📈 اولین «نقشه‌حرارتی» اجاره‌بها در تهران / میانگین اجاره آپارتمان ۸۵ مترمربعی در ۲۲ منطقه؛ مرداد ۱۴۰۵

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ تصویری که ملاحظه می‌کنید، اولین «نقشه‌حرارتی» اجاره‌بها در مناطق ۲۲گانه تهران است.

2️⃣ این نقشه مثل نقشه‌حرارتی قیمت مسکن که هر آخرهفته منتشر می‌شود، توسط کانال رصدخانه بازار مسکن تهیه شده است.

3️⃣ ارقام روی این نقشه براساس متوسط «اجاره‌بهای‌پیشنهادی» یک مترمربع آپارتمان در فایل‌های هر منطقه و تبدیل آن به اجاره یک واحدمسکونی ۸۵ مترمربعی
برآورد شده است.

4️⃣ در حال‌حاضر رقم اعلامی موجرها برای اجاره چنین آپارتمانی در کل شهر تهران ۵۱ میلیون تومان در ماه است.

5️⃣ این رقم، بدون دریافت پول‌‌پیش است.

6️⃣ در ۵ منطقه تهران، یعنی مناطق ۱، ۲، ۳، ۵ و ۶، اجاره آپارتمان ۸۵ مترمربعی بالای رقم «متوسط‌شهر» یعنی بالای ۵۰ میلیون تومان است.

7️⃣ ارزانترین منطقه نیز منطقه ۱۸ با اجاره زیر ۳۰ میلیون تومان است.

8️⃣ اجاره‌بهای منطقه یک اما ۴ برابر منطقه ۱۸ برآورد می‌شود.

9️⃣ ماه گذشته اجاره‌بها در تهران «رشد ماهانه منفی ۵درصد» را تجربه کرد.

🔟 علت این بود که سمت عرضه در این بازار بعداز چندین ماه اعمال افزایش در رقم اعلامی به بازار، با حساسیت بالای مستاجرها به رقم‌های جدید روبرو شده و اکنون دست به اصلاح نرخ و رفتار خود در بازار زده است.

❌ ریسک اعلام اجاره‌های بالا، «خالی ماندن چند هفته‌ای یا چند ماهه» واحدمسکونی و فشار درآمدی به موجر است.

❌❌ اجاره‌بها در مسیر رشد اگرچه تابعی از تورم است اما به نظر می‌رسد باتوجه به اینکه تورم در مرز ۳ رقمی است، نرخ رشد اجاره‌بها در فاصله‌ای کمتر قرار بگیرد.

1️⃣1️⃣ تغییرات نقطه‌ای اجاره‌بها در ماه گذشته بین ۲۵ تا ۳۵ درصد گزارش شده است.

🔗 گزارش نبض‌اجاره در تیرماه را از اینجا بخوانید


📊 همچنین جدول کامل آپارتمان‌های در نوبت اجاره در مناطق مختلف تهران را هم از لینک‌های زیر دریافت کنید:

🔗 لیست آپارتمان‌های اجاره‌ای در مناطق ۱ و ۳

🔗 لیست آپارتمان‌های اجاره‌ای در مناطق ۲، ۴، ۵ و ۲۲

🔗 لیست آپارتمان‌های اجاره‌ای در مناطق ۶ و ۷

🔗 لیست آپارتمان‌های اجاره‌ای در مناطق ۹ ، ۱۰، ۱۱ و ۱۲

🔗 لیست آپارتمان‌های اجاره‌ای در مناطق ۸ و ۱۳ و ۱۴

🔗 لیست آپارتمان‌های اجاره‌ای در مناطق ۱۵ اا ۲۱


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری #نقشه_حرارتی_قیمت_مسکن_تهران #نقشه_حرارتی_اجاره_مسکن
#مسکن #قیمت_مسکن #بازار_مسکن_مناطق_تهران #تهران
#مناطق_۲۲گانه_پایتخت #منطقه_یک #منطقه_۲ #منطقه_۳ #منطقه_۴ #منطقه_۵ #منطقه_۶ #منطقه_۷ #منطقه_۸ #منطقه_۹ #منطقه_۱۰ #منطقه_۱۱ #منطقه_۱۲ #منطقه_۱۳ #منطقه_۱۴ #منطقه_۱۵ #منطقه_۱۶ #منطقه_۱۷ #منطقه_۱۸ #منطقه_۱۹ #منطقه_۲۰ #منطقه_۲۱ #منطقه_۲۲

#کانال_رصدخانه_بازار_مسکن



🔴کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

🔴 اجاره‌بها چه واکنشی به «نرخ بهره» نشان می‌دهد؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ فرمول «تبدیل رهن به اجاره و برعکس» ارتباط معناداری با نرخ بازدهی بازارهای موازی بازار اجاره‌داری از جمله نرخ سود سپرده‌های بانکی دارد و در عین حال شرایط متغیرهای بازار مسکن و وضعیت اجاره‌نشین‌ها نیز بر آن موثر است.

2️⃣ همین اثرپذیری «نرخ بازدهی پول‌پیش» یا همان «نرخ تبدیل رهن به اجاره» از نرخ سود در بازارهای دیگر باعث شده طی ماه‌های اخیر زمزمه‌هایی مبنی‌بر «وقت افزایش نرخ تبدیل از 3 درصد ماهانه» بین مستاجرها شنیده شود.

3️⃣ در حال حاضر، تبدیل پول‌پیش به اجاره ماهانه با نرخ سالی 36 درصد انجام می‌شود به این صورت که موجرها هر یک میلیارد تومان پول‌پیش را معادل 30 میلیون تومان اجاره‌ماهانه محاسبه می‌کنند و برعکس.

4️⃣ اما مستاجرها انتظار دارند باتوجه به اینکه «پول‌پیش» وزن بالایی دارد، این نرخ متناسب با صعود نرخ‌های سود بازارهای موازی، افزایش یابد.

5️⃣ این توقع به این معناست که پرداختی پول‌پیش مستاجرها در حالت تبدیل اجاره‌ماهانه به رهن، کاهش می‌یابد.

6️⃣ اما این بازار در ماه‌های گذشته به شکلی دیگر نسبت به «تغییر اوضاع بیرونی» واکنش نشان داده است.

7️⃣ «نرخ تبدیل 3درصدی پول‌پیش به اجاره ماهانه» حدود دو دهه است که تغییر نکرده است. در عین حال، نیمه دهه 70، این نرخ 2 درصد بود.

❌ یک علت این ایستایی، تعدیل‌ کند نرخ سود اسمی سپرده‌های بانکی بوده است.

8️⃣ اما فرمول اجاره‌بها همچنان به «تغییر متغیرهای بیرونی بازار اجاره» از جمله نرخ‌های بازدهی بازارها حساس بوده و هست.

9️⃣ طی این سال‌ها، متناسب با فراز و فرود نرخ سود بانکی، موجرها به جای آنکه «نرخ تبدیل» را تغییر دهند، «وزن پول‌پیش» را در فرمول اجاره تغییر داده‌اند.

🔟 هر زمان نرخ سود سپرده‌بانکی افزایش پیدا کرده، با یک تاخیر، وزن پول‌پیش در مقایسه با وزن اجاره‌ماهانه زیاد شده است.

1️⃣1️⃣ در حال حاضر به دو دلیل «تورم عمومی بالا» و «بازدهی مناسب سرمایه‌گذاری در بازارهایی غیراز بازار پول»، صاحب‌خانه‌ها دست‌کم «دو‌سوم رقم اجاره» را به صورت «پول‌پیش» دریافت می‌کنند.

1️⃣2️⃣ همچنین یک‌چهارم صاحب‌خانه‌ها در فایل‌های فعلی اجاره آپارتمان، درخواست «رهن‌کامل» داده‌اند؛‌ یعنی اجاره ماهانه صفر.

1️⃣3️⃣ موجرها به دنبال افزایش نرخ تبدیل نیستند چون در شرایط تورمی، تمایلی به دریافت «اجاره‌ ماهانه طی 12 ماه» را ندارند؛ ریسک این کار برای آنها «تبخیر ارزش اجاره ماهانه در اثر تورم ماهانه بالا طی ماه‌های آتی» است.

1️⃣4️⃣ آنها با دریافت پول‌پیش بیشتر و سرمایه‌گذاری در بازارهای دارایی، درآمد واقعی اجاره‌داری را برای خود تضمین می‌کنند.

1️⃣5️⃣ در عین حال، مستاجرها نیز با توجه به هزینه‌های بالای معیشت، از پرداخت «رهن بیشتر، اجاره کمتر» استقبال می‌کنند.

🔗 جزئیات را از اینجا بخوانید

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_اجاره #مسکن #رهن #پول_پیش #اجاره_بها #اجاره #اجاره_خانه #بازار_مسکن #تورم #نرخ_سود #نرخ_تبدیل_اجاره

#رصدخانه_بازار_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 روایت رسمی از ۲ سال عرضه مسکن دولتی و خصوصی

📌 راندمان «مسکن‌مهر» سالی چقدر بود؛ «مسکن‌ملی» چطور؟


رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ گزارش عملکرد ۲ سال اول برنامه هفتم در بخش مسکن منتشر شد.

2️⃣ براساس روایت رسمی، طی سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، عرضه مسکن در کشور ۸۰ درصد هدف برنامه هفتم را محقق کرد.

3️⃣ مقرر شده بود در ۲ سال گذشته، یک میلیون و‌ ۷۴۵ هزار واحدمسکونی به بازار عرضه شود.

4️⃣ برنامه هفتم بخشی از عرضه مسکن به میزان ۳۸۵ هزار واحد طی سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ را «سهم دولت در قالب مسکن‌حمایتی» تعیین کرده بود که ۲۹۴ هزار واحد آن احداث شده است.

5️⃣ به این ترتیب نرخ تحقق مسکن‌حمایتی ۷۵ درصد بوده است.

6️⃣ همچنین بخش‌خصوصی باید سالانه ۴۰۰ هزار واحدمسکونی در سال‌های برنامه هفتم تولید کند؛
در ۲ سال گذشته ۶۶۶ هزار واحد از این محل عرضه شد.

7️⃣ عرضه‌های خصوصی ۸۳ درصد هدف برنامه هفتم را تا اینجا محقق کرده است،

8️⃣ سایر عرضه‌ها نیز بصورت ساخت در بافت‌فرسوده و مسکن روستایی است.

9️⃣ در مجموع ۱.۴ میلیون واحدمسکونی جدید طی ۲ سال گذشته به موجودی مسکن کشور اضافه شد.

⚠️ چقدر مسکن‌مهر تحویل شد؟

🔟 همزمان با انتشار گزارش عملکرد برنامه هفتم، بررسی‌ها درباره «راندمان مسکن‌مهر» نشان می‌دهد:

◀️ از سال ۸۶ که این طرح شروع شد تا امروز که هنوز پرونده ۱۲۵ هزار واحد آن باز است،
سالانه طی این ۲۰ سال، متوسط ۶۸ هزار مسکن‌مهرتکمیل شده است.

◀️◀️ این رقم در مقایسه با وعده ساخت ۲.۳ میلیون مسکن‌مهر، سرعت کند عرضه را نشان می‌دهد.

◀️◀️◀️ راندمان مسکن‌ملی در ۸ سال گذشته نیز سالانه ۲۰ هزار واحد بوده است.

❌ ادعای «نادرست» درباره «مسکن‌مهر»

1️⃣1️⃣ مدافعان مداخله دولت در ساخت مسکن مدعی هستند اگر طی سال‌های گذشته دولت‌ها همچون زمان مسکن‌مهر، ساخت مسکن‌حمایتی را جدی گرفته بودند پرونده مسکن‌ملی بسته شده بود.

1️⃣2️⃣ این ادعا در شرایطی مطرح شده که ۱۲۵۰۰۰ واحدمسکونی مهر هنوز «تکمیل» نشده و «ناتمام» مانده است.

1️⃣3️⃣ به درازا کشیده‌شدن مسکن‌مهر سبب شده امروز هزینه تکمیل واحدها ۱۰۰ برابر گرانتر از زمان شروع طرح شود.

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#مسکن_مهر #مسکن_ملی #زمین_۹۹ساله #دولت

#رصدخانه_بازار_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 آپدیت «قیمت دلاری مسکن» با «میانگین قیمت‌ قطعی» / آپارتمان‌های تیرماه مترمربعی متوسط ۹۸۹ دلار معامله شدند؛ پیام این رقم چیست؟
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ «دماسنج دلاری» بازار مسکن، سطح تازه‌ای از «قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان» در تهران را نشان می‌دهد؛ این نبض‌سنج ۲ پیام درباره آینده قیمت دارد.
 
2️⃣ بررسی‌های کانال «رصدخانه بازار مسکن» از سطح جدید نماگر «قیمت دلاری ملک» حاکی است:
 
◀️ براساس میانگین «قیمت‌قطعی» آپارتمان‌های فروش‌رفته در تیرماه در تهران و همچنین قیمت دلار در آن ماه،
 
◀️قیمت یک‌مترمربع واحدمسکونی در تهران ۹۸۹ دلار است.
 
✅ «پیام اول» دماسنج آن است که، ارزش دلاری قیمت‌های قطعی آپارتمان فعلاً «زیر سطح نرمال ۱۰۷۰ دلار در هرمترمربع» قرار دارد.
 
⭕️ در این صورت، 2 سوال بوجود می‌آید: «چرا نماگر دماسنج دلاری مسکن افت‌ نبض پیدا کرده است» و «آینده قیمت دلاری به چه صورت خواهد بود؟»
 
2️⃣ برای پاسخ این پرسش‌ها لازم است، روند‌های اخیر قیمت دلاری مسکن و همچنین عوامل موثر بر آن را مورد بررسی قرار دهیم:
 
◀️ سطح قیمت دلاری مسکن در تهران در سال ۱۴۰۴ زیر ۱۰۰۰ دلار در مترمربع بود؛ ۹۹۸ دلار.
 
◀️ علت آن بود که در سال گذشته، «فاکتور جنگ» باعث جهش‌ نرخ دلار شد اما معاملات مسکن را در «رکود» برد و باعث کم‌تحرکی قیمت مسکن شد که در نهایت، این دو جهت‌‌گیری مخالف قیمت دلار و قیمت مسکن به کاهش قمیت دلاری آپارتمان انجامید.
 
◀️ سال ۱۴۰۳ نیز «بوی جنگ» مجدداً مانع «تمرکز سرمایه‌گذاری ملکی» افراد شد؛
قیمت مسکن در آن سال فقط ۱۷ درصد افزایش یافت اما قیمت دلار ۴۳ درصد رشد کرد.
 
◀️ قیمت دلاری مسکن در تهران در سال ۱۴۰۳ در سطح ۱۲۶۴ دلار در مترمربع قرار گرفت که ۱۵ درصد کمتر از التهاب قیمت ۱۵۰۰ دلاری سال ۱۴۰۲ بود.
 
◀️ قمیت دلاری مسکن در اردیبهشت امسال که «ریسک جنگ» در وضعیتی مابین «آتش‌بس و صلح» قرار گرفته بود، به ۱۱۱۱ دلار رسید که «وضعیت نرمال» داشت.
 
◀️ نماگر این دماسنج در خرداد ماه به دلیل «اثر آنی توافق بر نرخ دلار» و کاهش آن، افزایش یافت؛ ۱۲۸۳ دلار در هر مترمربع.
 
◀️ و اکنون، یعنی در تابلوی نبض بازارهای تیرماه، به دلیل «بازگشت جنگ از نیمه آن ماه» و اثر تورمی آن بر بازار دلار و اثر معکوس آن بر رفتارها در بازار مسکن، بار دیگر «قیمت دلاری مسکن» کاهش یافت و این بار به ۹۸۸ دلار رسید.
 
◀️◀️ در عین حال، قیمت دلاری مسکن براساس شاخص «متوسط قیمت‌پیشنهادی» فروشنده‌ها، در تیرماه شد: ۱۰۹۵ دلار درمترمربع.
 
◀️◀️◀️ همچنین در این روزهای مرداد برآورد می‌شود، قیمت دلاری مسکن براساس شاخص «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌ها رقمی باشد معادل: ۱۱۰۳ دلار در مترمربع.
 
✅✅ «پیام دوم» دماسنج قیمت دلاری مسکن به «متغیرهای اثرگذار بر آینده این قیمت» مربوط است:
 
🔴 سناریوی اول/ از سرگیری جنگ می‌تواند مانع رشد «قیمت دلاری مسکن» شود، هر چند احتمال کاهش بیشتر آن به زیر ۹۰۰ دلار به صورت «شوک کوتاه‌مدت» در صورت «شدت حملات احتمالی در شهر» نیز وجود دارد.
 
🔴 سناریوی دوم/ در صورت «توافق» ایران‌وآمریکا طی هفته‌های آتی، «قیمت دلاری مسکن» می‌تواند تا سطح نرمال و بالاتر افزایش یابد.
 
🔴 سناریوی سوم/ وضعیت «نه‌ جنگ، نه صلح» در صورتی که طولانی شود، احتمال افزایش «قمیت دلاری مسکن» را از بابت تحرک معاملات خرید تقویت می‌کند.
 
🔴 سناریوی چهارم/ وضعیت «هم جنگ، هم صلح»، چیزی شبیه تیرماه امسال نیز مانع رشد «قیمت دلاری مسکن» خواهد شد.
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#قیمت_دلاری_مسکن #قیمت_مسکن #بازار_مسکن #بازار_ملک #دلار #جنگ #مسکن #آپارتمان #زمین #واحد_مسکونی #معاملات_مسکن #قیمت_پیشنهادی #قیمت_قطعی
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📹 ویدئو | یک پناهگاه در هر آپارتمان چقدر هزینه دارد؟

📌 متر اقتصادی «اتاق‌امن» پاسخ می‌دهد

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ شورای‌شهر تهران ابتدای تابستان امسال، بعداز ۲ مرتبه «خسارت گسترده» حملات‌هوایی به ساختمان‌های مسکونی پایتخت در جنگ‌های ۱۲روزه و ۴۰روزه، یک طرح برای «افزایش تاب‌آوری و مقاومت بناهای شهر در شرایط جنگی» تدوین کرد.

2️⃣ طرح هنوز یک قدم هم جلو نرفته که این خود علامتی از «تعلل بیشتر برای تعیین‌تکلیف پدافند غیرعامل در شهر تهران» است.

3️⃣ خلاصه این طرح، یک «اتاق‌امن» در هر واحدمسکونی در ساخت‌وسازهای آینده پیش‌بینی کرده است.

4️⃣ «اتاق‌امن» به معنای ساخت یک اتاق اضافه نیست بلکه، یکی از اتاق‌های خواب آپارتمان به فضای دومنظوره تبدیل می‌شود؛ هم برای سکونت طبیعی ساکنان و هم «پناه‌گرفتن ساکنان هنگام حمله هوایی دشمن».

✅ «اکوایران» در برنامه «تیتر یک»، طرح ایجاد «اتاق‌امن» در آپارتمان را زیر ذره‌بین اقتصادی قرار داده است.

5️⃣ اگر یک واحدمسکونی بخواهد «اتاق‌امن» داشته باشد، «حداقل هزینه» اضافه‌شده به ساخت آن بنا چقدر خواهد شد؟

🌐 این ویدئو را ببینید.


#دنیای_اقتصاد
#اکوایران #تیتر_یک #اتاق_امن #جنگ_12_روزه #جنگ_40_روزه #پدافند_غیرعامل #ایمنی #حملات_هوایی #خسارت #تخریب #موج_انفجار #مسکن #تهران #پایتخت #بازار_مسکن #ساختمان #ساخت_و_ساز

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 ماجرای «راحت خانه‌دارشدن» نیمه دهه۹۰ چه بود؟ / شبکه بانکی چگونه به «یار مخفی» رکود خرید مسکن تبدیل شد؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

❌ خانه‌دارشدن با «وام بانکی» شبیه مدل نیمه دهه۹۰، یعنی اینکه امروز نزدیک به ۴ میلیارد تومان «وام مسکن» در اختیار زوج‌ها قرار بگیرد؛
اما نه بانک‌ها می‌توانند این رقم را تامین کنند و نه «زوج‌ها توان بازپرداخت» دارند.


✅ سال‌های ۹۵ و ۹۶، جمعیت قابل‌توجهی از زوج‌های جوان توانستند بعداز ۳ تا حداکثر ۵ سال صاحب‌خانه شوند؛

◀️ اتفاقی که برای زوج‌های جدید تقریبا غیرممکن است.

📌 ۱۰سال پیش، شرایط چگونه بود که خانوارها براحتی می‌توانستند صاحب «مسکن‌اول» یا با تبدیل مسکن اول‌ خود، صاحب «مسکن‌بهتر» شوند؟

‌ ◀️ بررسی‌های کانال «رصدخانه بازار مسکن» برای پاسخ این پرسش نشان می‌دهد:

◀️◀️ فضای اقتصاد ایران برای خانه‌دارشدن در نیمه دهه۹۰ از ۵ بابت مساعد بود.

1️⃣ اول اینکه، وضعیت درآمدی خانوارها به مراتب مناسب‌تر از الان بود.

🔻 در سال ۹۵ درآمدسرانه ایرانی‌ها به قیمت ثابت سال ۱۴۰۰، حدود ۱۰۰ میلیون تومان بود که ۷.۵ درصد بیشتر از سال ۹۲ بود.

🔻 الان اما درآمد سرانه نسبت به ۸ سال گذشته حدود ۱۲ درصد افت کرده است.

2️⃣ دوم اینکه، شبکه بانکی در آن مقطع هنوز به «فکر ابزارآفرینی و نوآوری برای تقویت نظام تامین مالی مسکن» بود؛

🔻 امروز بانک‌ها تقریبا تامین مالی مسکن را کنار گذاشته‌اند.

🔻سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی به ۲ تا ۳ درصد سقوط کرده است.
کارشناسان اقتصادی، علت این اتفاق بد را «ویروس ویرانگر تسهیلات تکلیفیک عنوان می‌کنند.

3️⃣ سوم اینکه، سال۹۵ یک وام خرید مسکن به اسم «مسکن‌یکم» تصویب شد که ۸۰ میلیون تومان تسهیلات در اختیار زوج‌های فاقد مسکن قرار می‌داد.

4️⃣ چهارمین عنصر «فضای مساعد»، این بود که قیمت مسکن در آن زمان مترمربعی ۴ میلیون تومان بود و ۴ سال همین رقم تقریبا ثابت ماند.

🔻 خریداران مسکن با وام «یکم» می‌توانستند بهای ۲۰ مترمربع آپارتمان در تهران را تامین کنند؛
رقم قابل‌قبولی که امروز به ۲ مترمربع سقوط کرده است.

5️⃣ و اما رمز آخر «خانه‌دار شدن راحت» نیمه دهه۹۰ «توان بالای بازپرداخت وام مسکن» بود.

⚠️ اگر قرار باشد امروز معادل ۲۰ مترمربع از بهای خرید یک واحدمسکونی در تهران «وام خرید» داده شود،

رقم آن باید چیزی حدود ۳ میلیارد و ۸۰۰ میلیوپ تومان باشد.
قسط این تسهیلات ماهانه حداقل ۸۵ میلیون تومان خواهد بود.

⚠️ مبلغی که دست‌کم ۲ برابر «متوسط دستمزد ماهانه یک شاغل جوان در تهران» است و چنین معادله‌ای یعنی «سلب توان وام‌پذیری برای خانه‌دارشدن».

❌❌ آنچه باعث شده در این دهه، «۵ فاکتور مناسب نیمه دهه۹۰ برای خانه‌دار شدن» به عناصر کمیاب بدل شوند، مجموعه‌ای از ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی هستند.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #وام_خرید_مسکن #زوج_ها #خانه_اولی_ها #بانک #دولت #مسکن_یکم
#دهه_۹۰ #رشد_اقتصادی

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 ظرفیت‌سنجی قیمت دلاری مسکن برای رشد

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

✍🏻 میثم هاشم‌خانی، تحلیلگر اقتصادی معتقد است:

✅ رشدی که در سه‌ماه اول امسال در قیمت مسکن دیدیم ناشی از سه علت بود.

1️⃣ اول اینکه قیمت ملک نسبت به دلار عقب مانده بود و اکنون به‌طور کامل جبران شده و الان ظرفیتی تا پایان سال برای افزایش قیمت دلاری مسکن وجود ندارد.

2️⃣ موضوع دیگر در بهار 1405 که روی قیمت مسکن موثر بود و به‌رغم جنگ افزایش پیدا کرد، این بود که بخش زیادی از مردم به‌واسطه شرایط اقتصادی، پس‌اندازهایشان را به صورت دلار و طلا انجام داده بودند که یک روزی دوست داشتند آن را به ملک تبدیل کنند.

🔻بلافاصله بعد از اینکه قیمت این دو دارایی کاهش یافت و مقداری قیمت مسکن در اواخر سال گذشته افزایش یافت، این موج تبدیل شروع شد.

🔻🔻 ضمن اینکه شرایط جنگی هم آن را تشدید کرد.

3️⃣ عامل سوم هم «کمبود
گزینه‌های سرمایه‌گذاری» در شرایط جنگی بود.

🔻 بازار سهام تعطیل بود و بازار رمزارز نیز در شرایط خاص قرار داشت، معامله فیزیکی طلا و دلار در شرایط جنگ ساده نبود.

🔻🔻 اما بازار مسکن و خودرو محل جذب سرمایه‌ها شد.


🔗 چهار سناریو درباره آیند قیمت دلاری مسکن را اینجا بخوانید


#دنیای_اقتصاد
#جنگ #مسکن #قیمت_دلاری_مسکن #چشم_انداز_قیمت_مسکن
#میثم_هاشم_خانی



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 «زمین ۹۹ ساله» در مواردی از «مسکن آماده» برای مردم گرانتر تمام شد

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

◀️ ۱۴ پیام کلیدی نشست‌خبری اخیر وزیر راه‌وشهرسازی، فرزانه صادق، توسط «رصدخانه بازار مسکن» استخراج و بررسی شد.

1️⃣ عصر «مسکن روی کاغذ» به پایان رسیده؛ هدف دولت «افتتاح واقعی» به معنای «امکان سکونت بدون دردسر از فردای تحویل کلید» است

2️⃣ کمتر از نصف واحدهای «مسکن‌ملی» به دهک‌های ۱ تا ۴ رسید؛ هدف آنها بودند اما محقق نشد

3️⃣ هزینه آماده‌سازی یکسری از «زمین‌های ۹۹ ساله» از بهای خرید «مسکن آماده» گرانتر تمام شد

4️⃣ برخی محله‌هایی که «مسکن‌مهر» در آنها ساخته شده، هنوز هم «معابر برای دسترسی» ندارند

5️⃣ «آب» یک مساله جدی برای افتتاح پروژه‌های «مسکن‌ملی» است؛ ساختمان ساخته شده اما «خدمات» نیست

6️⃣ «تامین مسکن» نیازمندان الزاما به معنای ساخت «مسکن ملکی» نیست

7️⃣ ما به قانون سال‌ها بایگانی شده «مسکن‌اجاره‌ای» رجوع کردیم تا زودتر از طرح‌های قبلی، «نیاز سکونتی محرومان» را تامین کنیم

8️⃣ هفته آینده، «هفته دولت»، ثبت‌نام از متقاضیان «مسکن‌اجاره‌ای» در تیراژ ۵۰۰۰ واحدمسکونی در برخی شهرها شروع می‌شود

9️⃣ ظرفیت مسکن‌اجاره‌ای را «کم» اما «واقعی» تعریف کردیم

‌🔟 ستون اصلی «مسکن‌اجاره‌ای» در فاز اول، «خانه‌های سازمانی» است؛ ساکنان بعضا مقاومت کردند

1️⃣1️⃣ بازار اجاره‌نشینی‌ در دوره «جنگ» با تصمیم سران‌قوا در برابر «رشد شدید اجاره‌بها» محافظت شد

1️⃣2️⃣ توسعه تهران از ریل «طرح تفصیلی» منحرف شد

1️⃣3️⃣ مساله «تعارض‌منافع» کرسی ریاست کمیسیون ماده ۵ شهر تهران با لایحه در حال بررسی در دولت حل می‌شود

1️⃣4️⃣ ۳۰ درصد «مسائل، مشکلات و موضوعات» بخش مسکن‌وساختمان به حوزه «اختیارات وزارت راه‌وشهرسازی» مربوط است؛ «رفع موانع» نیازمند تصمیمات فرابخشی است

1️⃣5️⃣ ۴۰۰ شهر و روستا در ۲۵ استان «هدف حملات هوایی» جنگ‌های ۱۲روزه و ۴۰روزه قرار گرفت


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #وزیر_راه_و_شهرسازی #فرزانه_صادق #مسکن_مهر #مسکن_ملی #محرومان #فقر_مسکن #کم_درآمدها #زمین_۹۹ساله #مسکن_استیجار #مسکن_اجاره_ای #جنگ_۴۰_روزه



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 ۶ سوءبرداشت از «تقاضای‌مسکن»؛ چرا سیاست‌های «تامین مسکن» جواب نداد؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ یکی از متهمان «بحران عدم استطاعت خرید مسکن» پشت متهم اصلی پنهان شده است.

2️⃣ از نیمه دهه ۹۰ به بعد، تورم بالا و رشد اقتصادی پایین، بر قدرت خرید خانوارها به ویژه «خرید و اجاره مسکن» که گرانترین کالا و خدمات سبد مصرف به حساب می‌آید،‌ «اثر منفی» گذاشت.

3️⃣ اما در کنار این شرایط سخت اقتصادی، «کیفیت سیاست‌گذاری مسکن» هم نقش متهم فرعی «وضع موجود» را بازی کرد.

4️⃣ پیچیدگی مسائل بخش مسکن به لحاظ «نیاز به تصمیمات و اقدامات فرابخشی»، «علاقه دولت هنگام شکل‌گیری به ابداع یکسری طرح‌های توهمی یا کاملاً موازی مشکلات» و همچنین «تغییرات اتوبوسی مدیران میانی و بدنه کارشناسی» سه عاملی هستند که طی دو دهه گذشته «تقاضای مسکن را از مسکن مناسب دورتر کرد».

❌ جاده سیاست‌گذاری مسکن «لغزنده» است؛
سیاست‌گذار هر لحظه در خطر انحراف به یکی از 6 پرتگاه تصمیم‌گیری قرار دارد:

◀️ توهم «معجزه با زمین 99ساله»؛ این زمین‌ها بعضاً هزینه آماده‌سازی‌شان از خرید مسکن‌آماده گرانتر درمی‌آید.

◀️ تصور «نیاز به مسکن بزرگ»؛ قدرت خرید خانوارها حداکثر ۶۰ مترمربع است در حالیکه متوسط مساحت مسکن‌مهر و مسکن‌ملی بالای ۸۵ مترمربع است.

◀️ هدف «میلیونی تولید مسکن»؛ تقاضای مسکن بخاطر نبود قدرت خرید متمرکز بر اجاره است.

◀️ «کنترل اجاره‌بها»؛ وقتی سطح عمومی قیمت‌ها رو به افزایش است، نگهداشتن یک قیمت به عرضه آن کالا آسیب می‌زند.

◀️ «حذف سکونتگاه‌های غیررسمی»؛ ساکنان این سکونتگاه‌ها به «مالکیت رسمی» نیاز دارند تا هویت اجتماعی، اقتصادی و شهری پیدا کنند.

🔗 درباره «مصادیق پیچیدگی مساله مسکن» و همچنین «چگونگی تکرار خطاهای سیاست‌گذای با تغییر اتوبوسی بدنه کارشناسی»، اینجا را مطالعه کند.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#سیاست_گذاری #بخش_مسکن #سیاست_گذاری_مسکن #مسکن_مهر #مسکن_ملی #زمین_99ساله

#رصدخانه_بازار_مسکن




🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 سوت ثبت‌نام ۴۸ ساعته برای «مسکن‌اجاره‌ای تخفیف‌دار» در تهران؛۴ شرط برای واگذاری لازم است
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ از دقایقی پیش، امکان «ثبت‌نام مستاجرهای تهرانی» برای دریافت واحدمسکونی اجاره‌‌ای آماده از دولت، با شرایط تخفیف‌دار فراهم شد.
 
2️⃣ ثبت‌نام از طریق «سامانه حمایتی مسکن» در سایت وزارت راه‌وشهرسازی، موسوم به «سامانه تم» انجام می‌شود.
 
3️⃣ مستاجرهای تهرانی ۴۸ ساعت فرصت ثبت‌نام و اعلام شرایط خود در این سامانه را دارند.
 
4️⃣ مسکن‌اجاره‌ای حمایتی ویژه تهرانی‌ها، در «شهر تهران، پرند، قرچک و اندیشه»، به متقاضیان مشمول واگذار می‌شود.
 
⭕️ کدام مستاجرها «مشمول» می‌شوند؟
 
◀️ گزارش رصدخانه بازار مسکن حاکی است، مستاجرهای «مشمول مسکن اجاره‌ای تخفیف‌دار» باید حائز شرایط ۴ گانه باشند.
 
🔻 شرط اول/ حداکثر زمان ازدواج باید ۵ سال باشد.
 
🔻 شرط دوم/ فرد مستاجر باید «دارای فرم ج سبز» به معنای عدم دریافت مسکن‌مهر و مسکن‌ملی یا زمین دولتی باشد و در عین حال در ۵ سال گذشته، «سابقه مالکیت» نداشته باشد.
 
🔻 شرط سوم/ مستاجر متقاضی باید در دهک ۱ تا ۶ باشد و اگر خارج از این دهک‌ها باشد، در همان لحظه ثبت‌نام، سامانه او را «غیرمشمول» معرفی می‌‌کند.
 
🔻 شرط چهارم/ مستاجر باید ۵ سال در تهران سابقه سکونتی داشته باشد.
 
 
⭕️ تخفیف اجاره‌بها چند درصد است؟
 
🔻 مسکن‌اجاره‌ای حمایتی در قالب این طرح ثبت‌نام، برای دهک‌های ۱ و ۲ با ۷۵ درصد تخفیف اجاره‌بها نسبت به قیمت‌های بازار، در نظر گرفته شده است.
 
🔻 شرط سکونت در این واحدها حداکثر ۵ سال است.
 
دهک‌های ۳ و ۴ نیز این واحدها را با ۵۵ درصد تخفیف دریافت می‌کنند.
 
🔻 دهک‌های ۵ و ۶ نیز با تخفیف ۳۵ درصدی مشمول سکونت می‌شوند.
 
 
#دنیای_اقتصاد
#اجاره #مسکن_اجاره_ای #مسکن_آشیان #مسکن_حمایتی #بازار_مسکن #دولت #مسکن_مهر #مسکن_ملی #مستاجر #اجاره_نشین
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 نسل جدید «تقاضای مسکن» به نوع جدیدی از عرضه نیازمند است؛ توصیه مدیرکل اقتصاد مسکن دولت اول احمدی‌نژاد به سیاست‌گذار
 

🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ صبح امروز در جلسه «بررسی نسخه پیش‌نویس طرح جامع مسکن تا سال 1415»، جمعی از اقتصاددانان، صاحب‌نظران اقتصاد مسکن و همچنین مقامات اسبق وزارت مسکن در ساختمان مرکزی وزارت راه‌وشهرسازی حضور پیدا کردند.
 
2️⃣ محمود جهانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در نیمه دوم دهه 80 نیز از جمله مدعوین این نشست بود.
 
3️⃣ جهانی در دولت اول محمود احمدی‌نژاد، در زمان وزارت محمد سعیدی‌کیا، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در وزارت مسکن وقت بود، بطوریکه «اولین طرح جامع مسکن» در آن دوره تدوین شد.
 
4️⃣ در نشست امروز، قبل از آنکه، این مقام اسبق وزارت مسکن، پیشنهادهایی برای «گره‌گشایی از فقر مسکن» بیان کند، یکی از حاضرین در جلسه، روایتی از نحوه خروج محمود جهانی از دفتر اقتصاد مسکن شرح داد.
 
5️⃣ براساس این روایت، چون دولت نهم با اصرار رئیس‌جمهور وقت، به دنبال «طرح مسکن‌مهر» بود و همچنین به دلیل آنکه، این دفتر در آن دوره اصرار داشت «طرح مسکن‌اجاره‌ای» نیز برای کم‌درآمدها ادامه پیدا کند، در نتیجه تغییراتی در «کلیدی‌ترین بخش وزارت مسکن در آن دوره» اعمال می‌شود.
 
6️⃣ روایت دیگری در نشست صبح امروز «بررسی طرح جامع مسکن» نیز درباره «نحوه دوپینگ تیراژ مسکن‌مهر» مطرح شد.
 
7️⃣ ظاهراً در سال 86، هنگام تصویب طرح «مسکن‌مهر» در دولت، ابتدا تیراژ 1.3 میلیونی برای احداث خانه روی زمین‌های 99ساله در نظر گرفته می‌شود.
 
8️⃣ اما یکی دو سال بعد، با این تحلیل که «دولت نهم در دوره‌های بعدی نیز توسط مردم انتخاب خواهد شد»، ظرفیت مسکن‌مهر را یکبار از 1.3 به 1.5 میلیون واحد و بار دیگر به 2.3 میلیون واحد مسکونی افزایش دادند.
 
9️⃣ نظر غالب در دولت احمدی‌نژاد در آن مقطع درباره «مسکن‌مهر» این بود که «تا جایی که قوه ساختمانی کشور اجازه می‌دهد باید فونداسیون مسکن‌مهر روی زمین‌های 99ساله ریخته (احداث) شود تا دولت‌های بعدی متعهد شوند این خانه‌ها را بسازند».
 
⭕️ توصیه‌های مدیرکل مسکن دهه 80
 
◀️ محمود جهانی، مدیرکل اقتصاد مسکن دهه 80 به دولت پزشکیان توصیه کرد، طرح «ساخت مسکن با خدمات سکونتی اشتراکی» را مطالعه و در صورتی که بازارپذیر باشد آن را به اجرا دربیاورد.
 
◀️ ایده این طرح بر این اساس مطرح است که:
 
🔻مفهوم نیاز مسکن با دهه‌های گذشته فرق کرده است؛
 
🔻تا پیش از این دوره، «خانوارهای هسته‌ای» به معنای کاهش تعداد ساکنان در یک واحد مسکونی، «جنس غالب» تقاضای مسکن بود.
 
🔻امروز اما جنس غالب تقاضا شامل «خانوارهای تک‌نفره کهنسال، مجردهای فاقد تصمیم برای ازدواج و افراد مطلقه» هستند.
 
🔻این گروه احتمالاً به «تعداد زیادی اتاق در واحد مسکونی» نیاز ندارند؛ شاید ساختمان‌های مسکونی با مدلی مشابه «خدمات هتلینگ» به معنای خدمات سکونتی اشتراکی بتواند هم «با قدرت خرید و اجاره نسل امروز تقاضای مسکن» سازگار باشد و هم اینکه امکان عرضه را فراهم کند.
 

#دنیای_اقتصاد
#مسکن #بازار_مسکن #مسکن_مهر #فقر_مسکن #دولت #زمین_99_ساله #دولت_نهم #وزارت_مسکن #سعیدی_کیا



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 آیا زمین‌‌های ویژه «فرزندآوری» به تولید «فرزند بیشتر» منجر شد؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ چهار سال «توزیع زمین با شرایط و قیمت بسیار استثنائی» به منظور تشویق «فرزندآوری»، نه‌تنها منشا «جوانی جمعیت» نشد، که «فرزندنیاوری» نیز در کشور درست طی همین مدت رو به افزایش گذاشت.

2️⃣ سال ۱۴۰۰ طراحان قانون «حمایت از خانواده و جوانی جمعیت»، دولت را مکلف کردند،
«به خانوارهایی که فرزند سوم یا بیشتر به دنیا می‌آورند، زمین دولتی با قیمت حمایتی به آنها واگذار کند.»

3️⃣ اولین رانت «زمین مخصوص فرزندآوری»، واگذاری آن، «بدون رعایت فرم جیم» است،
به این معنا که فرد حتی اگر در گذشته مسکن‌مهر یا مسکن‌ملی از دولت تحویل گرفته و درنتیجه فرم جیم او از سبز به قرمز تبدیل شده باشد، باز می‌تواند در صورت داشتن بیش از ۲ فرزند از «امتیاز ملکی دولتی» استفاده کند.

4️⃣ براساس این قانون، به هر خانوار حداقل ۳ فرزندی، یک قطعه زمین خام ۲۰۰ مترمربعی با قیمت معادل «هزینه آماده‌سازی زمین» تعلق می‌گیرد.

◀️ هزینه آماده‌سازی حداکثر ۳۰درصد قیمت روز زمین است.

5️⃣ از طرفی برای پرداخت همین بهای اندک‌‌ زمین‌های فرزندآوری، ۲ سال تنفس و ۸ سال تقسیط تعیین شده است.

◀️ مطابق بررسی‌ها، این مدل واگذاری زمین به این معناست که «زمین ویژه فرزندآوری با قیمت حداکثر یک هفتم ارزش روز» به مشمولین تعلق می‌گیرد.

6️⃣ طی این ۴ سال برای جوانی جمعیت، بیش‌از ۱۲۰ هزار قطعه زمین توزیع شد.

⭕️ اما در مقابل؛

🔻 ازدواج‌ها در ۱۴۰۴ نسبت به ۱۴۰۰، به میزان ۲۵ درصد افت کرد.

🔻 تعداد فرزندان متولدشده ۱۹ درصد نسبت به ۴ سال پیش کم شد.

🔻 بُعد خانوار نیز از ۳.۱۹ به ۳.۱ کاهش یافت.

🔻 هر سه آمار رسمی از روند جمعیت ایران مشخص می‌کند،

توزیع زمین «رانتی» در این سال‌ها نتوانست «جمعیت را جوان و روند آن را بهبود ببخشد».

❌ پس زمین‌های ارزشمند کجا رفتند؟

7️⃣ طراحان این قانون با غفلت از دو ریشه «افت ازدواج» و «افت فرزندآوری»، عملا چوب حراج به منابع محدود زمین قابل ساخت، زدند.

◀️ افت ازدواج‌ها ناشی از «عبور کشور از سن ازدواج دهه پرولادت (دهه شصتی‌ها)» است.

◀️ کاهش نرخ باروری و عدم تمایل زوج‌ها به داشتن فرزند نیز ریشه در «جهش هزینه‌های زندگی و ریزش درآمد واقعی» دارد.

◀️ اما طراحان «توزیع زمین شبه‌رایگان به قصد فرزندآوری» تصور می‌کنند،

زمین یعنی مسکن.

این اولین خطای مرتکب‌شده در تدوین قانون بود.

8️⃣ این در حالی است که دریافت‌کننده زمین باید «سرمایه مناسب» برای ساخت مسکن روی این زمین‌ها را داشته باشد.
و احتمالا چون خیلی از مشمولان این زمین‌ها فاقد چنین توان مالی بوده‌اند، به فکر «فروش زمین» می‌افتند.

9️⃣ هیچ آمار رسمی تاکنون از «فرجام زمین‌های توزیع شده، از بابت تبدیل به پروانه ساخت و خانه آماده برای خود گیرندگان» منتشر نشده است.

🔟 از طرف دیگر «ارزش‌افزوده نهفته» در زمین‌های جوانی جمعیت ناشی از توزیع با قیمت آماده‌سازی، مشمولان را وسوسه می‌کند امتیازشان را در بازار آزاد ملک بفروشند و همچنان از «خانه‌دار شدن» باز بمانند.

◀️ به این ترتیب، دومین خطای قانونگذار، لحاظ نکردن «شروط و تضامین بازدارنده ورود زمین‌ها به بازار سفته‌بازی» است.

◀️ در قالب خطای سوم، اگر قرار بود «دادن زمین» به تحریک فرزندآوری بیانجامد، لازم بود این امتیاز برای زوج‌های جدید فاقد فرزند تدارک دیده می‌شد نه خانوار دارای ۳ فرزند.

1️⃣1️⃣ تحلیل‌ها بیانگر «احتمال بالای عدم تحقق هدف» در این قانون است.

◀️ بخصوص آنکه در تجربه مسکن‌مهر، خیلی از کم‌درآمدهای مشمول، به دلیل نداشتن سرمایه برای پرداخت بهای ساخت خانه‌ها، امتیاز خود را در بازار سیاه، ۲ میلیون تومان به قیمت اواخر دهه ۸۰ فروختند.

⚠️ حراج زمین‌های خام با این نوع سیاست‌ها، آیندگان را از «توسعه مناسب شهرها و فضاهای سکونتی» محروم خواهد کرد.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#زمین #جوانی_جمعیت #قانون_فرزندآوری #زمین_دولتی #مسکن_مهر #مسکن_ملی #دولت #رانت #فرزند #جمعیت #دولت

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 آیا قیمت زمین از «مسکن‌ملی» حذف شد؟
زمین‌های ۹۹ساله بعداز چند سال به «شهر» تبدیل می‌شوند؟


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ زمین‌های ۹۹ساله به ازای ساخت هر واحد «مسکن‌ملی» حدود ۳.۵ میلیارد تومان به قیمت‌های ابتدای امسال خرج دارند.

2️⃣ این رقم که منهای «هزینه ۱.۵ میلیاردی ساخت مسکن» در این طرح است، شامل «مجموع هزینه‌های آماده‌سازی زمین، تامین زیرساخت‌های آب، برق و‌ گاز به اضافه خدمات روبنایی شهری» می‌شود.

3️⃣ اما چون در قانون ساخت «مسکن‌ملی»، واقعیت «قیمت زمین» دیده نشده، آماده‌سازی این اراضی ۹۹ساله به «تله منابع» ‌مقابل دولت، سازنده‌ها و مردم تبدیل شده است.

4️⃣ ایده زمین ۹۹ساله با وعده «حذف قیمت زمین از قیمت تمام‌شده مسکن» برای اولین‌بار در سال۸۶ توسط دولت محمود احمدی‌نژاد سر زبان‌ مسولان افتاد.

5️⃣ وعده «زمین رایگان» که پشتوانه‌اش «هزاران هکتار اراضی خام تحت مالکیت دولت در بیرون از شهرها» است، هیچ‌وقت محقق نشده و محقق نخواهد شد.

6️⃣ قرار بود مسکن‌مهر با «زمین‌رایگان» ساخته شود اما همان زمان، حدود ۵۰ همت برای زمین‌های ۹۹ساله هزینه شد.

7️⃣ امروز نیز خرج زمین‌های خام «مسکن‌ملی» حدود ۳۰۰۰ همت برآورد می‌شود.

8️⃣ برای تشخیص بزرگی این عدد کافی است با کسری بودجه امسال دولت که حداقل ۶۰۰ همت برآورد شده است، مقایسه شود.

9️⃣ در مسکن‌ملی حدود ۶۰ هزار هکتار زمین تخصیص داده شد؛ مساحتی معادل «یک تهران».

🔟 ۹۷ درصد این زمین‌ها «خارج از محدوده شهرها» هستند که با الحاق به شهر یا افزایش محدوده‌ها، به «زمین ۹۹ساله» تبدیل شده‌اند.

1️⃣1️⃣ این زمین‌ها خام هستند به این معنا که هیچ امکانات و خدمات اولیه ندارند و برای تبدیل‌شدن به زمین قابل ساخت مسکن نیازمند «آماده‌سازی» و سپس برای شهرشدن نیازمند «تامین خدمات ۷گانه سکونتی مثل مدرسه، مرکز خرید، شبکه حمل‌ونقل عمومی و …» هستند.

◀️ این تصویر واقعی از زمین ۹۹ساله مشخص می‌کند،
دولت در واقعیت با «ساخت یکسری شهر» روبرو است نه ساخت مسکن.

◀️ اما نتیجه این تقلیل‌گرایی از برنامه‌ریزی برای شهرسازی به طرح‌ریزی برای ساخت مسکن،
◀️ موجب شده امروز «سرعت ساخت واحدهای مسکن‌ملی ۲ برابر تامین زیرساخت‌ها و خدمات روبنایی» در سایت‌های ۹۹ساله باشد.

◀️ پرند بعداز ۳۰ سال از زمان تاسیس، هنوز ۷۰ درصد از سرانه‌های خدماتی و سکونتی محله‌های آن که عمدتا مسکن‌مهر و از جنس زمین‌های ۹۹ساله است، تامین نشده است.

◀️ به این ترتیب سایت‌های ۹۹ ساله شاید ۱۰۰ سال زمان می‌برد تا به شهر واقعی تبدیل شوند.

◀️ ابرهزینه و مدت زمان طولانی «مسکونی‌شدن زمین‌های خام» در شرایطی است که هنوز هم برخی افراد صحبت از «خانه‌دار کردن مردم با تکه‌تکه کردن زمین‌های بیرون از شهرها» می‌کنند.

⚠️ جزئیات بیشتر از اینجا:
🔗 هزینه سنگین زمین رایگان


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#مسکن_ملی #زمین_۹۹ساله #آماده_سازی

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 فروش امتیاز در بازار سیاه «مسکن‌دولتی»؛
چه کسانی را منتفع کرده است؟
🔴 ۳ تذکر وزیر به مدیران
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ شهرهای‌جدید هم باشگاه «مسکن‌سازی دولتمردان» بوده
و هم بورس «خریدوفروش امتیاز مسکن‌دولتی».
 
2️⃣ واقعیت اولی باعث شده، این حدود ۱۷ شهر ایران با گذشت ۳۰ سال از تاسیس آنها، همچنان «عقب‌ماندگی بزرگ خدمات‌سکونتی و شهری» دارند؛
برای همین عقب‌ماندگی برچسب «شهرجدید» هنوز از پیشانی پرند برداشته نشده است.
 
3️⃣ واقعیت دوم شهرهای‌جدید یعنی «بازار سیاه معامله امتیاز مسکن‌مهر در دهه ۹۰ و مسکن‌ملی در ۷ سال گذشته» نیز باعث شده است،
منابع کمیاب دولت و شبکه بانکی به اسم «محرومان مسکن» به صورت ارزان در اختیار «طبقات بالای درآمدی دارای خانه از قبل» قرار بگیرد.
 
3️⃣ وزیر راه‌وشهرسازی آخرهفته گذشته در جلسه با مدیران شهرهای جدید، ۳ تذکر «نرم» به آنها داد.
 
🔻 تذکر اول فرزانه صادق/
ثروت اصلی شهرهای جدید
«زمین» نیست، «ساکنان و شهروندان» این مناطق هستند
 
◀️ طی دهه‌های اخیر، مدیران شهرهای جدید بخاطر «تبعات مسکن‌سازی دولتی و ناترازی اعتبارات ساخت» تا توانستند زمین‌های خام این شهرها را با ارزش اولیه‌شان برای جبران کسری منابع فروختند.

◀️ این تذکر می‌تواند پیامی برای «توجه به سرمایه مغفول» در این شهرها باشد.
توسعه درست و متعادل شهر و «نه» توسعه انحرافی که در فقط مسکن‌سازی خلاصه شده،‌ باعث جذب سرمایه‌های بخش‌خصوصی، افزایش خدمات رفاهی شهرهای‌جدید و جلب رضایت ساکنان می‌شود.
 
🔻 تذکر دوم وزیر/
مسکن‌حمایتی برای «خریدار ثانویه» با قیمت روز محاسبه شود
 
◀️ وزیر راه‌وشهرسازی از مدیران شهرهای جدید خواست، با شناسایی درست «مالکان فعلی مسکن‌مهر و مسکن‌ملی» اجازه ندهند یارانه‌های این خانه‌ها به افرادی برسد که «خریدار اولیه» یا همان «فاقد مسکن‌ واقعی» نیستند.
 
◀️ برای آن دسته از واحدهای مسکن‌مهر که توسط افراد واگذار شده‌اند هزینه‌ها لازم است با نرخ روز محاسبه و دریافت شود.
 
🔻 تذکر سوم وزیر/
کارهای «غیرکارشناسی» در شهرهای‌جدید متوقف شود
 
◀️ در کنار احداث مسکن مهر و مسکن ملی «وظیفه شهرسازی» هم دارید و باید به نسل‌های آینده در این شهرها توجه کنید.
 

4️⃣ این تذکر همان «آداب اولیه شهرسازی» است که «آماده‌سازی زمین و تامین زیرساخت‌های شهری را قبل از مسکن‌سازی» تعریف کرده و «شهر را فراتر از یکسری ساختمان مسکونی» می‌داند.

 

5️⃣ شهرهای‌جدید در ادبیات شهرسازی ایران، به «ساخت فقط مسکن» محدود شد و به همین خاطر همه آنها «خوابگاه» هستند، نه «شهر محل سکونت».

 
6️⃣ ۲۰ درصد مسکن‌مهر و مسکن‌‌ملی در شهرهای جدید تعریف شد.
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#شهر_جدید #پرند #پردیس #هشتگرد #مجلسی #شهرهای_جدید #خوابگاه #مسکن #مسکن_مهر #مسکن_ملی #زمین_99ساله #وزیر_راه_و_شهرسازی #فرزانه_صادق #دولت
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📹 ویدئو | سهم ثروتمندان از «مسکن‌ملی» ۲برابر محرومان؛
دولت چه کسانی را خانه‌دار کرد؟


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ دکتر سعید اسلامی بیدگلی، اقتصاددان و تحلیلگر اقتصاد مسکن، با زیرسوال بردن «تک‌سیاست» دو دهه اخیر دولت‌ها برای مسکن محرومان گفت:

🔻 تخصیص واحدهای مسکونی «مسکن‌ملی» به «طنز سیاستی» شبیه است؛
۲ برابر آنچه به «دهک‌اول» رسید، نصیب «دهک‌دهم» شد.

🔻 از این واحدهای حمایتی فقط ۴.۸ درصد به محروم‌ترین دهک جامعه یعنی دهک ۱ رسید.

🔻 اما ۹ درصد این خانه‌ها که به هوای خانه‌دارشدن فقرا ساخته شده به مالکیت ثروتمندترین قشر جامعه یعنی دهک ۱۰ درآمد.

🔻 این کار در سیاست‌گذاری، «طنز» محسوب می‌شود.

2️⃣ داده تخصیص واحدهای طرح مسکن‌ملی نشان می‌دهد،
تمرکز بر حجم ساخت لزوما بر تمرکز بر پایین‌ترین دهک منجر نشده است.

3️⃣ ضمن اینکه بار مالی اقساط این واحدها نیز خارج از توان پرداخت کم‌درآمدها است و این، شانس سکونت و مالکیت پایدار دهک‌های پایین در این مساکن دولتی را پایین می‌آورد.

4️⃣ به همین خاطر خیلی از تخصیص‌هایی که به دهک‌های پایین در مسکن‌مهر انجام شد، اکنون بعداز ۱۰ سال، آن افراد در آن خانه‌ها نیستند؛ فروختند و رفته‌اند.

5️⃣ این تجربه‌های ناموفق باید برای سیاست‌گذاران‌ درس باشد از این بابت که،
صرفا ساخت مسکن، «مشکل مسکن محرومان» را حل نمی‌کند.

این ویدئو، بخشی از صحبت‌های دکتر سعید اسلامی‌بیدگلی در پژوهشکده سوانح طبیعی با موضوع «ابزارهای تامین مالی مسکن» است.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#مسکن_ملی #فقرای_مسکن #تامین_مالی_مسکن #هبیتات
#سعید_اسلامی_بیدگلی

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 ایران در لیست قرمز «بازارهای مسکن» قرار گرفت؛
چرا بودجه «رفاه» به هزینه «بقاء» تبدیل شده است؟


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ کتابچه «راهنمای ۲۰۲۶ سیاست‌گذاری مسکن» در یکی از صفحات‌اش،
اطلس جهانی «قدرت خرید مسکن» را ترسیم کرده است.

2️⃣ روی نقشه کشورها، ایران در بین ۱۸۵ کشور جزو ۹۹ پهنه تیره رنگی است که شهروندان آنجا برای صاحب‌خانه شدن با کل درآمد سالانه‌شان باید بیش‌از ۹ سال انتظار بکشند.

3️⃣ از نظر «هبیتات» که این نقشه را تهیه کرده، کشورهای قرمزرنگ، «غیرممکن‌ترین جای جهان برای خرید خانه‌اول» ‌هستند.

⭕️ وقت پارادایم‌شیفت در سیاست‌گذاری مسکن از «مالکیت‌محوری» به «مسکن‌اجاره‌ای»

4️⃣ هبیتات، مرجع جهانی طراحی سیاست‌های مسکن، در این کتابچه به دولت‌ها توصیه کرده است:

5️⃣ سیاست عرضه مسکن اجاره‌ای که اغلب جزو «رکن فرعی» تصمیمات بوده باید به «رکن اصلی» اقدامات حمایتی تبدیل شود.

6️⃣ این پارادایم شیفت سیاستی به دو علت نیاز است.

7️⃣ اولا، ۴۴ درصد جمعیت جهان تحت «فشار هزینه‌ای اجاره مسکن» هستند.

8️⃣ دوما، کشورها از ۲۰۱۰ تاکنون با «شوک بلندمدت تورم اجاره» دست به گریبانند.

9️⃣ در چنین وضعیتی، مسکن‌حمایتی ملکی نمی‌تواند نقش مسکن در استطاعت را داشته باشد و اوضاع برای «مستاجرها» سخت‌تر می‌شود.

⭕️ دکتر سعید اسلامی بیدگلی، اقتصاددان در تحلیل راهنمای جدید هبیتات برای تامین مسکن در کشورها به وضعیت بازار اجاره ایران اشاره می‌کند و معتقد است:

◀️ فشار هزینه‌ای اجاره مسکن در جایی مثل تهران تا ۷۳ درصد است.

◀️ اجاره‌بها «بودجه رفاه» خانوار را به «هزینه بقاء» بدل کرده
بطوریکه امکان تخصیص درآمد ماهانه به هزینه‌های ضروری زندگی مثل آموزش، درمان و خوراکی از بین رفته است.

◀️ در بازار مسکن ایران که فقر بالا است و حداقل یک‌چهارم خانوارها مستاجر هستند و تقاضای سرمایه‌ای خرید ملک نیز بخاطر تورم فزاینده وجود دارد،

عرضه مسکن حمایتی ملکی عمدتا باعث افزایش خانه‌های خالی می‌شود؛
خانه‌هایی که بدون اینکه کلیدخور شوند خرید‌وفروش می‌شوند.

⭕️ مسکن اجاره‌ای با کدام ابزار؟

🔻 «راهنمای ۲۰۲۶ سیاست‌گذاری مسکن» به این پرسش پاسخ داده است.

🔻 دولت‌ها برای پارادایم‌شیفت در راهبرد ملی تامین مسکن حمایتی، می‌توانند از سه ابزار مالی برای عرضه مسکن‌اجاره‌ای استفاده کنند.

🔻 ابزار نخست، تسهیل صدور مجوز ساخت است.

🔻 ابزار دوم معافیت‌های مالیاتی است.

🔻 ابزار سوم نیز تسهیلات بلندمدت از طریق جذب منابع توسط موسسات مالی توسعه‌ای از بازار سرمایه برای شبکه بانکی است.

🔻 هبیتات در این راهنما تاکید به «پرهیز از مداخله دولت در ساخت مسکن» کرده است.


🔗 بیشتر‌ بخوانید


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#هبیتات #مسکن_دراستطاعت #جهان #مسکن_اجاره_ای #مسکن_حمایتی



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 طرح قالیباف برای «خانه‌دار شدن» جوانان،
اجراشدنی است؟
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
◀️ محمدباقر قالیباف، رئیس‌ مجلس صبح امروز در جریان «سوال مجلس از وزیر راه‌وشهرسازی»،
بار دیگر ایده‌ای که تیرماه سال ۱۴۰۳ درباره «خانه‌دار کردن ایرانی‌ها با زمین ۲۰۰ مترمربعی» مطرح کرده بود را برجسته کرد و این بار آن را «راهکار موثر برای تامین مسکن جوانان تازه ازدواج‌کرده» دانست.
 
⭕️ درباره نسخه «زمین ۲۰۰ متری» ۷ نکته قابل‌تامل و نیازمند بررسی وجود دارد:
 
1️⃣ نکته اول/ کانون «نیاز مسکن» کجاست؟
 
🔻 طبق آخرین آمارها که برای سال ۱۴۰۲ است، حدود ۶۰ درصد مستاجرها در ۷کلان‌شهر سکونت دارند که جمعیتی در حدود ۳ میلیون خانوار می‌شوند.
🔻 این مستاجرها حدود نیمی از «فقرای مسکن» را تشکیل می‌دهند و بنابراین، «کانون تقاضای مسکن حمایتی» در تهران، کرج، اصفهان، مشهد، قم، شیراز و اهواز است.
🔻 پس ایده «واگذاری زمین ۲۰۰ متری» با اولویت کلان‌شهرها باید مطرح باشد.
 
2️⃣ نکته دوم/ خط‌قرمز جمعیتی کلان‌شهرها
 
🔻 رئیس مجلس همزمان با طرح این ایده، بر «کنترل جمعیت‌پذیری» کلان‌شهرها هم تاکید کرده است و از آنجا که واگذاری زمین و ساخت‌وساز به «بارگذاری جدید جمعیتی» می‌انجامد، امکان اجرا ندارد.
 
3️⃣ نکته سوم/ دولت «زمین» دارد؟
 
🔻 زمین‌های تحت مالکیت دولت و نهادهای عمومی و انقلابی در تهران و دیگر کلان‌شهرها دو دسته هستند؛
دسته اول، زمین‌هایی که بخاطر «بی‌هزینه بودن خام گذاشتن آنها» (فقر سیاست مالیاتی)، چسبندگی فوق‌العاده زیادی بین این املاک و مالکان‌شان شکل گرفته است.
دسته دوم، زمین‌های محدود و پراکنده که قابل «واگذاری گسترده» ندارند.
🔻 در این میان، موجودی زمین خام کلان‌شهرها در حالت کلی محدود است و سهم متولی مسکن از این زمین‌ها نیز احتمالاً محدودتر.
 
4️⃣ نکته چهارم/ بیابان‌های بدون «زیرساخت» نسازید
 
🔻 قالیباف از دولت خواسته شهرک‌های بدون‌ زیرساخت و بی‌ربط برای اینکه نشان دهند در بیابان کاری انجام شده است، نسازند.
🔻 بنابراین، «تامین زمین برای تامین مسکن» در کلان‌شهرها که درون آنها زمین مناسب دولتی قابل تامین وجود ندارد و بیرون آنها نیز «زیرساخت» نیست، با ایده «زمین ۲۰۰ متری» نمی‌تواند محقق شود.
 
5️⃣ نکته پنجم/ تهاتر زمین برای تامین «زیرساخت»؟
 
🔻 رئیس مجلس برای تامین زیرساخت در اراضی بیرون از شهرها، موضوع «تهاتر» زمین با هزینه زیرساخت از طریق واگذاری کار به بخش‌خصوصی را مطرح کرده است.
🔻 این مدل، به شکل مشروط قابل تحقق است. توسعه‌گران ساختمانی در صورتی که «پهنه انتخاب‌شده توسط دولت» برای ساخت شهر را دارای «صرفه اقتصادی» برای سرمایه‌گذاری بدانند و در عین حال «مسیر سرمایه‌گذاری را فاقد موانع و مزاحمان تولید» ببینند وارد میدان خواهند شد.
 
6️⃣ نکته ششم/ قدرت خرید و هزینه‌کرد مستاجران چه می‌شود؟
 
🔻 به نظر می‌رسد، گام اول برای کاستن از «هزینه مسکن» مستاجرها به ویژه مستاجرهای دچار به فقر، اصلاحات اقتصادی برای کاستن از تورم عمومی و بهبود سطح درآمدی آنها باشد.
🔻 هر نوع واگذاری زمین یا ساخت مسکن حمایتی، نیازمند «پرداخت بخشی از هزینه‌ توسط مشمولان» است؛ اتفاقی که در شرایط سخت اقتصادی،‌ به سختی تحقق می‌یابد.
 
7️⃣ نکته آخر/ واگذاری انبوه «زمین دولتی» طی دو دهه گذشته، ۲ بار اتفاق افتاده و کارنامه آنها مشخص کرد، «زمین» الزاماً به «مسکن» منجر نمی‌شود.
🔻 فقرای مسکن نیازمند طی مراحل «توانمندپذیری» هستند؛ شرایط اقتصادی باید برای این مهم بهبود یابد و در عین حال،‌ «نقاط فرسوده درون شهرهای بزرگ» بهترین مکان برای بازآفرینی شهری جهت تامین بخشی از مسکن مورد نیاز است.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#مسکن #قالیباف #وزیر_راه_و_شهرسازی #زمین_۲۰۰_مترمربعی #دولت #مجلس



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📹 ویدئو | دولت پول زیرساخت را از سازنده مسکن می‌گیرد؛
بخش ساختمان در محاصره «ابلاغیه‌های ضدتولید»
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ برنامه ویدئویی «خانه‌اول» در سی‌وچهارمین قسمت خود، میزبان یک توسعه‌گر صنعت ساختمان بود تا سه موضوع را مورد بحث و بررسی قرار دهد.
 
2️⃣ ساختمان‌های مسکونی در شهرهای ما، یکی از پیش‌پا افتاده‌ترین معیارهای ۷ گانه دفتر اسکان بشر ملل متحد را ندارند؛
«تاب‌آوری در برابر حوادث».
 
3️⃣ ۲ جنگ‌ اخیر نشان داد، اگر اصول مقررات ملی ساختمان در ساخت تهران و ساخت بناهای مسکونی تمام و کمال رعایت شده بود،
حجم خرابی‌ها تا این حد نبود.
 
4️⃣ پژمان جوزی، توسعه‌گر صنعت ساختمان درباره این موضوع و همچنین «محرومیت پایتخت از حتی یک پناهگاه»، به سوالات ما پاسخ داده است.
 
5️⃣ جوزی همچنین از محاصره صنعت ساختمان توسط «ابلاغیه‌هایی» که فعالان این صنعت را به «عاملان رفع کسری بودجه دولت» تبدیل کرده است، خبر داد.
 
6️⃣ در یک نمونه، دولت از سازنده‌های مسکن توقع دارد «زیرساخت شبکه‌های آب و برق» را هم تامین و برای آن هزینه کنند، برای همین مساله آنها بابت یک انشعاب ۲ بار پرداختی دارند.
 
🌐 موضوعات مورد علاقه‌ خود را با کلیک روی دقیقه‌ها در زیر سریع‌تر ببینید:
 

02:00 | چرا ساختمان‌های ما «تاب‌آور» نیستند؟
 
06:42 | نیازمند طرح جامع صنعت ساختمان هستیم
 
07:46 | تهران یک پناهگاه هم ندارد
 
11:11 | صنعت ساختمان قربانی «کسری بودجه» دولت شده است
 
13:49 | انشعابات؛ یک تعرفه را 2 بار باید پراخت کرد
 
17:58 | با «تراکم‌فروشی» موافقید یا مخالف؟
 
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#خانه_اول
#مسکن #ساختمان #رکود #دولت #عوارض #مالیات #بازار_مسکن
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 عیار واقعی کارکرد برج‌های پایتخت؛
آیا تهران واقعاً «کلان‌شهر» است؟
 
📌 روایت معاون وزیر از «جستجوی بی‌نتیجه» در برج‌های شهر برای اقامت کاری یک شرکت خارجی
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ طرحی که شهرداری تهران به پشتوانه الگوی جهانی موسوم به TOD برای اعمال نسل جدید «مجوزهای ساختمانی در سطح شهر» تدوین کرده،
باید ابتدا در شورای عالی شهرسازی و معماری کشور بررسی و تصویب شود.
 
2️⃣ خلاصه طرح TOD شهرداری تهران، «هدایت ساخت‌وسازهای ۱۵ سال آینده حول ۲۹۸ ایستگاه مترو و اتوبوس است» تا آنچه شهرهای جهان در قالب این الگو توانستند فضای سکونتی و کاروفعالیت‌شان را مبتنی‌بر حمل‌ونقل عمومی توسعه دهند، در پایتخت کشورمان هم محقق شود.
 
🔗 با این حال، نقدهایی به طرح شهرداری تهران مطرح است که لیست آنها را می‌توانید از اینجا مطالعه کنید.
 
3️⃣ یکی از مهمترین اشکالات TOD تدارک دیده شده برای تهران، «پراکندگی معیوب ایستگاه‌های مترو در سطح شهر و در نتیجه، فقر دسترسی به حمل‌ونقل عمومی در برخی مراکز اصلی سکونتی و مراکز شغلی» است که این نارسایی‌ها الزاماً با آن طرح برطرف نخواهد شد.
 
4️⃣ اشکال دیگر نیز «وزن بالای سازوکارهای مرتبط با ساختمان‌سازی، افزایش تراکم، تغییرکاربری و استفاده از اراضی ذخیره در متن طرح در مقایسه با دیگر معیارهای 8گانه جهانی TOD» است.
 
5️⃣ نقدهایی هم طی روزهای گذشته جانب کارشناسان شهری به طرح شهرداری مطرح شده و مجموع آنها، این سوال را مطرح می‌کند که:

آیا شورای عالی شهرسازی و معماری کشور با طرح شهرداری تهران برای TOD موافقت خواهد کرد یا خیر؟
 
6️⃣ غلامرضا کاظمیان، دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور پاسخ این پرسش را به همراه یک روایت از «مواجهه سال‌های اخیر یکی از مدیران دولتی با درخواست یک شرکت خارجی» ارائه کرد:
 

◀️ طرح TOD الزاما به معنای «ساختمان‌سازی» نیست، ضمن آنکه تهران در تعریف امروز جهان از «کلان‌شهر» نمی‌‌‌تواند نمره قبولی دریافت کند.
 
◀️ خیلی از ساختمان‌های شکل‌گرفته در تهران و همینطور سازمان فضایی شهر با «کارکرد‌ها و استانداردهای روز جهانی» فاصله دارند. TOD باید بتواند این چالش‌ها را حل کند.
 
◀️ مثلاً یک شرکت خارجی به تهران آمده بود و قصد داشت در یک برج چندمنظوره اقامت کاری داشته باشد طوریکه مدیران آن بدون نیاز به استفاده از خودروی‌شخصی بتوانند با شبکه حمل‌ونقل عمومی شهر تهران در طول روز به مقاصد مختلف رفت‌وآمد کنند.
با کلی جستجو در نهایت نتوانستیم آنچه مطلوب این شرکت بود را بین برج‌های سطح پایتخت پیدا کنیم.
 
◀️ کلان‌شهرهای واقعی در دنیا مثل روال سال‌های خیلی دور، دیگر با «تعداد جمعیت ساکن یا تراکم ساختمان‌ها» مورد سنجش قرار نمی‌گیرند.
 
◀️ عملکردهای شهری تهران باید «دگرگون» شود؛
از جمله اینکه ارتباط معناداری بین پایتخت و شهرهای اطراف به لحاظ رفت‌وآمد ساکنان حومه به مرکز برقرار شود.
 
◀️ همچنین شکل‌گیری فعالیت‌های اقتصادی پیشرفته،‌ خدمات مالی مدرن، صنایع خلاق و فعالیت‌های دارای ارزش‌افزوده بالا نیاز تهران برای تبدیل‌شدن به کلان‌شهر در مقیاس نزدیک به کلان‌شهرهای موفق جهان است.
 
⭕️ شروط تصویب TOD تهران
 
7️⃣ طرح شهرداری برای TOD طی هفته‌های گذشته در جلسات مشترک مدیران شهرداری تهران و معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه‌وشهرسازی مورد بررسی قرار گرفته است.
 
8️⃣ بر این اساس این طرح باید در ۷ مورد، «حرف برای گفتن‌ داشته باشد»:
 
🔻 تراز «تراکم‌ساختمانی» در سطح مناطق ۲۲ گانه و کل شهر تهران باید «صفر» باشد به این معنا که اگر در این طرح، طبقات ساختمانی یک محله افزایش پیدا می‌کند در ازای آن در نقطه دیگر کاهش طبقه اعمال شود تا «جمعیت‌‌پذیری» از این طریق افزایش پیدا نکند.
 
🔻 طرح TOD باید با سازمان فضایی مطلوب پایتخت سازگار باشد.
 
🔻 این طرح باید با سیاست‌های کلان مصوب برای مجموعه شهری تهران از جمله طرح جامع شهر هماهنگی و انطباق داشته باشد.
 
🔻 اولویت تهران «مسکن‌سازی» و «ساختمان‌سازی» نیست.
 
🔻 کیفیت‌زندگی شهری باید با اجرای TOD در تهران بهبود یابد.
 
🔻 عملکردهای شهر تهران از منظر فعالیت‌های اقتصادی جاری در سطح شهر باید «پالایش» شوند.
 
🔻 بارگذاری جمعیتی و فعالیتی برای یک دهه آینده تهران «نباید خیلی زیاد» باشد.
 
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تهران #پایتخت #شهر #جمعیت #برج #مسکن #شهرسازی #توسعه_تهران


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den