📌 ماموریت اشتباهی مشاوران‌املاک در قانون ساماندهی اجاره‌بهای مسکن

🔴 آیا مساله «بحران اجاره‌نشینی» تورم اجاره است یا «درآمد مستاجر»؟
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ قانونگذار، سال ۱۴۰۳ با تصویب یک قانون، مشاوران املاک را موظف کرد:

◀️ «رعایت نرخ دولتی رشد اجاره‌بها توسط موجر» را در قراردادها چک و کنترل کنند و موجرهایی که سقف اجاره را دور می‌زنند، برای اعمال‌قانون به سازمان امور مالیاتی معرفی کنند.
 
◀️ این قانون که مشاوران‌املاک را مامور «تضمین رعایت اجاره‌بهای دستوری» در بازار اجاره مسکن کرده، «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» نام دارد.
 
2️⃣ اکنون پس‌از دو سال، مشخص شده میانگین اجاره‌بها در کل شهرهای کشور حدود ۳۰ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است.
 
◀️ این در حالی است که «سقف دولتی ۲۰ تا ۲۵ درصد» در این سال‌ها تعیین شده بود.
 
❌ نهادهای نظارت‌کننده این قانون با این پرسش روبرو شده‌اند که «چرا قانون کنترل اجاره‌بهای مسکن رعایت نشد؟»
 
✅ برای این پرسش ۳ پاسخ مطرح است.
 
◀️ ۲ پاسخ را مرکز پژوهش‌های مجلس اینگونه مطرح کرده است:
 
◀️ پاسخ اول: یکی از دلائل اصلی بحران مسکن در کشور، «جاماندگی درآمد مستاجرها در مسیر رشدهای سالانه نسبت به نرخ تورم است».
 
◀️ این پاسخ تاکید می‌کند، در حال‌حاضر شکاف فزاینده بین حداقل دستمزد و هزینه‌های واقعی زندگی وجود دارد. این شکاف در گروه‌های کم‌درآمد به گونه‌ای است که درآمد قادر به تامین هزینه تامین مسکن نیست.
 
◀️◀️ پاسخ دوم: مشاوران املاک دست‌کم به دو دلیل نمی‌توانند نقش «پلیس بازار اجاره مسکن» را برعهده بگیرند.

◀️◀️ دلیل اول، حجم بالای بنگاه‌های زیرزمینی است.
۲۵۰۰ مشاوراملاکی غیرقانونی در تهران

◀️◀️ دلیل دوم، درآمد مشاور املاک تابعی از ارزش معامله (اجاره‌بها) است؛ بنابراین نفع اقتصادی آنها در افزایش اجاره است نه کنترل اجاره.

 
◀️◀️◀️ پاسخ سوم اما از سمت کارشناسان اقتصادی مطرح است.

◀️◀️◀️ کاهش فشار اجاره‌بها بر معیشت مستاجرها از دو مسیر امکان‌پذیر می‌شود؛ کاهش تورم و افزایش درآمد.

◀️◀️◀️ اجاره‌بها یکی از اقلام سبد هزینه مصرف خانوار است؛ وقتی تورم بالا می‌رود به معنای رشد سطح عمومی قیمت‌ها است.

⚠️ ابزارهای مهار تورم اگر درست کار کنند، نه تنها اجاره‌مسکن که هزینه خوراکی و سایر هزینه‌های ضروری زندگی «رام» می‌شود.
 
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_اجاره_مسکن #اجاره_بها #دولت #مجس #قانون #اجاره_دستوری #سقف_اجاره_بها #مشاوران_املاک #بنگاه_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 افزایش وام مسکن به نفع خریداران یا سازنده‌ها؟


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ عصر دیروز مصوبه‌‌ افزایش مبلغ وام مسکن اعلام شد.

2️⃣ براساس مصوبه بانک‌مرکزی، سقف وام خرید مسکن و‌ وام ساخت مسکن به شکل برابر به یک میلیارد تومان رسید.

3️⃣ تعیین یکسان تسهیلات خرید و ساخت مسکن اما با شرایط متفاوت این دو بازار، جور در نمی‌آید.

4️⃣ در حال حاضر برآوردهای «رصدخانه بازار مسکن» از هزینه ساخت یک مترمربع بنای مسکونی، این عدد را حداقل ۴۰ میلیون و تا ۶۰ میلیون تومان نشان می‌دهد.

5️⃣ اما قیمت فروش آپارتمان مترمربعی حدود ۲۰۰ میلیون تومان ارزیابی می‌شود.

6️⃣ در چنین شرایطی، سیاست مناسب بانکی برای تامین مالی آن است که سقف این دو نوع تسهیلات براساس درصدی از هزینه ساخت و بهای خرید خانه تعیین شود.

7️⃣ شبکه‌بانکی در کشورهای مختلف، سقف پرداخت وام خرید و وام ساخت مسکن را معمولاً «معادل ۸۰ درصد هزینه ساخت و قیمت خرید» تعیین می‌کند و چون هزینه ساخت همواره با فاصله زیادی کمتر از قیمت خرید واحدمسکونی است، در نتیجه سقف‌های این دو تسهیلات یکسان تعیین نمی‌شوند.
 
8️⃣ مصوبه‌ وام‌های جدید ساخت و خرید مسکن مشخص می‌کند، «خط‌کش‌» جهانی وام‌های مسکن در ایران مورد استفاده متولی تامین مالی مسکن قرار نمی‌گیرد.

9️⃣ نتیجه وام‌های برابر برای هزینه‌های نابرابر ساخت و‌ خرید، به نفع سازنده‌ها تمام شده است؛

🔟 سازنده‌ها در تهران با وام‌ یک میلیارد تومانی می‌توانند حدود ۵۰ درصد هزینه احداث یک‌‌ واحد مسکونی ۵۰ مترمربعی را برای خود پوشش دهند.

1️⃣1️⃣ خریدار‌ همین واحد اما با همین‌ وام‌ فقط ۱۰ درصد‌ قیمت‌‌ خرید را قادر است پوشش دهد.

◀️ هر چند این نقد به مصوبه افزایش وام مسکن وارد است اما در مقابل، کارشناسان حوزه بانکداری معتقدند، سیاست‌های بالادست بانک‌ها از جمله نرخ سود که در این سال‌ها تعدیل نشد، مانع از «تعدیل مناسب سقف وام خرید مسکن» به عنوان یک تسهیلات بلندمدت شده است.

❌ در عین حال احتمالا ملاحظاتی کهنه در حوزه سیاست‌گذاری وام مسکن مطرح است مبنی براینکه افزایش شدید قدرت وام خرید مسکن باعث رشد شدید قیمت می‌شود.

❌ البته این فرضیه در سال‌های اخیر که وام مسکن چند سال تعدیل نشد، با جهش قیمت عملا اثبات نشد.

✅ ضمن آنکه سیاست‌گذار وام مسکن می‌توانست در این‌ دوره، «وام ترکیبی قدرتمند» تصویب کند؛
به این معنا که وام ساخت با قابلیت انتقال به پیش‌خریدار طراحی و پرداخت کند.

✅ این وام باعث می‌شود در ازای یک‌ واحدمسکونی جدید، یک واحد تقاضای مسکن در بازار به کمک وام شکل بگیرد که در این صورت تقویت وام اثر تورمی روی‌ قیمت نمی‌گذار‌د چون برای هر تقاضا یک‌ عرضه جدید شکل گرفته است.


🔗 گزارش جزئیات وام‌های جدید مسکن


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#وام_مسکن #وام_خرید_مسکن #سقف_وام_مسکن #وام_ساخت #بانک_مرکزی #بانک_مسکن

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den