🔴 باخت «جنوب تهران» از امتیازهای طلایی ساخت‌وساز در «شمال‌شهر»

📌 راز خروج سازنده‌ها از مستعدترین پهنه «ساخت مسکن» در پایتخت

🔭رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ تعداد ساختمان‌های جدید احداث‌شده در «بافت‌فرسوده» تهران طی سال گذشته، ۳۳ درصد افت کرد.

2️⃣ کاهش سرمایه‌گذاری ساختمانی در «مناطق جنوبی پایتخت» فقط به سال گذشته محدود نمی‌شود؛
سال ۱۴۰۳ نیز تعداد پروانه‌های صادرشده برای نوسازی «بافت‌فرسوده» شهر تهران ۲۴ درصد افت کرد.

3️⃣ برخلاف آنچه مسئولان درباره «تمرکز مشوق‌ها و تسهیلات در بافت‌فرسوده» می‌گویند، «تراکم‌پاشی» و «مجوزهای طلایی» با شدت بسیار بالا متوجه دو منطقه شمالی و لوکس تهران است.

4️⃣ تهران بیش‌از آنچه به «سرمایه‌گذاری ساختمانی» در مناطق اشباع از مسکن در شمال شهر نیازمند باشد، به «رفع مشکل اورژانسی بافت‌فرسوده» احتیاج دارد.

5️⃣ ۲۷ درصد پلاک‌های ساختمانی پایتخت در بافت‌فرسوده، بخش زیادی از مساحت مناطق ۱۲ تا ۲۰، قرار دارد.

6️⃣ خانه‌های کلنگی این پهنه هم در خطر «آسیب شدید ناشی از زلزله احتمالی» است و هم محله‌های اینجا مملو از «آسیب‌های اجتماعی» و کیفیت پایین‌ زندگی.

❌ مدیریت شهری با ابزار رگولاتوری بازار ساخت و ساز، یعنی «پروانه‌ساختمانی» می‌توانست سرمایه‌های ساختمانی را به سمت بافت‌فرسوده جلب کند.

7️⃣ این ابزار باید «مزیت و مشوق‌ها» را در بافت تجمیع کند.

⚠️ وضعیت اما «وارونه» است؛

◀️ طی سال‌ گذشته ۳۸ درصد مصوبات کمیسیون ماده ۵ که «امتیاز ساختمانی» اعطاء می‌کند، برای مناطق یک و سه صادر شد.

◀️◀️ سهم مناطق ۱۲ تا ۲۰، در مجموع از این امتیازها، ۱۸ درصد بود.

8️⃣ نوسازی بافت‌فرسوده تهران بخاطر «انحراف تسهیلات بانکی به زمین‌های ۹۹ساله بیرون از شهرها»، «انحراف امتیازهای ساختمانی داخل شهر به مناطق شمالی»،‌ «توزیع یکنواخت تراکم اضافه در سطح شهر به جای تمرکز در بافت» و همچنین «تسلط فعالیت‌های تجاری و صنفی در بافت و تبدیل خانه‌ها به انبار در برخی مناطق جنوب شهر» با رکود قابل‌توجه روبرو شده است.

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تهران #بافت_فرسوده #نوسازی_بافت_فرسوده #مناطق_جنوبی_شهر #پایتخت #خانه_های_کلنگی #شمال_شهر #کمیسیون_ماده_5

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 کیک «مسکن مازاد» بزرگتر شد اما دست مستاجرها از بازار کوتاه‌تر؛ چرا؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ برای اولین‌بار از سال ۱۳۶۵، «تراکم خانوار در واحدمسکونی» به عدد یک رسید.
 
2️⃣ در بازار مسکن ایران، تا پیش‌از این، تعداد خانوارها همواره ۶ تا ۱۸ درصد بیشتر از تعداد واحدهای مسکونی «تحت سکونت» بود.
 
3️⃣ در حال حاضر، نه‌تنها این شاخص بهبود پیدا کرده که «کل خانه‌ها» شامل «تحت‌سکونت، خانه‌خالی و خانه‌دوم»، ۲۰ درصد بیشتر از کل خانوارها شده است.
 
4️⃣ دست‌‌کم از سال ۹۰ به بعد، همواره «کل خانه‌ها»‌ بیشتر از خانوارها بود، اما نه ۲۰ درصد.
 
5️⃣ با این حال، این «مازاد تاریخی» در بازار مسکن «منشاء گشایش در خانه‌دار شدن» نشده است.
 
6️⃣ مستاجرها از «کیک عرضه تاریخی مسکن» سهم درست نبرده‌اند؛
چون نرخ فقر اجاره‌نشینی در کشور در سال ۱۴۰۲ به ۲.۳ برابر سال ۱۳۹۰ رسید.
 
❌ چرا «پارادوکس» کاهش دسترسی به مسکن در اوج مازاد عرضه مسکن شکل گرفت؟
 
7️⃣ اولین درس این اتفاق تاریخی در بازار مسکن، متوجه سیاست‌گذار است.
 
8️⃣ در ۱.۵ دهه گذشته، بزرگترین «مداخله دولتی» در بازار تولید مسکن شکل گرفت.
 
9️⃣ نتیجه اما «معکوس» بود.
 
🔟 این داده‌ها به طراحان مسکن‌مهر و مسکن‌ملی آلارم می‌دهد که،
«صرف عرضه مسکن، فقر کاهش نمی‌یابد بلکه حتی می‌تواند بخاطر غفلت از سیاست درست، این عارضه تشدید هم شود».
 
1️⃣1️⃣ سیاست‌گذاران مسکن در سال‌های گذشته از «شرایط سخت زوج‌ها، تورم بالا و درآمد پایین» غافل بودند و «مسکن حمایتی ملکی» را با هزینه گران ناشی از «دولتی‌سازی» پروژه‌‌ها کلنگ زدند.
 در نتیجه، عرضه زیاد شد اما چون تقاضا امکان خرید آن را نداشت، به موازات عرضه دچار فقر مسکن شد.

1️⃣2️⃣ ضوابط شهرسازی نیز در بحران «عرضه موازی تقاضا»، دمید؛
مساحت واحدهای مسکونی به مراتب بزرگتر از توان خریداران است.
 
⭕️ دولت چه کاری کند «پارادوکس عرضه مسکن» برطرف شود؟
 
◀️ بازار در حال حاضر با حجم قابل‌توجهی واحد مسکونی بدون استفاده روبرو است.
 
◀️ ۳۰ میلیون واحد مسکونی تحت سکونت وجود دارد و حدود ۲.۵ میلیون خانه‌‌خالی.
 
◀️ خانه‌های خالی اما در صورتی که «هزینه مبادله» در بازار اجاره مسکن کاهش یابد، بخش زیادی از آنها روانه اجاره‌داری می‌شود.
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#خانه_خالی #خانه_دوم #عرضه_مسکن #سیاست_گذاری_مسکن
#بازار_مسکن #فقر_مسکن
#دولت
 
#رصدخانه_بازار_مسکن




🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den