This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
📌#تقاطع
✅چهارمین تحقیق و تفحص از صنعت خودرو
بررسی طرح تحقیق و تفحص از صنعت خودرو کشور موضوع محوری این قسمت از برنامه «تقاطع» است. حمیده زرآبادی نماینده مجلس و عضو کمیسیون صنایع و معادن به‌صورت تلفنی میهمان برنامه است و درباره جزئیات این طرح توضیح می‌دهد. به گفته خانم زرآبادی کل فرآیند زنجیره تولید خودرو ازجمله تأمین مواد اولیه، مشکلات قطعه سازان و خدمات پس از فروش موردبررسی قرار می‌گیرد.
خانم زرآبادی معتقد است این طرح به معنای مچ‌گیری و ایجاد مشکل برای این صنعت نیست اما گلوگاه‌های ایجاد رانت و فساد باید شناسایی و با آنها برخورد شود. به نظر او مهم‌تر از برخورد با متخلفان برخورد با مسیر تخلف و مسدود شدن این مسیرها و بسترهای ایجاد فساد است.
•
#ایران_خودرو #سایپا #تحقیق_تفحص #پیش_فروش #خودروسازان #فساد #اقتصاد #اقتصاد_ایران #اقتصادی #اکوایران
•
🌐 https://ecoiran.com
•
⭕ @ecoiran_webtv
✅چهارمین تحقیق و تفحص از صنعت خودرو
بررسی طرح تحقیق و تفحص از صنعت خودرو کشور موضوع محوری این قسمت از برنامه «تقاطع» است. حمیده زرآبادی نماینده مجلس و عضو کمیسیون صنایع و معادن به‌صورت تلفنی میهمان برنامه است و درباره جزئیات این طرح توضیح می‌دهد. به گفته خانم زرآبادی کل فرآیند زنجیره تولید خودرو ازجمله تأمین مواد اولیه، مشکلات قطعه سازان و خدمات پس از فروش موردبررسی قرار می‌گیرد.
خانم زرآبادی معتقد است این طرح به معنای مچ‌گیری و ایجاد مشکل برای این صنعت نیست اما گلوگاه‌های ایجاد رانت و فساد باید شناسایی و با آنها برخورد شود. به نظر او مهم‌تر از برخورد با متخلفان برخورد با مسیر تخلف و مسدود شدن این مسیرها و بسترهای ایجاد فساد است.
•
#ایران_خودرو #سایپا #تحقیق_تفحص #پیش_فروش #خودروسازان #فساد #اقتصاد #اقتصاد_ایران #اقتصادی #اکوایران
•
🌐 https://ecoiran.com
•
⭕ @ecoiran_webtv
❤1
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
🔷️ در حاشیه دهمین همایش فولاد روزنامه دنیای اقتصاد
دکتر افروز بهرامی ، مدیر عامل صندوق ضمانت صادرات
از خلاهای قراردادی در حوزه فولاد و ضمانت فروش و پیش فروش به اکو ایران می گوید !
•
#فولاد #صندوق_ضمانت #پیش_فروش #اکوایران
•
🌐 https://ecoiran.com
•
⭕ @ecoiran_webtv
دکتر افروز بهرامی ، مدیر عامل صندوق ضمانت صادرات
از خلاهای قراردادی در حوزه فولاد و ضمانت فروش و پیش فروش به اکو ایران می گوید !
•
#فولاد #صندوق_ضمانت #پیش_فروش #اکوایران
•
🌐 https://ecoiran.com
•
⭕ @ecoiran_webtv
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
🔴 ذره‌بین روی بازار خرید «خانه‌ریز» / آیا پیش‌خرید متراژی مسکن خارج از ضوابط قانون پیشفروش ساختمان «امکان‌پذیر» است؟
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
⭕️ شهرداری تهران با تبدیل «پروژه احداث یک برج مسکونی ۹ طبقه» به طرح «پیشفروش سانتی‌متری مسکن»، یک بازار برای «سرمایه‌گذاری خرد» شهروندان تهرانی و احتمالاً غیرتهرانی ایجاد کرده است.
🔻 اسم این بازار، طرح «خانه‌ریز» است.
🔻 خلاصه طرح می‌گوید، افراد می‌توانند با حداقل سرمایه معادل ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان، وارد بازار «خرید مسکن» شوند؛
🔻 اما با این رقم فقط یک‌صدم از یک مترمربع بنای مسکونی این برج را می‌توانند خریداری کنند.
🔻 در عین حال، خرید یونیت‌های بیشتر مجاز است.
⭕️ ظاهر طرح «خانه‌ریز» نشان می‌دهد، افرادی که در مواجهه با تورم ملک قادر نیستند برای مصرف یا حفظ ارزش واقعی سرمایه‌شان، «مسکن خریداری کنند»، می‌توانند چند سانتی‌مترمربع از یک واحد مسکونی را خریداری کنند.
⚠️ با این حال، بررسی‌های «رصدخانه بازار مسکن» نشان می‌دهد:
«خانه‌ریز» چهار ابهام دارد که لازم است ابعاد آنها برای خریداران و سرمایه‌گذاران روشن شود.
1️⃣ ابهام اول: خرید یا مشارکت؟
◀️ در معرفی طرح «خانه‌ریز»، یکبار صحبت از «مشارکت افراد» شده و بار دیگر صحبت از «خرید واحد معادل یک‌صدم مترمربع».
◀️ بین خرید مسکن و مشارکت در ساخت مسکن، زمین تا آسمان تفاوت اقتصادی وجود دارد.
◀️ کسی که یک مترمربع از این پروژه را «خرید» می‌کند، سرمایه‌گذاری او مستقل از «سود یا زیان احتمالی سازنده»، مشمول رشد سالانه قیمت ملک در بازار مسکن شهر تهران می‌شود.
◀️ اما اگر خریداران «خانه‌ریز»، در حکم شریک سازنده این برج باشند، در این صورت متناسب با رشد احتمالی قیمت ساخت، ارزش خرید آنها ممکن است در طول زمان، معادل متراژی که خرید کرده‌اند نباشد و از آن کمتر شود.
❌ بنابراین لازم است، شفاف در سامانه «خانه‌ریز» قید شود که «منظور از سرمایه‌گذاری شهروندان، «خرید قطعی است یا مشارکت در ساخت؟»
2️⃣ ابهام دوم: قیمت تعیین‌شده، «قیمت تمام‌شده ساخت» است یا «قیمت قطعی شامل ساخت و زمین و ...»؟
◀️ در بخشی از معرفی طرح قید شده است:
«شما قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز را می‌پردازید».
اما در بخش دیگری از طرح، صحبت از «مقایسه قیمت خانه‌ریزها با قیمت واحدمسکونی نوساز» شده است.
◀️ بهای خرید یک خانه‌ریز که یک صدم مترمربع است، ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان تعیین شده که در این صورت، قیمت خرید یک مترمربع آن معادل ۲۱۹ میلیون تومان است.
◀️ اگر این رقم، قیمت ساخت است، در این صورت «هزینه ساخت بسیار بالاتر از اعداد بازار ساخت‌وساز» به نظر می‌رسد.
◀️ اگر این رقم، «قیمت قطعی خرید» است، در این صورت این پرسش بوجود می‌آید که حاشیه‌سود سازنده با توجه به اختلاف این رقم با قیمت نوساز منطقه چگونه محاسبه می‌شود؟
3️⃣ ابهام سوم: این طرح، نوعی پیشفروش و پیش‌خرید مسکن است، اما «ضوابط قانون پیشفروش ساختمان» در آن مشاهده نمی‌شود.
◀️ تفاوت «خانه‌ریز» با پیش‌فروش‌های سنتی در آن است که پیش‌خریداران این طرح، یک واحد مسکونی را نمی‌خرند بلکه متراژی از آن را پیش‌خرید می‌کنند.
◀️ طبق ماده یک قانون مصوب سال ۹۴، «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیشفروش ساختمان محسوب می‌شود.»
◀️ ماده ۴ همین قانون نیز تاکید می‌کند:
تنظیم قرارداد پیشفروش مستلزم ارائه «پروانه ساختمانی کل ساختمان، بیمه‌نامه، تاییدیه نظام مهندسی و ...» است.
❌ همانطور که در «خانه‌ریز» اعلام شده، سرمایه‌گذاران قرار است متراژی از یک برج مسکونی که فعلاً پروانه ساختمانی ندارد را پیش‌خرید کنند.
❌ بنابراین شرایط طرح با قانون پیشفروش ساختمان «قابل جمع» نیست.
❌ پیشفروش، باید بعداز صدور پروانه صورت بگیرد و سایر مفاد این قانون از جمله «ثبت محضری قرارداد» نیز طی شود.
4️⃣ ابهام چهارم: خریداران «خانه‌ریز» مالک عرصه و اعیان هستند یا فقط اعیان؟
◀️ در «خانه‌ریز» به شکل شفاف مشخص نیست که خریداران، صرفاً متراژی از برج را خرید می‌کنند یا همزمان صاحب قدرالسهم زمین هم می‌شوند؟
◀️ زمین این پروژه برای شهرداری است و سازنده برج، در قالب قرارداد مشارکت‌مدنی، ساخت آن را برعهده گرفته است.
⭕️ در عین حال، تعداد طبقات مسکونی در پروانه‌شهرسازی پروژه، ۸ طبقه تعیین شده اما در معرفی طرح صحبت از ۹ طبقه مسکونی شده است.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#خانه_ریز #مسکن #تهران #شهرداری_تهران #پیش_خرید #پیش_فروش_مسکن #مسکن_متری #شهرداری #خرید #خانه_اول #ساخت_و_ساز
#رصدخانه_بازار_مسکن
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
⭕️ شهرداری تهران با تبدیل «پروژه احداث یک برج مسکونی ۹ طبقه» به طرح «پیشفروش سانتی‌متری مسکن»، یک بازار برای «سرمایه‌گذاری خرد» شهروندان تهرانی و احتمالاً غیرتهرانی ایجاد کرده است.
🔻 اسم این بازار، طرح «خانه‌ریز» است.
🔻 خلاصه طرح می‌گوید، افراد می‌توانند با حداقل سرمایه معادل ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان، وارد بازار «خرید مسکن» شوند؛
🔻 اما با این رقم فقط یک‌صدم از یک مترمربع بنای مسکونی این برج را می‌توانند خریداری کنند.
🔻 در عین حال، خرید یونیت‌های بیشتر مجاز است.
⭕️ ظاهر طرح «خانه‌ریز» نشان می‌دهد، افرادی که در مواجهه با تورم ملک قادر نیستند برای مصرف یا حفظ ارزش واقعی سرمایه‌شان، «مسکن خریداری کنند»، می‌توانند چند سانتی‌مترمربع از یک واحد مسکونی را خریداری کنند.
⚠️ با این حال، بررسی‌های «رصدخانه بازار مسکن» نشان می‌دهد:
«خانه‌ریز» چهار ابهام دارد که لازم است ابعاد آنها برای خریداران و سرمایه‌گذاران روشن شود.
1️⃣ ابهام اول: خرید یا مشارکت؟
◀️ در معرفی طرح «خانه‌ریز»، یکبار صحبت از «مشارکت افراد» شده و بار دیگر صحبت از «خرید واحد معادل یک‌صدم مترمربع».
◀️ بین خرید مسکن و مشارکت در ساخت مسکن، زمین تا آسمان تفاوت اقتصادی وجود دارد.
◀️ کسی که یک مترمربع از این پروژه را «خرید» می‌کند، سرمایه‌گذاری او مستقل از «سود یا زیان احتمالی سازنده»، مشمول رشد سالانه قیمت ملک در بازار مسکن شهر تهران می‌شود.
◀️ اما اگر خریداران «خانه‌ریز»، در حکم شریک سازنده این برج باشند، در این صورت متناسب با رشد احتمالی قیمت ساخت، ارزش خرید آنها ممکن است در طول زمان، معادل متراژی که خرید کرده‌اند نباشد و از آن کمتر شود.
❌ بنابراین لازم است، شفاف در سامانه «خانه‌ریز» قید شود که «منظور از سرمایه‌گذاری شهروندان، «خرید قطعی است یا مشارکت در ساخت؟»
2️⃣ ابهام دوم: قیمت تعیین‌شده، «قیمت تمام‌شده ساخت» است یا «قیمت قطعی شامل ساخت و زمین و ...»؟
◀️ در بخشی از معرفی طرح قید شده است:
«شما قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز را می‌پردازید».
اما در بخش دیگری از طرح، صحبت از «مقایسه قیمت خانه‌ریزها با قیمت واحدمسکونی نوساز» شده است.
◀️ بهای خرید یک خانه‌ریز که یک صدم مترمربع است، ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان تعیین شده که در این صورت، قیمت خرید یک مترمربع آن معادل ۲۱۹ میلیون تومان است.
◀️ اگر این رقم، قیمت ساخت است، در این صورت «هزینه ساخت بسیار بالاتر از اعداد بازار ساخت‌وساز» به نظر می‌رسد.
◀️ اگر این رقم، «قیمت قطعی خرید» است، در این صورت این پرسش بوجود می‌آید که حاشیه‌سود سازنده با توجه به اختلاف این رقم با قیمت نوساز منطقه چگونه محاسبه می‌شود؟
3️⃣ ابهام سوم: این طرح، نوعی پیشفروش و پیش‌خرید مسکن است، اما «ضوابط قانون پیشفروش ساختمان» در آن مشاهده نمی‌شود.
◀️ تفاوت «خانه‌ریز» با پیش‌فروش‌های سنتی در آن است که پیش‌خریداران این طرح، یک واحد مسکونی را نمی‌خرند بلکه متراژی از آن را پیش‌خرید می‌کنند.
◀️ طبق ماده یک قانون مصوب سال ۹۴، «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیشفروش ساختمان محسوب می‌شود.»
◀️ ماده ۴ همین قانون نیز تاکید می‌کند:
تنظیم قرارداد پیشفروش مستلزم ارائه «پروانه ساختمانی کل ساختمان، بیمه‌نامه، تاییدیه نظام مهندسی و ...» است.
❌ همانطور که در «خانه‌ریز» اعلام شده، سرمایه‌گذاران قرار است متراژی از یک برج مسکونی که فعلاً پروانه ساختمانی ندارد را پیش‌خرید کنند.
❌ بنابراین شرایط طرح با قانون پیشفروش ساختمان «قابل جمع» نیست.
❌ پیشفروش، باید بعداز صدور پروانه صورت بگیرد و سایر مفاد این قانون از جمله «ثبت محضری قرارداد» نیز طی شود.
4️⃣ ابهام چهارم: خریداران «خانه‌ریز» مالک عرصه و اعیان هستند یا فقط اعیان؟
◀️ در «خانه‌ریز» به شکل شفاف مشخص نیست که خریداران، صرفاً متراژی از برج را خرید می‌کنند یا همزمان صاحب قدرالسهم زمین هم می‌شوند؟
◀️ زمین این پروژه برای شهرداری است و سازنده برج، در قالب قرارداد مشارکت‌مدنی، ساخت آن را برعهده گرفته است.
⭕️ در عین حال، تعداد طبقات مسکونی در پروانه‌شهرسازی پروژه، ۸ طبقه تعیین شده اما در معرفی طرح صحبت از ۹ طبقه مسکونی شده است.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#خانه_ریز #مسکن #تهران #شهرداری_تهران #پیش_خرید #پیش_فروش_مسکن #مسکن_متری #شهرداری #خرید #خانه_اول #ساخت_و_ساز
#رصدخانه_بازار_مسکن
❤1
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ تلاقی «قیمت‌های خارج از دسترس» واحدهای مسکونی آماده و «تبلیغات وسوسه‌کننده» پیشفروش آپارتمان، خیلی از خانه‌اولی‌ها را به سمت انتخاب «راه‌دوم» تحریک می‌کند؛
پیش‌خرید.
2️⃣ تنور «فایل» پیشفروش در مناطقی از تهران حسابی گرم شده است.
3️⃣ اینفلوئنسرهای اینستاگرامی با نمایش «ماکت ساختمان‌های بلندمرتبه مسکونی»، از قیمت فعلی واحدهای چندسال ساخت به عنوان «قیمت پیش‌خرید برای تحویل ۱۴۰۶» استفاده می‌کنند.
4️⃣ این در حالی است که «ثبات قیمت ساخت» طی یکسال آینده، چیزی شبیه معجزه است که تقریبا محال به نظر می‌رسد.
5️⃣ با فرض اینکه این پیش‌فروش‌ها همگی از «سلامت اقتصادی و‌حقوقی» برخوردارند، در اینصورت پیش‌فروشنده‌ها در شرایط پرریسک فعلی با دست خود وارد تله‌ای می‌شوند که خروج از آن بعید خواهد بود.
6️⃣ «ریسک بی‌ثباتی قیمت‌ها در بازار ساخت‌وساز» در کنار «ریسک سرمایه‌گذاری بلندمدت» باتوجه به عدم‌قطعیت مربوط به وضعیت جنگی، احتمال «انجام تعهد پیش‌فروشنده‌های مسکن» را بسیار پایین آورده است.
7️⃣ خیلی از فاکتورهای «قیمت قطعی پیشفروش» در شرایط فعلی اقتصاد و کشور، از اختیار سازنده خارج است.
8️⃣ در نتیجه، به همین میزان، پیش‌خریدار نیز با ریسک روبرو است.
9️⃣ هر نوع شوک به پروژه ساختمانی پیشفروش شده همچون تعطیلی کارگاه درصورت بروز جنگ، جهش قیمت مصالح‌ساختمانی وارداتی با جهش ارز و مواردی از این دست، باعث تاخیر نامحدود دسترسی پیش‌خریدار به کلید واحدمسکونی‌اش می‌شود.
🔟 در این مقطع اما «راه‌حل»، پاک‌کردن صورت مساله نیست؛
تعطیل‌شدن بازار پیشفروش بخاطر وجود ریسک‌های ساخت به معنای «فرصت‌سوزی برای خروج از رکود مسکن و ساختمان» است.
1️⃣1️⃣ راه‌حل مواجهه با ریسک‌های دوطرفه در بازار پیشفروش، «اصلاح قراردادهای سنتی این نوع معاملات ملک» است.
◀️ یک صاحب‌نظر حقوق خصوصی، نسخه‌ای برای «قراردادهای پیشفروش سازگار با عصر ریسک‌های موجود در اقتصاد ایران» به «دنیای‌اقتصاد» ارائه کرد.
◀️ قرارداد پیشفروش برای «پوشش ریسک بی‌ثباتی قیمت‌ها» باید به جای «قید قیمت مقطوع»، دارای بند «تعدیل قیمت براساس تورم ساخت برای بخش‌های باقی مانده در مراحل ساخت» باشد.
◀️ گام دوم برای بازسازی ساختار حقوقی بازار پیشفروش مسکن، «شرط اعتبارسنجی» سازنده‌ها است.
◀️ هر چقدر رتبه اعتباری پیش‌فروشنده در بازار ساخت از بابت «تحویل به موقع ساختمان‌های قبلی» بالا باشد، «مقاومت او و پروژه‌اش برابر ریسک‌های موجود» بالا خواهد بود و «اعتماد» پیش‌خریدار را به همراه دارد.
◀️ در عین حال «تشریفات‌زدایی» از بازار ساخت‌وساز همچون «کاهش واقعی فرآیند صدور مجوز ساخت» باعث کاهش احتمال اصابت پروژه به تورم ساخت می‌شود.
❌ در حال حاضر در پایتخت، به دلیل «تعلیق خاموش قانون پیشفروش مصوبه سال ۸۹»، یکسری پروژه‌های بسیار پرمخاطره با اسامی مختلف اما با روح پیشفروش مسکن در جریان است.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#پیش_فروش_مسکن #پیش_خرید_مسکن #تورم #ریسک_جنگ #مصالح_ساختمانی
#رصدخانه_بازار_مسکن
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤4