🔴 وام جدید مسکن قیمت خرید چند مترمربع آپارتمان را پوشش می‌دهد؟ / رشد ۱۰۰ درصدی وام خرید خانه، افزایش ۴۳ درصدی وام جعاله
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ بانک‌مرکزی مبلغ وام خرید مسکن را ۱۰۰ درصد افزایش داد، اما سقف جدید «فقط ۴ مترمربع از یک واحد مسکونی» را پوشش می‌دهد.
 
2️⃣ عصر امروز سایت اطلا‌ع‌رسانی بانک‌مرکزی از موافقت هیات عالی بانک مرکزی با افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل خرید اوراق این وام خبر داد.
 
3️⃣ مبلغ وام خرید مسکن در تهران از ۵۰۰ میلیون به یک میلیارد تومان افزایش پیدا کرده است.
این رقم برای مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ نیز به ۸۰۰ میلیون و در سایر شهرها به ۶۰۰ میلیون تومان رسیده است.
 
4️⃣ همین ارقام عیناً برای وام ساخت نیز در صورت خرید اوراق مسکن قابل پرداخت است.
 
همچنین مبلغ وام جعاله یا همان تسهیلات ویژه تعمیرات منزل نیز از ۲۸۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون افزایش یافته است.
 
⭕️ اما تسهیلات جدید از ۵ منظر قابل تحلیل و بررسی است.
 
✅ بررسی‌های کانال «رصدخانه بازار مسکن» درباره «عیار» تسهیلات جدید خرید خانه نشان می‌دهد:
 
5️⃣ با لحاظ متوسط قیمت مترمربعی ۲۰۰ میلیون تومان برای آپارتمان‌ها در تهران، عیار وام جدید به صورت اسمی ۵ مترمربع و به صورت واقعی (با احتساب قیمت خرید اوراق) حدود ۴ مترمربع است.
 
6️⃣ این به معنای آن است که یک زوج جدید برای خرید یک واحد مسکونی کوچک ۵۰ مترمربعی، در حالیکه می‌تواند یک میلیارد تومان وام بانکی دریافت کند، اما باید ۹ میلیارد تومان پس‌انداز هم داشته باشد؛ اتفاقی بسیار نادر که خود به مساله «عدم استطاعت خرید مسکن» در این سال‌ها دامن زده است.
 
7️⃣ «رصدخانه بازار مسکن» هفته گذشته گزارش داد که اگر «وام مسکن یکم» ویژه زوج‌ها در نیمه دهه ۹۰ قرار بود امروز با همان قدرت خرید ۱۰ سال پیش پرداخت شود،
در این صورت آن وام ۸۰ میلیون تومانی باید به صورت تسهیلات ۳ میلیارد تومانی در سال جاری به زوج‌ها پرداخت می‌شد.
 
8️⃣ به این ترتیب، دومین واقعیت درباره وام جدید به «تعدیل درست یا ناقص» این تسهیلات برمی‌گردد که مشخص است «وام  یک میلیاردی»، ۷۰ درصد کمتر از رقم قابل‌قبول و مناسب صاحب‌خانه شدن است.
اگر وام به ۳ میلیارد تومان می‌رسید، دست‌کم بهای خرید ۱۵ مترمربع از آپارتمان را پوشش می‌داد.
 
9️⃣ سوال سوم که درباره تسهیلات جدید خرید مسکن بوجود می‌آید، «قسط ماهانه» بازپرداخت آن است.
 
🔻 قسط وام یک میلیارد تومانی ماهانه ۲۰ میلیون تومان است و در صورتی که خریداران مسکن از وام ترکیبی (خرید و جعاله) استفاده کنند، مبلغ قسط به ۳۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان افزایش پیدا می‌کند.
 
🔟 چهارمین پرسش درباره این وام، «زمان پرداخت» است؛ طبق رویه شبکه بانکی، معمولاً ۱.۵ تا ۲ ماه زمان می‌برد تا مصوبه بانک‌مرکزی ابتدا به بانک مربوطه ابلاغ شود و سپس بانک مربوطه شیوه اجرایی پرداخت وام را به شعب خود ارسال کند.
 
1️⃣1️⃣و اما نکته پنجم تسهیلات جدید مسکن، «کوتاه‌تر شدن دوره بازپرداخت وام جعاله مسکن» است.
پیش‌تر این وام با دوره بازپرداخت ۵ ساله پرداخت می‌شد اما در حال حاضر دریافت‌کننده این تسهیلات باید ۴ ساله وام را برگرداند.
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#وام_مسکن #وام_خرید_مسکن #بانک_مرکزی
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 افزایش وام مسکن به نفع خریداران یا سازنده‌ها؟


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ عصر دیروز مصوبه‌‌ افزایش مبلغ وام مسکن اعلام شد.

2️⃣ براساس مصوبه بانک‌مرکزی، سقف وام خرید مسکن و‌ وام ساخت مسکن به شکل برابر به یک میلیارد تومان رسید.

3️⃣ تعیین یکسان تسهیلات خرید و ساخت مسکن اما با شرایط متفاوت این دو بازار، جور در نمی‌آید.

4️⃣ در حال حاضر برآوردهای «رصدخانه بازار مسکن» از هزینه ساخت یک مترمربع بنای مسکونی، این عدد را حداقل ۴۰ میلیون و تا ۶۰ میلیون تومان نشان می‌دهد.

5️⃣ اما قیمت فروش آپارتمان مترمربعی حدود ۲۰۰ میلیون تومان ارزیابی می‌شود.

6️⃣ در چنین شرایطی، سیاست مناسب بانکی برای تامین مالی آن است که سقف این دو نوع تسهیلات براساس درصدی از هزینه ساخت و بهای خرید خانه تعیین شود.

7️⃣ شبکه‌بانکی در کشورهای مختلف، سقف پرداخت وام خرید و وام ساخت مسکن را معمولاً «معادل ۸۰ درصد هزینه ساخت و قیمت خرید» تعیین می‌کند و چون هزینه ساخت همواره با فاصله زیادی کمتر از قیمت خرید واحدمسکونی است، در نتیجه سقف‌های این دو تسهیلات یکسان تعیین نمی‌شوند.
 
8️⃣ مصوبه‌ وام‌های جدید ساخت و خرید مسکن مشخص می‌کند، «خط‌کش‌» جهانی وام‌های مسکن در ایران مورد استفاده متولی تامین مالی مسکن قرار نمی‌گیرد.

9️⃣ نتیجه وام‌های برابر برای هزینه‌های نابرابر ساخت و‌ خرید، به نفع سازنده‌ها تمام شده است؛

🔟 سازنده‌ها در تهران با وام‌ یک میلیارد تومانی می‌توانند حدود ۵۰ درصد هزینه احداث یک‌‌ واحد مسکونی ۵۰ مترمربعی را برای خود پوشش دهند.

1️⃣1️⃣ خریدار‌ همین واحد اما با همین‌ وام‌ فقط ۱۰ درصد‌ قیمت‌‌ خرید را قادر است پوشش دهد.

◀️ هر چند این نقد به مصوبه افزایش وام مسکن وارد است اما در مقابل، کارشناسان حوزه بانکداری معتقدند، سیاست‌های بالادست بانک‌ها از جمله نرخ سود که در این سال‌ها تعدیل نشد، مانع از «تعدیل مناسب سقف وام خرید مسکن» به عنوان یک تسهیلات بلندمدت شده است.

❌ در عین حال احتمالا ملاحظاتی کهنه در حوزه سیاست‌گذاری وام مسکن مطرح است مبنی براینکه افزایش شدید قدرت وام خرید مسکن باعث رشد شدید قیمت می‌شود.

❌ البته این فرضیه در سال‌های اخیر که وام مسکن چند سال تعدیل نشد، با جهش قیمت عملا اثبات نشد.

✅ ضمن آنکه سیاست‌گذار وام مسکن می‌توانست در این‌ دوره، «وام ترکیبی قدرتمند» تصویب کند؛
به این معنا که وام ساخت با قابلیت انتقال به پیش‌خریدار طراحی و پرداخت کند.

✅ این وام باعث می‌شود در ازای یک‌ واحدمسکونی جدید، یک واحد تقاضای مسکن در بازار به کمک وام شکل بگیرد که در این صورت تقویت وام اثر تورمی روی‌ قیمت نمی‌گذار‌د چون برای هر تقاضا یک‌ عرضه جدید شکل گرفته است.


🔗 گزارش جزئیات وام‌های جدید مسکن


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#وام_مسکن #وام_خرید_مسکن #سقف_وام_مسکن #وام_ساخت #بانک_مرکزی #بانک_مسکن

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den