مشاور وزیر اقتصاد: هزینه ساخت مسکن حداقل 20 میلیون تومان در مترمربع است

🔺دنیای‌اقتصاد:حسن جوشقانی، مشاور وزیر اقتصاد با استناد به مطالعات مختلف در زمینه «نیاز به مسکن جدید» طی 4 سال آینده، نتایج برآوردها را از 2 تا 10 میلیون واحد مسکونی اعلام کرد.

🔺جوشقانی در نشست مرکز تحقیقات مسکن که با موضوع «تامین مالی مسکن» برگزار شد، اعلام کرد: هزینه ساخت یک واحد مسکونی بدون محاسبه «قیمت زمین، جواز ساخت و خدمات شهرسازی»، مترمربعی حداقل 20 میلیون تومان است که البته به همین میزان هزینه‌های تامین خدمات شهرسازی خواهد شد.

🔺مشاور وزیر اقتصاد، منابع مالی مورد نیاز برای ساخت «یک میلیون مسکن در سال در کشور» برای تامین «نیاز سکونتی خانوارهای شهری» را به قیمت‌ امروز، 20 میلیارد دلار برآورد کرد و در عین حال گفت: «تامین این حجم منابع، خودش، یک مساله اساسی در اقتصاد است» که با توجه به تورم بالا، نرخ بهره بانکی بالا و توان اقتصادی پایین خانوارها، نمی‌شود «فقط به تسهیلات بانکی» تکیه کرد و انتظار «ساخت یک میلیون مسکن» را داشت.

🔺جوشقانی که پیش‌از حضور در وزارت اقتصاد در مقام مشاور وزیر، در بخش ساختمان فعالیت داشت، اکنون در این وزارتخانه مشغول پیشبرد یک طرح جدید تامین مالی مسکن است.

🔹جزئیات این طرح را می‌توانید، فردا در شماره جدید روزنامه «دنیای‌اقتصاد» بخوانید.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #وزارت_اقتصاد #دولت #وزارت_راه_و_شهرسازی #ساخت #شهرداری #خانوار #وام_مسکن

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 شوک مثبت عرضه در انتظار بازار مسکن / ساختمان‌های نیمه‌تمام مسکونی در شهرها با وام ویژه «تکمیل» منجمدزدایی می‌شوند

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ ۱۰ ماه تولید مسکن در شهرها، بخاطر کمبود شدید نقدینگی در اختیار فعالان ساختمانی و رکود سنگین خرید خانه، «منجمد» شده است.

2️⃣ انبار ساختمان‌های مسکونی نیمه‌تمام ۳۰۰ هزار واحد مسکونی را در خود جا داده است.

3️⃣ از آنجا که طی دست‌کم ۵ سال گذشته متوسط تیراژ تولید مسکن در کشور ۳۵۰ هزار واحد بوده، این حجم ساختمان ناتمام معادل ۷۰ درصد یکسال سرمایه‌گذاری ساختمانی است.

4️⃣ معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی برای تخلیه این انبار که دو مزیت می‌تواند برای بازار به همراه داشته باشد، از بانک‌مرکزی خواسته یک وام جدید در کنار وام‌های خرید، ساخت و جعاله برای این بخش تعریف کند.

5️⃣ وام جدید، تسهیلات «تکمیل» ساختمان‌‌های نیمه‌کاره است. این تسهیلات براساس درخواست دولت سقف ریالی ندارد و باید ۸۰ درصد هزینه تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره را پوشش دهد.

6️⃣ در حال حاضر بانک‌ها صرفاً برای «شروع» ساخت وام مشارکت‌مدنی پرداخت می‌کنند.

7️⃣ این در حالی است که سازند‌ه‌ها به ۴ علت توان «شروع سرمایه‌گذاری» را از دست داده‌اند.

8️⃣ این موانع شامل «حبس سرمایه در ناتمام‌ها»، «افزایش هزینه‌های حاشیه‌ای تولید به ۲ برابر سهم این نوع هزینه‌ها در گذشته»، «تورم بالای مصالح‌ساختمانی» و «رکود فروش واحد مسکونی در بازار».

9️⃣ اولویت سرمایه‌گذاران ساختمانی، تکمیل پروژه‌های نیمه‌کاره از طریق دسترسی به تسهیلات مناسب بانکی است.

🔟 برآوردهای رسمی نشان می‌‌دهد، ۶۶۹ همت سرمایه بخش‌خصوصی ساختمان‌ساز در پروژه‌های ناتمام، منجمد شده است که اگر با وام بانکی یخ‌زدایی شود، دو اتفاق همزمان در بازار رخ می‌دهد.

1️⃣1️⃣ اتفاق مثبت اول، عرضه جدید مسکن در فاصله‌ای کوتاه‌تر از شروع یک پروژه ساختمانی است.

1️⃣2️⃣ خیلی از این پروژه‌ها تا ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند و با تسهیلاتی نه به میزان بالا می‌‌توانند روانه بازار شوند.

1️⃣3️⃣ از طرف دیگر، این شوک مثبت سریع به عرضه باعث فراوانی فایل فروش نوساز در بازار معاملات مسکن‌ می‌شوند که تا حدودی ممکن است بر روند قیمت‌ها اثر کنترلی بگذارد.

1️⃣4️⃣ مزیت سومی هم این وام جدید دارد و آن، بازگشت منابع اعتباری بانک در فاصله‌ای کمتر از وام مشارکت مدنی است.

1️⃣5️⃣ سال گذشته رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی برای شروع پروژه حدود ۲۵ درصد کاهش پیدا کرد که در کنار مجموعه ریسک‌های تولید، چون بخشی از سرمایه سازنده‌ها در تله ناتمام‌ها گیر افتاده است، امکان شروع پروژه جدید را نداشتند.

1️⃣6️⃣ معاونت مسکن پیش‌بینی کرده، بزودی تکلیف وام جدید درخواستی در بانک‌مرکزی روشن شود.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #ساختمان #ساخت_و_ساز #بخش_خصوصی #سرمایه_گذاری_ساختمانی #ملک #بازار_ملک #بازار_املاک #معاملات_مسکن #قیمت_مسکن #قیمت_خانه #خانه_اول #بازار_زمین #ملک_کلنگی #قیمت_آپارتمان #ساخت_و_ساز #وام_مسکن #دولت #بانک_مرکزی #وام_ساخت

#رصدخانه_بازار_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

📌 مارپیچ «مسکن‌ملی» / سری جدید وام‌های ارزان در انحصار «گرانترین طرح تامین مسکن» قرار گرفت

🔴 چرا نوسازی «بافت‌فرسوده» و عرضه «مسکن‌اجاره‌ای» از وام ۸۵۰ میلیون تومانی محروم‌ شدند؟


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ سه اشتباه دولت وقت در سال ۱۴۰۰ برای تامین مسکن کم‌درآمدها، طرح مصوب آن زمان تحت عنوان «مسکن‌ملی» را اکنون پس‌از ۵ سال، به «چاه‌ ویل» منابع گران‌قیمت دولت‌ و شبکه‌بانکی تبدیل کرده است.

2️⃣ پروژه‌های «مسکن‌ملی» در مارپیچ افتاده‌اند؛

🔻 دولت زمین۹۹ ساله واگذار کرد و بانک‌ها نیز وام ساخت ارزان تخصیص دادند.

🔻 اما چون سیاست درست نبود و ناکارآمد بود، پروژه‌ها به سرانجام نرسید و مجددا دولت «املاک مضاعف» برای جبران هزینه ساخت به پیمانکاران می‌دهد.

‌ 🔻 بانک‌ها هم مبلغ وام را از ۶۵۰ میلیون به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش داده‌اند.

3️⃣ بنای طرح «مسکن‌ملی» بر «ساخت مسکن‌ملکی به جای مسکن‌اجاره‌ای» آن هم به شیوه «ساخت توسط دولت و‌ استخدام پیمانکار به جای سرمایه‌گذار» و همچنین طراحی «تیراژ بادکنکی به جای عرضه معادل نیاز واقعی» گذاشته شد.

4️⃣ این سه خطا در طرحی که وعده داده شده بود سالانه یک میلیون نفر را خانه‌دار می‌کند، باعث‌شده هزینه و زمان طرح «نامحدود» شود.

5️⃣ در این ۵ سال حدود ۶۰۰ هزار واحدمسکونی با نام‌ «مسکن‌ملی» روی زمین‌های ۹۹ساله بیرون شهرهای اصلی در دست ساخت بوده و فقط ۱۶۰ هزار واحد از آنها «پایان سفت‌کاری» هستند؛
یعنی ۶۵درصد پیشرفت فیزیکی حدود ۳۰ درصد پروژه‌ها.

6️⃣ مابقی «مسکن‌سازی‌های بیرون شهر» بخاطر همان اشتباهات عقب‌ترند.

7️⃣ اکنون متولی مسکن در دولت برای آنکه تعهدات دولت گذشته در «مسکن‌ملی» را به سرانجام برساند، املاک این وزارتخانه یعنی راه‌وشهرسازی را برای پوشش رشد هزینه ساخت، «اهرم» کرده است.

❌ زمین‌ها خرج ساخت می‌شوند تا بعدا از متقاضیان به شکل اقساط پس گرفته شود.

8️⃣ این یعنی ۲بار تخصیص زمین دولتی به یک‌ طرح که «خرج‌اضافه» محسوب می‌شود و آیندگان را از دسترسی به اراضی دولتی برای مسکن‌های حمایتی دور می‌کند.

❌ «چاه‌ویل» مسکن‌۹۹ساله اما به این سادگی پر نمی‌شود.

🔟 سقف وام ساخت مسکن‌ فقط برای این پروژه‌ها ۲۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

🔻 منابع محدود بانک‌ها در بخش مسکن، فقط برای این مسکن‌سازی‌ها صرف می‌شود.

❌ بانک‌مرکزی به صراحت مورد مصرف وام ۸۵۰ میلیونی را پروژه‌های ۹۹ساله معرفی کرده است.

❌ به این ترتیب، بازندگان «مسکن‌ملی» طرح‌های نوسازی بافت‌فرسوده هستند که درون‌شهرها می‌توانند با هزینه کمتر از بیرون‌شهرها خانه‌سازی کنند.

❌ همچنین طرح ساخت ۷۵ هزار مسکن‌اجاره‌ای نیز باید تاوان طرح مشکل‌دار قبل را تحمل کند.

1️⃣1️⃣ سازندگان بخش‌خصوصی داخل شهرها نیز مجبورند خشکسالی‌های پی‌درپی نظام تامین مالی مسکن را تحمل کنند؛
چون منابع محدود در تسلط طرح مسکن‌ملی است.

1️⃣2️⃣ وام ۸۵۰ میلیونی مسکن‌ملی با نرخ ۱۸ درصد و بازپرداخت ۲۰ ساله نصیب پیمانکاران طرح می‌شود.

1️⃣3️⃣ این در حالی است که وام ساخت بافت‌فرسوده در بهترین حالت ۴۰۰ میلیون تومان است، آن هم با نرخ ۲۳ درصد و بازپرداخت زیر ۱۵ سال.

⚠️ دومینوی هزینه ساخت مسکن‌ملکی آن‌هم توسط دولت به سیاست‌گذار هشدار می‌دهد، «طرح‌های کم‌هزینه و سازگار با شرایط» باید در دستور کار باشد.

🔗 بیشتر درباره این موضوع را از اینجا بخوانید

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #مسکن_مهر #مسکن_ملی #زمین_99ساله #وام_مسکن

#رصدخانه_بازار_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 ادعای «ریزش» قیمت اوراق مسکن صحت دارد؟ / داده‌های واقعی از آخرین وضعیت بازار خریدوفروش «امتیاز وام مسکن» چه می‌گوید؟

📌 ۷ دلیل کاهش ۲۵ درصدی قیمت اوراق مسکن در مرداد

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ برخی رسانه‌های مجازی طی روزهای گذشته خبری منتشر کردند مبنی بر اینکه «قیمت اوراق مسکن ۵۰ درصد سقوط کرده است».

2️⃣ این آمار اما واقعیت ندارد و استناد به آن از سمت تقاضای مصرفی خرید خانه می‌تواند «فرصت احتمالی روزها یا هفته‌های آینده» از بابت خرید اوراق با قیمت پایین‌تر از حال‌حاضر را از آنها بگیرد.

3️⃣ اوراق مسکن، همان برگه‌های امتیاز دسترسی آنی به وام ۵۰۰ میلیونی خرید مسکن در تهران، ۴۰۰ میلیونی در شهرهای بزرگ و ۳۰۰ میلیون تومانی در سایر شهرها است.

4️⃣ قیمت اوراق برخلاف آنچه گفته می‌شود که ۵۰ درصد ریزش کرده، فقط ۲۴.۵ درصد در روزهای گذشته از مرداد امسال نسبت به مرداد پارسال کاهش یافته است.

5️⃣ هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی، این روزها حدود ۸۰ هزار تومان معامله می‌شود.

6️⃣ به رغم کاهش قیمت اوراق، اما هنوز سطح قیمت حدود یک هزار تومان از «متوسط تاریخی» خود بالاتر است.

7️⃣ از طرف دیگر، آنچه «سقوط» را رد می‌کند، «کف تاریخی» قیمت اوراق مسکن در شهریور ۹۲ و مرداد ۹۸ است.

8️⃣ در آن دو مقطع بخاطر «رکود تورمی بازار خرید مسکن»، تقاضای استفاده از وام و به تبع، اوراق کاهشی شد و اثر خود را روی قیمت اوراق گذاشت؛

9️⃣ قیمت اوراق در آن دو مقطع به ترتیب ۳۶ هزار تومان و ۳۴ هزار تومان شد.

🔟 بنابراین اکنون قیمت اوراق ۲.۲ برابر «کف تاریخی‌اش» است.

❌ این اطلاعات از بازار اوراق مسکن می‌گوید، باتوجه به اینکه «قدرت پوششی» وام خرید مسکن در کشور به کمتر از ۳ مترمربع رسیده است؛ احتمالاً در ماه‌های آینده این روند باز هم کاهشی خواهد بود.

⚠️ اگر افراد به استناد اینکه الان قیمت اوراق سقوط کرده، اقدام به خرید برای «استفاده در آینده» کنند، احتمال دارد هزینه بیشتری نسبت به آینده متحمل شوند.

1️⃣1️⃣ در حال‌حاضر با قیمت فعلی اوراق، ۱۸ درصد از ارزش اسمی وام ۵۰۰ میلیون تومانی، برای خرید اوراق «تبخیر» می‌شود.

1️⃣2️⃣ شاید فضای بازار مسکن به سمتی رود که قیمت اوراق پایین‌تر بیاید.

1️⃣3️⃣ این احتمال هم وجود دارد که شرایط اقتصادی حالتی شود که تقاضای سرمایه‌ای مثل اردیبهشت ماه امسال سمت ملک بیاید و در این صورت رشد احتمالی تقاضای اوراق باعث افزایش قیمت آن شود.

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #وام_مسکن #اوراق_مسکن #خرید_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 وام مناسب خرید مسکن در تهران چقدر است؟ /۷روش «ترمیم تسهیلات خرید خانه‌اول»

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ دهه ۷۰ متوسط قدرت پوشش وام خرید مسکن در تهران ۲۸ مترمربع بود که در دهه ۸۰ به ۱۵ مترمربع رسید؛
◀️ این قدرت الان به ۳.۹ مترمربع سقوط کرده است.

2️⃣ ترکیب سمی «وام‌های تکلیفی بخش مسکن، نرخ سود دستوری تسهیلات بانکی و جهش‌های مکرر قیمت آپارتمان» طی یک دهه گذشته، اسباب این سقوط را فراهم کرد.

❌ پیامد «ناکارآمدی تاریخی» وام خرید مسکن در این سال‌ها، سرکوب تقاضای خانه‌اول و گوشه‌نشینی تولیدکنندگان خانه بوده است.

3️⃣ متوسط قدرت خرید وام مسکن در سال‌های گذشته از دهه ۱۴۰۰ نیز اوضاع خوبی نسبت به امسال نداشته و ۶.۵ مترمربع بوده است.

4️⃣ در این سال‌ها نظام تامین مالی مسکن در ایران بخاطر مجموعه‌ای از سیاست‌های معیوب، فاصله‌اش از «وام‌های جهانی خرید مسکن» را بیشتر کرد.

✅ در اروپا دست‌کم به اندازه ۷۵ درصد از بهای خرید خانه، به افراد وام بلندمدت ۳۰ ساله پرداخت می‌شود.

◀️ قدرت پوشش وام خرید خانه اول در آمریکا تا ۹۵ درصد است.

◀️◀️ یک علت موفقیت «بازار تسهیلات رهنی» در کشورهای مختلف جهان،‌ «تورم پایین» و «کم‌رشدی قیمت مسکن» است که «پرداخت وام بلندمدت بدون برهم خوردن تعادل منابع و مصارف موسسات مالی» را ممکن می‌کند.

5️⃣ در ایران اگرچه تورم فزاینده در این سال‌ها تشدید شده اما با روش‌هایی مرکب از الگوی جهانی وام رهنی و تجربه دهه‌های ۴۰ و ۵۰ ایران می‌توان دست به «ترمیم قدرت خرید وام مسکن» زد.

🔻 اولویت نیز می‌تواند «خانه‌اولی‌ها» باشد.

🔻🔻 سال ۹۴، «وام مسکن یکم» ویژه زوج‌های فاقد مسکن،‌ پوشش ۲۰ مترمربعی داشت.

🔻🔻🔻 آن وام اگر امروز بخواهد برقرار شود باید رقم آن ۴ میلیارد تومان باشد که در این صورت نیمی از این مبلغ باید سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن شود.

6️⃣ روش دوم، نسخه تکمیلی وام مسکن یکم است به این صورت که:
دریافت‌کنندگان وام، تا پایان قسط‌دهی، ۱۰ درصد قسط را در صندوق پس‌انداز کنند تا منابع وام مسکن از آن تامین شود.

7️⃣ روش سوم، «مدل موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای» مربوط به دهه ۴۰ و دهه ۵۰ است.
⭕️ شهرک‌اکباتان با یکی از همین موسسات تحت عنوان موسسه اکباتان، تامین مالی شد.
این موسسات با جذب سپرده خانه‌اولی‌ها و استفاده از وجوه اداره‌شده سازمان برنامه،‌ بانک‌های تجاری و اعتبار کمکی بانک‌ تخصصی مسکن، می‌تواند وام دومنظوره ساخت و خرید مسکن پرداخت کند.

8️⃣ روش دیگر، مدل تامین مالی مسکن آمریکا است که بخشی از نرخ سود تسهیلات از طریق معافیت مالیاتی افراد جبران می‌شود.

9️⃣ یک روش دیگر نیز پرداخت وام با نرخ سود مدنظر بانک به دهک‌‌های بالای درآمدی برای خرید مسکن در ازای پرداخت وام با نرخ سود حمایتی به زوج‌ها است.

🔟 روش ششم، افزایش نرخ سود سپرده‌ در حساب‌های مرتبط با تامین مالی مسکن است که این هم در دهه‌های ۴۰ و ۵۰ تجربه شد.

1️⃣1️⃣ روش هفتم نیز تجربه فرانسه است که دولت با اختصاص یارانه مسکن به وام‌های خرید خانه اول، هزینه را برای زوج‌ها کاهش می‌دهد.

⚠️ در حال حاضر، بخش قابل‌توجهی از خانوارها بخاطر رشد هزینه‌های زندگی، «وام‌پذیری» خود را از دست داده‌اند اما در صورتی که تسهیلات خرید مسکن همزمان که افزایش سقف پیدا می‌کنند، در شیوه بازپرداخت‌شان با استفاده از مدل‌های اقساط پلکانی به همراه طولانی‌ترشدن دوره بازپردخت، تجدیدنظر شود، «قسط» آنها در حد اجاره‌بهای ماهانه تنظیم خواهد شد.

⚠️⚠️ قسط ماهانه وام ۴ میلیارد تومانی در صورت بازپرداخت ۳۰ ساله و نرخ سود ۱۰ درصد از روش‌های که به ناترازی منابع بانکی منجر نشود و همچنین بازپرداخت پلکانی، در سال اول ۱۸ میلیون تومان خواهد بود.
◀️ متوسط اجاره‌بهای ماهانه در تهران حدود ۲۰ میلیون تومان علاوه بر پول‌پیش است.

🔗 گزارش تکمیلی کانال رصدخانه بازار مسکن درباره «وام خرید» را از اینجا بخوانید


🔗🔗 گزارش کامل وام ۳.۹ مترمربعی و روش‌های ترمیم را نیز از اینجا مطالعه کنید


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#وام_خرید_مسکن #وام_مسکن #قدرت_خرید_مسکن #خانه_اول #خرید_مسکن #تورم #ملک #بازار_مسکن #وام_بانکی #دولت #بانک_مرکزی #سازمان_برنامه

#رصدخانه_بازار_مسکن

📌 بحران نهادی در بازار مسکن

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

✍🏻 دکتر حسین عبده‌تبریزی معتقد است:
 1️⃣ قیمت مسکن در دوره‌ای طولانی سالانه چند درصد بیشتر از تورم رشد کرده و اثر مرکب همین تفاوت کوچک نسبت قیمت مسکن به درآمد را به‌شدت بالا برده است.

2️⃣ این وضعیت در ایران با مشکل
نهادی مهم دیگری نیز همراه شده است: نبود بازار رهن و اعتبار مسکن عمیق و بلندمدت. 

3️⃣ بحران بنیادی ایران، بحران درآمد و فقیرشدن است؛
اما یکی از مهم‌ترین محل‌های ظهور این بحران، مسکن است. 

4️⃣ بحران مسکن ایران عمدتا بحران کمبود فیزیکی خانه نیست‌؛
بحران استطاعت و بحران نظام تامین مالی مسکن است.

◀️ ریشه آن نیز عقب‌ماندن درآمد و دستمزد واقعی است.

◀️◀️ اما در کنار آن، نبود بازار رهن کارآمد و وام‌های بلندمدت متناسب با قیمت مسکن باعث شده است که در شهرهای بزرگ، حتی خانوارهای دارای شغل و درآمد منظم نیز نتوانند فاصله میان درآمد خود و قیمت مسکن را تامین مالی کنند. 

❌ به بیان کوتاه‌تر، بحران اصلی، فقیرشدن است؛ بحران مسکن یکی از شدیدترین نمودهای آن است و ضعف بازار رهن آن را تشدید کرده است.


🔗 رکورد ۳۳ ساله «سقوط» قدرت خرید وام مسکن را از اینجا بخوانید


#دنیای_اقتصاد
#بازار_مسکن #وام_مسکن #فقر #فقیر #درآمد #بحران_مسکن
#حسین_عبده_تبریزی

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den