▶️ ویدئو | زباله و نخاله به جای «بازآفرینی‌شهری»؛ دولت در 8 سال 100 واحدمسکونی هم نتوانست در تهران بسازد

🔴 زیرپوست «کلنگ‌زنی دی‌ماه 96» در محله «سیروس» چیست؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ راضیه احقاقی، خبرنگار گروه مسکن‌وشهری روزنامه «دنیای‌اقتصاد» این ویدئو را از صحن علنی جلسه اخیر شورای‌شهر تهران تهیه کرده است.

2️⃣ ناصر امانی، معاون اسبق شهرداری‌تهران و عضو فعلی شورای‌شهر در این جلسه به «ساخت بحران‌اجتماعی به جای بازآفرینی‌شهری» در یک هکتاری محله «سیروس» در سال۹۶ اشاره می‌کند.

3️⃣ زمستان۹۶، دولت با هدف «نوسازی مدرن یک محله بسیار قدیمی و فرسوده شهر تهران» یعنی «سیروس»، طرح ساخت تنها «۱۰۰ واحدمسکونی» از طریق تخریب و نوسازی پلاک‌های کلنگی را شروع می‌کند.

4️⃣ امروز پس‌از ۸ سال، نه تنها آن طرح یک سانتی‌متر هم پیشرفت‌ نداشته که زمین رهاشده آن به محل «انباشت زباله، نخاله‌ساختمانی» و بخش‌هایی از زمین نیز به کارتن‌خوابی تبدیل شده است.

5️⃣ هر چند این عضو شورای‌شهر اشاره‌ای به «زیرپوست ناکامی در بازآفرینی محله قدیمی تهران» نکرده است،
اما بررسی‌های کانال رصدخانه بازار مسکن نشان می‌دهد:

❌ وقتی دولت سعی می‌کند نقش بخش‌خصوصی را بازی کند، نتیجه‌اش این می‌شود که ظرف ۸ سال ۱۰۰ واحد هم نمی‌تواند بسازد.

6️⃣ این بازی اشتباهی، دهه۸۰ برای طرح «مسکن‌مهر» و در سال‌های اخیر برای «مسکن‌ملی» هم تکرار شد.

✅ گروه مسکن‌وشهری روزنامه «دنیای‌اقتصاد» بزودی ناگفته‌های «شکست در سیروس» را بررسی می‌کند.

#دنیای_اقتصاد
#تهران #پایتخت #دولت #شهرداری #بافت_فرسوده #نوسازی #ملک_کلنگی #محله_سیروس #بازآفرینی_شهری

#رصدخانه_بازار_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 تیغ دولبه برج‌سازی در «سکونتگاه غیررسمی» پایتخت؛ آیا بدمسکن‌ها خانه‌دار می‌شوند؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ طرح‌های بازآفرینی شهری در «بافت‌فرسوده» و «سکونتگاه‌ غیررسمی»، نتوانستند تعاریف اولیه این ایده را در شهر محقق کنند.

2️⃣ بازآفرینی شهری ۱۰ سال پیش با «محله سیروس» شروع شد.

3️⃣ اما شروع کار، «نادرست» بود؛ دولت زمین صفر در اختیار کارگزار دولتی قرار داد تا بدون دریافت پول زمین، خانه‌های فرسوده این محله نوسازی شود و «حاشیه‌سود مصوب» برای او در نظر گرفت.

4️⃣ این طرح درست مثل «مسکن‌مهر» پیش‌رفت؛ مداخله وسیع دولت در بازار ساخت‌وساز از طریق نرخ‌گذاری و استخدام سازنده.

5️⃣ نتیجه همان شد که در مسکن‌مهر با طولانی‌شدن ۲۰ ساله پروژه‌ها اتفاق افتاد.

6️⃣ پروژه نوسازی و بازآفرینی‌ شهری محله سیروس تهران، هنوز به سرانجام نرسیده است.

7️⃣ وضعیت نامناسب این محله به گونه‌ای است که گفته می‌شود حدود دو سوم اهالی قدیمی از آنجا رفته‌اند و عمده املاک به انبار واحدهای صنفی بازار تبدیل شده است.

8️⃣ دولت در این سال‌ها به جای آنکه، «مسیر سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی» در بافت‌های فرسوده را هموار کند، به شکل غیرمستقیم خودش را به سازنده تبدیل کرد.

❌ همین سناریو اکنون برای سکونتگاه‌های غیررسمی داخل تهران نیز در حال تکرار است.

9️⃣ کسانی که در محله‌های غیررسمی شهر تهران زندگی می‌کنند، مشکلات متعدد معیشتی دارند و در عین حال، بافت اجتماعی و سکونتی این محله‌ها را شکل داده‌اند.

🔟 حذف این محله‌ها به «پرتاب مشکلات اجتماعی و ناهنجاری‌ها به یک محله غیررسمی دیگر در نقطه دیگری از شهر» منجر خواهد شد.

1️⃣1️⃣ ساختن برج کنار این محله‌ها اگرچه نوسازی محله محسوب می‌شود اما احتمالاً به «خانه‌دارشدن» این گروه کم‌درآمد در این خانه‌ها منجر نمی‌شود؛ چون سطح هزینه‌های زندگی و مسکن در برج‌ها از «توان اقتصادی» ساکنان این محله‌ها بیشتر است و این می‌تواند به «خروج پنهان» آنها از این محله‌ها و دوباره «کلونی‌ تشکیل دادن‌شان در جای غیررسمی جدید» منجر شود.

🔻گروهی از صاحب‌نظران مسائل اجتماعی شهر با استناد به تجربه موفق برخی کشورها از جمله وین در مواجهه با پدیده «بدمسکنی» پیشنهاد «احیای درجا» برای خانه‌های موجود در سکونتگاه‌های غیررسمی را مطرح می‌کنند.

🔻 این خانه‌ها می‌تواند با «بازسازی تدریجی» همین املاک و همچنین رسیدگی به خدمات شهری و معابر محله‌های غیررسمی، به سطح «خانه مناسب زندگی با کیفیت حداقلی» ارتقاء پیدا کند.


#دنیای_اقتصاد
#بافت_فرسوده #سکونتگاه_غیررسمی #تهران #پایتخت #محله_اسلام_آباد #محله_سیروس

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 ۴طبقه‌های «شهرک‌غرب» مجوز ۶طبقه می‌گیرند؛
تدارک تخریب‌ونوسازی برای محله قدیمی تهران
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ محله قدیمی «شهرک‌غرب» پس‌از دو دهه محافظت در برابر «وسوسه تخریب‌ونوسازی»، با تصمیمی که در حال پخت‌وپز در سیستم مدیریت‌شهری تهران است بزودی درهای آن به روی بسازوبفروش‌ها و برج‌سازها باز می‌شود.
 
2️⃣ «شهرک‌غرب» اوائل دهه ۴۰ توسط گروهی از معماران آمریکایی و به سبک معماری غرب طراحی شد؛ خانه‌های ویلایی در خیابان‌های عریض و مجموعه‌ محدودی از برج‌های مسکونی.
 
3️⃣ این محله در دهه ۶۰، همزمان با «توزیع زمین با قیمت دولتی بین تعاونی‌های مسکن کارگری و کارمندی»، زیربار ساخت‌وسازهای مسکونی ۴طبقه رفت.
 
5️⃣ از آن زمان تاکنون، این محله همواره از «بارگذاری‌های اضافی ساختمانی و جمعیتی» تاحدود زیادی محافظت شد؛
بطوریکه سال ۹۱ با تصویب طرح تفصیلی تهران، محله «شهرک‌غرب» با برچسب R231، به عنوان «بافت مسکونی ارزشمند معاصر» شناخته شد.
 
6️⃣ براساس مقررات طرح تفصیلی تهران که هنوز هم جاری و برقرار است،‌ ساختمان‌های مسکونی «شهرک‌غرب» مشمول «تثبیت وضع موجود» هستند.
7️⃣ معنای این ضابطه شهری آن است که اگر روزی مالکان یک ساختمان مسکونی در این محله بخواهند بنای قدیمی‌شان را بازسازی کنند، باید در همان وضعیت 4 طبقه،‌ نوسازی کنند.
 
8️⃣ با این حال، از دهه ۸۰ به بعد، به علت کمیابی زمین برای ساخت مسکن در تهران،‌ مدلی تحت عنوان «تخریب‌ومشارکت» یا همان «بکو‌ب‌وبساز» راه افتاد که با هماهنگی شهرداری، ساختمان قدیمی با دریافت مجوز تخریب می‌تواند طبقات بیشتری دریافت کند.
 
9️⃣ مجوز طبقات بیشتر برای نوسازی ساختمان قدیمی، باعث می‌شود مالکان بدون پرداخت هزینه، معادل ۱.۵ واحدمسکونی قدیم‌شان، از سازنده واحدهای نوساز دریافت کنند.
 
🔟 سازنده این ساختمان‌ها نیز سود خود را از همان طبقات اضافه و در قالب شراکت با مالکان، دریافت می‌کند.
 
1️⃣1️⃣ طی دو دهه گذشته حدود ۹۷ درصد از پروانه‌های ساختمانی در تهران با همین مدل «تخریب‌ومشارکت در ساخت» صادر شده است.
 
◀️ «شهرک‌غرب» اما در همه این ۲۰ سال،‌ اجازه «افزایش ارتفاع ساختمان» را نداشت و همین مانع از آن شده بود که مالکان ساختمان‌های ۴طبقه بتوانند با بسازوبفروش‌ها برای نوسازی بنای‌شان مشارکت کنند.
 
⭕️ تدارک «افزایش ارتفاع شهرک‌غرب از ۵ به ۶»
 
🔻 اکنون اما شنیده شده، مدیریت‌شهری در تدارک طرحی برای رفع ممنوعیت «افزایش طبقات» در محله شهرک‌غرب است.
 
🔻 براین اساس گفته‌ می‌شود، قرار است بزودی طرحی برای «افزایش تراکم‌ساختمانی شهرک‌غرب از ۵ به ۶ طبقه» به کمیسیون ماده ۵ برود.
 
🔻 اگر این مجوز صادر شود، ساکنان قدیمی «شهرک‌غرب» بین یک دوراهی قرار می‌گیرند:
 
🔻 آنها باید بین «تداوم سکونت در محله‌ای نسبتاً آرام با تراکم جمعیتی پایین» یا «تبدیل محله به سال‌ها کارگاه ساختمانی و در نهایت افزایش ۵۰ درصدی جمعیت بواسطه افزایش تراکم‌ساختمانی»، یک گزینه را انتخاب کنند.
 
🔻 هر چند طی حدود ۱۰ سال گذشته،‌ «تغییرکابری خاموش خیلی از ویلاها» در فازهای۱ تا ۶ شهرک‌غرب به انواع کسب‌وکارها، حجم ترافیک در این محله افزایش چشمگیر پیدا کرده است اما «بکوب‌وبساز» به شکل سراسری در این محله، ترافیک را از این هم بیشتر خواهد کرد.
 
🔻 در عین حال، بخشی از ساکنان شهرک‌غرب، مدت‌ها در انتظار «ورود بسازوبفروش‌ها» به این محله بودند؛ آنها در این سال‌ها از دوست و اقوام خود شنیده بودند که «طعم اقتصادی تماس بسازوبفروش‌ها با اهالی ساختمان‌های کلنگی در نقاط مختلف تهران برای عقد مشارکت‌ساختمانی» چقدر لذت‌بخش است.
 
🔻 خیلی از ساکنان بناهای قدیمی در شهر تهران،‌ افراد سالخورده بازنشسته هستند و اگر ملک آنها مورد پسند بسازوبفروش‌ها قرار بگیرد، یک «جهش درآمدی در زندگی آنها» بوجود می‌آید، ضمن آنکه افزایش ارزش دارایی ملکی در جریان تخریب‌ونوسازی نیز موضوع جذاب دیگری است که احتمالاً هیچ‌کس حاضر به چشم‌پوشی از آن به بهای «آرامش سکونتی» نیست.
 
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#شهرک_غرب #فروش_تراکم #تهران #پایتخت #محله #کمیسیون_ماده_5 #شهرداری #شورای_شهر #شورای_عالی_شهرسازی
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 بازهم «کلید‌به‌کلید»؛
بدمسکن‌ها «مسکن‌» لازم دارند یا «درآمد مکفی»؟
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ همین روز گذشته باز هم خبر رسید، مدیریت‌شهری تهران برای رسیدگی به حال یکی از محله‌های فقیرنشین و سکونتگاه‌های غیررسمی قصد دارد بیرون از این محله، «یک شهر‌ک مسکونی عظیم با همه امکانات» بنا کند.
 
2️⃣ پخت‌وپز این تصمیم در کمیسیون ماده ۵ آغاز و اسم آن نیز، همان طرح نه‌چندان موفق «کلید‌به‌کلید» گذاشته شده است.
 
3️⃣ از نگاه رئیس تیم تدوین طرح جامع مسکن تا ۱۴۱۵، مساله بدمسکن‌های ساکن در محله‌های غیررسمی، بیش‌از آنچه «مسکن» باشد، «فقر و بیکاری» است.
 
4️⃣ تا زمانی که معیشت و فقر این خانوارها بهبود پیدا نکند و درآمدشان به سطح حداقلی برای پوشش هزینه‌های زندگی‌شان نرسد،
هر نوع «واگذاری امتیاز ملکی» مثل «خانه معوض» یا «کلید مسکن نو در جای دیگر شهر» به فروش آن برای پوشش هزینه‌های ضروری‌تر این افراد منجر می‌شود.
 
5️⃣ دکتر محمود اولاد معتقد است:
🔻 محله‌هایی که بدمسکن‌ها در آن ساکن هستند از نظر دولت‌ها «غیررسمی» است،
اما از نظر ساکنان «مناسب» و از نظر کارشناسان «غیراستاندارد» ارزیابی می‌شود نه غیررسمی.
 
🔻 مشکل از جایی شروع شده که گروه‌های کم‌درآمد و فقیر نتوانستند در بازار رسمی، مسکن استاندارد مناسب توان اقتصادی‌شان را خرید یا اجاره کنند.
 
🔻 در نتیجه به مسکن زیرخط‌ استاندارد پناه آوردند.
 
6️⃣ استاندارد فعلی در بازار رسمی مسکن ایران، مناسب «دهک‌‌های متوسط رو به بالا» است.
 
7️⃣ در این شرایط اگر قرار باشد فقرای مسکن به این استاندارد برسند تا وارد بازار رسمی تامین مسکن برای خود شوند،‌ درآمد آنها باید به بالای خط‌فقر ارتقاء پیدا کند و شغل مناسب برای آنها تامین شود؛
هر دوی این گزینه‌ها در موقعیت فعلی اقتصاد ایران که «رشد ‌اقتصادی» ناپایدار بوده و چشم‌انداز آن هم منفی است، «تقریباً غیرممکن است».
 
8️⃣ در این صورت، گزینه «جابجایی به مسکن بهتر» نیز باعث حل مساله اصلی فقرای مسکن نخواهد شد.
 
9️⃣ پس تنها راه‌های باقی‌مانده، «رهاسازی سکونتگاه‌های غیررسمی به حال خود» به عنوان گزینه پرمخاطره یا «تغییر اضطراری و موقت خط‌استاندارد مسکن‌مناسب برای سازگارشدن آن با فقر فزاینده» است.
 
🔟 این گزینه آخر یعنی پایین‌آ‌وردن استاندارد مسکن حداقلی، با «رسمیت‌بخشی محله‌های
غیررسمی در شهر» تحقق پیدا می‌کند.
 
◀️ دولت و شهرداری در شرایطی که فقر فزاینده در کوتاه‌مدت و میان‌مدت احتمالاً قابل کنترل نیست، باید تعریف جدیدی از «مسکن‌حداقلی» داشته باشد.
 
◀️ در تعریف جدید، چند تحول در محله‌های فقرای مسکن رخ می‌دهد؛
انگ اجتماعی به محله‌‌های غیررسمی زدوده می‌شود.
فرزندان ساکنان این محله‌ها از حق تحصیل در مدارس شهر برخوردار می‌شوند.
و ارتقاء محله‌ها باعث ورود شغل‌های جدید صنفی به این محله‌ها می‌شود.
 
◀️ در خیلی از این محله‌ها، ساکنان مغازه‌هایی ایجاد کرده‌اند که با رسمیت‌پیدا کردن محله، سطح کیفی این واحدهای تجاری می‌تواند بهبود یابد و شغل‌های مناسب‌تر با درآمد بیشتر از قبل بوجود بیاید.
 
🔗 لینک گزارش کامل

🎬 🔗 لینک ویدئوی کوتاه درباره تصمیم شهرداری برای یکی از سکونتگاه‌های‌ غیررسمی تهران

 
#دنیای_اقتصاد
#سکونتگاه_غیررسمی #بدمسکن #فقر_مسکن #فقر #تهران #بافت_فرسوده #محله #شهر
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den