🔴 هفته یک درصدی بازار مسکن/
📍قیمت‌های جدید در نقشه‌حرارتی آپارتمان


رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ فروشنده‌هایی که همزمان با روز انعقاد قرارداد معامله مسکن جا می‌زنند، رو به افزایش است.

2️⃣ همینطور آنهایی که فایل در بنگاه‌ها دارند اما حاضر به صحبت با خریدار بعداز بازدید او نیستند نیز زیاد شده است.

◀️ ماجرای این ۲ رفتار و نقشه‌حرارتی جدید از قیمت مسکن، سوژه گزارش امروز رصدخانه بازار مسکن است.

😅 نقشه حرارتی قیمت آپارتمان در مناطق ۲۲گانه تهران آپدیت شد.

📉 متوسط «قیمت‌پیشنهادی» هر مترمربع واحدمسکونی در هفته‌ منتهی به امروز ۲۷ شهریور:
۲۲۴ میلیون تومان.

💹 قیمت نسبت به هفته قبل‌تر،
یک درصد افزایش از خود نشان می‌دهد.

📉 میانگین «قیمت‌پیشنهادی» در روزهای گذشته از شهریور:
۲۲۰ میلیون تومان در مترمربع که ۴ درصد افزایش نسبت به مرداد دارد.

⭕️ ۳ پیام بازار مسکن در هفته‌ای که گذشت

◀️ پیام اول/ چرا نفروش‌ها در بازار مسکن زیاد شده‌اند؟

3️⃣ فروشنده‌ها نسبت فروش آپارتمان‌شان «تردید» دارند؛

4️⃣ این تردید از یک‌سو بخاطر «نبود گزینه مناسب سرمایه‌گذاری در حد رقابت با ملک» است.
و از سوی دیگر آنهایی که صاحب ملک هستند دلیلی برای تبدیل آن به طلا یا دلار نمی‌بینند.

5️⃣ مفهموم این نگاه سمت عرضه در بازار مسکن، «انتظارات مثبت نسبت به قیمت آپارتمان در ماه‌های آینده» است.

6️⃣ کنسلی‌های متعدد از سمت فروشنده بخاطر همین تردید است.

7️⃣ فقط آنهایی می‌فروشند که قصد تبدیل داشته باشند.

◀️ پیام دوم/ خرید مسکن، ۱۰۰ درصد غیرنقد

8️⃣ شتاب رشد قیمت دارایی‌ها و تورم عمومی بالا، «پول‌نقد» را از اقتصاد و مبادلات خانوارها خارج کرده است.

9️⃣ پول داغ اثر خودش را بر معاملات مسکن نیز گذاشته است.

🔟 در هفته گذشته در یکی از مناطق جنوبی تهران، خریدار یک واحدمسکونی ۱۶ میلیارد تومانی، هیچ پول نقدی برای پرداخت مرحله و مراحل بعدی پرداخت بهای معامله نداشته است.

1️⃣1️⃣ این فرد در ازای خرید آپارتمان، حاضر شد دلار، طلا و‌ یک خودرو نو مونتاژی خود را به فروشنده واگذار کند.

◀️ پیام سوم/ فایل‌های ریز در جنوب تهران پرتقاضا است

🔻 واسطه‌های بازار مسکن هفته‌ای که گذشت را «هفته خوب معاملاتی» معرفی ‌کردند.

🔻 آپارتمان‌های ریز با قیمت زیر ۷ میلیارد تومان به محض معرفی به بازار با مشتری روبرو می‌شود.

🔻 تابلوی این هفته بازار مسکن روند فزاینده تقاضای خرید از مبدا سایر بازارهای دارایی را نشان می‌دهد.

🔻 این حرکات می‌تواند زمینه تغییر قیمت در ماه‌های آینده باشد.


🔗 📹 تحلیل دکتر حسین عبده‌تبریزی از قیمت دلار


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#نقشه_حرارتی_قیمت_مسکن_تهران
#بازار_مسکن
#پایتخت

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 فروش امتیاز در بازار سیاه «مسکن‌دولتی»؛
چه کسانی را منتفع کرده است؟
🔴 ۳ تذکر وزیر به مدیران
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ شهرهای‌جدید هم باشگاه «مسکن‌سازی دولتمردان» بوده
و هم بورس «خریدوفروش امتیاز مسکن‌دولتی».
 
2️⃣ واقعیت اولی باعث شده، این حدود ۱۷ شهر ایران با گذشت ۳۰ سال از تاسیس آنها، همچنان «عقب‌ماندگی بزرگ خدمات‌سکونتی و شهری» دارند؛
برای همین عقب‌ماندگی برچسب «شهرجدید» هنوز از پیشانی پرند برداشته نشده است.
 
3️⃣ واقعیت دوم شهرهای‌جدید یعنی «بازار سیاه معامله امتیاز مسکن‌مهر در دهه ۹۰ و مسکن‌ملی در ۷ سال گذشته» نیز باعث شده است،
منابع کمیاب دولت و شبکه بانکی به اسم «محرومان مسکن» به صورت ارزان در اختیار «طبقات بالای درآمدی دارای خانه از قبل» قرار بگیرد.
 
3️⃣ وزیر راه‌وشهرسازی آخرهفته گذشته در جلسه با مدیران شهرهای جدید، ۳ تذکر «نرم» به آنها داد.
 
🔻 تذکر اول فرزانه صادق/
ثروت اصلی شهرهای جدید
«زمین» نیست، «ساکنان و شهروندان» این مناطق هستند
 
◀️ طی دهه‌های اخیر، مدیران شهرهای جدید بخاطر «تبعات مسکن‌سازی دولتی و ناترازی اعتبارات ساخت» تا توانستند زمین‌های خام این شهرها را با ارزش اولیه‌شان برای جبران کسری منابع فروختند.

◀️ این تذکر می‌تواند پیامی برای «توجه به سرمایه مغفول» در این شهرها باشد.
توسعه درست و متعادل شهر و «نه» توسعه انحرافی که در فقط مسکن‌سازی خلاصه شده،‌ باعث جذب سرمایه‌های بخش‌خصوصی، افزایش خدمات رفاهی شهرهای‌جدید و جلب رضایت ساکنان می‌شود.
 
🔻 تذکر دوم وزیر/
مسکن‌حمایتی برای «خریدار ثانویه» با قیمت روز محاسبه شود
 
◀️ وزیر راه‌وشهرسازی از مدیران شهرهای جدید خواست، با شناسایی درست «مالکان فعلی مسکن‌مهر و مسکن‌ملی» اجازه ندهند یارانه‌های این خانه‌ها به افرادی برسد که «خریدار اولیه» یا همان «فاقد مسکن‌ واقعی» نیستند.
 
◀️ برای آن دسته از واحدهای مسکن‌مهر که توسط افراد واگذار شده‌اند هزینه‌ها لازم است با نرخ روز محاسبه و دریافت شود.
 
🔻 تذکر سوم وزیر/
کارهای «غیرکارشناسی» در شهرهای‌جدید متوقف شود
 
◀️ در کنار احداث مسکن مهر و مسکن ملی «وظیفه شهرسازی» هم دارید و باید به نسل‌های آینده در این شهرها توجه کنید.
 

4️⃣ این تذکر همان «آداب اولیه شهرسازی» است که «آماده‌سازی زمین و تامین زیرساخت‌های شهری را قبل از مسکن‌سازی» تعریف کرده و «شهر را فراتر از یکسری ساختمان مسکونی» می‌داند.

 

5️⃣ شهرهای‌جدید در ادبیات شهرسازی ایران، به «ساخت فقط مسکن» محدود شد و به همین خاطر همه آنها «خوابگاه» هستند، نه «شهر محل سکونت».

 
6️⃣ ۲۰ درصد مسکن‌مهر و مسکن‌‌ملی در شهرهای جدید تعریف شد.
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#شهر_جدید #پرند #پردیس #هشتگرد #مجلسی #شهرهای_جدید #خوابگاه #مسکن #مسکن_مهر #مسکن_ملی #زمین_99ساله #وزیر_راه_و_شهرسازی #فرزانه_صادق #دولت
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📹 ویدئو | سهم ثروتمندان از «مسکن‌ملی» ۲برابر محرومان؛
دولت چه کسانی را خانه‌دار کرد؟


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ دکتر سعید اسلامی بیدگلی، اقتصاددان و تحلیلگر اقتصاد مسکن، با زیرسوال بردن «تک‌سیاست» دو دهه اخیر دولت‌ها برای مسکن محرومان گفت:

🔻 تخصیص واحدهای مسکونی «مسکن‌ملی» به «طنز سیاستی» شبیه است؛
۲ برابر آنچه به «دهک‌اول» رسید، نصیب «دهک‌دهم» شد.

🔻 از این واحدهای حمایتی فقط ۴.۸ درصد به محروم‌ترین دهک جامعه یعنی دهک ۱ رسید.

🔻 اما ۹ درصد این خانه‌ها که به هوای خانه‌دارشدن فقرا ساخته شده به مالکیت ثروتمندترین قشر جامعه یعنی دهک ۱۰ درآمد.

🔻 این کار در سیاست‌گذاری، «طنز» محسوب می‌شود.

2️⃣ داده تخصیص واحدهای طرح مسکن‌ملی نشان می‌دهد،
تمرکز بر حجم ساخت لزوما بر تمرکز بر پایین‌ترین دهک منجر نشده است.

3️⃣ ضمن اینکه بار مالی اقساط این واحدها نیز خارج از توان پرداخت کم‌درآمدها است و این، شانس سکونت و مالکیت پایدار دهک‌های پایین در این مساکن دولتی را پایین می‌آورد.

4️⃣ به همین خاطر خیلی از تخصیص‌هایی که به دهک‌های پایین در مسکن‌مهر انجام شد، اکنون بعداز ۱۰ سال، آن افراد در آن خانه‌ها نیستند؛ فروختند و رفته‌اند.

5️⃣ این تجربه‌های ناموفق باید برای سیاست‌گذاران‌ درس باشد از این بابت که،
صرفا ساخت مسکن، «مشکل مسکن محرومان» را حل نمی‌کند.

این ویدئو، بخشی از صحبت‌های دکتر سعید اسلامی‌بیدگلی در پژوهشکده سوانح طبیعی با موضوع «ابزارهای تامین مالی مسکن» است.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#مسکن_ملی #فقرای_مسکن #تامین_مالی_مسکن #هبیتات
#سعید_اسلامی_بیدگلی

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 سرشماری ایرانی‌ها در بازار مسکن ترکیه؛
خریدها اوج گرفته یا در قعر است؟
📌 خلوت‌ترین بازار ایرانی خرید خانه در ترکیه از سال ۲۰۱۸


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ ایرانی‌ها کمترین حضور در بازار مسکن ترکیه از سال ۲۰۱۸ را در ۲۰۲۶ رقم زدند.

2️⃣ داده‌های مرکز آمار ترکیه مشخص می‌کند:

◀️ برخلاف خبرهای مجازی درباره «داغ‌شدن خریدهای ایرانی در بازار املاک این کشور همسایه»،
میانگین خرید ماهانه این گروه از خارجی‌ها طی سال جاری میلادی ۱۴۰ واحدمسکونی بوده که کمترین میزان طی ۸ سال گذشته است.

◀️ سال ۲۰۱۸ برای اولین‌بار خرید خانه توسط ایرانی‌ها در بازار مسکن ترکیه اوج گرفت بطوریکه از حدود ۸۰۰ معامله خرید در یکسال ۲۰۱۷ ناگهان ۳ برابر شد و به ۳۹۰۰ واحدمسکونی رسید.

◀️ این هیجان سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها در املاک ترکیه تا ۲۰۲۲ به شکل تصاعدی ادامه پیدا کرد؛
در آن سال ۱۰ هزار واحدمسکونی در برج‌ها و محله‌های ویلایی استامبول و دیگر شهرهای این کشور توسط ایرانی‌ها خریداری شد.

3️⃣ ۱۰ هزار معامله ملک یعنی معادل «یک ماه خریدوفروش مسکن در تهران طی سال‌های رونق».

4️⃣ ۲۰۱۸ مصادف شده بود با ۲ اتفاق در اقتصاد ترکیه و اقتصاد ایران.

5️⃣ در ترکیه سیاست‌های اقتصادی و تصمیمات اردوغان باعث کسری بودجه و‌ اوج‌گیری تورم شد که تا ۲۰۲۲ به صورت تورم ۸۵ درصدی و جهش ۱۴۹.۹ درصدی قیمت مسکن ادامه یافت.

6️⃣ در ایران نیز خروج آمریکا از برجام و‌ جهش نرخ ارز به «انتظارات تورمی» و جستجوی «پناهگاه سرمایه» از سوی مردم منجر شد.

7️⃣ همزمانی این دو اتفاق، بخشی از ایرانی‌ها را به ترکیه کشاند تا ۲ هدف «سرمایه‌گذاری ملکی» و «تهیه خانه دوم توریستی در چهارمین مقصد گردشگری جهان» را تعقیب کنند.

8️⃣ از ۲۰۲۳ تاکنون اما شرایط «تغییر» کرده است.

9️⃣ روند شتابان «تضعیف لیر در برابر دلار» کند شده، تورم مسکن ترکیه به یک‌پنجم ۲۰۲۲ رسیده و تورم عمومی نیز تا ۳۰ درصد پایین آمده است.

🔟 این بهبود اوضاع اقتصاد ترکیه، «بازدهی‌های چشمگیر خرید ملک» را مهار کرده است.

1️⃣1️⃣ در ایران نیز شرایط برای «انتقال ارز» مثل سال‌های قبل نیست و با تحریم‌های آمریکا علیه بانک‌های خارجی، چشم‌انداز انتقال سرمایه به جایی مثل ترکیه بسیار مه‌آلود و‌ پرریسک به نظر می‌رسد.

◀️ سال گذشته میلادی فقط ۲۰۷۶ خانه توسط ایرانی‌ها در ترکیه خریداری شد.

◀️ در سال جاری میلادی نیز بعید است خریدها از ۲۰۰۰ خانه بیشتر شود.

🔻 مقام اول خریداران خارجی در بازار مسکن ترکیه، روس‌ها هستند.

🔻 در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در استانبول برای یک واحد مسکونی حدود ۱۰۰ مترمربعی حدود ۱۵۰ هزار دلار است؛
با این رقم می‌شود در مناطق متوسط رو به بالای شهر تهران مثل منطقه ۵ یا محله‌هایی در منطقه ۲، یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی خرید.

🔻 به بیان ساده‌تر، قدرت خرید دلاری در بازار مسکن تهران بیشتر از ترکیه است.

🔻 قیمت دلاری یک مترمربع واحدمسکونی در استانبول در حال حاضر ۱۴۵۰ دلار است.

🔻 در تهران ۱۰۰۰ دلار.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #قیمت_مسکن_ترکیه #بازار_مسکن_ترکیه #ترکیه #املاک_ترکیه #دلار #تهران

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📹 ویدئو | متاسفم که شهر تهران پناهگاه ندارد


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

▶️ شما بخش‌هایی از گفت‌وگوی «دنیای‌اقتصاد» با یک توسعه‌گر صنعت ساختمان را نگاه می‌کنید.

◀️ پژمان جوزی می‌گوید:

🔻 از دهه ۶۰ به بعد، «تامین پناهگاه» برای شهر تهران به فراموشی سپرده شد.

🔻 این ضعف زیرساختی در پایتخت ایران «تاسف‌بار» است.

🔻 یک‌ فعال ساختمانی اگر قصد احداث یک ساختمان کاملا ایمن و تاب‌آور داشته باشد،
نهادهای متولی ضوابط ساخت‌وساز به قدری «مزاحمت» ایجاد می‌کنند که «ساخت چنین سازه‌ای تقریبا غیرممکن می‌شود».

▶️ ویدئوی کامل این گفت‌وگو هفته‌ آینده از کانال‌های تلگرامی رصدخانه بازار مسکن، دنیای‌اقتصاد و‌ اکوایران پخش می‌شود.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#صنعت_ساختمان
#توسعه_گر_صنعت_ساختمان

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📍 نقشه حرارتی بازار مسکن شهریور


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

😅 آخرین سطح میانگین قیمت آپارتمان در هر یک از مناطق ۲۲گانه تهران روی نقشه حرارتی به نمایش درآمده است.

📈 این ارقام، میانگین «قیمت‌پیشنهادی» فروشنده‌ها در ماه شهریور ۱۴۰۵ است.

📈 سطح قیمت شهریور:
۲۲۲ میلیون تومان در مترمربع

📈 سطح قیمت در هفته‌ای که گذشت؛ منتهی به ۳ شهریور:
۲۳۱ میلیون تومان در مترمربع

⭕️ بررسی‌های رصدخانه بازار مسکن نشان می‌دهد:

💹 اگر چه این ارقام «قیمت‌های اعلامی» است،
اما براساس فاصله سنجش‌شده بین میانگین «قیمت‌پیشنهادی» و «قیمت‌قطعی» در معاملات شهریور بازار مسکن تهران،
اکنون «اختلاف ۱۰ درصدی» بین این دو‌ سطح قیمت وجود دارد.

💹 به این ترتیب می‌توان هر کدام از ارقام روی این نقشه را با ۱۰ درصد پایین‌تر، قیمت معامله‌شده واحدهای مسکونی برآورد کرد.

💹 بازار مسکن تهران، با قیمت مترمربعی ۲۳۳ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان، وارد نیمه دوم ۱۴۰۵ شد.

⭕️ آینده قیمت مسکن چگونه است؟

📉 دماسنج انتظارات در بازار مسکن، سطح فعلی قیمت را «مقداری کمتر از وضعیت نرمال» نشان می‌دهد.

📉 قیمت دلاری در حال حاضر ۹۵۳.۶ دلار در هر مترمربع است.

📉 اگر همین شرایط سیاسی در ماه جاری ادامه یاد و‌ شوک اقتصادی نیز به بازارها وارد نشود، می‌تواند برآورد کرد روند رشد قیمت مسکن ادامه یابد.

📉 در این سناریو، «خروج از فصل سنتی معاملات مسکن و ورود به فصل سنتی کاهش جابجایی‌های ملکی» مدنظر است.

🔴 پرونده روزهای اخیر رصدخانه بازار مسکن درباره قیمت‌ها را می‌توانید با کلیک روی عناوین زیر دنبال کنید:


🔗 رکوردزنی معاملات ۱۴۰۵ خرید آپارتمان در شهریور


🔗🔗 گزارش تورم ۱۱۷ درصدی در بازار ملک


🔗 🔗 🔗 ویدئوی ۲ دقیقه‌ای از تحلیل دکتر عبده‌تبریزی درباره قیمت مسکن


🔗 🔗 🔗 🔗 تحلیل رفتار فروشنده‌های مسکن


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#نقشه_حرارتی_قیمت_مسکن_تهران
#بازار_مسکن
#پایتخت

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 چرا گرانترین مکان برای اسکان جنگ‌زده‌های تهرانی انتخاب شد؟
اسکان موقت در «هتل» آخرین گزینه بود یا بدترین؟
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ دولت و شهرداری بدون توجه به دو ظرفیت «املاک دولتی» در شهر تهران،
سراغ گزینه‌های پرهزینه برای «اسکان موقت» آوارگان جنگ ۴۰ روزه رفتند.
 
2️⃣ ۴۷ هزار واحدمسکونی در حملات نظامی اخیر در تهران دچار خسارت‌های جزئی، کلی و شدید در حد ویرانی ساختمان شدند که حدود ۳ هزار از این خانه‌ها به گونه‌ای خسارت خوردند که ساکنان‌شان مجبور بودند برای «حداقل ۲ ماه» آنجا را تا بازسازی کامل، ترک کنند.
 
3️⃣ نیمی از این آوارگان، خانه خود را کامل از دست دادند.
 
4️⃣ شیوه‌ای که برای «اسکان موقت» جنگ‌زده‌های تهرانی انتخاب شد، «هدایت به هتل برای چند هفته» و سپس «پرداخت وام ودیعه اجاره» برای مدت‌زمان بازسازی کامل بوده است.
 
5️⃣ این روش اما برای دولت و شهروندان «گران» تمام شد،
چون ساختمان‌هایی در تهران هستند که اگر در فاصله جنگ دوم و جنگ سوم،
به عنوان «ذخیره راهبردی بازار مسکن پایتخت برای استفاده در شرایط اضطراری» در نظر گرفته می‌شدند، الان به «محل سکونت پایدار این افراد» تبدیل شده بودند.
 
6️⃣ دستگاه‌های دولتی حجم قابل توجهی «ساختمان مازاد» دارند که از نگاه مرکز پژوهش‌های مجلس قابلیت «کاربری ثانویه» به شکل مسکونی برای «روز مبادا» را دارند.
 
7️⃣ داده‌های این املاک باید از الان به منظور «تدابیر مواجهه با جنگ چهارم در صورت حملات دوباره به بناهای مسکونی شهرها» توسط دولت به بانک راهبردی املاک تهران تبدیل شود.
 
8️⃣ املاک مازاد بانک‌ها نیز دومین ظرفیت ویژه اسکان در شرایط اضطراری از نوع «جنگ» است؛ این املاک از یک‌سو بخشی از دارایی‌های شبکه بانکی را منجمد کرده و از سوی دیگر حتی امکان بهره‌برداری اورژانسی از آنها نیز وجود ندارد.
 

9️⃣ مرکز پژوهش‌های مجلس به دولت پیشنهاد کرده است، با توجه به اینکه کشور همچنان در وضعیت جنگی از نوع آتش‌بس قرار دارد،

مشوق‌هایی برای مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه در نظر بگیرد تا اگر

جنگ چهارم رخ داد، این آپارتمان‌ها با رضایت مالکان‌شان به اجاره آوارگان احتمالی دربیاید.

 
🔟 اسکان در هتل به همراه وام ودیعه، هم هزینه‌زا بود، هم باعث فشار تقاضا در بازار اجاره شد و هم اینکه شهروندان خسارت‌خورده با زندگی در هتل دچار «حس‌ تعلیق و ابهام نسبت به سرنوشت محل سکونت‌شان تا زمانی که به خانه اصلی خود برگردند» شدند.

🔗 نقشه اسکان در صورت جنگ چهارم


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تهران #پایتخت #جنگ_40_روزه #جنگ_زده_ها #آوارگان #تخریب #حملات_هوایی #هتل #اسکان_در_هتل #وام_ودیعه #املاک_مازاد #خانه_خالی
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 ایران در لیست قرمز «بازارهای مسکن» قرار گرفت؛
چرا بودجه «رفاه» به هزینه «بقاء» تبدیل شده است؟


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ کتابچه «راهنمای ۲۰۲۶ سیاست‌گذاری مسکن» در یکی از صفحات‌اش،
اطلس جهانی «قدرت خرید مسکن» را ترسیم کرده است.

2️⃣ روی نقشه کشورها، ایران در بین ۱۸۵ کشور جزو ۹۹ پهنه تیره رنگی است که شهروندان آنجا برای صاحب‌خانه شدن با کل درآمد سالانه‌شان باید بیش‌از ۹ سال انتظار بکشند.

3️⃣ از نظر «هبیتات» که این نقشه را تهیه کرده، کشورهای قرمزرنگ، «غیرممکن‌ترین جای جهان برای خرید خانه‌اول» ‌هستند.

⭕️ وقت پارادایم‌شیفت در سیاست‌گذاری مسکن از «مالکیت‌محوری» به «مسکن‌اجاره‌ای»

4️⃣ هبیتات، مرجع جهانی طراحی سیاست‌های مسکن، در این کتابچه به دولت‌ها توصیه کرده است:

5️⃣ سیاست عرضه مسکن اجاره‌ای که اغلب جزو «رکن فرعی» تصمیمات بوده باید به «رکن اصلی» اقدامات حمایتی تبدیل شود.

6️⃣ این پارادایم شیفت سیاستی به دو علت نیاز است.

7️⃣ اولا، ۴۴ درصد جمعیت جهان تحت «فشار هزینه‌ای اجاره مسکن» هستند.

8️⃣ دوما، کشورها از ۲۰۱۰ تاکنون با «شوک بلندمدت تورم اجاره» دست به گریبانند.

9️⃣ در چنین وضعیتی، مسکن‌حمایتی ملکی نمی‌تواند نقش مسکن در استطاعت را داشته باشد و اوضاع برای «مستاجرها» سخت‌تر می‌شود.

⭕️ دکتر سعید اسلامی بیدگلی، اقتصاددان در تحلیل راهنمای جدید هبیتات برای تامین مسکن در کشورها به وضعیت بازار اجاره ایران اشاره می‌کند و معتقد است:

◀️ فشار هزینه‌ای اجاره مسکن در جایی مثل تهران تا ۷۳ درصد است.

◀️ اجاره‌بها «بودجه رفاه» خانوار را به «هزینه بقاء» بدل کرده
بطوریکه امکان تخصیص درآمد ماهانه به هزینه‌های ضروری زندگی مثل آموزش، درمان و خوراکی از بین رفته است.

◀️ در بازار مسکن ایران که فقر بالا است و حداقل یک‌چهارم خانوارها مستاجر هستند و تقاضای سرمایه‌ای خرید ملک نیز بخاطر تورم فزاینده وجود دارد،

عرضه مسکن حمایتی ملکی عمدتا باعث افزایش خانه‌های خالی می‌شود؛
خانه‌هایی که بدون اینکه کلیدخور شوند خرید‌وفروش می‌شوند.

⭕️ مسکن اجاره‌ای با کدام ابزار؟

🔻 «راهنمای ۲۰۲۶ سیاست‌گذاری مسکن» به این پرسش پاسخ داده است.

🔻 دولت‌ها برای پارادایم‌شیفت در راهبرد ملی تامین مسکن حمایتی، می‌توانند از سه ابزار مالی برای عرضه مسکن‌اجاره‌ای استفاده کنند.

🔻 ابزار نخست، تسهیل صدور مجوز ساخت است.

🔻 ابزار دوم معافیت‌های مالیاتی است.

🔻 ابزار سوم نیز تسهیلات بلندمدت از طریق جذب منابع توسط موسسات مالی توسعه‌ای از بازار سرمایه برای شبکه بانکی است.

🔻 هبیتات در این راهنما تاکید به «پرهیز از مداخله دولت در ساخت مسکن» کرده است.


🔗 بیشتر‌ بخوانید


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#هبیتات #مسکن_دراستطاعت #جهان #مسکن_اجاره_ای #مسکن_حمایتی



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 یک وزارتخانه متولی «زمین» شد؛ آغاز تفکیک وظیفه حاکمیتی و ماموریت شرکتی در ساختار وزارت راه‌وشهرسازی
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ وزارت راه‌وشهرسازی متولی «مسکن» می‌کند اما برای «زمین» در خارج از این وزارتخانه، برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری می‌شود.
 
2️⃣ این ساختار سال‌ها به این شکل عمل کرده که یک سازمان زیرمجموعه این وزارتخانه به عنوان خزانه‌دار بزرگ زمین در کشور،
هم متولی برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری برای اراضی دولتی بوده و هم اختیار داشته این زمین‌ها را زیربار ساخت‌وساز ببرد و با سازنده مشارکت کند.
 
3️⃣ در کنار سازمان ملی زمین و مسکن، چند شرکت دیگر هم زیرمجموعه وزارت راه‌وشهرسازی هستند که آنها هم حجم قابل‌توجهی اراضی و املاک در اختیار دارند و خودشان به شکل مستقل از وزارتخانه، برای املاک‌شان تصمیم‌ می‌گیرند.
 
4️⃣ «سیاست‌گذاری زمین» در مواردی، ابزاری برای تامین منابع مالی برای امورات شرکتی هم بوده است.
 
5️⃣ متولی شهرهای‌ جدید، بعضاً از اراضی دولت، مخارج روزمره را تامین کرده و ظرفیت‌های آتی توسعه این شهرها را زودتر از موعد مورد استفاده قرار داده است.
 
6️⃣ شرکت بازآفرینی شهری ایران که تا اواسط دهه ۹۰ تحت نام شرکت عمران و بهسازی بافت‌فرسوده فعالیت می‌کرد نیز اگرچه دارای ملک و زمین است اما در مقایسه با خزانه «زمین»، اراضی در اختیار آن محدود است.
 
7️⃣ این شرکت همزمان که مسئولیت «ارتقاء سطح اجتماعی، ارتقاء سطح کیفیت‌زندگی و کاهش فقر شهری» در محله‌های فرسوده و ناکارآمد شهرها را برعهده دارد، اختیار خرید و فروش زمین، ساخت‌وساز و احداث بنا را هم دارد.
 
8️⃣ ترکیب وظایف و اختیارات متولی بازآفرینی شهرها طی این سال‌ها، «هدف اصلی» که همان بهبود کیفیت‌زندگی بوده را به نوعی تحت‌تاثیر قرار داده است.
 
9️⃣ بخشی از فعالیت این مجموعه در طول سال‌های گذشته، برگزاری مزایده‌های ملکی برای فروش زمین و ساختمان بوده و در عین حال، وضعیت بافت‌های ناکارآمد و شرایط اجتماعی ساکنان آنها به دلیل اتفاقات اقتصادی، تصمیمات شهرداری‌ها و شرایط سیاسی، آنطور که باید بهبود پیدا نکرده است.
 
🔟 در عین حال، سیاست‌گذاری جزیره‌ای در حوزه زمین، در عمده موارد تصمیمات و ماموریت‌های شرکت‌ها و سازمان‌های زمین‌دار را تحت‌تاثیر قرار داده و یکی، دیگری را خنثی کرده است.
 
1️⃣1️⃣ در یک نمونه بارز، سیاست «تامین مسکن برای محرومان» طی دو دهه اخیر،
به جای آنکه با اولویت مکانی بافت‌های‌فرسوده که هدف بازآفرینی شهری است عملیاتی شود، در زمین‌های تحت مالکیت سازمان ملی زمین و شهرهای جدید اجرایی شد.
 
◀️ نتیجه آن شد که «محله‌های ناکارآمد» از منابع و امکانات برای بازآفرینی محروم شدند و خرج دولت برای آماده‌سازی زمین‌های فاقد خدمات در پروسه تامین مسکن چند برابر شد.
 
⭕️ ادغام جزیره‌های تصمیم‌گیر برای «زمین‌»
 
🔻 اصلاح ساختار وزارت راه‌وشهرسازی که سال گذشته تصویب شد، اکنون آغاز شده است.
 
🔻 در ساختار جدید، سیاست‌گذاری برای «زمین» به عنوان یکی از وظایف حاکمیتی این وزارتخانه شناخته شد.
 
🔻 در فاز اول این اصلاح ساختار، وظایف حاکمیتی حوزه بازآفرینی شهری از شرکت مربوطه به وزارتخانه منتقل شده و مسئولیت تامین و سازماندهی زمین مورد نیاز برای نوسازی بافت‌های فرسوده که تا پیش‌از این توسط همین شرکت انجام می‌شد به سازمان ملی زمین و مسکن انتقال پیدا کرد.
 
🔻 ساختار سازمان ملی زمین و مسکن نیز بزودی در همین چارچوب تغییر می‌کند.
 
🔻 این تفکیک وظایف، واکنش‌هایی را به همراه داشته است از جمله اینکه، وزیر اسبق راه‌وشهرسازی آن را «پایان کار بازآفرینی شهرها» می‌داند.
 
🔻 اما به نظر می‌رسد، انتشار خبر ناقص از جزئیات اصلاح ساختار باعث این واکنش‌ها شده باشد.
 
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بافت_فرسوده #بازآفرینی_شهری #زمین #شهر #سکونتگاه_غیررسمی #بافت_ناکارآمد #دولت #وزارت_راه_و_شهرسازی #بازار_زمین #املاک_دولتی
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 جنگ تمام شود، مسکن و دلار چه می‌شود؛
سهام و طلا چطور؟
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن، صبا نوبری:
 
1️⃣ نخبه‌گان هر بازار در یک بسته تحلیلی به شکل کپسولی،
«چشم‌انداز بازارهای دارایی» در ماه‌های باقی‌مانده از ۱۴۰۵ را بررسی کردند.
 
2️⃣ در این تحلیل‌ها، برخی اتفاقات غیرقابل منتظره در نیمه اول سال که برای تعدادی از بازارها رخ داد نیز رمزگشایی شده است.
 
⭕️ ۳سناریو برای «مسکن»
 
غلامرضا سلامی معتقد است:

🔻رکود جنگی معاملات مسکن در نیمه اول امسال می‌توانست «ثبات قیمت آپارتمان‌» را به همراه داشته باشد.
 
🔻 اما «انتظارات مرتبط با دلار» باعث رشد قیمت مسکن شد؛
در مناطقی از تهران 150 درصد.
 
🔻 در ماه‌‌های آتی، اگر همین وضعیت «نه جنگ، نه صلح» ادامه یابد بازار مسکن رکود نسبی توام با رشد قیمت همپای تورم را تجربه می‌کند.
جنگ دوباره به کاهش محسوس قیمت مسکن منجر می‌شود.
توافق با آمریکا اما باعث افزایش معاملات ملک توام با افزایش قیمت خواهد شد.
 
⭕️ آینده «دلار» کاملاً متاثر از آینده محاصره
 
امیرمحمد گلوانی معتقد است:
 
🔻 دلار در بهار امسال برخلاف انتظار کاهش پیدا کرد؛
ریسک‌های سیاسی اثر افزایشی بر قیمت دلار داشت اما به دلیل «عدم ثبت‌ سفارش» و «کاهش شدید تراکنش‌ها ناشی از تعطیلی‌های جنگی»
قیمت  دلار افت کرد.
 
🔻 از مرداد با شروع فعالیت‌های اقتصادی قیمت دلار افزایشی شد.
 

🔻 الان قیمت دلار از «سطح تعادلی» بالاتر رفته است؛

به نقطه‌ای پرتاب شده که باید ۲ ماه بعد می‌رسید.
 
🔻 قیمت دلار در ماه‌های آتی کاملاً به آینده محاصره تنگه ارتباط دارد؛
حل تنش‌ها نمی‌گذارد قیمت دلار از ۳۰۰ هزار تومان بیشتر شود.
 
⭕️ طلا صعودی می‌ماند
 
عبادا... محمدولی معتقد است:

🔻 روند قیمت طلا هم در بازار داخلی و هم در بازار جهانی در ماه‌های آتی صعودی خواهد ماند.
 
🔻 نباید تصور کرد که حتی با فروکش‌کردن دائمی تنش‌های سیاسی و جنگی،
قیمت بازارهای دارایی از جمله طلا بعد از افت موقت، شیب کاهش‌ خود را حفظ کنند.
 

🔻 اقتصاد ایران چالش‌هایی دارد که از زمان حل کامل تنش‌ها، ۴ تا ۵ سال طول می‌کشد برطرف شوند.

 
⭕️ «بورس» با شروع جنگ احتمالی چه می‌شود؟
 
ولید هلالات معتقد است:

🔻روند نیمه دوم بازار سهام تابعی از «رشد نرخ ارز توافق» خواهد بود.
 
🔻 تشدید تنش بین ایران و آمریکا به شکل جنگ دوباره «سرمایه‌ها را از بورس دور می‌کند».
 
🔻 پایان جنگ اما باعث «محرک قدرتمند» برای ورود مجدد نقدینگی به بورس خواهد بود.
 
🔗 بیشتر بخوانید


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #بورس #طلا #دلار #سهم #جنگ #سکه #بازدهی_بازارها
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 طرح قالیباف برای «خانه‌دار شدن» جوانان،
اجراشدنی است؟
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
◀️ محمدباقر قالیباف، رئیس‌ مجلس صبح امروز در جریان «سوال مجلس از وزیر راه‌وشهرسازی»،
بار دیگر ایده‌ای که تیرماه سال ۱۴۰۳ درباره «خانه‌دار کردن ایرانی‌ها با زمین ۲۰۰ مترمربعی» مطرح کرده بود را برجسته کرد و این بار آن را «راهکار موثر برای تامین مسکن جوانان تازه ازدواج‌کرده» دانست.
 
⭕️ درباره نسخه «زمین ۲۰۰ متری» ۷ نکته قابل‌تامل و نیازمند بررسی وجود دارد:
 
1️⃣ نکته اول/ کانون «نیاز مسکن» کجاست؟
 
🔻 طبق آخرین آمارها که برای سال ۱۴۰۲ است، حدود ۶۰ درصد مستاجرها در ۷کلان‌شهر سکونت دارند که جمعیتی در حدود ۳ میلیون خانوار می‌شوند.
🔻 این مستاجرها حدود نیمی از «فقرای مسکن» را تشکیل می‌دهند و بنابراین، «کانون تقاضای مسکن حمایتی» در تهران، کرج، اصفهان، مشهد، قم، شیراز و اهواز است.
🔻 پس ایده «واگذاری زمین ۲۰۰ متری» با اولویت کلان‌شهرها باید مطرح باشد.
 
2️⃣ نکته دوم/ خط‌قرمز جمعیتی کلان‌شهرها
 
🔻 رئیس مجلس همزمان با طرح این ایده، بر «کنترل جمعیت‌پذیری» کلان‌شهرها هم تاکید کرده است و از آنجا که واگذاری زمین و ساخت‌وساز به «بارگذاری جدید جمعیتی» می‌انجامد، امکان اجرا ندارد.
 
3️⃣ نکته سوم/ دولت «زمین» دارد؟
 
🔻 زمین‌های تحت مالکیت دولت و نهادهای عمومی و انقلابی در تهران و دیگر کلان‌شهرها دو دسته هستند؛
دسته اول، زمین‌هایی که بخاطر «بی‌هزینه بودن خام گذاشتن آنها» (فقر سیاست مالیاتی)، چسبندگی فوق‌العاده زیادی بین این املاک و مالکان‌شان شکل گرفته است.
دسته دوم، زمین‌های محدود و پراکنده که قابل «واگذاری گسترده» ندارند.
🔻 در این میان، موجودی زمین خام کلان‌شهرها در حالت کلی محدود است و سهم متولی مسکن از این زمین‌ها نیز احتمالاً محدودتر.
 
4️⃣ نکته چهارم/ بیابان‌های بدون «زیرساخت» نسازید
 
🔻 قالیباف از دولت خواسته شهرک‌های بدون‌ زیرساخت و بی‌ربط برای اینکه نشان دهند در بیابان کاری انجام شده است، نسازند.
🔻 بنابراین، «تامین زمین برای تامین مسکن» در کلان‌شهرها که درون آنها زمین مناسب دولتی قابل تامین وجود ندارد و بیرون آنها نیز «زیرساخت» نیست، با ایده «زمین ۲۰۰ متری» نمی‌تواند محقق شود.
 
5️⃣ نکته پنجم/ تهاتر زمین برای تامین «زیرساخت»؟
 
🔻 رئیس مجلس برای تامین زیرساخت در اراضی بیرون از شهرها، موضوع «تهاتر» زمین با هزینه زیرساخت از طریق واگذاری کار به بخش‌خصوصی را مطرح کرده است.
🔻 این مدل، به شکل مشروط قابل تحقق است. توسعه‌گران ساختمانی در صورتی که «پهنه انتخاب‌شده توسط دولت» برای ساخت شهر را دارای «صرفه اقتصادی» برای سرمایه‌گذاری بدانند و در عین حال «مسیر سرمایه‌گذاری را فاقد موانع و مزاحمان تولید» ببینند وارد میدان خواهند شد.
 
6️⃣ نکته ششم/ قدرت خرید و هزینه‌کرد مستاجران چه می‌شود؟
 
🔻 به نظر می‌رسد، گام اول برای کاستن از «هزینه مسکن» مستاجرها به ویژه مستاجرهای دچار به فقر، اصلاحات اقتصادی برای کاستن از تورم عمومی و بهبود سطح درآمدی آنها باشد.
🔻 هر نوع واگذاری زمین یا ساخت مسکن حمایتی، نیازمند «پرداخت بخشی از هزینه‌ توسط مشمولان» است؛ اتفاقی که در شرایط سخت اقتصادی،‌ به سختی تحقق می‌یابد.
 
7️⃣ نکته آخر/ واگذاری انبوه «زمین دولتی» طی دو دهه گذشته، ۲ بار اتفاق افتاده و کارنامه آنها مشخص کرد، «زمین» الزاماً به «مسکن» منجر نمی‌شود.
🔻 فقرای مسکن نیازمند طی مراحل «توانمندپذیری» هستند؛ شرایط اقتصادی باید برای این مهم بهبود یابد و در عین حال،‌ «نقاط فرسوده درون شهرهای بزرگ» بهترین مکان برای بازآفرینی شهری جهت تامین بخشی از مسکن مورد نیاز است.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#مسکن #قالیباف #وزیر_راه_و_شهرسازی #زمین_۲۰۰_مترمربعی #دولت #مجلس



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 «چراغ چک» تورم در بازار اجاره مسکن روشن شد
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ شاخص کشوری هزینه اجاره مسکن «بالاترین رشد ماهانه» از آذر ۱۴۰۲ به بعد را در شهریور امسال ثبت کرد.
 
2️⃣ تورم ماهانه اجاره مسکن در کشور در ماه گذشته به ۳.۶ درصد رسید،
در حالیکه مرداد ماه این نرخ ۲.۵ درصد بود.
 
3️⃣ رشد محسوس سرعت افزایش ماهانه هزینه اجاره مسکن در شهریور بر رشد نقطه‌ای این شاخص نیز تاثیر گذاشته است.
 
4️⃣ تورم نقطه‌ای اجاره‌بها در کشور در ماه شهریور ۱۴۰۵ به سطح ۳۲.۸ درصد رسید.
این نرخ در ماه مرداد، یک واحد درصد کمتر بود؛ ۳۱.۸ درصد.
 
5️⃣ بخشی از سرعت‌گرفتن روند افزایشی اجاره‌بها در شهریور را می‌توان ناشی از اثر فصلی دانست.
 
6️⃣ شهریور به عنوان ماه آخر جابجایی‌ها در بازار اجاره همواره با افزایش معاملات روبرو می‌شود.
 
7️⃣ در تهران، طی ماه گذشت ۳۹ هزار و ۵۰۰ قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر امضاء شد که حدود ۱۵۰۰ فقره بیشتر از اجاره‌نامه‌های مرداد بود.
 
8️⃣ به همین نسبت، احتمالاً در سایر شهرهای کشور نیز حجم معاملات اجاره افزایشی بوده است.
 
9️⃣ در عین حال با توجه به اینکه نرخ تورم عمومی نیز در شهریور افزایشی بوده بر رفتار دست‌‌کم بخشی از موجرها اثر مثبت داشته است.
 
🔟 تورم اجاره همواره تابعی از تورم مسکن و تورم عمومی است،
بطوریکه در بلندمدت نرخ آن مابین این دو نرخ قرار می‌گیرد.
 
1️⃣1️⃣ ماه گذشته تورم نقطه‌ای مسکن در تهران به حدود ۱۱۷ درصد رسید.
 
❌ آماری از میزان رشد قیمت مسکن در سایر شهرها وجود ندارد اما احتمالاً در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ معاملات خرید مسکن افزایشی بوده و بر قیمت‌ها اثر گذاشته است.
 
◀️ در حال حاضر نسبت تورم اجاره مسکن در کشور به تورم عمومی عدد ۰.۴ درصد است که ثبات ۷ ماهه را تجربه می‌کند.
 
◀️ این فاصله ثابت بیانگر آن است که اجاره‌بها فعلاً در حد مشخصی نسبت به رشد سطح عمومی قیمت‌های سبد مصرف در حال افزایش است.
 
✅ رصدخانه بازار مسکن فردا گزارشی درباره علت این حفظ فاصله منتشر می‌کند.
 
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #اجاره #مستاجر #اجاره_بها #تورم #موجر
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 سپر «جهش اجاره‌بها در تهران» هنوز فعال است؟
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ متوسط اجاره یک آپارتمان ۲ خوابه حدود ۸۰ مترمربعی در تهران به حدود ۴۰ میلیون تومان رسیده است.
 
◀️ این رقم براساس سطح تازه «میانگین اجاره‌بهای قطعی» که در شهریور مترمربعی ۵۲۲ هزار تومان شد، بدست آمده است.
 
◀️ شاخص «اجاره‌بهای پیشنهادی» اما از این بالاتر و ۶۴۰ هزار تومان است.
 
2️⃣ اما در کنار این اعداد و ارقام که شرایط هزینه‌ای مستاجرها را به نوعی شرح می‌دهد،
نرخ‌های رشد اجاره‌بها هم در داده‌های جدید و رسمی به‌روز شده‌‌اند که معنادار هستند.
 
◀️ در آخرین ماه تابستان، نرخ رشد ماهانه اجاره‌بها در تهران به ۵.۴ درصد رسید که بیشترین میزان افزایش از فروردین بود.
 
◀️ این رشد محسوس باعث شد رشد نقطه‌ای اجاره‌بها بعداز یکسال نوسان در کانال ۳۰ درصد وارد کانال ۴۰ درصد شود.
 
◀️ شهریور امسال اجاره‌بها ۴۲ درصد نسبت به شهریور پارسال در تهران افزایش یافت.
 
◀️ این رشد یعنی آنکه رقمی که مستاجرها قرار است در قراردادهای امسال به موجر بپردازند، بیشتر از آنچه در یکسال اخیر افزایش یافت، رشد پیدا کرده است.
 
3️⃣ اما نکته مهمتر، «تغییر مسیر تورم اجاره» است.
 
◀️ طی ماه‌های گذشته، شیب تورم اجاره مسکن یا کاهشی بود یا ثابت.
 
◀️ ماه گذشته، شیب مثبت شد.
 
⭕️ آیا نرخ رشد اجاره‌ مسکن به سمت «تورم عمومی» در حرکت است؟
 
4️⃣ روی نمودار مشخص است که تورم اجاره مسکن در تهران،‌ پایین‌ترین سطح در مقایسه با تورم مسکن و تورم عمومی قرار دارد.
 
◀️ در حالیکه قیمت مسکن ۱۱۷ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته و تورم عمومی نیز در مرز ۹۰ درصد است،
اجاره‌بها رشد ۴۲ درصدی را تجربه می‌کند.
 
5️⃣ چشم‌انداز نرخ تورم اجاره مسکن، تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است؛
در بلندمدت گذشته این نرخ همواره بالاتر از تورم عمومی و پایین‌تر از تورم مسکن بوده است.
 
◀️ در کوتاه مدت اما تحت تاثیر شرایط بازار خرید ملک، سطح عمومی قیمت‌ها و همچنین شرایط درونی بازار اجاره‌نشین‌ها، نسبت‌ها می‌تواند متفاوت باشد.
 
◀️ با این مقدمه، تورم اجاره در حال حاضر نصف تورم عمومی است در حالیکه نسبت تاریخی آنها ۱.۳ برابر بوده است.
 
◀️ همچنین عایدی اجاره‌ برای موجرها که میانگین تاریخی آن بالای ۵ درصد بوده الان ۳.۵ درصد است.
 
◀️ این فاکتورها بیانگر مسیری است که بازار اجاره می‌تواند وارد آن شود و نرخ تورم در آن باز هم صعود کند.
 
6️⃣ با این حال دو صاحب‌نظر اقتصادی معتقدند،
در ماه‌های آینده «تورم اجاره مسکن به یک دلیل مشخص نمی‌تواند به پای تورم عمومی برسد».
 
🔻 دکتر محمود اولاد به «توان پرداخت محدود مستاجرها» اشاره می‌کند و می‌گوید، مستاجرها خیلی از هزینه‌های ضروری‌شان را حذف یا کاهش داده‌اند تا از پس پرداخت اجاره بربیایند.
 
🔻 رشد شدید این فاکتور باعث رانده‌شدن مستاجرها از محل سکونت فعلی خواهد شد و این برای صاحب‌خانه‌ها در شرایط فعلی ریسک خواهد داشت.
 
🔻 دکتر میثم هاشم‌خوانی نیز می‌گوید،
ریسک‌های نظامی و تحریمی، خانوارها را در استرس از دست دادن شغل قرار داده و خانواده‌ها به سختی زیر بار تعهد اجاره سنگین می‌روند.
🔻 بنابراین آنها ترجیح می‌دهند خانه کم‌کیفیت‌تر اجاره کنند، اما زیر بار تعهد اجاره سنگین نروند.
 
7️⃣ این دو تحلیل می‌تواند اختلاف رشد اجاره‌بها بین شمال و جنوب تهران را توضیح دهد.
 
8️⃣ در حالیکه هزینه اجاره مسکن در شمال شهر  نزدیک به ۶ درصد افزایش یافته،
این نرخ در جنوب شهر حدود ۴.۶ درصد است.
 
🔗 از اینجا بخوانید:

 ⚠️ تحلیل غلامرضا سلامی درباره اجاره‌بها

⚠️ تحلیل دکتر محمود اولاد درباره رفتار مستاجرها

⚠️ تحلیل دکتر میثم هاشم
خوانی درباره اثر جنگ

🔗 🔗 گزارش کشوری اجاره‌بها


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_اجاره_مسکن #اجاره_بها #مستاجر #اجاره_مسکن #تورم #تورم_اجاره
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📹 ویدئو | دولت پول زیرساخت را از سازنده مسکن می‌گیرد؛
بخش ساختمان در محاصره «ابلاغیه‌های ضدتولید»
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ برنامه ویدئویی «خانه‌اول» در سی‌وچهارمین قسمت خود، میزبان یک توسعه‌گر صنعت ساختمان بود تا سه موضوع را مورد بحث و بررسی قرار دهد.
 
2️⃣ ساختمان‌های مسکونی در شهرهای ما، یکی از پیش‌پا افتاده‌ترین معیارهای ۷ گانه دفتر اسکان بشر ملل متحد را ندارند؛
«تاب‌آوری در برابر حوادث».
 
3️⃣ ۲ جنگ‌ اخیر نشان داد، اگر اصول مقررات ملی ساختمان در ساخت تهران و ساخت بناهای مسکونی تمام و کمال رعایت شده بود،
حجم خرابی‌ها تا این حد نبود.
 
4️⃣ پژمان جوزی، توسعه‌گر صنعت ساختمان درباره این موضوع و همچنین «محرومیت پایتخت از حتی یک پناهگاه»، به سوالات ما پاسخ داده است.
 
5️⃣ جوزی همچنین از محاصره صنعت ساختمان توسط «ابلاغیه‌هایی» که فعالان این صنعت را به «عاملان رفع کسری بودجه دولت» تبدیل کرده است، خبر داد.
 
6️⃣ در یک نمونه، دولت از سازنده‌های مسکن توقع دارد «زیرساخت شبکه‌های آب و برق» را هم تامین و برای آن هزینه کنند، برای همین مساله آنها بابت یک انشعاب ۲ بار پرداختی دارند.
 
🌐 موضوعات مورد علاقه‌ خود را با کلیک روی دقیقه‌ها در زیر سریع‌تر ببینید:
 

02:00 | چرا ساختمان‌های ما «تاب‌آور» نیستند؟
 
06:42 | نیازمند طرح جامع صنعت ساختمان هستیم
 
07:46 | تهران یک پناهگاه هم ندارد
 
11:11 | صنعت ساختمان قربانی «کسری بودجه» دولت شده است
 
13:49 | انشعابات؛ یک تعرفه را 2 بار باید پراخت کرد
 
17:58 | با «تراکم‌فروشی» موافقید یا مخالف؟
 
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#خانه_اول
#مسکن #ساختمان #رکود #دولت #عوارض #مالیات #بازار_مسکن
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📍 اجاره‌نشین‌های ۲۲ منطقه در یک قاب؛
حرارت کدام مناطق بالا است؟
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ منطقه در تهران، با دمای بسیار بالای اجاره روبرو هستند که بالاترین‌ها به ترتیب منطقه یک و منطقه دو هستند.
 
😅 نقشه حرارتی این هفته رصدخانه بازار مسکن به «وضعیت اجاره‌بها در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران» اختصاص دارد.
 
2️⃣ روی این نقشه، رنگ هر منطقه برحسب سطوح مختلف رقم اجاره در طیف زرد تا قرمز تعیین شده و روی هر منطقه متوسط «اجاره‌بهای پیشنهادی» آخرین ماه تابستان به همراه نرخ رشد ماهانه درج شده است.
 
💹 اجاره‌بها در منطقه یک، مسیر نسبتاً راحتی برای افزایش داشته است؛ ۱۰.۷ درصد در یک ماه.
 
💹 اما متوسط رشد هزینه اجاره آپارتمان در مناطق ۹ تا ۲۰ حدود ۴.۵ درصد بوده است.
 
3️⃣ این تفاوت به «اختلاف توان پرداخت مستاجرهای شمال‌نشین و مناطق پایین‌شهر» مربوط می‌شود؛
موضوعی که دست موجرها برای بالابردن شدید رقم اجاره در قراردادهای جدید در مناطق جنوبی را تقریباً بسته است.
 
💹 شرقی‌ترین منطقه تهران، منطقه ۴، رشد ۶.۶ درصدی رقم اجاره در شهریور نسبت به مرداد را تجربه کرده است.
 
💹 غربی‌ترین منطقه، یعنی منطقه ۲۲ اما نرخ رشد ماهانه اجاره در حد ۲ درصد گزارش شده است.
 
4️⃣ تراکم بالای واحد مسکونی اجاره‌ای در برج‌های منطقه ۲۲ بر ارقام پیشنهادی موجرها اثر دارد.
 
5️⃣ ضمن آنکه رقیب کیفی منطقه ۴،‌ منطقه ۵ است، نه منطق ۲۲.
 
6️⃣ تحلیل کارشناسان بازار مسکن درباره آینده اجاره‌بها، رشد پایین‌تر از تورم عمومی در ماه‌های آتی است.
 
⚠️ ۲ گزارش اخیر رصدخانه بازار مسکن درباره «زیرپوست داغ‌شدن تورم اجاره در تهران» و «نرخ رشد اجاره‌بها در کشور» را از لینک زیر مطالعه کنید:
 
 
 🔗 تحلیل‌های بیشتر از اجاره
 

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#اجاره_بها #بازار_اجاره #اجاره_مسکن #مستاجر #موجر
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 معنای «نقشه قرمز» از متروی تهران؛
۸۴ درصد ایستگاه‌ها «دور از دسترس» شهروندان است
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ تعداد ایستگاه‌های شبکه حمل‌ونقل عمومی تهران که «فاصله مناسب» با مقاصد سفرهای روزانه تهرانی‌ها دارند، فقط اندکی بیشتر از تعداد انگشتان دو دست است.
 
2️⃣ این نقشه، ماحصل جدیدترین یافته‌های یک گروه از مهندسان مشاور شهرساز روی «شبکه حمل‌ونقل عمومی پایتخت» است که مطالعات آن سال‌ ۱۴۰۵ به سفارش شهرداری تهران انجام و نهایی شد.
 
3️⃣ در حال حاضر متروی تهران ۱۶۳ ایستگاه فعال دارد،
اما فقط ۱۳ ایستگاه این شبکه «فاصله بسیار کم» با مراکز عمده سفرهای درون‌شهری شهروندان است.
 
4️⃣ این نوع دسترسی به حمل‌ونقل عمومی، بهترین حالت است که با دایره‌های سبزرنگ روی نقشه مشخص است.
 
5️⃣ تعداد ایستگاه‌هایی که «فاصله کم» و «متوسط» با مقاصد روزانه ترددهای شهروندان تهرانی دارند نیز در مجموع ۱۴ مورد است که به ترتیب با رنگ سبز کم‌رنگ و زرد نشان داده شده‌اند.
 
6️⃣ تقریباً همه شبکه حمل‌ونقل عمومی تهران «قرمز» است به این معنا که ۱۳۶ ایستگاه از ۱۶۳ ایستگاه، «دور و بسیار دور» از دسترس شهروندان است.
 
7️⃣ این نقشه، میزان فاصله ایستگاه‌های مترو تا «مراکز سکونتی» شهر تهران را اندازه‌گیری نکرده است،
بلکه «دسترسی از ایستگاه به خدمات عمده شهری، فراشهری، منطقه‌ای و زیرمنطقه‌ای» با این نقشه قابل مشاهده است.
 
8️⃣ منظور از این نوع خدمات عمدتاً شامل «مدارس، دانشگاه‌های اصلی، مراکز اداری و دولتی مهم، مراکز خرید بزرگ و فروشگاه‌ها، بیمارستان‌ها و درمانگاه‌ها» است.
 
9️⃣ این مجموعه‌ها، مقصد بخش وسیعی از ۲۲ میلیون سفر روزانه در پایتخت است که گروه‌های مختلف شهروندان از دانش‌آموز و دانشجو تا کارمندان دولتی و نهادهای عمومی گرفته تا پرسنل مراکز خدماتی و در نهایت ارباب‌رجوع‌های دستگاه‌ها.
 
❌ وقتی شبکه متروی تهران نتواند «مقصد ترددهای روزانه» را تامین کند، هرچقدر هم که ایستگاه‌ها به «مبادی سفر» همچون محله‌های پرتراکم مسکونی نزدیک باشد،
عملاً ارزش استفاده برای جابجایی را از دست می‌دهد.
 
❌ این نقشه به خوبی، «سهم بسیار ناچیز مترو در پوشش سفرهای روزانه پایتخت‌نشین‌ها» را توضیح می‌دهد.
 
❌ از هر ۱۰۰ سفر روزانه در شهر تهران، فقط یک سفر با «مترو» انجام می‌شود.
 
🔟 خودروی شخصی و موتورسیکلت‌‌ها «بار روی زمین‌مانده شبکه حمل‌ونقل عمومی تهران» را به دوش می‌کشند؛ چیدمانی از جابجایی‌های درون‌شهری که پیامدهای اقتصادی، اجتماعی و زیست‌محیطی گسترده دارد و تاوان «غفلت‌ها و تصمیمات نادرست مدیریت‌شهری در دهه‌های اخیر» است.
 
◀️ رصدخانه بازار مسکن، پیش‌تر نقشه‌ای از ایستگاه‌های مترو منتشر کرده بود که نشان می‌داد،
یک‌سوم محله‌های پایتخت «فاقد ایستگاه مترو» است.
 
◀️ اکنون با این «نقشه قرمز» مشخص می‌شود، آن دو‌سوم دیگر هم «در ظاهر به شبکه حمل‌ونقل عمومی» مجهز هستند.
 
◀️ مناطق و مراکز اصلی سکونتی در تهران، عمدتاً خارج از مرکز شهر است و در مقابل، مراکز اصلی کار و فعالیت نیز در مناطق مرکزی قرار دارند.
 
◀️ کانون ایستگاه‌های قرمز درست در محدوده مرکزی پایتخت است؛ جایی که اگر امکان «عزیمت با مترو» به آن نباشد عملاً امکان رفت‌وآمد بین خانه و محل‌کار و برعکس با شبکه مترو برای جمعیت شب و جمعیت روز تهران از بین می‌رود.
 
◀️ پیش‌تر اعلام شده بود، روزانه دست‌کم ۳ میلیون نفر از شهرهای اقماری تهران وارد پایتخت می‌شوند. عمده آنها در نبود شبکه حمل‌ونقل عمومی کارآمد با خودروهای شخصی وارد این کلان‌شهر می‌شوند.
 
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تهران #پایتخت #مترو #حمل_و_نقل_عمومی #شهر #ایستگاه_مترو #شهرداری #TOD
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 بازدهی ۱۴۰۵ «بازارمسکن» چقدر است؟
مقایسه ۱۰ ساله ملک با سکه، دلار و سهام چه پیامی مخابره می‌کند؟
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ کسانی که ابتدای سال ۹۶ «آپارتمان در تهران» را برای سرمایه‌گذاری انتخاب کردند در مقایسه با افرادی که همان زمان وارد بازارهای «سکه، دلار و سهام» شدند،
تا این لحظه کمترین عایدی را بدست آورده‌اند.
 
⭕️ پس چرا همچنان اکثر افراد در نهایت به دنبال «خرید ملک» هستند؟

◀️ قبل از پاسخ به این پرسش، لازم است نرخ‌ بازدهی بازارها در مقیاس «متوسط ۱۰ سال اخیر» و «یکسال گذشته» بررسی و سنجش شود.
 
2️⃣ طی این سال‌ها هر چند همه بازارها، بیش‌از تورم به سرمایه‌گذاران‌شان سود دادند اما نرخ بازدهی مسکن از سه بازار دیگر کمتر بوده است.
 
3️⃣ متوسط نرخ بازدهی سالانه مسکن طی ۱۰ سال گذشته 56 درصد بوده است؛
بورس با ۸۱ درصد در «جایگاه اول» یا «بیشترین بازدهی» قرار دارد
و سکه و دلار نیز با نرخ‌های بازدهی ۸۵ و ۶۵ درصد در رتبه‌های دوم و سوم هستند.
 
4️⃣ بازار مسکن نه‌تنها طی این ۱۰ سال در «جایگاه آخر» بازدهی قرار داشته که در یکسال منتهی به شهریور ۱۴۰۵ نیز باز هم در مقام مقایسه‌ای، «بازنده» شد.
 
5️⃣ در یکسال گذشته، خرید واحدمسکونی در تهران به قصد سرمایه‌گذاری ۱۱۷ درصد عایدی داشته در حالیکه،
خرید سهام با بیشترین بازدهی ۱۸۲ درصد سود داده و سکه و دلار نیز به ترتیب بازدهی‌های ۱۳۷ درصدی و ۱۲۳ درصدی نصیب افراد کرده‌اند.
 
6️⃣ در عین حال تورم عمومی یکسال گذشته در مرز ۹۰ درصد است که مشخص می‌کند، «نفع واقعی» خرید سرمایه‌ای آپارتمان در تهران در این یکسال ۲۷ درصد بوده و به عبارتی، «بازدهی واقعی» مسکن منفی نبوده است؛ هرچند از بازدهی واقعی بازارهای موازی‌اش کمتر است.
 
⭕️ چرا «مسکن» مقصد نهایی سرمایه‌گذاران بوده است؟
 
7️⃣ در حالیکه طی دوره‌های بلندمدت گذشته، بازدهی مسکن از سهام و سکه کمتر بوده است، این سوال مطرح می‌شود که چرا بازار مطلوب برای اکثر افراد متقاضی سرمایه‌گذاری یا حفظ ارزش دارایی‌شان در برابر تورم،‌ همچنین «بازار ملک» است؟
 
8️⃣ چهار دلیل برای این انتخاب مطرح است:

🔻 اول اینکه، ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بسیار کمتر از بازاری همچون سهام است؛ نوسانات قیمت مسکن کمتر از نوسانات قیمت سهام است.
ضمن آنکه، قیمت اسمی مسکن خیلی به ندرت «کاهش» پیدا می‌‌کند.

🔻 دوم اینکه، ملک برای سرمایه‌گذاران دارایی ملموس و امن محسوب می‌شود.

🔻 سوم اینکه، کسانی که با نیت سرمایه‌گذاری اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند همزمان «امکان استفاده» از آن را هم دارند و این قابلیت دومنظوره مزیت نسبی در مقایسه با دیگر گزینه‌های سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود.

🔻 و در نهایت، خرید سرمایه‌ ملک علاوه بر اینکه سرمایه‌گذاران را از رشد سالانه قیمت، منتفع می‌کند، «عایدی اجاره‌ سالانه» هم به سبد بازدهی افراد می‌تواند وارد کند. متوسط عایدی سالانه اجاره مسکن در تهران بالای۵ درصد است.
 
9️⃣ اما آنچه در این سال‌ها باعث شده بازدهی بازارهای موازی مسکن با فاصله زیادتری، از ملک سبقت بگیرد، شرایط سیاسی و اقتصادی بوده که در مقطعی «دلار» را گزینه اول قرار داد و مدتی هم «سهام» را به مقصد برتر ورود سرمایه‌ها بدل کرد.
 
🔟 ضمن آنکه در سال‌های اخیر بخاطر رشدهای مکرر قیمت مسکن، سرمایه مورد نیاز برای ورود به این بازار از توان محدود خیلی از سرمایه‌گذاران بالاتر رفت و همین، گزینه‌های دیگر از جمله خرید دلار و این اواخر خرید طلای آنلاین با اندک پس‌انداز ماهانه را در کوتاه‌مدت مورد توجه افراد قرار داده است.
 
1️⃣1️⃣ در این میان، فاکتور «جنگ» و خارج‌شدن بازار مسکن از مدار سرمایه‌گذاری برای دست‌کم دوره‌ای (فاصله جنگ ۱۲ روزه تا جنگ ۴۰ روزه) را هم نباید از نظر دور داشت.
 
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #بازدهی_مسکن #بازدهی_بازارها #دلار #تورم #سکه #طلا #ملک
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 آیا بودجه اداره تهران می‌تواند صرف «سبد معیشت» شود؟
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ طرح عرضه «سبد ۱۲ قلم مواد غذایی» با قیمت ثابت طی ۶ ماه توسط شهرداری تهران،
این پرسش را بوجود آورده است که «آیا شهرداری تهران اجازه قانونی برای ورود به طرح‌های حمایت از معیشت خانوار و اختصاص یارانه برای این منظور را دارد یا ندارد؟»
 
2️⃣ این سوال از آنجا تقویت می‌شود که بودجه اداره شهر باید در دو مسیر «نگهداشت و پوشش هزینه‌های جاری شهر» و «پروژه‌های توسعه‌‌ای و عمرانی از جمله حمل‌ونقل عمومی» به مصرف برسد.
 
3️⃣ با این حال، جواب مثبت است، هرچند نه به صورت «مطلق».
 
⭕️ بررسی‌های رصدخانه بازار مسکن نشان می‌دهد:
 
4️⃣ شهرداری تهران طبق بند ۳ از ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها، می‌تواند «نرخ اجناس مورد احتیاج عمومی را تعیین کند».
 
5️⃣ قانون شهرداری‌ها برای دهه ۳۰ است؛ مصوب سال ۱۳۳۴ که ۲۸ وظیفه را در قالب ماده ۵۵ این قانون برای شهرداری‌ها لیست کرده است.
 
6️⃣ براساس بند ۳ این ماده، «تعيين نرخ اجناس مورد احتياج عموم از قبيل خواربار، پوشاك و کرایه وسایل نقلیه و همچنین اتخاذ تدابير لازم براي ارزاني و فراواني خواربار عمومي جزو وظایف شهرداری‌ها است».
 
7️⃣ هر چند طرح «تورم صفر» شهرداری تهران که همان عرضه سبدی از «وزن مشخصی گوشت، برنج، ماکارونی، روغن، شکر، خرما، سویا، عدس، لوبیاچیتی، نخود، لپه و لوبیاقرمز» با قیمت ثابت است، در چارچوب قانون شهرداری‌ها به اجرا درمی‌آید؛
اما مطابق همین قانون و مقررات مدیریت شهری، «هر نوع تغییر یا اصلاح در بودجه سالانه شهرداری نیازمند طرح در شورای‌شهر و اخذ مجوز از شورا» است.
 
8️⃣ بی‌اطلاعی اعضای شورای‌شهر از جزئیات «منابع مورد نیاز برای پوشش هزینه تورمی این سبد»، مشخص می‌کند «مسیر درست طی نشده است».
 
9️⃣ تثبیت قیمت سبد غذایی توسط شهرداری، در حالیکه مواد خوراکی مطابق آمار رسمی تورم عمومی، در نیمسال اول ۱۴۰۵، ماهانه نزدیک به ۲ درصد افزایش قیمت داشته است، برای بودجه تهران «هزینه‌ دارد».
 
🔟 این بودجه شهر است که باید مابه‌التفاوت قیمت تثبیت‌شده تا قیمت تمام‌شده سبد را تامین و پرداخت کند.
 
1️⃣1️⃣ اختصاص بخشی از بودجه شهر به این موضوع آن هم بصورت «یارانه غیرهدفمند» سبب کاسته‌شدن از منابع مورد نیاز برای تامین هزینه‌های شهر خواهد شد.
 
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تهران #سبد_غذایی #طرح_تورم_صفر #شهرداری #تهران
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 عیار واقعی کارکرد برج‌های پایتخت؛
آیا تهران واقعاً «کلان‌شهر» است؟
 
📌 روایت معاون وزیر از «جستجوی بی‌نتیجه» در برج‌های شهر برای اقامت کاری یک شرکت خارجی
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ طرحی که شهرداری تهران به پشتوانه الگوی جهانی موسوم به TOD برای اعمال نسل جدید «مجوزهای ساختمانی در سطح شهر» تدوین کرده،
باید ابتدا در شورای عالی شهرسازی و معماری کشور بررسی و تصویب شود.
 
2️⃣ خلاصه طرح TOD شهرداری تهران، «هدایت ساخت‌وسازهای ۱۵ سال آینده حول ۲۹۸ ایستگاه مترو و اتوبوس است» تا آنچه شهرهای جهان در قالب این الگو توانستند فضای سکونتی و کاروفعالیت‌شان را مبتنی‌بر حمل‌ونقل عمومی توسعه دهند، در پایتخت کشورمان هم محقق شود.
 
🔗 با این حال، نقدهایی به طرح شهرداری تهران مطرح است که لیست آنها را می‌توانید از اینجا مطالعه کنید.
 
3️⃣ یکی از مهمترین اشکالات TOD تدارک دیده شده برای تهران، «پراکندگی معیوب ایستگاه‌های مترو در سطح شهر و در نتیجه، فقر دسترسی به حمل‌ونقل عمومی در برخی مراکز اصلی سکونتی و مراکز شغلی» است که این نارسایی‌ها الزاماً با آن طرح برطرف نخواهد شد.
 
4️⃣ اشکال دیگر نیز «وزن بالای سازوکارهای مرتبط با ساختمان‌سازی، افزایش تراکم، تغییرکاربری و استفاده از اراضی ذخیره در متن طرح در مقایسه با دیگر معیارهای 8گانه جهانی TOD» است.
 
5️⃣ نقدهایی هم طی روزهای گذشته جانب کارشناسان شهری به طرح شهرداری مطرح شده و مجموع آنها، این سوال را مطرح می‌کند که:

آیا شورای عالی شهرسازی و معماری کشور با طرح شهرداری تهران برای TOD موافقت خواهد کرد یا خیر؟
 
6️⃣ غلامرضا کاظمیان، دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور پاسخ این پرسش را به همراه یک روایت از «مواجهه سال‌های اخیر یکی از مدیران دولتی با درخواست یک شرکت خارجی» ارائه کرد:
 

◀️ طرح TOD الزاما به معنای «ساختمان‌سازی» نیست، ضمن آنکه تهران در تعریف امروز جهان از «کلان‌شهر» نمی‌‌‌تواند نمره قبولی دریافت کند.
 
◀️ خیلی از ساختمان‌های شکل‌گرفته در تهران و همینطور سازمان فضایی شهر با «کارکرد‌ها و استانداردهای روز جهانی» فاصله دارند. TOD باید بتواند این چالش‌ها را حل کند.
 
◀️ مثلاً یک شرکت خارجی به تهران آمده بود و قصد داشت در یک برج چندمنظوره اقامت کاری داشته باشد طوریکه مدیران آن بدون نیاز به استفاده از خودروی‌شخصی بتوانند با شبکه حمل‌ونقل عمومی شهر تهران در طول روز به مقاصد مختلف رفت‌وآمد کنند.
با کلی جستجو در نهایت نتوانستیم آنچه مطلوب این شرکت بود را بین برج‌های سطح پایتخت پیدا کنیم.
 
◀️ کلان‌شهرهای واقعی در دنیا مثل روال سال‌های خیلی دور، دیگر با «تعداد جمعیت ساکن یا تراکم ساختمان‌ها» مورد سنجش قرار نمی‌گیرند.
 
◀️ عملکردهای شهری تهران باید «دگرگون» شود؛
از جمله اینکه ارتباط معناداری بین پایتخت و شهرهای اطراف به لحاظ رفت‌وآمد ساکنان حومه به مرکز برقرار شود.
 
◀️ همچنین شکل‌گیری فعالیت‌های اقتصادی پیشرفته،‌ خدمات مالی مدرن، صنایع خلاق و فعالیت‌های دارای ارزش‌افزوده بالا نیاز تهران برای تبدیل‌شدن به کلان‌شهر در مقیاس نزدیک به کلان‌شهرهای موفق جهان است.
 
⭕️ شروط تصویب TOD تهران
 
7️⃣ طرح شهرداری برای TOD طی هفته‌های گذشته در جلسات مشترک مدیران شهرداری تهران و معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه‌وشهرسازی مورد بررسی قرار گرفته است.
 
8️⃣ بر این اساس این طرح باید در ۷ مورد، «حرف برای گفتن‌ داشته باشد»:
 
🔻 تراز «تراکم‌ساختمانی» در سطح مناطق ۲۲ گانه و کل شهر تهران باید «صفر» باشد به این معنا که اگر در این طرح، طبقات ساختمانی یک محله افزایش پیدا می‌کند در ازای آن در نقطه دیگر کاهش طبقه اعمال شود تا «جمعیت‌‌پذیری» از این طریق افزایش پیدا نکند.
 
🔻 طرح TOD باید با سازمان فضایی مطلوب پایتخت سازگار باشد.
 
🔻 این طرح باید با سیاست‌های کلان مصوب برای مجموعه شهری تهران از جمله طرح جامع شهر هماهنگی و انطباق داشته باشد.
 
🔻 اولویت تهران «مسکن‌سازی» و «ساختمان‌سازی» نیست.
 
🔻 کیفیت‌زندگی شهری باید با اجرای TOD در تهران بهبود یابد.
 
🔻 عملکردهای شهر تهران از منظر فعالیت‌های اقتصادی جاری در سطح شهر باید «پالایش» شوند.
 
🔻 بارگذاری جمعیتی و فعالیتی برای یک دهه آینده تهران «نباید خیلی زیاد» باشد.
 
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تهران #پایتخت #شهر #جمعیت #برج #مسکن #شهرسازی #توسعه_تهران


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den