Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
🔴 ذرهبین روی بازار خرید «خانهریز» / آیا پیشخرید متراژی مسکن خارج از ضوابط قانون پیشفروش ساختمان «امکانپذیر» است؟
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
⭕️ شهرداری تهران با تبدیل «پروژه احداث یک برج مسکونی ۹ طبقه» به طرح «پیشفروش سانتیمتری مسکن»، یک بازار برای «سرمایهگذاری خرد» شهروندان تهرانی و احتمالاً غیرتهرانی ایجاد کرده است.
🔻 اسم این بازار، طرح «خانهریز» است.
🔻 خلاصه طرح میگوید، افراد میتوانند با حداقل سرمایه معادل ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان، وارد بازار «خرید مسکن» شوند؛
🔻 اما با این رقم فقط یکصدم از یک مترمربع بنای مسکونی این برج را میتوانند خریداری کنند.
🔻 در عین حال، خرید یونیتهای بیشتر مجاز است.
⭕️ ظاهر طرح «خانهریز» نشان میدهد، افرادی که در مواجهه با تورم ملک قادر نیستند برای مصرف یا حفظ ارزش واقعی سرمایهشان، «مسکن خریداری کنند»، میتوانند چند سانتیمترمربع از یک واحد مسکونی را خریداری کنند.
⚠️ با این حال، بررسیهای «رصدخانه بازار مسکن» نشان میدهد:
«خانهریز» چهار ابهام دارد که لازم است ابعاد آنها برای خریداران و سرمایهگذاران روشن شود.
1️⃣ ابهام اول: خرید یا مشارکت؟
◀️ در معرفی طرح «خانهریز»، یکبار صحبت از «مشارکت افراد» شده و بار دیگر صحبت از «خرید واحد معادل یکصدم مترمربع».
◀️ بین خرید مسکن و مشارکت در ساخت مسکن، زمین تا آسمان تفاوت اقتصادی وجود دارد.
◀️ کسی که یک مترمربع از این پروژه را «خرید» میکند، سرمایهگذاری او مستقل از «سود یا زیان احتمالی سازنده»، مشمول رشد سالانه قیمت ملک در بازار مسکن شهر تهران میشود.
◀️ اما اگر خریداران «خانهریز»، در حکم شریک سازنده این برج باشند، در این صورت متناسب با رشد احتمالی قیمت ساخت، ارزش خرید آنها ممکن است در طول زمان، معادل متراژی که خرید کردهاند نباشد و از آن کمتر شود.
❌ بنابراین لازم است، شفاف در سامانه «خانهریز» قید شود که «منظور از سرمایهگذاری شهروندان، «خرید قطعی است یا مشارکت در ساخت؟»
2️⃣ ابهام دوم: قیمت تعیینشده، «قیمت تمامشده ساخت» است یا «قیمت قطعی شامل ساخت و زمین و ...»؟
◀️ در بخشی از معرفی طرح قید شده است:
«شما قیمت تمامشده ساختوساز را میپردازید».
اما در بخش دیگری از طرح، صحبت از «مقایسه قیمت خانهریزها با قیمت واحدمسکونی نوساز» شده است.
◀️ بهای خرید یک خانهریز که یک صدم مترمربع است، ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان تعیین شده که در این صورت، قیمت خرید یک مترمربع آن معادل ۲۱۹ میلیون تومان است.
◀️ اگر این رقم، قیمت ساخت است، در این صورت «هزینه ساخت بسیار بالاتر از اعداد بازار ساختوساز» به نظر میرسد.
◀️ اگر این رقم، «قیمت قطعی خرید» است، در این صورت این پرسش بوجود میآید که حاشیهسود سازنده با توجه به اختلاف این رقم با قیمت نوساز منطقه چگونه محاسبه میشود؟
3️⃣ ابهام سوم: این طرح، نوعی پیشفروش و پیشخرید مسکن است، اما «ضوابط قانون پیشفروش ساختمان» در آن مشاهده نمیشود.
◀️ تفاوت «خانهریز» با پیشفروشهای سنتی در آن است که پیشخریداران این طرح، یک واحد مسکونی را نمیخرند بلکه متراژی از آن را پیشخرید میکنند.
◀️ طبق ماده یک قانون مصوب سال ۹۴، «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیشفروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) درآید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیشفروش ساختمان محسوب میشود.»
◀️ ماده ۴ همین قانون نیز تاکید میکند:
تنظیم قرارداد پیشفروش مستلزم ارائه «پروانه ساختمانی کل ساختمان، بیمهنامه، تاییدیه نظام مهندسی و ...» است.
❌ همانطور که در «خانهریز» اعلام شده، سرمایهگذاران قرار است متراژی از یک برج مسکونی که فعلاً پروانه ساختمانی ندارد را پیشخرید کنند.
❌ بنابراین شرایط طرح با قانون پیشفروش ساختمان «قابل جمع» نیست.
❌ پیشفروش، باید بعداز صدور پروانه صورت بگیرد و سایر مفاد این قانون از جمله «ثبت محضری قرارداد» نیز طی شود.
4️⃣ ابهام چهارم: خریداران «خانهریز» مالک عرصه و اعیان هستند یا فقط اعیان؟
◀️ در «خانهریز» به شکل شفاف مشخص نیست که خریداران، صرفاً متراژی از برج را خرید میکنند یا همزمان صاحب قدرالسهم زمین هم میشوند؟
◀️ زمین این پروژه برای شهرداری است و سازنده برج، در قالب قرارداد مشارکتمدنی، ساخت آن را برعهده گرفته است.
⭕️ در عین حال، تعداد طبقات مسکونی در پروانهشهرسازی پروژه، ۸ طبقه تعیین شده اما در معرفی طرح صحبت از ۹ طبقه مسکونی شده است.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#خانه_ریز #مسکن #تهران #شهرداری_تهران #پیش_خرید #پیش_فروش_مسکن #مسکن_متری #شهرداری #خرید #خانه_اول #ساخت_و_ساز
#رصدخانه_بازار_مسکن
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
⭕️ شهرداری تهران با تبدیل «پروژه احداث یک برج مسکونی ۹ طبقه» به طرح «پیشفروش سانتیمتری مسکن»، یک بازار برای «سرمایهگذاری خرد» شهروندان تهرانی و احتمالاً غیرتهرانی ایجاد کرده است.
🔻 اسم این بازار، طرح «خانهریز» است.
🔻 خلاصه طرح میگوید، افراد میتوانند با حداقل سرمایه معادل ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان، وارد بازار «خرید مسکن» شوند؛
🔻 اما با این رقم فقط یکصدم از یک مترمربع بنای مسکونی این برج را میتوانند خریداری کنند.
🔻 در عین حال، خرید یونیتهای بیشتر مجاز است.
⭕️ ظاهر طرح «خانهریز» نشان میدهد، افرادی که در مواجهه با تورم ملک قادر نیستند برای مصرف یا حفظ ارزش واقعی سرمایهشان، «مسکن خریداری کنند»، میتوانند چند سانتیمترمربع از یک واحد مسکونی را خریداری کنند.
⚠️ با این حال، بررسیهای «رصدخانه بازار مسکن» نشان میدهد:
«خانهریز» چهار ابهام دارد که لازم است ابعاد آنها برای خریداران و سرمایهگذاران روشن شود.
1️⃣ ابهام اول: خرید یا مشارکت؟
◀️ در معرفی طرح «خانهریز»، یکبار صحبت از «مشارکت افراد» شده و بار دیگر صحبت از «خرید واحد معادل یکصدم مترمربع».
◀️ بین خرید مسکن و مشارکت در ساخت مسکن، زمین تا آسمان تفاوت اقتصادی وجود دارد.
◀️ کسی که یک مترمربع از این پروژه را «خرید» میکند، سرمایهگذاری او مستقل از «سود یا زیان احتمالی سازنده»، مشمول رشد سالانه قیمت ملک در بازار مسکن شهر تهران میشود.
◀️ اما اگر خریداران «خانهریز»، در حکم شریک سازنده این برج باشند، در این صورت متناسب با رشد احتمالی قیمت ساخت، ارزش خرید آنها ممکن است در طول زمان، معادل متراژی که خرید کردهاند نباشد و از آن کمتر شود.
❌ بنابراین لازم است، شفاف در سامانه «خانهریز» قید شود که «منظور از سرمایهگذاری شهروندان، «خرید قطعی است یا مشارکت در ساخت؟»
2️⃣ ابهام دوم: قیمت تعیینشده، «قیمت تمامشده ساخت» است یا «قیمت قطعی شامل ساخت و زمین و ...»؟
◀️ در بخشی از معرفی طرح قید شده است:
«شما قیمت تمامشده ساختوساز را میپردازید».
اما در بخش دیگری از طرح، صحبت از «مقایسه قیمت خانهریزها با قیمت واحدمسکونی نوساز» شده است.
◀️ بهای خرید یک خانهریز که یک صدم مترمربع است، ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان تعیین شده که در این صورت، قیمت خرید یک مترمربع آن معادل ۲۱۹ میلیون تومان است.
◀️ اگر این رقم، قیمت ساخت است، در این صورت «هزینه ساخت بسیار بالاتر از اعداد بازار ساختوساز» به نظر میرسد.
◀️ اگر این رقم، «قیمت قطعی خرید» است، در این صورت این پرسش بوجود میآید که حاشیهسود سازنده با توجه به اختلاف این رقم با قیمت نوساز منطقه چگونه محاسبه میشود؟
3️⃣ ابهام سوم: این طرح، نوعی پیشفروش و پیشخرید مسکن است، اما «ضوابط قانون پیشفروش ساختمان» در آن مشاهده نمیشود.
◀️ تفاوت «خانهریز» با پیشفروشهای سنتی در آن است که پیشخریداران این طرح، یک واحد مسکونی را نمیخرند بلکه متراژی از آن را پیشخرید میکنند.
◀️ طبق ماده یک قانون مصوب سال ۹۴، «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیشفروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) درآید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیشفروش ساختمان محسوب میشود.»
◀️ ماده ۴ همین قانون نیز تاکید میکند:
تنظیم قرارداد پیشفروش مستلزم ارائه «پروانه ساختمانی کل ساختمان، بیمهنامه، تاییدیه نظام مهندسی و ...» است.
❌ همانطور که در «خانهریز» اعلام شده، سرمایهگذاران قرار است متراژی از یک برج مسکونی که فعلاً پروانه ساختمانی ندارد را پیشخرید کنند.
❌ بنابراین شرایط طرح با قانون پیشفروش ساختمان «قابل جمع» نیست.
❌ پیشفروش، باید بعداز صدور پروانه صورت بگیرد و سایر مفاد این قانون از جمله «ثبت محضری قرارداد» نیز طی شود.
4️⃣ ابهام چهارم: خریداران «خانهریز» مالک عرصه و اعیان هستند یا فقط اعیان؟
◀️ در «خانهریز» به شکل شفاف مشخص نیست که خریداران، صرفاً متراژی از برج را خرید میکنند یا همزمان صاحب قدرالسهم زمین هم میشوند؟
◀️ زمین این پروژه برای شهرداری است و سازنده برج، در قالب قرارداد مشارکتمدنی، ساخت آن را برعهده گرفته است.
⭕️ در عین حال، تعداد طبقات مسکونی در پروانهشهرسازی پروژه، ۸ طبقه تعیین شده اما در معرفی طرح صحبت از ۹ طبقه مسکونی شده است.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#خانه_ریز #مسکن #تهران #شهرداری_تهران #پیش_خرید #پیش_فروش_مسکن #مسکن_متری #شهرداری #خرید #خانه_اول #ساخت_و_ساز
#رصدخانه_بازار_مسکن
❤1
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
📌 یک مطالعه دانشگاهی «اخذ عوارض از مالکان منتفع ابرپروژههای شهری» را به شهرداری توصیه کرد
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ شبکه متروی تهران برای تکمیل ایستگاههای ۷ خط فعلی، افزایش ۲ برابری قطارهای مترو و همچنین احداث ۴ خط جدید، دستکم به ۱۳۰۰ همت منابع مالی نیاز دارد.
2️⃣ این رقم حدود ۵ برابر بودجه امسال شهرداری تهران است و تامین آن در میانمدت از طریق سه منبع مالی در دسترس شهرداری غیرممکن است.
3️⃣ طی حدود سه دهه گذشته هزینههای احداث مترو از سه منبع «بودجه شهرداری، کمک دولت و وامهای بانکی» تامین شد؛ آن هم به شکل قطرهچکانی.
4️⃣ ساخت و تامین تجهیزات مترو، وابستگی بسیار بالایی به واردات دارد و به همین خاطر، هزینه ساخت و تکمیل شبکه، بین مدیران شهری به صورت یورویی محاسبه و برآورد میشود؛
🔻 هر کیلومتر معادل ۵۵ میلیون یورو.
❌ در این سالها، تزریق محدود منابع به شبکه باعث «اصابت موجهای جهش نرخ ارز و تورم تولید» به ساخت و تجهیز مترو شد.
5️⃣ یک مطالعه جدید درباره «الگوی رایج» تامین مالی پروژههای زیرساخت شهری در شهرهای جهان نشان میدهد:
◀️ مشکل متروی پایتخت میتواند با ابزار مالی رایج در شهرها تحت عنوان «عوارض ارزشافزوده زمین» حل شود.
◀️◀️ این عوارض، از مالکان املاک مسکونی و غیرمسکونی نزدیک پروژههای توسعه خدمات شهری مثل مترو که ساخت آنها کیفیتزندگی محله آنها را ارتقاء میدهد و باعث افزایش ارزش ملکشان میشود، دریافت میشود.
◀️◀️◀️ در شهرهایی که عوارض ارزشافزوده زمین در آنها رایج است، دستکم ۳۰ تا ۵۰ درصد منابع مالی مورد نیاز پروژههای زیرساخت شهری از همین محل تامین میشود.
🔻 نرخ عوارض ارزشافزوده زمین تابعی از متغیرهایی مثل میزان نزدیکی ملک به ایستگاه مترو، تراکم ساختمانی ملک و ... است.
6️⃣ با این حال دکتر رضا نصر اصفهانی، یکی از مدیران این مطالعه، که خودش صاحبنظر اقتصاد شهر است، به «دنیایاقتصاد» گفت:
🔻 ایجاد ایستگاه مترو در فاصله ۱۵ دقیقهای یک ملک مسکونی میتواند ارزش زمین آن ملک را ۳۰ درصد افزایش دهد.
🔻 در شهرهای مختلف جهان نرخ عوارض ارزشافزوده بخاطر اثرگذاری متغیرها، بسیار متفاوت و از ۲ تا ۷۰ درصد تعریف شده است.
7️⃣ دکتر محمود اولاد، دیگر صاحبنظر اقتصاد شهر نیز معتقد است:
◀️ «رانت برنامه» یا همان رانت ناشی از تصمیمات شهرداری باید جذب شهر نشود نه اینکه گروهی خاص از آن نفع ببرند چون در غیر اینصورت شکاف خدمات و دوقطبی امکانات در شهر تشدید خواهد شد.
⭕️ چرا در تهران «ابتکارات مالی» برای اداره شهر جواب نداده است؟
✅ بررسیهای رصدخانه بازار مسکن درباره علت عقبماندگی نظام تامین مالی شهرداریها در ایران نسبت به نوآوریهای مالی در شهرداریهای موفق جهان نشان میدهد:
وابستگی شهرداری به «در دسترسترین منبع مالی» یعنی فروش تراکم مانع از «پرداختن به سایر ابزارهای مالی» بوده است.
◀️ مدیریت شهری تهران در همه سالهای اخیر به جای آنکه بودجه شهر را با طیف وسیعی از خدماتگیرندگان، از بابت دریافت عوارض پایدار شهری درگیر کند، با جمع محدودی از کسانی که میتوانند دستکم ۴۰ تا ۵۰ درصد هزینههای شهر را با خرید مجوزهای ساختمانی شامل تراکم و تغییرکاربری تامین کنند، ارتباط برقرار کرده است.
◀️ در عین حال درآمد حاصل از همین فروش تراکم و سایر مجوزهای ساختمانی به جای «صرف مطلق برای مترو»، به سمت «بزرگراهسازیهای غیرضرور» و موازی معابر فعلی منحرف شد.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تهران #شهرداری_تهران #پایتخت #بودجه_شهرداری #مترو #متروی_تهران #تامین_مالی #عوارض_ارزش_افزوده_زمین #عوارض_شهری #ساخت_مترو #ناوگان_حمل_و_نقل_عمومی #شبکه_مترو
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤3