ЗПИФ «Свой Капитал - Коммерческая недвижимость»: доходные инвестиции в квадратные метры

💼 Объём отечественного рынка ЗПИФов недвижимости по итогам 2025 года может превысить 1 трлн рублей - и это не просто цифры, а отражение растущего интереса к надёжным активам с предсказуемой доходностью. В этом контексте моё внимание привлёк фонд «Свой Капитал - Коммерческая недвижимость» от IDF Eurasia, который торгуется на бирже под тикером RU000A10CKQ9, и который структурирован весьма интересным образом.

❓Что в нём особенного?

Прежде всего — подход к формированию портфеля. Вместо традиционно размытой диверсификации предлагается конкретный актив: 15-й этаж башни Space в бизнес-центре ICITY (Москва-Сити) площадью 1789 м² + 14 машино-мест, с планами реализации этого объекта на горизонте ближайших 12 месяцев!

Именно поэтому выплата дохода пайщикам фонда предполагается после реализации объекта!

Откуда взяться дисконту, спросите вы? Прежде всего, тут нужно отметить дефицит предложения вакантных помещений класса А в районе «Большого Сити», и на этом фоне ставки аренды показали активный рост, особенно премиальных офисов в востребованных деловых локациях.

Но самое интригующее — это история приобретения. Вдумайтесь только: офисная недвижимость премиум-класса на 15-м этаже башни ICITY, расположенная в самом сердце деловой жизни столицы, была куплена с дисконтом в 32% к рыночной цене! Как вы понимаете, такие возможности возникают редко — только в тех случаях, когда у продавца возникает острая необходимость в ликвидности, и тут прям как по любимому завету Уоррена Баффетта: покупай, когда дёшево!

Конечно же, такой подход не может не нравиться, поскольку я и сам стремлюсь покупать активы на фондовом рынке значительно дешевле их справедливой стоимости, чтобы в будущем получить щедрый апсайд и приемлемый запас надёжности.

📈 Запланированная реализация актива через 12 месяцев при потенциальной доходности свыше 25% выглядит реалистичной: спрос на подобные объекты не ослабевает, а изначальный дисконт создаёт комфортный буфер.

В конечном счёте мы получаем сочетание консервативности и потенциала роста — редкий баланс в мире инвестиций.

🏢 Рынок коммерческой недвижимости демонстрирует удивительную устойчивость. В отличие от жилого сегмента, он продолжает расти даже в периоды жёсткой денежно-кредитной политики ЦБ. Причина проста: качественная офисная площадь в востребованных локациях становится всё более редким товаром.

Дефицит свободных помещений в Москва-Сити уже стал притчей во языцех, и многие успешные компании готовы платить высокие арендные ставки, лишь бы закрепиться в престижном деловом кластере. И все факты указывают на то, что это не временный всплеск, а скорее долгосрочный тренд, начавшийся ещё в 2024 году и лишь усиливающийся сегодня.

👉 ЗПИФ «Свой Капитал - Коммерческая недвижимость» (RU000A10CKQ9) уже доступен для торговли в приложениях крупнейших брокеров, за исключением Т-Инвестиций. Правда, единственный недостаток заключается в том, что паи фонда доступны только квалифицированным инвесторам. Но уж таковы законы, что поделать.

📌 Презентация

❤️ Ставьте лайк под этим постом, если вы дочитали его до конца и для вас он оказался действительно полезным и интересным.

©Инвестируй или проиграешь

Потребительский рынок 2026: где искать точки роста?

🛒 Конец декабря — традиционное время для подведения итогов и построения прогнозов на следующий год. И сегодня мы поговорим об отечественном ритейле, опираясь на тезисы состоявшейся накануне онлайн-конференции «Потребительский рынок России: ключевые вызовы 2026», которую провёл портал Retail ru, собрав отраслевых аналитиков и представителей крупнейших федеральных сетей в одном месте, чтобы обсудить основные тренды продуктовой розницы.

✔️ Одним из главных выводов по итогам этого мероприятия стало признание стагнации потребительского спроса — теперь это свершившийся факт! Да, формально продажи товаров по итогам 9m2025 выросли на +12% (г/г), но этот рост по большей части носит исключительно инфляционный характер.

Более того, к концу 2025 года динамика продаж в натуральном выражении существенно замедлилась. Сокращение численности населения, высокая ключевая ставка, ужесточение условий кредитования — все эти факторы формируют новую реальность: население больше сберегает и осторожнее распоряжается своими денежными средствами.

✔️ Но даже в условиях сжатия рынка появляются форматы, которые не просто выживают, а активно развиваются. Разумеется, речь об онлайн-продажах, которые растут благодаря увеличению и среднего чека, и частоты заказов.

✔️ Любопытным моментом конференции стало обсуждение формата дискаунтеров. Оказывается, вопреки распространённому мнению, аудитория дискаунтеров состоит не только из экономных покупателей, но и из вполне состоятельных людей, сознательно выбирающих оптимальное сочетание цены и качества. Так что, теперь уже это не «магазины для бедных», а новый стандарт разумного потребления в нашей стране! Хотелось бы в это верить.

И тут самое время вспомнить про X5 Group (#X5), которая является лидером как в онлайн-канале, так и в формате дискаунтеров, и для которой это точно позитивный сигнал. Жаль только, что котировки акций компании за последние пару месяцев подтянулись с 2500+ руб. до 3000+ руб., но мне посчастливилось докупить их в октябре по 2380 руб.

✔️ Изменяются у россиян и сами принципы выбора магазина. Эпоха охоты за промоакциями уходит в прошлое: покупатели осознали, что скидки в разных магазинах примерно одинаковы, и на смену приходит стратегия ежедневных низких цен. Дискаунтеры установили тренд, и теперь его перенимают и другие форматы, осознавая, что потребителю важна стабильность, а не одноразовые акции.

✔️ Ещё один важный тренд, который стоит отметить — это рост популярности собственных торговых марок (СТМ). Покупатели всё чаще отказываются от известных брендов, в пользу качественных аналогов от ритейлеров, и зачастую это не просто стремление экономить — это осознанный выбор, основанный на доверии к качеству СТМ. Например, Лента (#LENT) делает на них серьёзную ставку в своей Стратегии 2028, видя в этом источник долгосрочной лояльности.

✔️ Менеджмент Магнита (#MGNT) отметил, что новая концепция магазинов у дома, представленная компанией в 4 кв. 2025 года, положительно повлияла на посещаемость и помогла привлечь молодых покупателей. В 2026 году компания планирует внедрить эту концепцию по всей стране. В случае с Магнитом именно трафик является ахиллесовой пятой в последние годы, и если компании действительно удастся переломить негативную тенденцию, мы наверняка увидим заметное улучшение финансовых показателей уже в обозримом будущем.

👉 Но в любом случае мне больше нравится Х5 Group (#X5), которая удерживает лидерство в онлайн-канале и сегменте дискаунтеров - двух самых динамичных сегментах продуктовой розницы. Дополнительным плюсом является высокая дивидендная доходность компании, что делает её акции привлекательными для долгосрочных инвестиций.

Что касается Магнита, то в условиях отсутствия чёткого вектора дальнейшего корпоративного развития компании и прозрачной дивидендной политики покупать эти бумаги как-то совершенно не хочется.

❤️ Ставьте лайк, если пост оказался для вас действительно полезным и интересным, и с наступающим Новым годом! Он уже подкрадывается к нам!

©Инвестируй или проиграешь

Траектория роста Европлана

📣 Интервью первого заместителя гендиректора Европлана (#LEAS) Магомеда Бекбузарова газете «Ведомости» открыло завесу тайны над текущей реальностью отечественного лизингового рынка. Предлагаю вашему внимание основные тезисы, которые нам показались особенно интересными:

✔️ Высокие процентные ставки нанесли двойной удар по лизинговому рынку: снижается спрос со стороны клиентов и параллельно ухудшается их платежеспособность. Результатом становится сокращение лизинговых портфелей и рост резервов. Печальная статистика гласит: каждый пятый лизингополучатель отказывается от платежей, что провоцирует массовые изъятия техники.

✔️ Отрадно, что в сложившейся непростой конъюнктуре рынка Европлан сумел разработать и наладить эффективный механизм реализации изъятой техники, благодаря которому в 2025 году компания сумела продать почти втрое больше подержанного автотранспорта, чем в прошлом году.

✔️ Внутри компании функционирует отдельное коллекторское подразделение, которое в текущем году вернуло 1 млрд руб. убытков в досудебном порядке.

✔️ Магомед Бекбузаров подчеркнул, что многие лизинговые компании испытывают трудности не только с возвратом имущества, но и с его последующей реализацией. Европлан намерен коммерциализировать собственный опыт, предлагая услуги по управлению стоками и возврату долгов сторонним игрокам рынка — это является скрытой точкой роста для компании.

❓Что ждёт отрасль автолизинга дальше?

Пока ключевая ставка остаётся выше комфортного для рынка уровня в 12%, бурного оживления здесь точно ждать не стоит. Даже кратковременные всплески спроса, как например в 3 кв. 2025 года, по факту оказываются лишь отголосками изменений в регулировании — например, роста утильсбора, на фоне которого российский бизнес резко решил обзавестись автотранспортом, чтобы в следующем году не сделать это гораздо дороже. Соответственно, в 4Q2025 и 1Q2026 рынок вряд ли покажет сопоставимые результаты.

Накануне холдинг SFI (#SFIN) закрыл сделку по продаже контрольного пакета Европлана "Альфа-Банку". Напомню, это решение было принято не из-за проблем с самим активом, а вследствие кардинальных изменений в правилах игры. ЦБ РФ снял ограничения на финансирование банками собственных лизинговых компаний, создав неравные условия конкуренции, и в таких обстоятельствах самостоятельным участникам рынка становится чрезвычайно сложно бороться с банковскими структурами.

❗️Как результат - весь отечественный рынок автолизинга в обозримом будущем может перейти под контроль банковских лизинговых компаний.

👉 У Европлана (#LEAS) интересная бизнес-модель, при которой непроцентные доходы значительно превышают операционные расходы. В этом контексте по мере снижения ключевой ставки до 12% компания вернётся на траекторию высоких темпов роста, что станет катализатором для переоценки стоимости акций. Если, конечно, новый мажоритарий не испортит эту весьма перспективную инвестиционную историю, чего очень не хотелось бы.

Магомед Бекбузаров в этом смысле сохраняет оптимизм и считает текущий этап новой вехой в истории компании:

"Доступ к техническим решениям банка и возможностям в части фондирования – это база для разворачивания идеальной синергии, при сохранении автономного подхода в развитии бизнеса. Этой сделкой стратегически своевременно завершается 10-летний инвестиционный цикл для Европлана и происходит переход в новый этап развития. И мы намерены не упустить идеальную возможность, чтобы меняться самим и менять отрасль к лучшему".

❤️ Ставьте лайк, если пост оказался для вас действительно полезным и интересным, и хороших вам выходных, друзья! На следующей неделе начнём подводить итоги года и строить планы на год следующий!

©Инвестируй или проиграешь