🔴 اجاره‌بها چه واکنشی به «نرخ بهره» نشان می‌دهد؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ فرمول «تبدیل رهن به اجاره و برعکس» ارتباط معناداری با نرخ بازدهی بازارهای موازی بازار اجاره‌داری از جمله نرخ سود سپرده‌های بانکی دارد و در عین حال شرایط متغیرهای بازار مسکن و وضعیت اجاره‌نشین‌ها نیز بر آن موثر است.

2️⃣ همین اثرپذیری «نرخ بازدهی پول‌پیش» یا همان «نرخ تبدیل رهن به اجاره» از نرخ سود در بازارهای دیگر باعث شده طی ماه‌های اخیر زمزمه‌هایی مبنی‌بر «وقت افزایش نرخ تبدیل از 3 درصد ماهانه» بین مستاجرها شنیده شود.

3️⃣ در حال حاضر، تبدیل پول‌پیش به اجاره ماهانه با نرخ سالی 36 درصد انجام می‌شود به این صورت که موجرها هر یک میلیارد تومان پول‌پیش را معادل 30 میلیون تومان اجاره‌ماهانه محاسبه می‌کنند و برعکس.

4️⃣ اما مستاجرها انتظار دارند باتوجه به اینکه «پول‌پیش» وزن بالایی دارد، این نرخ متناسب با صعود نرخ‌های سود بازارهای موازی، افزایش یابد.

5️⃣ این توقع به این معناست که پرداختی پول‌پیش مستاجرها در حالت تبدیل اجاره‌ماهانه به رهن، کاهش می‌یابد.

6️⃣ اما این بازار در ماه‌های گذشته به شکلی دیگر نسبت به «تغییر اوضاع بیرونی» واکنش نشان داده است.

7️⃣ «نرخ تبدیل 3درصدی پول‌پیش به اجاره ماهانه» حدود دو دهه است که تغییر نکرده است. در عین حال، نیمه دهه 70، این نرخ 2 درصد بود.

❌ یک علت این ایستایی، تعدیل‌ کند نرخ سود اسمی سپرده‌های بانکی بوده است.

8️⃣ اما فرمول اجاره‌بها همچنان به «تغییر متغیرهای بیرونی بازار اجاره» از جمله نرخ‌های بازدهی بازارها حساس بوده و هست.

9️⃣ طی این سال‌ها، متناسب با فراز و فرود نرخ سود بانکی، موجرها به جای آنکه «نرخ تبدیل» را تغییر دهند، «وزن پول‌پیش» را در فرمول اجاره تغییر داده‌اند.

🔟 هر زمان نرخ سود سپرده‌بانکی افزایش پیدا کرده، با یک تاخیر، وزن پول‌پیش در مقایسه با وزن اجاره‌ماهانه زیاد شده است.

1️⃣1️⃣ در حال حاضر به دو دلیل «تورم عمومی بالا» و «بازدهی مناسب سرمایه‌گذاری در بازارهایی غیراز بازار پول»، صاحب‌خانه‌ها دست‌کم «دو‌سوم رقم اجاره» را به صورت «پول‌پیش» دریافت می‌کنند.

1️⃣2️⃣ همچنین یک‌چهارم صاحب‌خانه‌ها در فایل‌های فعلی اجاره آپارتمان، درخواست «رهن‌کامل» داده‌اند؛‌ یعنی اجاره ماهانه صفر.

1️⃣3️⃣ موجرها به دنبال افزایش نرخ تبدیل نیستند چون در شرایط تورمی، تمایلی به دریافت «اجاره‌ ماهانه طی 12 ماه» را ندارند؛ ریسک این کار برای آنها «تبخیر ارزش اجاره ماهانه در اثر تورم ماهانه بالا طی ماه‌های آتی» است.

1️⃣4️⃣ آنها با دریافت پول‌پیش بیشتر و سرمایه‌گذاری در بازارهای دارایی، درآمد واقعی اجاره‌داری را برای خود تضمین می‌کنند.

1️⃣5️⃣ در عین حال، مستاجرها نیز با توجه به هزینه‌های بالای معیشت، از پرداخت «رهن بیشتر، اجاره کمتر» استقبال می‌کنند.

🔗 جزئیات را از اینجا بخوانید

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_اجاره #مسکن #رهن #پول_پیش #اجاره_بها #اجاره #اجاره_خانه #بازار_مسکن #تورم #نرخ_سود #نرخ_تبدیل_اجاره

#رصدخانه_بازار_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den