▶️ ویدئو | زباله و نخاله به جای «بازآفرینی‌شهری»؛ دولت در 8 سال 100 واحدمسکونی هم نتوانست در تهران بسازد

🔴 زیرپوست «کلنگ‌زنی دی‌ماه 96» در محله «سیروس» چیست؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ راضیه احقاقی، خبرنگار گروه مسکن‌وشهری روزنامه «دنیای‌اقتصاد» این ویدئو را از صحن علنی جلسه اخیر شورای‌شهر تهران تهیه کرده است.

2️⃣ ناصر امانی، معاون اسبق شهرداری‌تهران و عضو فعلی شورای‌شهر در این جلسه به «ساخت بحران‌اجتماعی به جای بازآفرینی‌شهری» در یک هکتاری محله «سیروس» در سال۹۶ اشاره می‌کند.

3️⃣ زمستان۹۶، دولت با هدف «نوسازی مدرن یک محله بسیار قدیمی و فرسوده شهر تهران» یعنی «سیروس»، طرح ساخت تنها «۱۰۰ واحدمسکونی» از طریق تخریب و نوسازی پلاک‌های کلنگی را شروع می‌کند.

4️⃣ امروز پس‌از ۸ سال، نه تنها آن طرح یک سانتی‌متر هم پیشرفت‌ نداشته که زمین رهاشده آن به محل «انباشت زباله، نخاله‌ساختمانی» و بخش‌هایی از زمین نیز به کارتن‌خوابی تبدیل شده است.

5️⃣ هر چند این عضو شورای‌شهر اشاره‌ای به «زیرپوست ناکامی در بازآفرینی محله قدیمی تهران» نکرده است،
اما بررسی‌های کانال رصدخانه بازار مسکن نشان می‌دهد:

❌ وقتی دولت سعی می‌کند نقش بخش‌خصوصی را بازی کند، نتیجه‌اش این می‌شود که ظرف ۸ سال ۱۰۰ واحد هم نمی‌تواند بسازد.

6️⃣ این بازی اشتباهی، دهه۸۰ برای طرح «مسکن‌مهر» و در سال‌های اخیر برای «مسکن‌ملی» هم تکرار شد.

✅ گروه مسکن‌وشهری روزنامه «دنیای‌اقتصاد» بزودی ناگفته‌های «شکست در سیروس» را بررسی می‌کند.

#دنیای_اقتصاد
#تهران #پایتخت #دولت #شهرداری #بافت_فرسوده #نوسازی #ملک_کلنگی #محله_سیروس #بازآفرینی_شهری

#رصدخانه_بازار_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 باخت «جنوب تهران» از امتیازهای طلایی ساخت‌وساز در «شمال‌شهر»

📌 راز خروج سازنده‌ها از مستعدترین پهنه «ساخت مسکن» در پایتخت

🔭رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ تعداد ساختمان‌های جدید احداث‌شده در «بافت‌فرسوده» تهران طی سال گذشته، ۳۳ درصد افت کرد.

2️⃣ کاهش سرمایه‌گذاری ساختمانی در «مناطق جنوبی پایتخت» فقط به سال گذشته محدود نمی‌شود؛
سال ۱۴۰۳ نیز تعداد پروانه‌های صادرشده برای نوسازی «بافت‌فرسوده» شهر تهران ۲۴ درصد افت کرد.

3️⃣ برخلاف آنچه مسئولان درباره «تمرکز مشوق‌ها و تسهیلات در بافت‌فرسوده» می‌گویند، «تراکم‌پاشی» و «مجوزهای طلایی» با شدت بسیار بالا متوجه دو منطقه شمالی و لوکس تهران است.

4️⃣ تهران بیش‌از آنچه به «سرمایه‌گذاری ساختمانی» در مناطق اشباع از مسکن در شمال شهر نیازمند باشد، به «رفع مشکل اورژانسی بافت‌فرسوده» احتیاج دارد.

5️⃣ ۲۷ درصد پلاک‌های ساختمانی پایتخت در بافت‌فرسوده، بخش زیادی از مساحت مناطق ۱۲ تا ۲۰، قرار دارد.

6️⃣ خانه‌های کلنگی این پهنه هم در خطر «آسیب شدید ناشی از زلزله احتمالی» است و هم محله‌های اینجا مملو از «آسیب‌های اجتماعی» و کیفیت پایین‌ زندگی.

❌ مدیریت شهری با ابزار رگولاتوری بازار ساخت و ساز، یعنی «پروانه‌ساختمانی» می‌توانست سرمایه‌های ساختمانی را به سمت بافت‌فرسوده جلب کند.

7️⃣ این ابزار باید «مزیت و مشوق‌ها» را در بافت تجمیع کند.

⚠️ وضعیت اما «وارونه» است؛

◀️ طی سال‌ گذشته ۳۸ درصد مصوبات کمیسیون ماده ۵ که «امتیاز ساختمانی» اعطاء می‌کند، برای مناطق یک و سه صادر شد.

◀️◀️ سهم مناطق ۱۲ تا ۲۰، در مجموع از این امتیازها، ۱۸ درصد بود.

8️⃣ نوسازی بافت‌فرسوده تهران بخاطر «انحراف تسهیلات بانکی به زمین‌های ۹۹ساله بیرون از شهرها»، «انحراف امتیازهای ساختمانی داخل شهر به مناطق شمالی»،‌ «توزیع یکنواخت تراکم اضافه در سطح شهر به جای تمرکز در بافت» و همچنین «تسلط فعالیت‌های تجاری و صنفی در بافت و تبدیل خانه‌ها به انبار در برخی مناطق جنوب شهر» با رکود قابل‌توجه روبرو شده است.

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تهران #بافت_فرسوده #نوسازی_بافت_فرسوده #مناطق_جنوبی_شهر #پایتخت #خانه_های_کلنگی #شمال_شهر #کمیسیون_ماده_5

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 تیغ دولبه برج‌سازی در «سکونتگاه غیررسمی» پایتخت؛ آیا بدمسکن‌ها خانه‌دار می‌شوند؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ طرح‌های بازآفرینی شهری در «بافت‌فرسوده» و «سکونتگاه‌ غیررسمی»، نتوانستند تعاریف اولیه این ایده را در شهر محقق کنند.

2️⃣ بازآفرینی شهری ۱۰ سال پیش با «محله سیروس» شروع شد.

3️⃣ اما شروع کار، «نادرست» بود؛ دولت زمین صفر در اختیار کارگزار دولتی قرار داد تا بدون دریافت پول زمین، خانه‌های فرسوده این محله نوسازی شود و «حاشیه‌سود مصوب» برای او در نظر گرفت.

4️⃣ این طرح درست مثل «مسکن‌مهر» پیش‌رفت؛ مداخله وسیع دولت در بازار ساخت‌وساز از طریق نرخ‌گذاری و استخدام سازنده.

5️⃣ نتیجه همان شد که در مسکن‌مهر با طولانی‌شدن ۲۰ ساله پروژه‌ها اتفاق افتاد.

6️⃣ پروژه نوسازی و بازآفرینی‌ شهری محله سیروس تهران، هنوز به سرانجام نرسیده است.

7️⃣ وضعیت نامناسب این محله به گونه‌ای است که گفته می‌شود حدود دو سوم اهالی قدیمی از آنجا رفته‌اند و عمده املاک به انبار واحدهای صنفی بازار تبدیل شده است.

8️⃣ دولت در این سال‌ها به جای آنکه، «مسیر سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی» در بافت‌های فرسوده را هموار کند، به شکل غیرمستقیم خودش را به سازنده تبدیل کرد.

❌ همین سناریو اکنون برای سکونتگاه‌های غیررسمی داخل تهران نیز در حال تکرار است.

9️⃣ کسانی که در محله‌های غیررسمی شهر تهران زندگی می‌کنند، مشکلات متعدد معیشتی دارند و در عین حال، بافت اجتماعی و سکونتی این محله‌ها را شکل داده‌اند.

🔟 حذف این محله‌ها به «پرتاب مشکلات اجتماعی و ناهنجاری‌ها به یک محله غیررسمی دیگر در نقطه دیگری از شهر» منجر خواهد شد.

1️⃣1️⃣ ساختن برج کنار این محله‌ها اگرچه نوسازی محله محسوب می‌شود اما احتمالاً به «خانه‌دارشدن» این گروه کم‌درآمد در این خانه‌ها منجر نمی‌شود؛ چون سطح هزینه‌های زندگی و مسکن در برج‌ها از «توان اقتصادی» ساکنان این محله‌ها بیشتر است و این می‌تواند به «خروج پنهان» آنها از این محله‌ها و دوباره «کلونی‌ تشکیل دادن‌شان در جای غیررسمی جدید» منجر شود.

🔻گروهی از صاحب‌نظران مسائل اجتماعی شهر با استناد به تجربه موفق برخی کشورها از جمله وین در مواجهه با پدیده «بدمسکنی» پیشنهاد «احیای درجا» برای خانه‌های موجود در سکونتگاه‌های غیررسمی را مطرح می‌کنند.

🔻 این خانه‌ها می‌تواند با «بازسازی تدریجی» همین املاک و همچنین رسیدگی به خدمات شهری و معابر محله‌های غیررسمی، به سطح «خانه مناسب زندگی با کیفیت حداقلی» ارتقاء پیدا کند.


#دنیای_اقتصاد
#بافت_فرسوده #سکونتگاه_غیررسمی #تهران #پایتخت #محله_اسلام_آباد #محله_سیروس

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 بازهم «کلید‌به‌کلید»؛
بدمسکن‌ها «مسکن‌» لازم دارند یا «درآمد مکفی»؟
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ همین روز گذشته باز هم خبر رسید، مدیریت‌شهری تهران برای رسیدگی به حال یکی از محله‌های فقیرنشین و سکونتگاه‌های غیررسمی قصد دارد بیرون از این محله، «یک شهر‌ک مسکونی عظیم با همه امکانات» بنا کند.
 
2️⃣ پخت‌وپز این تصمیم در کمیسیون ماده ۵ آغاز و اسم آن نیز، همان طرح نه‌چندان موفق «کلید‌به‌کلید» گذاشته شده است.
 
3️⃣ از نگاه رئیس تیم تدوین طرح جامع مسکن تا ۱۴۱۵، مساله بدمسکن‌های ساکن در محله‌های غیررسمی، بیش‌از آنچه «مسکن» باشد، «فقر و بیکاری» است.
 
4️⃣ تا زمانی که معیشت و فقر این خانوارها بهبود پیدا نکند و درآمدشان به سطح حداقلی برای پوشش هزینه‌های زندگی‌شان نرسد،
هر نوع «واگذاری امتیاز ملکی» مثل «خانه معوض» یا «کلید مسکن نو در جای دیگر شهر» به فروش آن برای پوشش هزینه‌های ضروری‌تر این افراد منجر می‌شود.
 
5️⃣ دکتر محمود اولاد معتقد است:
🔻 محله‌هایی که بدمسکن‌ها در آن ساکن هستند از نظر دولت‌ها «غیررسمی» است،
اما از نظر ساکنان «مناسب» و از نظر کارشناسان «غیراستاندارد» ارزیابی می‌شود نه غیررسمی.
 
🔻 مشکل از جایی شروع شده که گروه‌های کم‌درآمد و فقیر نتوانستند در بازار رسمی، مسکن استاندارد مناسب توان اقتصادی‌شان را خرید یا اجاره کنند.
 
🔻 در نتیجه به مسکن زیرخط‌ استاندارد پناه آوردند.
 
6️⃣ استاندارد فعلی در بازار رسمی مسکن ایران، مناسب «دهک‌‌های متوسط رو به بالا» است.
 
7️⃣ در این شرایط اگر قرار باشد فقرای مسکن به این استاندارد برسند تا وارد بازار رسمی تامین مسکن برای خود شوند،‌ درآمد آنها باید به بالای خط‌فقر ارتقاء پیدا کند و شغل مناسب برای آنها تامین شود؛
هر دوی این گزینه‌ها در موقعیت فعلی اقتصاد ایران که «رشد ‌اقتصادی» ناپایدار بوده و چشم‌انداز آن هم منفی است، «تقریباً غیرممکن است».
 
8️⃣ در این صورت، گزینه «جابجایی به مسکن بهتر» نیز باعث حل مساله اصلی فقرای مسکن نخواهد شد.
 
9️⃣ پس تنها راه‌های باقی‌مانده، «رهاسازی سکونتگاه‌های غیررسمی به حال خود» به عنوان گزینه پرمخاطره یا «تغییر اضطراری و موقت خط‌استاندارد مسکن‌مناسب برای سازگارشدن آن با فقر فزاینده» است.
 
🔟 این گزینه آخر یعنی پایین‌آ‌وردن استاندارد مسکن حداقلی، با «رسمیت‌بخشی محله‌های
غیررسمی در شهر» تحقق پیدا می‌کند.
 
◀️ دولت و شهرداری در شرایطی که فقر فزاینده در کوتاه‌مدت و میان‌مدت احتمالاً قابل کنترل نیست، باید تعریف جدیدی از «مسکن‌حداقلی» داشته باشد.
 
◀️ در تعریف جدید، چند تحول در محله‌های فقرای مسکن رخ می‌دهد؛
انگ اجتماعی به محله‌‌های غیررسمی زدوده می‌شود.
فرزندان ساکنان این محله‌ها از حق تحصیل در مدارس شهر برخوردار می‌شوند.
و ارتقاء محله‌ها باعث ورود شغل‌های جدید صنفی به این محله‌ها می‌شود.
 
◀️ در خیلی از این محله‌ها، ساکنان مغازه‌هایی ایجاد کرده‌اند که با رسمیت‌پیدا کردن محله، سطح کیفی این واحدهای تجاری می‌تواند بهبود یابد و شغل‌های مناسب‌تر با درآمد بیشتر از قبل بوجود بیاید.
 
🔗 لینک گزارش کامل

🎬 🔗 لینک ویدئوی کوتاه درباره تصمیم شهرداری برای یکی از سکونتگاه‌های‌ غیررسمی تهران

 
#دنیای_اقتصاد
#سکونتگاه_غیررسمی #بدمسکن #فقر_مسکن #فقر #تهران #بافت_فرسوده #محله #شهر
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 یک وزارتخانه متولی «زمین» شد؛ آغاز تفکیک وظیفه حاکمیتی و ماموریت شرکتی در ساختار وزارت راه‌وشهرسازی
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ وزارت راه‌وشهرسازی متولی «مسکن» می‌کند اما برای «زمین» در خارج از این وزارتخانه، برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری می‌شود.
 
2️⃣ این ساختار سال‌ها به این شکل عمل کرده که یک سازمان زیرمجموعه این وزارتخانه به عنوان خزانه‌دار بزرگ زمین در کشور،
هم متولی برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری برای اراضی دولتی بوده و هم اختیار داشته این زمین‌ها را زیربار ساخت‌وساز ببرد و با سازنده مشارکت کند.
 
3️⃣ در کنار سازمان ملی زمین و مسکن، چند شرکت دیگر هم زیرمجموعه وزارت راه‌وشهرسازی هستند که آنها هم حجم قابل‌توجهی اراضی و املاک در اختیار دارند و خودشان به شکل مستقل از وزارتخانه، برای املاک‌شان تصمیم‌ می‌گیرند.
 
4️⃣ «سیاست‌گذاری زمین» در مواردی، ابزاری برای تامین منابع مالی برای امورات شرکتی هم بوده است.
 
5️⃣ متولی شهرهای‌ جدید، بعضاً از اراضی دولت، مخارج روزمره را تامین کرده و ظرفیت‌های آتی توسعه این شهرها را زودتر از موعد مورد استفاده قرار داده است.
 
6️⃣ شرکت بازآفرینی شهری ایران که تا اواسط دهه ۹۰ تحت نام شرکت عمران و بهسازی بافت‌فرسوده فعالیت می‌کرد نیز اگرچه دارای ملک و زمین است اما در مقایسه با خزانه «زمین»، اراضی در اختیار آن محدود است.
 
7️⃣ این شرکت همزمان که مسئولیت «ارتقاء سطح اجتماعی، ارتقاء سطح کیفیت‌زندگی و کاهش فقر شهری» در محله‌های فرسوده و ناکارآمد شهرها را برعهده دارد، اختیار خرید و فروش زمین، ساخت‌وساز و احداث بنا را هم دارد.
 
8️⃣ ترکیب وظایف و اختیارات متولی بازآفرینی شهرها طی این سال‌ها، «هدف اصلی» که همان بهبود کیفیت‌زندگی بوده را به نوعی تحت‌تاثیر قرار داده است.
 
9️⃣ بخشی از فعالیت این مجموعه در طول سال‌های گذشته، برگزاری مزایده‌های ملکی برای فروش زمین و ساختمان بوده و در عین حال، وضعیت بافت‌های ناکارآمد و شرایط اجتماعی ساکنان آنها به دلیل اتفاقات اقتصادی، تصمیمات شهرداری‌ها و شرایط سیاسی، آنطور که باید بهبود پیدا نکرده است.
 
🔟 در عین حال، سیاست‌گذاری جزیره‌ای در حوزه زمین، در عمده موارد تصمیمات و ماموریت‌های شرکت‌ها و سازمان‌های زمین‌دار را تحت‌تاثیر قرار داده و یکی، دیگری را خنثی کرده است.
 
1️⃣1️⃣ در یک نمونه بارز، سیاست «تامین مسکن برای محرومان» طی دو دهه اخیر،
به جای آنکه با اولویت مکانی بافت‌های‌فرسوده که هدف بازآفرینی شهری است عملیاتی شود، در زمین‌های تحت مالکیت سازمان ملی زمین و شهرهای جدید اجرایی شد.
 
◀️ نتیجه آن شد که «محله‌های ناکارآمد» از منابع و امکانات برای بازآفرینی محروم شدند و خرج دولت برای آماده‌سازی زمین‌های فاقد خدمات در پروسه تامین مسکن چند برابر شد.
 
⭕️ ادغام جزیره‌های تصمیم‌گیر برای «زمین‌»
 
🔻 اصلاح ساختار وزارت راه‌وشهرسازی که سال گذشته تصویب شد، اکنون آغاز شده است.
 
🔻 در ساختار جدید، سیاست‌گذاری برای «زمین» به عنوان یکی از وظایف حاکمیتی این وزارتخانه شناخته شد.
 
🔻 در فاز اول این اصلاح ساختار، وظایف حاکمیتی حوزه بازآفرینی شهری از شرکت مربوطه به وزارتخانه منتقل شده و مسئولیت تامین و سازماندهی زمین مورد نیاز برای نوسازی بافت‌های فرسوده که تا پیش‌از این توسط همین شرکت انجام می‌شد به سازمان ملی زمین و مسکن انتقال پیدا کرد.
 
🔻 ساختار سازمان ملی زمین و مسکن نیز بزودی در همین چارچوب تغییر می‌کند.
 
🔻 این تفکیک وظایف، واکنش‌هایی را به همراه داشته است از جمله اینکه، وزیر اسبق راه‌وشهرسازی آن را «پایان کار بازآفرینی شهرها» می‌داند.
 
🔻 اما به نظر می‌رسد، انتشار خبر ناقص از جزئیات اصلاح ساختار باعث این واکنش‌ها شده باشد.
 
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بافت_فرسوده #بازآفرینی_شهری #زمین #شهر #سکونتگاه_غیررسمی #بافت_ناکارآمد #دولت #وزارت_راه_و_شهرسازی #بازار_زمین #املاک_دولتی
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📹 ویدئو | شهرداری «با مردم» باشد نه «برای مردم»؛
معاون اسبق «بازآفرینی شهری» در دولت روایتی از «شهردار زاهدان» می‌گوید
 
 
رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ محمد سعید ایزدی، معاون اسبق وزارت راه‌وشهرسازی در حوزه «بازآفرینی شهری» در این ویدئو ۲ تجربه از دو شهردار در حوزه «اداره شهر» را توضیح می‌دهد.
 
2️⃣ شهرداری تهران پیش‌تر با مرمت و بازسازی کوچه عرب‌ها (کوچه مروی)، سطح مداخله را به قدری بالا برد که برخی ساکنان توقع‌ داشتند حتی لامپ سوخته جلوی مغازه‌شان را هم شهرداری تعویض کند.
 
3️⃣ در مقابل این مدل بازآفرینی، شهردار یکی از محله‌های زاهدان است که «با مردم» نسبت به بازآفرینی محله اقدام کرد.
 
4️⃣ ایزدی تجربه دوم را مدل موفقیت‌آمیز برای «محله‌های به تصرف درآمده توسط فقرای شهری» معرفی می‌کند.
 
5️⃣ او معتقد است، رسمیت‌بخشی به محله‌های غیررسمی در تهران و دیگر شهرها اگر صفر تا ۱۰۰ توسط غیربومی‌ها (دولت یا شهرداری) انجام شود، این مدل بازآفرینی شهر نمی‌تواند جلوی «تصرفات بعدی» را بگیرد.
 
🌐 این ویدئو مربوط به نشست‌های تخصصی برنامه‌ریزی شهری موسوم به «شهرداد» است.
 
 
#دنیای_اقتصاد
#شهر #شهرداری #تهران #بازآفرینی_شهری #سکونتگاه_غیررسمی #بافت_فرسوده
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den