🔴 نوبت آزادسازی زمین‌های حاکمیتی در تهران / خانه‌اولی‌ها را با کدام مدل می‌توان خانه‌دار کرد؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن یک طرح به دولت پیشنهاد کرده که ۲ محور اصلی دارد؛

2️⃣ ساخت مسکن برای خانه‌اولی‌ها روی زمین‌های متعلق به نهادهای دولتی و حاکمیتی.

3️⃣ هدف این طرح، حذف قیمت زمین از بهای تمام‌شده مسکن برای دهک‌های متوسط روبه‌بالا است.

4️⃣ در این طرح، نهادها دولتی و حاکمیتی که اراضی خام در تهران تحت مالکیت دارند باید طبق قانون، از این دارایی انجمادزدایی کنند.

5️⃣ توسعه‌دهنده ساختمانی خریدار این اراضی می‌شود اما در ازای ساخت شهرک مسکونی روی آن و دریافت مالکیت کاربری‌های تجاری در شهرک، موظف می‌شود سهم زمین در بهای تمام‌شده واحدهای مسکونی را از قیمت فروش این واحدها به خانه‌اولی‌ها حذف کند.

6️⃣ سلامی معتقد است، این طرح به نوعی تکرار الگوی ساخت شهرک اکباتان در دهه‌های ۴۰ و ۵۰ است که حدود ۱۵ هزار خانوار در آن شهرک را خانه‌دار کرد.

7️⃣ در صورت پیاده‌سازی طرح تامین مسکن خانه‌اولی‌ها با اراضی دولتی و حاکمیتی درز تهران و کلان‌شهرها، قیمت دسترسی زوج‌ها به مسکن اول، ۳۰ تا ۵۰ درصد کاهش پیدا می‌کند.

8️⃣ دهک‌های متوسط رو به بالا، افرادی هستند که ‌وام‌پذیر به حساب می‌آیند و در طبقه خانوارهای مشمول مسکن‌حمایتی اجاره‌ای قرار نمی‌گیرند.

9️⃣ این گروه از تقاضای مسکن در حال حاضر قدرت خرید واحدمسکونی از بازار را ندارد؛ در عین حال وام خرید مورد نیاز این گروه نیز بخاطر مبلغ پایین آن، از کار افتاده است.

🔟 در الگوی ساخت شهرک‌اکباتان، یک صندوق پس‌انداز مسکن به همین اسم در بانک دولتی ویژه تامین مالی مسکن ایجاد شد و کار تجهیز ساخت و خریداران واحدهای این شهرک را بدست گرفت.

1️⃣1️⃣ در آن زمان، واحدهای مسکونی شهرک اکباتان از طریق صندوق پس‌انداز پیش‌فروش شد و به افراد وام ۱۵۰ هزار تومانی معادل ۷۰ درصد بهای خرید واحد پرداخت شد.

1️⃣2️⃣ اکباتان با مشارکت و سرمایه‌گذاری شرکت آمریکایی «استارت» احداث شد.

1️⃣3️⃣ طبق قانون ساماندهی زمین، مسکن و‌ اجاره‌بها، دستگاه‌های دولتی و همه مالکان زمین‌های خام درون کلان‌شهرها اگر این اراضی را به نفع تولید مسکن آزاد نکنند مشمول مالیات سالانه معادل ۲ تا ۴ درصد قیمت روز آن ملک می‌شوند.

1️⃣4️⃣ این قانون هنوز به اجرا درنیامده و چسبندگی وصف‌ناپذیر دستگاه‌ها و نهادهای مختلف به ملک، بخشی از گرانی زمین را سبب شده است.

🔗 الگوی ساخت شهرک اکباتان را از اینجا بخوانید

🔗 جزئیات طرح تامین مسکن دهک‌های متوسط روبه‌بالا با زمین‌های منجمد را هم از اینجا مطالعه کنید


#دنیای_اقتصاد
#شهرک_اکباتان #مسکن #خانه_اول #بازار_مسکن #زمین #زمین_دولتی #پادگان #اراضی_پادگان_ها #غلامرضا_سلامی #مولدسازی #مالیات_بر_زمین

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

🔴 آیا زمین‌‌های ویژه «فرزندآوری» به تولید «فرزند بیشتر» منجر شد؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ چهار سال «توزیع زمین با شرایط و قیمت بسیار استثنائی» به منظور تشویق «فرزندآوری»، نه‌تنها منشا «جوانی جمعیت» نشد، که «فرزندنیاوری» نیز در کشور درست طی همین مدت رو به افزایش گذاشت.

2️⃣ سال ۱۴۰۰ طراحان قانون «حمایت از خانواده و جوانی جمعیت»، دولت را مکلف کردند،
«به خانوارهایی که فرزند سوم یا بیشتر به دنیا می‌آورند، زمین دولتی با قیمت حمایتی به آنها واگذار کند.»

3️⃣ اولین رانت «زمین مخصوص فرزندآوری»، واگذاری آن، «بدون رعایت فرم جیم» است،
به این معنا که فرد حتی اگر در گذشته مسکن‌مهر یا مسکن‌ملی از دولت تحویل گرفته و درنتیجه فرم جیم او از سبز به قرمز تبدیل شده باشد، باز می‌تواند در صورت داشتن بیش از ۲ فرزند از «امتیاز ملکی دولتی» استفاده کند.

4️⃣ براساس این قانون، به هر خانوار حداقل ۳ فرزندی، یک قطعه زمین خام ۲۰۰ مترمربعی با قیمت معادل «هزینه آماده‌سازی زمین» تعلق می‌گیرد.

◀️ هزینه آماده‌سازی حداکثر ۳۰درصد قیمت روز زمین است.

5️⃣ از طرفی برای پرداخت همین بهای اندک‌‌ زمین‌های فرزندآوری، ۲ سال تنفس و ۸ سال تقسیط تعیین شده است.

◀️ مطابق بررسی‌ها، این مدل واگذاری زمین به این معناست که «زمین ویژه فرزندآوری با قیمت حداکثر یک هفتم ارزش روز» به مشمولین تعلق می‌گیرد.

6️⃣ طی این ۴ سال برای جوانی جمعیت، بیش‌از ۱۲۰ هزار قطعه زمین توزیع شد.

⭕️ اما در مقابل؛

🔻 ازدواج‌ها در ۱۴۰۴ نسبت به ۱۴۰۰، به میزان ۲۵ درصد افت کرد.

🔻 تعداد فرزندان متولدشده ۱۹ درصد نسبت به ۴ سال پیش کم شد.

🔻 بُعد خانوار نیز از ۳.۱۹ به ۳.۱ کاهش یافت.

🔻 هر سه آمار رسمی از روند جمعیت ایران مشخص می‌کند،

توزیع زمین «رانتی» در این سال‌ها نتوانست «جمعیت را جوان و روند آن را بهبود ببخشد».

❌ پس زمین‌های ارزشمند کجا رفتند؟

7️⃣ طراحان این قانون با غفلت از دو ریشه «افت ازدواج» و «افت فرزندآوری»، عملا چوب حراج به منابع محدود زمین قابل ساخت، زدند.

◀️ افت ازدواج‌ها ناشی از «عبور کشور از سن ازدواج دهه پرولادت (دهه شصتی‌ها)» است.

◀️ کاهش نرخ باروری و عدم تمایل زوج‌ها به داشتن فرزند نیز ریشه در «جهش هزینه‌های زندگی و ریزش درآمد واقعی» دارد.

◀️ اما طراحان «توزیع زمین شبه‌رایگان به قصد فرزندآوری» تصور می‌کنند،

زمین یعنی مسکن.

این اولین خطای مرتکب‌شده در تدوین قانون بود.

8️⃣ این در حالی است که دریافت‌کننده زمین باید «سرمایه مناسب» برای ساخت مسکن روی این زمین‌ها را داشته باشد.
و احتمالا چون خیلی از مشمولان این زمین‌ها فاقد چنین توان مالی بوده‌اند، به فکر «فروش زمین» می‌افتند.

9️⃣ هیچ آمار رسمی تاکنون از «فرجام زمین‌های توزیع شده، از بابت تبدیل به پروانه ساخت و خانه آماده برای خود گیرندگان» منتشر نشده است.

🔟 از طرف دیگر «ارزش‌افزوده نهفته» در زمین‌های جوانی جمعیت ناشی از توزیع با قیمت آماده‌سازی، مشمولان را وسوسه می‌کند امتیازشان را در بازار آزاد ملک بفروشند و همچنان از «خانه‌دار شدن» باز بمانند.

◀️ به این ترتیب، دومین خطای قانونگذار، لحاظ نکردن «شروط و تضامین بازدارنده ورود زمین‌ها به بازار سفته‌بازی» است.

◀️ در قالب خطای سوم، اگر قرار بود «دادن زمین» به تحریک فرزندآوری بیانجامد، لازم بود این امتیاز برای زوج‌های جدید فاقد فرزند تدارک دیده می‌شد نه خانوار دارای ۳ فرزند.

1️⃣1️⃣ تحلیل‌ها بیانگر «احتمال بالای عدم تحقق هدف» در این قانون است.

◀️ بخصوص آنکه در تجربه مسکن‌مهر، خیلی از کم‌درآمدهای مشمول، به دلیل نداشتن سرمایه برای پرداخت بهای ساخت خانه‌ها، امتیاز خود را در بازار سیاه، ۲ میلیون تومان به قیمت اواخر دهه ۸۰ فروختند.

⚠️ حراج زمین‌های خام با این نوع سیاست‌ها، آیندگان را از «توسعه مناسب شهرها و فضاهای سکونتی» محروم خواهد کرد.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#زمین #جوانی_جمعیت #قانون_فرزندآوری #زمین_دولتی #مسکن_مهر #مسکن_ملی #دولت #رانت #فرزند #جمعیت #دولت

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den