума в едином пространстве. Сегодня в России это растущий сегмент рынка недвижимости с колоссальным прогнозируемым спросом.
Что из себя представляет этот формат? Это здания, состоящие из относительно небольших блоков, оснащённых всеми необходимыми коммуникациями. Суть в том, что в каждом таком блоке арендатор/собственник может объединить все свои бизнес-процессы (производство, склад, офис, шоурум и пр.), собрав их в одном пространстве.
То есть, это что-то вроде склада? Нет, это принципиально разные форматы.
Типичный склад класса «А» представляет собой отдельно стоящее здание с размером блока от 3 тыс. кв.м. Блоки крупные, т.к. мелкая нарезка площадей неудобна для пользования из-за узкой, вытянутой формы помещения. В таком блоке можно разместить собственно склад и иногда ещё офис. Почти все такие объекты расположены за городом. Уровень пола от земли = 1,2 м.
Типичный объект Light Industrial чаще всего представляет собой несколько отдельно стоящих зданий (парк), поделённых на блоки размером от 300 кв.м. Есть блоки крупнее, для размещения более требовательных к площади производств, но, как правило, они всё равно уступают «складским» блокам. В этих блоках можно разместить много чего (кроме собственно склада и офиса). Наличие нескольких относительно небольших блоков позволяет эффективно планировать каждое здание. Объекты Light Industrial зачастую располагаются в городской черте. Уровень пола от земли – от 0 м. (некоторые блоки проектируются с расчётом, чтобы внутрь заезжал грузовой автомобиль).
Кому это нужно? По статистике среди арендаторов парков 68% производителей чего угодно, 17% дистрибьютеров, 14% логистики и ещё 1% приходится на розничную торговлю, обслуживающую «население» таких парков.
Помимо собственно блоков в таких парках обычно есть магазины, кафе, консьерж-сервис, спортивные площадки, автомойки, электрозаправки и пр. Такой себе мини-город, но без жилых домов.
Это пользуется спросом? В московской агломерации вакантность подобных помещений = 0%, а спрос, по оценке специалистов, превышает предложение в 10 раз. Мне рассказывали, что с момента съезда предыдущего арендатора (как правило, это происходит от того, что бизнес вырос и арендатор переезжает в более просторные блоки), до момента подписания договора с новым арендатором проходит 3 дня.
Во что инвестируем? В этом году Альфа-Капитал заключил крупнейшую сделку на российском рынке Light Industrial. Объект находится на территории промышленного парка «Коледино» рядом с Подольском в Московской области (см. прикреплённую инфографику). Это недалеко от самого крупного распределительного центра Wildberries (что обеспечивает крупный поток арендаторов из числа МСП, которые что-то производят и продают на платформе Wildberries). Объект приобретался на ЗПИФ с целью его дальнейшей реализации в интересах пайщиков фонда в рамках СДУ «Промышленные парки».
В настоящее время запускается СДУ Альфа Промышленные парки 2.0 в рамках которой также будут осуществлены инвестиции в качественный объект сегмента Light Industrial в московской агломерации с его последующей продажей.
Объект инвестирования - инвестиционные паи комбинированного ЗПИФа, который будет инвестировать в соответствующие объекты недвижимости. Планируется два девелоперских цикла ≈ по 1,5 года каждый. Таким образом срок инвестирования до 3 лет. Минимальная сумма инвестиций в СДУ = ₽55 тыс. Расчётная доходность = 28,8% годовых (или 86,4% за три года).
Предложение только для квалифицированных инвесторов. Подробности у вашего персонального менеджера АК.
#недвижимость