📌 راز ترجیح موجرها به «پول‌پیش»

🔴 موجرها نگران «تبخیر اجاره ماهانه» در طول اجاره‌داری هستند


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ رفتار موجرها در تهران تحت‌تاثیر «صعود تورم‌عمومی» قرار گرفت.

2️⃣ صاحب‌خانه برای تعیین وزن «پیش‌پرداخت اجاره» یا همان پول‌پیش و همچنین وزن «اجاره ماهانه»، ۴ فاکتور که اتفاقا یکی از آنها «وضعیت شکننده توان مستاجرها» است را مدنظر گذاشته‌اند.

3️⃣ این ملاحظات جدید موجرها را می‌توان در ارقام رهن‌واجاره ردیابی کرد.

4️⃣ در حال حاضر تعداد فایل‌های اجاره آپارتمان به صورت «کامل اجاره ماهانه، بدون پول‌پیش» کم شده و در بازار، به صورت میانگین، بیش‌از دو‌سوم وزن اجاره را «پول‌پیش» و مابقی به «اجاره‌ماهانه» تشکل می‌دهد.

5️⃣ در مناطق متوسط و پایین شهر تهران وزن «پول‌پیش» از ۶۰ درصد کل رقم اجاره هم بیشتر شده است.

6️⃣ براساس ارقام پیشنهادی موجرها، متوسط رقم اجاره مسکن در فایل‌ها به صورت ۲۰ تا ۲۴ میلیون تومان ماهانه و یک‌میلیارد و ۳۰۰ تا یک‌میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان پول‌پیش است.

7️⃣ ترجیح موجرها به دریافت «پیش‌اجاره» عمدتا به دلیل ترس آنها از «تبخیر» ارزش واقعی اجاره‌ماهانه در طول قرارداد باتوجه به تورم‌عمومی بالا و احتمالات مربوط به آینده این نرخ است.

8️⃣ در یکسال گذشته، سرعت رشد اجاره‌بها نصف تورم‌عمومی بوده است.

9️⃣ تورم اجاره در تهران حدود ۴۰ درصد بوده درحالیکه تورم عمومی نقطه‌ای به مرز ۸۹ درصد رسید.

🔟 بازار اجاره به دلائل مشخص متناسب با رشد سایر هزینه‌های سبدمصرف، تعدیل قیمت نشده است.

1️⃣1️⃣ این تفاوت سرعت رشد به معنای آن است که رقم ارزش واقعی اجاره‌ماهانه توافقی در ابتدای سال، در ماه آخر ۸۹ درصد افت می‌کند.

1️⃣2️⃣ با این وضعیت صاحب‌خانه به دنبال دریافت «پیش‌اجاره» به میزان متوسط ۶۰ درصد کل رقم اجاره هستند تا با آن، اقدام به سرمایه‌گذاری در بازارهای دارایی کرده و ارزش‌واقعی درآمد اجاره‌داری را برای خود حفظ کنند.

1️⃣3️⃣ در مناطق جنوبی تهران متوسط دریافت پول‌پیش بین ۵۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان برآورد می‌شود.

🔴 در کنار محرک تورمی برای دریافت «پیش‌اجاره» به جای اجاره‌ماهانه، شرایط سخت اقتصادی مستاجرها و همچنین بیکاری این گروه در ابتدای امسال، عامل دیگری برای کاهش وزن اجاره‌ماهانه است.

🔴 فاکتور سوم موثر بر تقویت وزن پول‌پیش، «وام‌ودیعه» است که چون در ازای رهن به موجر پرداخت می‌شود، به شکل خودکار وزن اجاره ماهانه کم می‌شود.

⚠️ درنهایت رشد هزینه تعمیر واحدمسکونی بعداز پایان قرارداد اجاره، می‌طلبد مبلغ قابل‌توجهی در اختیاط موجر باشد.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_اجاره_مسکن #اجاره_نشین_ها #اجاره #پول_پیش #رهن #مستاجر #تهران #تورم

#رصدخانه_بازار_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

▶️ ویدئو | واکنش فرمول اجاره به صعود تورم چه بود؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ شرایط بازار اجاره‌ مسکن برای «افزایش شدید اجاره‌بها به میزان تورم عمومی» فراهم نیست.

2️⃣ در حال حاضر میزان افزایش اجاره‌بهای مسکن در کشور، حدود یک‌سوم میزان افزایش «هزینه‌های سبد مصرف خانوار» یا همان نرخ تورم است.

3️⃣ علت اقتصادی «فاصله چشمگیر» بین تورم عمومی و تورم اجاره مسکن به درجه حساسیت مستاجرها در برابر تغییرات رقم اجاره برمی‌گردد.

4️⃣ تقاضای اجاره نسبت به اجاره‌بها پرکشش است به این معنا که اگر موجر در قرارداد سال دوم، رقم بسیار زیادتری درخواست کند، مستاجر با «تصمیم به پایان قرارداد» به آن واکنش نشان می‌دهد و سراغ آپارتمانی با اجاره کمتر در همان محله یا حتی محله دیگر و حتی منطقه پایین‌تر می‌رود.

5️⃣ بخشی از مهاجرت‌ها از پایتخت به حومه در سال‌های اخیر از سوی مستاجرها ناشی از همین «حساسیت» بوده است.

6️⃣ اما در ماه‌های اخیر، از آنجا که دست موجرها برای تنظیم «درآمدشان از محل اجاره» با «رشد هزینه‌های زندگی‌شان» بخاطر همین واکنش احتمالی مستاجرها، بسته بوده، یک اقدام جایگزین انجام دادند.

❌ وزن رهن در برابر اجاره ماهانه به شکل معنادار تغییر کرده است.

▶️ در این ویدئو توضیح می‌دهیم که چه اتفاقی در فرمول «رهن و اجاره» رخ داده و علت آن چیست.

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#برنامه_360درجه #مسکن #بازار_مسکن #اجاره #مستاجر #اجاره_بها #تورم #رهن #پول_پیش #فرمول_اجاره #اجاره_نشین_ها #موجر #صاحب_خانه #تورم_اجاره #رشد_اجاره


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

🔴 اجاره‌بها چه واکنشی به «نرخ بهره» نشان می‌دهد؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ فرمول «تبدیل رهن به اجاره و برعکس» ارتباط معناداری با نرخ بازدهی بازارهای موازی بازار اجاره‌داری از جمله نرخ سود سپرده‌های بانکی دارد و در عین حال شرایط متغیرهای بازار مسکن و وضعیت اجاره‌نشین‌ها نیز بر آن موثر است.

2️⃣ همین اثرپذیری «نرخ بازدهی پول‌پیش» یا همان «نرخ تبدیل رهن به اجاره» از نرخ سود در بازارهای دیگر باعث شده طی ماه‌های اخیر زمزمه‌هایی مبنی‌بر «وقت افزایش نرخ تبدیل از 3 درصد ماهانه» بین مستاجرها شنیده شود.

3️⃣ در حال حاضر، تبدیل پول‌پیش به اجاره ماهانه با نرخ سالی 36 درصد انجام می‌شود به این صورت که موجرها هر یک میلیارد تومان پول‌پیش را معادل 30 میلیون تومان اجاره‌ماهانه محاسبه می‌کنند و برعکس.

4️⃣ اما مستاجرها انتظار دارند باتوجه به اینکه «پول‌پیش» وزن بالایی دارد، این نرخ متناسب با صعود نرخ‌های سود بازارهای موازی، افزایش یابد.

5️⃣ این توقع به این معناست که پرداختی پول‌پیش مستاجرها در حالت تبدیل اجاره‌ماهانه به رهن، کاهش می‌یابد.

6️⃣ اما این بازار در ماه‌های گذشته به شکلی دیگر نسبت به «تغییر اوضاع بیرونی» واکنش نشان داده است.

7️⃣ «نرخ تبدیل 3درصدی پول‌پیش به اجاره ماهانه» حدود دو دهه است که تغییر نکرده است. در عین حال، نیمه دهه 70، این نرخ 2 درصد بود.

❌ یک علت این ایستایی، تعدیل‌ کند نرخ سود اسمی سپرده‌های بانکی بوده است.

8️⃣ اما فرمول اجاره‌بها همچنان به «تغییر متغیرهای بیرونی بازار اجاره» از جمله نرخ‌های بازدهی بازارها حساس بوده و هست.

9️⃣ طی این سال‌ها، متناسب با فراز و فرود نرخ سود بانکی، موجرها به جای آنکه «نرخ تبدیل» را تغییر دهند، «وزن پول‌پیش» را در فرمول اجاره تغییر داده‌اند.

🔟 هر زمان نرخ سود سپرده‌بانکی افزایش پیدا کرده، با یک تاخیر، وزن پول‌پیش در مقایسه با وزن اجاره‌ماهانه زیاد شده است.

1️⃣1️⃣ در حال حاضر به دو دلیل «تورم عمومی بالا» و «بازدهی مناسب سرمایه‌گذاری در بازارهایی غیراز بازار پول»، صاحب‌خانه‌ها دست‌کم «دو‌سوم رقم اجاره» را به صورت «پول‌پیش» دریافت می‌کنند.

1️⃣2️⃣ همچنین یک‌چهارم صاحب‌خانه‌ها در فایل‌های فعلی اجاره آپارتمان، درخواست «رهن‌کامل» داده‌اند؛‌ یعنی اجاره ماهانه صفر.

1️⃣3️⃣ موجرها به دنبال افزایش نرخ تبدیل نیستند چون در شرایط تورمی، تمایلی به دریافت «اجاره‌ ماهانه طی 12 ماه» را ندارند؛ ریسک این کار برای آنها «تبخیر ارزش اجاره ماهانه در اثر تورم ماهانه بالا طی ماه‌های آتی» است.

1️⃣4️⃣ آنها با دریافت پول‌پیش بیشتر و سرمایه‌گذاری در بازارهای دارایی، درآمد واقعی اجاره‌داری را برای خود تضمین می‌کنند.

1️⃣5️⃣ در عین حال، مستاجرها نیز با توجه به هزینه‌های بالای معیشت، از پرداخت «رهن بیشتر، اجاره کمتر» استقبال می‌کنند.

🔗 جزئیات را از اینجا بخوانید

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_اجاره #مسکن #رهن #پول_پیش #اجاره_بها #اجاره #اجاره_خانه #بازار_مسکن #تورم #نرخ_سود #نرخ_تبدیل_اجاره

#رصدخانه_بازار_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den