🔺Начало поста
Что думает GPT
После многочисленных расчётов и уточняющих вопросов GPT пришёл к выводу об убыточности аренды. Вывод следующий (раскройте, чтобы узнать подробности):
Что думает Gemeni
Модель привела большое количество данных и расчётов. Сформировала итоговый вывод, который выглядит так:
Что думает Sonnet
Дала весьма подробный ответ с разбивкой по месяцам и посчитала итоговые результаты. Сформулировала следующий вывод:
Вот такие выводы. Как бы то ни было, у меня теперь есть расчёты от трёх моделей ИИ. Осталось посчитать и сформулировать собственные выводы. Вероятно, как-нибудь этим займусь. О результатах собственного анализа, если к тому будет интерес, сообщу дополнительно.
🐳Желаю удачных инвестиций в наступающем новом году!
#Обзор
#недвижимость
#ИИ
Что думает GPT
После многочисленных расчётов и уточняющих вопросов GPT пришёл к выводу об убыточности аренды. Вывод следующий (раскройте, чтобы узнать подробности):
При заданных вводных Модель 2 существенно выгоднее. Разрыв — двузначные миллионы рублей к 01.10.2031 (порядка 16–17 млн ₽ в пользу депозитов). Модель 1 в текущей конфигурации даёт отрицательную доходность на капитал.
Точка безубыточности по аренде (при фиксированной цене продажи +20%): требуется повысить среднюю аренду примерно на 30–35 тыс. ₽/мес на протяжении 60 месяцев (то есть стартовая ставка не ~110 тыс., а ~140–145 тыс. ₽) — тогда проект выйдет «в ноль».
Что думает Gemeni
Модель привела большое количество данных и расчётов. Сформировала итоговый вывод, который выглядит так:
С точки зрения чистой экономической целесообразности, Модель 2 (Депозиты) является однозначно более выгодной в предложенных вами условиях. Она генерирует вдвое большую чистую прибыль при значительно меньших рисках и практически нулевых трудозатратах.
Модель 1 (Квартира) проигрывает по доходности по нескольким причинам:
1. Высокие транзакционные издержки: Стоимость ремонта, мебели, налогов на покупку и продажу «съедают» значительную часть прибыли. Налог 6% со всей суммы продажи (36,6 млн ₽) — это критический фактор, снижающий финальный результат.
2. Низкая операционная доходность: Ежемесячный денежный поток от аренды невысок по сравнению с объёмом вложенного капитала.
3. Оптимистичный прогноз роста: Даже при заложенном росте стоимости квартиры на 50% (что является очень хорошим результатом для 5-6 лет), эта модель проигрывает пассивным инвестициям. Если рост будет меньше, экономика проекта станет ещё хуже.
Рекомендация:
Основываясь исключительно на предоставленных данных, я бы рекомендовал выбрать Модель 2. Она полностью соответствует вашему подходу к работе: это прогнозируемый, понятный и честный по отношению к себе самому способ преумножения капитала, не требующий погружения в непрофильную операционную деятельность.
Инвестиции в недвижимость могут быть выгодными, но обычно при других условиях: более низкая цена входа, покупка без отделки для перепродажи («флиппинг»), более высокая арендная ставка по отношению к цене, либо более длительный горизонт владения (10+ лет) с иными налоговыми последствиями при продаже.
Что думает Sonnet
Дала весьма подробный ответ с разбивкой по месяцам и посчитала итоговые результаты. Сформулировала следующий вывод:
Модель 2 (депозиты) экономически выгоднее на 8,66 млн рублей (в 2,57 раза).
Ключевые факторы, влияющие на результат:
1. Ипотечные проценты — основной фактор убыточности Модели 1. За 5,75 лет вы заплатите банку ~4,1 млн ₽ процентов.
2. Высокие депозитные ставки 2026-2027 позволяют получить значительный доход в начале периода.
3. Стоимость ремонта (3,5 млн) и мебели (2,5 млн) — это 6 млн, которые в Модели 2 работают на депозитах.
4. Налоговая нагрузка в Модели 1 существенно выше:
УСН 6% со всех доходов (аренда + продажа)
Налог на имущество Vs. НДФЛ 18% только с процентного дохода в Модели 2.
5. Операционные расходы (коммуналка, страховка, риэлтор) снижают доходность недвижимости.
Рекомендация:
С точки зрения финансовой эффективности Модель 2 однозначно предпочтительнее.
Однако стоит учесть нефинансовые факторы:
• Недвижимость — это защита от инфляции
• Возможность личного использования квартиры
• Психологический комфорт владения активом
Если ваша цель — максимизация доходности, выбирайте депозиты. Если важна диверсификация портфеля и владение реальным активом — можно рассмотреть недвижимость, но с пониманием, что это менее выгодно финансово.
Вот такие выводы. Как бы то ни было, у меня теперь есть расчёты от трёх моделей ИИ. Осталось посчитать и сформулировать собственные выводы. Вероятно, как-нибудь этим займусь. О результатах собственного анализа, если к тому будет интерес, сообщу дополнительно.
🐳Желаю удачных инвестиций в наступающем новом году!
#Обзор
#недвижимость
#ИИ
👍107👎1
🎄Предчувствие 2026-го
В канун новогодних праздников все пишут о прогнозах и ожиданиях на наступающий год. Я же в этот раз решил этого не делать. Мои коллеги уже подготовили подробный прогноз на 2026 год и особо добавить мне тут нечего. Вместо этого решил поделиться с вами своими ощущениями и планами по поводу следующего года. Наверное, это будет максимально личный пост, но тем и интереснее.
✔️ Война и Миръ
В центре внимания сейчас внешняя политика. Будет ли перемирие, снятие санкций и общее «геополитическое размягчение»?
Лично я полагаю, что лучше исходить из того, что полноценного примирения не случится, а ужесточение санкционного режима продолжится. И это не потому, что я придерживаюсь принципа «чем хуже, тем лучше». Просто, если при планировании придерживаться худшего сценария, то получается, что ты готов ко всем другим. Долгие годы работы с крупным капиталом меня к этому приучили. Оптимизм хорош ровно до тех пор, пока он не лишает вас денег...
Тем не менее, инвестировать и зарабатывать можно почти в любой ситуации. Не знаю, как другие, а я намерен продолжить заниматься этим и в наступающем году. Даже если внешние условия будут не самые благоприятные.
✔️ Психология и стратегия
Основой моей инвестиционной стратегии на следующий год по-прежнему останется принцип «купил и забыл». Здесь мне хорошо помогает другой принцип «чем меньше новостей ты сегодня прочитал, тем лучше».
Наша страна пережила первый бум открытия инвестиционных счетов в конце «десятых». За это время если не у большинства, то у значительной части инвесторов, выработалась какая-то позиция относительно горизонта инвестирования. Большую часть «торопыг», которые проводили сделки на эмоциях в надежде разбогатеть за неделю, как мне кажется, уже смело с рынка.
Рынок в целом, и тем более российский рынок сейчас — это либо долгосрочные инвестиции, либо существенный риск убытков. Поэтому лично для меня две крупных перекладки в год – уже много.
✔️ Ставка и тактика
Из текущей риторики ЦБ и задушевных бесед с нашими экспертами я придерживаюсь мнения, что ставку как минимум в первой половине 2026-го будут снижать очень медленно. Исходя из этого делать какие-то резкие движения в портфеле сейчас я не вижу смысла.
Если однажды я поменяю своё мнение и начну ставить на то, что ЦБ ускорится, то я переложусь из фонда денежного рынка (AKMM) и сокращу позицию в коротких фиксах и фонде на флоатеры (AKFB) в длину, т.е. в пользу длинных ОФЗ и бумаг корпоратов с высокой дюрацией (вероятно за счёт увеличения доли фонда AKMB).
Но это только планы. Сейчас я ничего не делаю. Чёткой уверенности в том, что ЦБ будет быстро снижать ставку, у меня нет. Как только мнение поменяется – напишу.
Поэтому пока я, в значительной степени, нахожусь в денежном рынке (≈50% портфеля), коротких фиксах и флоутерах. Золото и других металлов в портфеле нет. Вовремя их не купил, а затем, на пике цены и исторических рекордах, покупать уже не стал.
Я присматриваюсь и к акциям. На длинном горизонте там не так уж и плохо, как принято об этом думать. В качестве подтверждения можно привести наш модельный портфель. С момента своего «основания» (т.е. 18 мая 2023 года) его доходность (с учётом дивидендов) почти +60%. В сценариях примирения в акциях будет очень большой рост как минимум в моменте.
По форме я инвестирую в основном через фонды Альфа-Капитал. У меня был довольно большой период, когда я «игрался» с отдельными бумагами, но со временем это прошло…
🔻Продолжение ниже
В канун новогодних праздников все пишут о прогнозах и ожиданиях на наступающий год. Я же в этот раз решил этого не делать. Мои коллеги уже подготовили подробный прогноз на 2026 год и особо добавить мне тут нечего. Вместо этого решил поделиться с вами своими ощущениями и планами по поводу следующего года. Наверное, это будет максимально личный пост, но тем и интереснее.
В центре внимания сейчас внешняя политика. Будет ли перемирие, снятие санкций и общее «геополитическое размягчение»?
Лично я полагаю, что лучше исходить из того, что полноценного примирения не случится, а ужесточение санкционного режима продолжится. И это не потому, что я придерживаюсь принципа «чем хуже, тем лучше». Просто, если при планировании придерживаться худшего сценария, то получается, что ты готов ко всем другим. Долгие годы работы с крупным капиталом меня к этому приучили. Оптимизм хорош ровно до тех пор, пока он не лишает вас денег...
Тем не менее, инвестировать и зарабатывать можно почти в любой ситуации. Не знаю, как другие, а я намерен продолжить заниматься этим и в наступающем году. Даже если внешние условия будут не самые благоприятные.
Основой моей инвестиционной стратегии на следующий год по-прежнему останется принцип «купил и забыл». Здесь мне хорошо помогает другой принцип «чем меньше новостей ты сегодня прочитал, тем лучше».
Наша страна пережила первый бум открытия инвестиционных счетов в конце «десятых». За это время если не у большинства, то у значительной части инвесторов, выработалась какая-то позиция относительно горизонта инвестирования. Большую часть «торопыг», которые проводили сделки на эмоциях в надежде разбогатеть за неделю, как мне кажется, уже смело с рынка.
Рынок в целом, и тем более российский рынок сейчас — это либо долгосрочные инвестиции, либо существенный риск убытков. Поэтому лично для меня две крупных перекладки в год – уже много.
Из текущей риторики ЦБ и задушевных бесед с нашими экспертами я придерживаюсь мнения, что ставку как минимум в первой половине 2026-го будут снижать очень медленно. Исходя из этого делать какие-то резкие движения в портфеле сейчас я не вижу смысла.
Если однажды я поменяю своё мнение и начну ставить на то, что ЦБ ускорится, то я переложусь из фонда денежного рынка (AKMM) и сокращу позицию в коротких фиксах и фонде на флоатеры (AKFB) в длину, т.е. в пользу длинных ОФЗ и бумаг корпоратов с высокой дюрацией (вероятно за счёт увеличения доли фонда AKMB).
Но это только планы. Сейчас я ничего не делаю. Чёткой уверенности в том, что ЦБ будет быстро снижать ставку, у меня нет. Как только мнение поменяется – напишу.
Поэтому пока я, в значительной степени, нахожусь в денежном рынке (≈50% портфеля), коротких фиксах и флоутерах. Золото и других металлов в портфеле нет. Вовремя их не купил, а затем, на пике цены и исторических рекордах, покупать уже не стал.
Я присматриваюсь и к акциям. На длинном горизонте там не так уж и плохо, как принято об этом думать. В качестве подтверждения можно привести наш модельный портфель. С момента своего «основания» (т.е. 18 мая 2023 года) его доходность (с учётом дивидендов) почти +60%. В сценариях примирения в акциях будет очень большой рост как минимум в моменте.
По форме я инвестирую в основном через фонды Альфа-Капитал. У меня был довольно большой период, когда я «игрался» с отдельными бумагами, но со временем это прошло…
🔻Продолжение ниже
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍23👎1
🔺Начало поста
✔️ Валюта и рубли
Моё отношение к курсу рубля и валютной диверсификации довольно простое. Я живу в России, здесь же зарабатываю, здесь же почти всё и трачу. Единственное, я стараюсь много путешествовать по миру и, по большому счёту, валюта мне нужна исключительно для этого.
Поэтому из «валютных планов» у меня пока только сходить ближе к концу января в обменник и купить наличные доллары на ближайшие три-четыре поездки. К концу января – потому что к этому времени снижаются покупки со стороны населения, которое едет за рубеж на январские праздники, и спреды приходят к адекватным отметкам.
Позже идти не хочу, так как не знаю, что будет с курсом. Тем более, лично я ставлю на то, что в течение 2026 года рубль заметно ослабнет.
В остальном валютные инвестиции для меня — второстепенный вопрос. Собственные деньги я сейчас в иностранный рынок ценных бумаг не вкладываю. Иностранного ВНЖ у меня нет, а я привык всё держать под контролем и не могу смириться с мыслью, что у меня вдруг могут произвольно закрыть иностранный счёт или заблокировать бумаги. Мне эти дополнительные риски попросту не нужны.
Однако иногда я думаю о покупке российских валютных облигаций через фонд (AKGP). Пока эта мысль окончательно не оформилась, но, не исключаю, что в течение ближайшего времени я всё же начну покупать эти бумаги.
Тем более, что пока рубль сильный, данные облигации выглядят привлекательно с точки зрения их покупки. Однако меня смущает слишком низкая текущая доходность в долларах (что будет неприятным моментом в сценарии, если рубль останется сильным). В общем, пока размышляю и присматриваюсь…
✔️ Другие люди
По работе я встречаю огромное количество людей с самыми разными взглядами и мнениями.
В 2025 году я впервые встретился с 260-ью новыми клиентами (без учёта повторных встреч и встреч с уже имеющимися клиентами). В основном все они — владельцы или представители крупного и среднего бизнеса.
В зависимости от отраслей, в которых все эти люди работают, от их текущих успехов и результатов и даже от характера и настроения, мировоззрение и взгляды у них очень сильно различаются.
Например, пока ЦБ медленно снижал ставку, я встречал людей, которые были уверены, что ставка будет расти, и у них были убедительные аргументы. С другой стороны, я тут же встречал людей, которые были убеждены, что уже вот-вот ставка будет снижена очень сильно, буквально до 10% за считанные месяцы. И у них тоже были свои аргументы.
В чём в чём, но в аргументах в пользу любой позиции недостатка нет. Спорить здесь бессмысленно. Все мы живём в одном мире, но каждый немного в своей реальности.
Учитывая такой опыт, у меня часто не бывает однозначного мнения по стандартным для инвестиционного консультанта вопросам. Я не знаю, какой будет ставка через год, где точно будет курс рубля и стоит ли именно сейчас покупать Газпром или любую другую бумагу. Вместо я этого я стараюсь подобрать всем клиентам такую стратегию, при которой они могли бы заработать вне зависимости от сиюминутных флуктуаций рынка.
В личных же инвестициях я стараюсь исходить из баланса вероятностей и, если и слушаю кого, то только наших экспертов (но, если честно, не всегда). В результате я выбираю наиболее вероятный именно со своей точки зрения сценарий и голосую за него рублём. И пока эта стратегия меня не подводила.
Конечно, мой портфель далеко не самый выдающийся и результативный. Но для меня важно то, что мне комфортно наблюдать за тем, как мои представления о происходящем где-то совпадают, а где-то не совпадают с нашей суровой реальностью, приводя к 📈 или 📉 последствиям для портфеля.
Таким образом, важно слушать другие мнения. Но нельзя жить ими. Собственно, этого я всем и желаю в наступающем Новом году!
🐳
Моё отношение к курсу рубля и валютной диверсификации довольно простое. Я живу в России, здесь же зарабатываю, здесь же почти всё и трачу. Единственное, я стараюсь много путешествовать по миру и, по большому счёту, валюта мне нужна исключительно для этого.
Поэтому из «валютных планов» у меня пока только сходить ближе к концу января в обменник и купить наличные доллары на ближайшие три-четыре поездки. К концу января – потому что к этому времени снижаются покупки со стороны населения, которое едет за рубеж на январские праздники, и спреды приходят к адекватным отметкам.
Позже идти не хочу, так как не знаю, что будет с курсом. Тем более, лично я ставлю на то, что в течение 2026 года рубль заметно ослабнет.
В остальном валютные инвестиции для меня — второстепенный вопрос. Собственные деньги я сейчас в иностранный рынок ценных бумаг не вкладываю. Иностранного ВНЖ у меня нет, а я привык всё держать под контролем и не могу смириться с мыслью, что у меня вдруг могут произвольно закрыть иностранный счёт или заблокировать бумаги. Мне эти дополнительные риски попросту не нужны.
Однако иногда я думаю о покупке российских валютных облигаций через фонд (AKGP). Пока эта мысль окончательно не оформилась, но, не исключаю, что в течение ближайшего времени я всё же начну покупать эти бумаги.
Тем более, что пока рубль сильный, данные облигации выглядят привлекательно с точки зрения их покупки. Однако меня смущает слишком низкая текущая доходность в долларах (что будет неприятным моментом в сценарии, если рубль останется сильным). В общем, пока размышляю и присматриваюсь…
По работе я встречаю огромное количество людей с самыми разными взглядами и мнениями.
В 2025 году я впервые встретился с 260-ью новыми клиентами (без учёта повторных встреч и встреч с уже имеющимися клиентами). В основном все они — владельцы или представители крупного и среднего бизнеса.
В зависимости от отраслей, в которых все эти люди работают, от их текущих успехов и результатов и даже от характера и настроения, мировоззрение и взгляды у них очень сильно различаются.
Например, пока ЦБ медленно снижал ставку, я встречал людей, которые были уверены, что ставка будет расти, и у них были убедительные аргументы. С другой стороны, я тут же встречал людей, которые были убеждены, что уже вот-вот ставка будет снижена очень сильно, буквально до 10% за считанные месяцы. И у них тоже были свои аргументы.
В чём в чём, но в аргументах в пользу любой позиции недостатка нет. Спорить здесь бессмысленно. Все мы живём в одном мире, но каждый немного в своей реальности.
Учитывая такой опыт, у меня часто не бывает однозначного мнения по стандартным для инвестиционного консультанта вопросам. Я не знаю, какой будет ставка через год, где точно будет курс рубля и стоит ли именно сейчас покупать Газпром или любую другую бумагу. Вместо я этого я стараюсь подобрать всем клиентам такую стратегию, при которой они могли бы заработать вне зависимости от сиюминутных флуктуаций рынка.
В личных же инвестициях я стараюсь исходить из баланса вероятностей и, если и слушаю кого, то только наших экспертов (но, если честно, не всегда). В результате я выбираю наиболее вероятный именно со своей точки зрения сценарий и голосую за него рублём. И пока эта стратегия меня не подводила.
Конечно, мой портфель далеко не самый выдающийся и результативный. Но для меня важно то, что мне комфортно наблюдать за тем, как мои представления о происходящем где-то совпадают, а где-то не совпадают с нашей суровой реальностью, приводя к 📈 или 📉 последствиям для портфеля.
Таким образом, важно слушать другие мнения. Но нельзя жить ими. Собственно, этого я всем и желаю в наступающем Новом году!
🐳
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍82
Итак,
Многое не получилось. Не слишком важно было, значит)
Так, кубиков на животе всё ещё нет, зато (!)
Все живы и здоровы. Отец упал ласточкой с велосипеда, подлечился, в остальном без происшествий))
Спасибо ИИ и вайбкодингу, которые проникли в мою рутину тотально в этом году. Горжусь, что не отстал от общего тренда.
Побывал впервые в нескольких городах России: Иркутске, Красноярске, Новосибирске, Владивостоке. Впечатлился. Ещё был на реке Белой рядом с Лаго-Наки, на фото.
Запустили рекордное количество новых персональных ЗПИФ и личных фондов. Команда за год удвоилась и уже есть задел на 2026.
Пора и отдохнуть.
А с 12-ого января гребём дальше) и с удовольствием!
С Наступающим!
Многое не получилось. Не слишком важно было, значит)
Так, кубиков на животе всё ещё нет, зато (!)
Все живы и здоровы. Отец упал ласточкой с велосипеда, подлечился, в остальном без происшествий))
Спасибо ИИ и вайбкодингу, которые проникли в мою рутину тотально в этом году. Горжусь, что не отстал от общего тренда.
Побывал впервые в нескольких городах России: Иркутске, Красноярске, Новосибирске, Владивостоке. Впечатлился. Ещё был на реке Белой рядом с Лаго-Наки, на фото.
Запустили рекордное количество новых персональных ЗПИФ и личных фондов. Команда за год удвоилась и уже есть задел на 2026.
Пора и отдохнуть.
А с 12-ого января гребём дальше) и с удовольствием!
С Наступающим!
👍104