📌 دومینوی رکود مسکن از کجا شروع شد؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

✅ افق بازار مسکن در یکی از پنل‌های تخصصی روز اول همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران ۱۴۰۵ بررسی شد.

🔴 چکیده صحبت‌ها نشان می‌دهد، «صعود تورم از اواخر ۹۷ و در نتیجه افزایش سهم خوراک و مسکن در سبد هزینه بر قدرت خرید سایر کالاها و خدمات توسط خانوارها اثر منفی گذاشت و رشد بخش‌های مختلف اقتصاد را کاهش داد که این خود باعث افت درآمد سرانه شد.»

🔴 در نتیجه این اتفاق در سمت تقاضای مسکن، عرضه نیز آسیب دید و کل بخش به رکود رفت.

🔻 در این پنل، فردین یزدانی (کارشناس مسکن)، غلامرضا سلامی (صاحب‌نظر اقتصادی) و رضا دژآگاه (فعال صنعت ساختمان) هر کدام مطالبی را بیان کردند.

✅ در زیر ۱۰ نکته کلیدی پنل آمده است:

1️⃣ متوسط رشد اقتصادی در ۸ سال گذشته ۰.۹ درصد بوده و باعث افت درآمد سرانه واقعی شده است.

2️⃣ ۸۰ درصد هزینه خانوارها صرف «خوراک و مسکن» می‌شود و امکانی برای خرید سایر کالاهای مورد نیاز زندگی نمانده که تاثیر این تقاضا بتواند باعث رشد بخش‌های اقتصادی شود.

3️⃣ تورم ساخت از رشد قیمت فروش مسکن سبقت گرفته و حاشیه‌سود سازنده را کاهش داده است.

4️⃣ سهم ساختمان از هزینه ناخالص داخلی از ۱۲ درصد سال ۹۷ به ۷ درصد کاهش یافته است.

5️⃣ سرمایه‌گذاری مسکن به قیمت ثابت سال ۱۴۰۰، در سال ۱۴۰۴ به ۶۵ درصد سال ۹۷ رسید.

6️⃣ جلوگیری از افول سرمایه‌گذاری مسکن نیازمند تغییر پارادایم دولت به منظور کاهش هزینه‌های حاشیه‌‌ای تولید است.

7️⃣ شرط موفقیت مسکن‌حمایتی «همکاری بین دستگاه‌ها» است.

8️⃣ سه دهک اول جامعه برای تامین مسکن خود ۱۰۰ درصد نیازمند حمایت دولت است.

9️⃣ مسکن‌مهر برای «زندگی به معنای واقعی» ساخته نشده است؛ ساکنان این محله‌ها برای تفریح و کار باید به شهرهای اطراف محل ساخت این خانه‌ها بروند.

🔟 در نظام مالی ایران، توسعه‌گر ساختمانی جایی ندارد و هنوز به سازنده‌ها به چشم‌ پیمانکار دولت نگاه می‌شود.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #بخش_ساختمان #رکود_مسکن #قیمت_مسکن #رشد_اقتصادی #تامین_مالی_مسکن #سرمایه_گذاری_ساختمانی #همایش_چشم_انداز_اقتصاد_ایران_۱۴۰۵ #اقتصاددان #تورم

#رصدخانه_بازار_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

🔴 نواقص شبکه متروی تهران چقدر هزینه دارد؛ از کجا تامین خواهد شد؟

📌 یک مطالعه دانشگاهی «اخذ عوارض از مالکان منتفع ابرپروژه‌های شهری» را به شهرداری توصیه کرد

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ شبکه متروی تهران برای تکمیل ایستگاه‌های ۷ خط فعلی، افزایش ۲ برابری قطارهای مترو و همچنین احداث ۴ خط جدید، دست‌‌کم به ۱۳۰۰ همت منابع مالی نیاز دارد.

2️⃣ این رقم حدود ۵ برابر بودجه امسال شهرداری تهران است و تامین آن در میان‌‌مدت از طریق سه منبع مالی در دسترس شهرداری غیرممکن است.

3️⃣ طی حدود سه دهه گذشته هزینه‌های احداث مترو از سه منبع «بودجه شهرداری، کمک دولت و وام‌های بانکی» تامین شد؛ آن هم به شکل قطره‌چکانی.

4️⃣ ساخت و تامین تجهیزات مترو، وابستگی بسیار بالایی به واردات دارد و به همین خاطر، هزینه ساخت و تکمیل شبکه، بین مدیران شهری به صورت یورویی محاسبه و برآورد می‌شود؛
🔻 هر کیلومتر معادل ۵۵ میلیون یورو.

❌ در این سال‌ها، تزریق محدود منابع به شبکه باعث «اصابت موج‌های جهش نرخ ارز و تورم تولید» به ساخت و تجهیز مترو شد.

5️⃣ یک مطالعه جدید درباره «الگوی رایج» تامین مالی پروژه‌های زیرساخت شهری در شهرهای جهان نشان می‌دهد:

◀️ مشکل متروی پایتخت می‌تواند با ابزار مالی رایج در شهرها تحت عنوان «عوارض ارزش‌افزوده زمین» حل شود.

◀️◀️ این عوارض، از مالکان املاک مسکونی و غیرمسکونی نزدیک پروژه‌های توسعه خدمات شهری مثل مترو که ساخت آنها کیفیت‌زندگی محله آنها را ارتقاء می‌دهد و باعث افزایش ارزش ملک‌شان می‌شود، دریافت می‌شود.

◀️◀️◀️ در شهرهایی که عوارض ارزش‌افزوده زمین در آنها رایج است، دست‌کم ۳۰ تا ۵۰ درصد منابع مالی مورد نیاز پروژه‌های زیرساخت شهری از همین محل تامین می‌شود.

🔻 نرخ عوارض ارزش‌افزوده زمین تابعی از متغیرهایی مثل میزان نزدیکی ملک به ایستگاه مترو، تراکم ساختمانی ملک و ... است.

6️⃣ با این حال دکتر رضا نصر اصفهانی، یکی از مدیران این مطالعه، که خودش صاحب‌نظر اقتصاد شهر است، به «دنیای‌اقتصاد» گفت:
🔻 ایجاد ایستگاه مترو در فاصله ۱۵ دقیقه‌ای یک ملک مسکونی می‌تواند ارزش زمین آن ملک را ۳۰ درصد افزایش دهد.

🔻 در شهرهای مختلف جهان نرخ عوارض ارزش‌افزوده بخاطر اثرگذاری متغیرها، بسیار متفاوت و از ۲ تا ۷۰ درصد تعریف شده است.

7️⃣ دکتر محمود اولاد،‌ دیگر صاحب‌نظر اقتصاد شهر نیز معتقد است:

◀️ «رانت برنامه» یا همان رانت ناشی از تصمیمات شهرداری باید جذب شهر نشود نه اینکه گروهی خاص از آن نفع ببرند چون در غیر اینصورت شکاف خدمات و دوقطبی امکانات در شهر تشدید خواهد شد.

⭕️ چرا در تهران «ابتکارات مالی» برای اداره شهر جواب نداده است؟

✅ بررسی‌های رصدخانه بازار مسکن درباره علت عقب‌ماندگی نظام تامین مالی شهرداری‌ها در ایران نسبت به نوآوری‌های مالی در شهرداری‌های موفق جهان نشان می‌دهد:
وابستگی شهرداری به «در دسترس‌ترین منبع مالی» یعنی فروش تراکم مانع از «پرداختن به سایر ابزارهای مالی» بوده است.

◀️ مدیریت شهری تهران در همه سال‌های اخیر به جای آنکه بودجه شهر را با طیف وسیعی از خدمات‌گیرندگان، از بابت دریافت عوارض پایدار شهری درگیر کند، با جمع محدودی از کسانی که می‌توانند دست‌کم ۴۰ تا ۵۰ درصد هزینه‌های شهر را با خرید مجوزهای ساختمانی شامل تراکم و تغییرکاربری تامین کنند، ارتباط برقرار کرده است.

◀️ در عین حال درآمد حاصل از همین فروش تراکم و سایر مجوزهای ساختمانی به جای «صرف مطلق برای مترو»، به سمت «بزرگراه‌سازی‌های غیرضرور» و موازی معابر فعلی منحرف شد.

🔗 گزارش کامل را از اینجا مطالعه کنید

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تهران #شهرداری_تهران #پایتخت #بودجه_شهرداری #مترو #متروی_تهران #تامین_مالی #عوارض_ارزش_افزوده_زمین #عوارض_شهری #ساخت_مترو #ناوگان_حمل_و_نقل_عمومی #شبکه_مترو



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den