🔴 ریسکی‌ترین نوع معاملات مسکن چیست؟ ۲ مشخصه «قرارداد امن» برای پیش‌فروش ملک


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ تلاقی «قیمت‌های خارج از دسترس» واحدهای مسکونی آماده و «تبلیغات وسوسه‌کننده» پیش‌فروش آپارتمان، خیلی از خانه‌اولی‌ها را به سمت انتخاب «راه‌دوم» تحریک می‌کند؛
پیش‌خرید.

2️⃣ تنور «فایل» پیش‌فروش در مناطقی از تهران حسابی گرم شده است.

3️⃣ اینفلوئنسرهای اینستاگرامی با نمایش «ماکت ساختمان‌های بلندمرتبه مسکونی»، از قیمت فعلی واحدهای چندسال ساخت به عنوان «قیمت پیش‌خرید برای تحویل ۱۴۰۶» استفاده می‌کنند.

4️⃣ این در حالی است که «ثبات قیمت ساخت» طی یکسال آینده، چیزی شبیه معجزه است که تقریبا محال به نظر می‌رسد.

5️⃣ با فرض اینکه این پیش‌فروش‌ها همگی از «سلامت اقتصادی و‌حقوقی» برخوردارند، در اینصورت پیش‌فروشنده‌ها در شرایط پرریسک فعلی با دست خود وارد تله‌ای می‌شوند که خروج از آن بعید خواهد بود.

6️⃣ «ریسک بی‌ثباتی قیمت‌ها در بازار ساخت‌وساز» در کنار «ریسک سرمایه‌گذاری بلندمدت» باتوجه به عدم‌قطعیت مربوط به وضعیت جنگی، احتمال «انجام تعهد پیش‌فروشنده‌های مسکن» را بسیار پایین آورده است.

7️⃣ خیلی از فاکتورهای «قیمت قطعی پیش‌فروش» در شرایط فعلی اقتصاد و کشور، از اختیار سازنده خارج است.

8️⃣ در نتیجه، به همین میزان، پیش‌خریدار نیز با ریسک روبرو است.

9️⃣ هر نوع شوک به پروژه ساختمانی پیش‌فروش شده همچون تعطیلی کارگاه درصورت بروز جنگ، جهش قیمت مصالح‌ساختمانی‌ وارداتی با جهش ارز و مواردی از این دست، باعث تاخیر نامحدود دسترسی پیش‌خریدار به کلید واحدمسکونی‌اش می‌شود.

🔟 در این مقطع اما «راه‌حل»، پاک‌کردن صورت مساله نیست؛
تعطیل‌شدن بازار پیش‌فروش بخاطر وجود ریسک‌های ساخت به معنای «فرصت‌سوزی برای خروج از رکود مسکن و ساختمان» است.

1️⃣1️⃣ راه‌حل مواجهه با ریسک‌های دوطرفه در بازار پیش‌فروش، «اصلاح قراردادهای سنتی این نوع معاملات ملک» است.

◀️ یک صاحب‌نظر حقوق خصوصی، نسخه‌ای برای «قرارداد‌های پیش‌فروش سازگار با عصر ریسک‌های موجود در اقتصاد ایران» به «دنیای‌اقتصاد» ارائه کرد.

◀️ قرارداد پیش‌فروش برای «پوشش ریسک بی‌ثباتی‌ قیمت‌ها» باید به جای «قید قیمت مقطوع»، دارای بند «تعدیل قیمت براساس تورم ساخت برای بخش‌های باقی مانده در مراحل ساخت» باشد.

◀️ گام دوم برای بازسازی ساختار حقوقی بازار پیش‌فروش مسکن، «شرط اعتبارسنجی» سازنده‌ها است.

◀️ هر چقدر رتبه اعتباری پیش‌فروشنده در بازار ساخت از بابت «تحویل به موقع ساختمان‌های قبلی» بالا باشد، «مقاومت او‌ و پروژه‌اش برابر ریسک‌های موجود» بالا خواهد بود و «اعتماد» پیش‌خریدار را به همراه دارد.

◀️ در عین حال «تشریفات‌زدایی» از بازار ساخت‌وساز همچون «کاهش واقعی فرآیند صدور مجوز ساخت» باعث کاهش احتمال اصابت پروژه به تورم ساخت می‌شود.

❌ در حال حاضر در پایتخت، به دلیل «تعلیق خاموش قانون پیش‌‌فروش مصوبه سال ۸۹»، یکسری پروژه‌های بسیار پرمخاطره با اسامی مختلف اما با روح پیش‌فروش مسکن در جریان است.


🔗 کلید پیش‌فروش مسکن


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#پیش_فروش_مسکن #پیش_خرید_مسکن #تورم #ریسک_جنگ #مصالح_ساختمانی

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den