🔰 #اقاله ملکی که در #رهن #بانک است با حفظ #حقوق رهنی صحیح است؟
🔸سؤال:
نظر به اینکه حسب #مقررات ماده ۲۸۳ #قانون‌مدنی، #طرفین بعد از #معامله می‌توانند آن را به #تراضی اقاله یا #تفاسخ نمایند. چنانچه #خریدار #مبیع را به غیر #انتقال داده باشد یا در رهن گذارده باشد، آیا باز هم #حق اقاله معامله سابق خود را دارد یا خیر؟ یا این که صرفاً طرفین تا زمانی‌که مبیع را #مالک هستند و به غیر انتقال نداده‌اند، حق اقاله دارند و در فرض دیگر، چنان چه #مشتری بعد از معامله مبیع را در رهن گذاشت و #حقوق‌عینی مقدم برای #مرتهن ایجاد شد، آیا می‌تواند با #بایع و برخلاف #منافع مرتهن اقاله نماید یا خیر؟
🔹#نظریه‌مشورتى #اداره‌کل‌حقوقی #قوه‌قضائیه به شماره ۳۵۶۵/۷ ـ ۱۳۹۰/۷/۶
اولاً- درمورد انتقال مبیع از ناحیه مشتری به غیر، چون #مالکیت مشتری نسبت به مبیع منتفی شده است و انتقال هم از حیث #عرف و لغت #تلف محسوب نمی‌شود تا مشمول ماده ۲۸۶ قانون مدنی باشد، اقاله #صحیح نیست.
ثانیا: درمورد اقاله مالی که در رهن گذارده شده، چون مالکیت مشتری نسبت به آن باقی است، اقاله صحیح است. ولی ضرری به حق مرتهن نمی‌زند. به عبارتی دیگر اقاله با حفظ حقوق مرتهن بلااشکال است.
🔸سؤال:
نظر به اینکه حسب #مقررات ماده ۲۸۳ #قانون‌مدنی، #طرفین بعد از #معامله می‌توانند آن را به #تراضی اقاله یا #تفاسخ نمایند. چنانچه #خریدار #مبیع را به غیر #انتقال داده باشد یا در رهن گذارده باشد، آیا باز هم #حق اقاله معامله سابق خود را دارد یا خیر؟ یا این که صرفاً طرفین تا زمانی‌که مبیع را #مالک هستند و به غیر انتقال نداده‌اند، حق اقاله دارند و در فرض دیگر، چنان چه #مشتری بعد از معامله مبیع را در رهن گذاشت و #حقوق‌عینی مقدم برای #مرتهن ایجاد شد، آیا می‌تواند با #بایع و برخلاف #منافع مرتهن اقاله نماید یا خیر؟
🔹#نظریه‌مشورتى #اداره‌کل‌حقوقی #قوه‌قضائیه به شماره ۳۵۶۵/۷ ـ ۱۳۹۰/۷/۶
اولاً- درمورد انتقال مبیع از ناحیه مشتری به غیر، چون #مالکیت مشتری نسبت به مبیع منتفی شده است و انتقال هم از حیث #عرف و لغت #تلف محسوب نمی‌شود تا مشمول ماده ۲۸۶ قانون مدنی باشد، اقاله #صحیح نیست.
ثانیا: درمورد اقاله مالی که در رهن گذارده شده، چون مالکیت مشتری نسبت به آن باقی است، اقاله صحیح است. ولی ضرری به حق مرتهن نمی‌زند. به عبارتی دیگر اقاله با حفظ حقوق مرتهن بلااشکال است.
📒 #نکات‌مهم درمورد #افراز:
۱. اگر نسبت به ملکی #سند‌مالکیت #صادر نشده و درخصوص حدود بین مجاورین، #اختلاف وجود داشته‌باشد، تا رفع‌اختلاف نسبت به #حدود، افراز امکان‌پذیر نیست.
۲. هر زمان که #املاک‌دولتی با #اشخاص‌ثالث، مشاعاً #مالک باشند، #قانون‌گذار پیش‌بینی کرده است که مسکن‌و‌شهرسازی می‌تواند بدون لحاظ #تشریفات، صرفاً از #اداره‌ثبت #درخواست افراز نماید. درمورد خانه‌های‌سازمانی نیز به صرف درخواست مسکن‌و‌شهرسازی، اداره ثبت #مکلف است افراز و #تفکیک را انجام دهد و در اینجا نیازی به #استعلام هم ندارد.
۳. در این خصوص می‌توان درخواست افراز نمود، اما اینکه آیا #مرتهن هم باید طرف دعوای شما قرار گیرد یا خیر؟ پاسخ منفی است، نیاز نیست که شما مرتهن را طرف دعوای خود قرار دهید به جهت اینکه او هنوز مالک نیست و مالک هم چنان #راهن است. اما نکته‌ای که باز اینجا نهفته است این هست که پس از افراز نیز همچنان از این ملک، آنچه که در #سهم راهن قرار گرفته است در #رهن مرتهن خواهد بود، یعنی از حالت رهن خارج نمی‌شود.
۴. منظور از #تصرفات در آئین‌نامه، بدان معنی نیست که چنانچه #متقاضی فاقد #تصرفات‌عینی باشد، عمل افراز مقدور نمی‌باشد، بلکه مقصود آن است که هر قسمتی که در تصرف هر یک از #مالکین‌مشاعی است برای آن مالک تعیین شود. در هر حال باید سهم متقاضی در آن ملک مشخص گردد.
۵. در #عملیات افراز چنانچه تصرفات مالکین‌مشاعی در محل به صورت #مادی و #عینی نباشد مثلاً مورد افراز #زمین باشد و میزان #مالکیت هر یک از مالکین در #حد‌نصاب‌تفکیکی، مورد #تایید #شهرداری باشد #تقسیم به قطعات متناسب با #خواسته و استفاده از #قرعه منعی نخواهد داشت.
۶. در عملیات افراز ممکن است بین #خواهان یا خواهان‌ها یا خواندگان #توافق شود در این صورت #مدیر‌ثبت می‌تواند براساس توافق کلیه #شرکاء اتخاذ #تصمیم نماید.
۱. اگر نسبت به ملکی #سند‌مالکیت #صادر نشده و درخصوص حدود بین مجاورین، #اختلاف وجود داشته‌باشد، تا رفع‌اختلاف نسبت به #حدود، افراز امکان‌پذیر نیست.
۲. هر زمان که #املاک‌دولتی با #اشخاص‌ثالث، مشاعاً #مالک باشند، #قانون‌گذار پیش‌بینی کرده است که مسکن‌و‌شهرسازی می‌تواند بدون لحاظ #تشریفات، صرفاً از #اداره‌ثبت #درخواست افراز نماید. درمورد خانه‌های‌سازمانی نیز به صرف درخواست مسکن‌و‌شهرسازی، اداره ثبت #مکلف است افراز و #تفکیک را انجام دهد و در اینجا نیازی به #استعلام هم ندارد.
۳. در این خصوص می‌توان درخواست افراز نمود، اما اینکه آیا #مرتهن هم باید طرف دعوای شما قرار گیرد یا خیر؟ پاسخ منفی است، نیاز نیست که شما مرتهن را طرف دعوای خود قرار دهید به جهت اینکه او هنوز مالک نیست و مالک هم چنان #راهن است. اما نکته‌ای که باز اینجا نهفته است این هست که پس از افراز نیز همچنان از این ملک، آنچه که در #سهم راهن قرار گرفته است در #رهن مرتهن خواهد بود، یعنی از حالت رهن خارج نمی‌شود.
۴. منظور از #تصرفات در آئین‌نامه، بدان معنی نیست که چنانچه #متقاضی فاقد #تصرفات‌عینی باشد، عمل افراز مقدور نمی‌باشد، بلکه مقصود آن است که هر قسمتی که در تصرف هر یک از #مالکین‌مشاعی است برای آن مالک تعیین شود. در هر حال باید سهم متقاضی در آن ملک مشخص گردد.
۵. در #عملیات افراز چنانچه تصرفات مالکین‌مشاعی در محل به صورت #مادی و #عینی نباشد مثلاً مورد افراز #زمین باشد و میزان #مالکیت هر یک از مالکین در #حد‌نصاب‌تفکیکی، مورد #تایید #شهرداری باشد #تقسیم به قطعات متناسب با #خواسته و استفاده از #قرعه منعی نخواهد داشت.
۶. در عملیات افراز ممکن است بین #خواهان یا خواهان‌ها یا خواندگان #توافق شود در این صورت #مدیر‌ثبت می‌تواند براساس توافق کلیه #شرکاء اتخاذ #تصمیم نماید.