📌 «تب» خرید ویلا فروکش کرد / چرا افراد در بازار املاک «شمال» دست‌به‌ماشه هستند؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ رفتار سمت تقاضا در بازار ویلاهای شما نسبت به حدود 2 ماه گذشته، تغییر محسوس پیدا کرده است.

2️⃣ قیمت ویلاهای «شمال» از سال گذشته تا اواسط بهار امسال، 2 بار جهش کرد؛ یکبار تحت تاثیر مهاجرت‌های مقطعی از تهران و اقدام برای سرمایه‌گذاری ملکی به دنبال جنگ 12 روزه و بار دیگر در فاصله شروع جنگ 40 روزه تا اواخر فروردین.

3️⃣ سال گذشته این بازار با رشد دست‌کم 70 درصدی قیمت ملک روبرو شد و بعد‌از آن، یک رشد حدود 30 درصدی را تجربه کرد.

4️⃣ بازار ویلا به دنبال رکود ۲ساله معاملاتی، در سال گذشته استعداد پذیرش تقاضا به ویژه تقاضای سرمایه‌ای را داشت.

5️⃣ در عین حال از ابتدای امسال، جهش قیمت ساخت سکویی برای «رشد قیمت فروش» شد.

6️⃣ در دو ماه گذشته اما سرعت رشد قیمت ویلا در شهرهای توریستی مازندران به یک‌‌ششم کاهش پیدا کرده و نوعی ثبات‌نسبی در آن بوجود آمده است.

7️⃣ پایان جنگ از ابتدای خرداد ماه همانطور که ترمز رشد قیمت مسکن در تهران را کشید، بازار ویلاها را نیز تحت تاثیر قرار داد.

8️⃣ اکنون نسبت قیمت آپارتمان متعارف در منطقه متوسط رو به بالا به ویلای نوساز متعارف عدد 2 است که بیانگر یک شرایط نرمال در املاک شمال می‌تواند باشد.

✅ متوسط قیمت مدنظر فروشنده‌های این نوع ویلاها حدود ۲۰ میلیارد تومان برآورد می‌شود.

9️⃣ با این حال، همچنان خریدار و فروشنده ویلا در این بازار «حاضر» هستند اما این حضور متفاوت از قبل است.

🔟 دو طرف همچنان درباره «قیمت» از دلالان املاک شمال پرس‌وجو می‌کنند و رفتار آنها به گونه‌ای است که نسبت به «پایداری اوضاع در آینده» خوش‌بین نیستند.

🔴 این رفتار به معنای آن است که تقاضای ملک در «شمال» آماده واکنش در برابر بروز دوباره ریسک جنگ است و در عین حال، سمت عرضه نیز انتظار تغییر مثبت قیمت را دارد.

◀️ لیست محرک‌های جهش قیمت ویلا طی ماه‌های گذشته حاکی است، اولین عامل رشد قیمت «شرایط بعداز جنگ» بود و پس‌از آن، رشد هزینه ساخت و رشد قیمت زمین در این اتفاق نقش داشت.

◀️◀️ این بازار رکود دو سال قبل را ندارد اما از رونق هیجانی ابتدای امسال نیز فاصله گرفته است.

🔴 پیش‌بینی‌ می‌شود در طول تابستان، معاملات در این بازار در جریان باشد و در صورتی که شرایط بیرونی بازار مسکن تغییر نامناسب پیدا کند و این تغییر از جنسی باشد که خرید در تهران امکان‌پذیر نباشد، بار دیگر املاک شمال به مقصد خرید تبدیل شود.


🔗گزارش راضیه احقاقی، خبرنگار گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» درباره نبض ویلاهای شمال را از اینجا بخوانید

#بازار_ویلا #ریسک_جنگ #املاک_شمال #زمین #قیمت_ویلا #بازار_مسکن
#رصدخانه_بازار_مسکن
#دنیای_اقتصاد

🔴کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

📌 «تشدید جنگ» چه تاثیری بر بازار مسکن می‌گذارد؛ «بازگشت به مدار توافق» چطور؟

🔴 ردیابی «قیمت ملک» از دوربین ۱۵ کارشناس اقتصادی

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ هفته‌ها بود در بازار ملک و ساختمان همه از «اثر تفاهم ایران و آمریکا» بر قیمت‌ها صحبت یا سوال می‌کردند، از هفته گذشته اما «سایه جنگ» بار دیگر روی مسکن سنگین شد.

2️⃣ اهالی این بازار سوال می‌کنند،
🔍 مسیر قیمت مسکن در ۲ ماه تابستان چه «با جنگ» و چه «بدون جنگ» چگونه خواهد بود؟

✅ ۱۵ اقتصاددان، کارشناس اقتصادی و فعال ساختمانی با شرکت در نظرسنجی گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» به این پرسش جواب دادند.

⚠️ این فقط «ریسک تنش نظامی بین ایران و آمریکا» نیست که معادلات بازار مسکن را تعیین می‌کند.

🔴 ۶نیروی دیگر هم در حال‌حاضر فعال و روی این بازار اثر دارند که شامل:

❌ کانال‌شکنی «تورم عمومی» تا مرز ۹۰درصد، رشد «نقدینگی»، «تورم ساخت»، «جهش» زمستان پارسال قیمت ملک، وضعیت نرمال «قیمت دلاری» و در نهایت «پس‌اندازهای طلایی گذشته» متقاضیان مسکن می‌شوند.

3️⃣ برآیند همه این نیروها «بازار مسکن» را در صورت «تشدید حملات هوایی دوطرفه»، با مکث معاملات خرید روبرو می‌کند.

4️⃣ بیش از یک سوم افراد شرکت‌کننده در نظرسنجی معتقدند، «رکود مسکن با جنگ فراگیر عمیق‌تر می‌شود».

5️⃣ در این سناریو، فشار قیمت ابتدا روی بازارهایی مثل دلار و طلا خواهد بود و با تاخیر روی مسکن منعکس می‌شود.

6️⃣ اما چنانچه تنش‌های یک هفته اخیر فروکش کند، «چرخش انتظارات» ناشی از مشاهده دوباره «علائم پاییندی به تفاهم منتهی به توافق» باعث می‌شود:

7️⃣ بازار ملک موقعیت «پناهگاه سرمایه» را از دست بدهد و خرید مسکن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت در وضعیت رکود قرار بگیرد.

8️⃣ این رکود غیرجنگی اما همراه با «واکنش فوری» سطح قیمت‌پیشنهادی فروش مسکن خواهد بود.

9️⃣ نیمی از کارشناسان در این نظرسنجی با استناد به وضعیت نیروهای بنیادین موثر بر بازار مسکن معتقدند:

قیمت اسمی مسکن احتمال زیاد کاهش نمی‌یابد اما «قیمت‌واقعی» افت می‌کند.

🔟 در حال‌حاضر «احتیاط» خریدار و‌ فروشنده ملک «بیشتر» شده و یک‌طرف برای پوشش ریسک‌آتی مربوط به جنگ قصد فروش با قیمت بالا را دارد درحالیکه سمت خریدار چون احتمال پایان‌تنش را می‌دهد حاضر به پذیرش رشد قیمت نیست.

🔶 دکتر تیمور رحمانی می‌گوید، تورم بالا باعث کم‌شدن فواصل جهش مسکن خواهد شد.

🔶 دکتر حسین عبده‌تبریری معتقد است، بازار مسکن نمی‌تواند مقصد سرمایه‌ها باشد چون بورس هنوز ظرفیت دارد.

🔶 دکتر علیرضا توکلی کاشی نیز تاکید می‌کند، نااطمینانی به پایداری قیمت‌ها باعث شکل‌گیری «معاملات سواپ» در بازار مسکن شده که بسیار سخت است و همین (فروش همزمان با خرید)بر احتیاط معامله‌گر افزوده است.

🔶 دکتر میثم هاشم‌خوانی هم معتقد است، قیمت دلاری مسکن بعید است تا پایان سال جهش کند.

🔶 دکتر محمود اولاد به تاثیر جنگ بر «سطح» کل بازار مسکن و بر «ترکیب» بازار اشاره کرد.

✅ اینها چکیده‌ای از نظرات بود.

🔗 ۱۵ تحلیل درباره آینده بازار مسکن را از اینجا بخوانید.

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #قیمت_مسکن #چشم_انداز_مسکن #دورنمای_بازار_ملک #زمین #ساختمان #تورم #طلا #دلار #ارز #ریسک_جنگ #بورس #رفتار_احتیاطی #معاملات #معاملات_مسکن #ریسک #تنش_نظامی #جنگ


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

✍🏻 معاملات مسکن به صورت «سوآپ» انجام می‌شود / احتیاط مضاعف خریدار و فروشنده


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

✅ دکتر علیرضا کاشی، صاحب‌نظر اقتصادی و کارشناس تامین مالی مسکن معتقد است:

1️⃣ به رغم حجم محدود خریدوفروش ملک، عمده معاملات در بازار مسکن به‌صورت «سوآپ» در حال انجام است.

2️⃣ به این معنا که افراد فروش ملک خود و خرید ملک دیگر را همزمان انجام می‌دهند و چون این مدل معامله، کار سختی است طبیعتا حجم معاملات کاهش یافته است.

3️⃣ معامله مسکن به صورت «سوآپ»، معامله‌گر واقعی را وادار کرده در این بازار نسبت به 8سال قبل‌ تلاش بیشتری کند تا بتواند از فروش و خرید خود رضایت داشته باشد.

4️⃣ از اوایل 1404 تاکنون شرایط «مبهم سیاسی» را داشتیم، ابتدا جنگ 12روزه، سپس جنگ 40روزه و الان هم سایه جنگ پررنگ‌تر است.

5️⃣ این وضعیت «ابهام» بر سرمایه‌گذاران اثر می‌گذارد و باعث می‌شود آنها «احتیاط بیشتری» کنند.

6️⃣ احتیاط در فروشنده‌ها به شکل اعلام قیمت فروش بالاتر بروز می‌کند تا ریسک شرایط بد احتمالی آتی را پوشش دهد.

7️⃣ خریدار نیز به دنبال قیمت پایین‌تر می‌رود تا در صورت ریزش احتمالی قیمت‌ها در آینده ضرر نکند.

8️⃣ تشدید این رفتارهای غیر هم‌جهت باعث شکاف خواسته‌های قیمتی بین عرضه و تقاضا می‌شود و این رکود مسکن را تشدید کرده است.

#دنیای_اقتصاد
#بازار_مسکن #قیمت_مسکن #چشم_انداز_بازار_مسکن #تورم #تورم_مسکن #تورم #جنگ #ریسک_جنگ #بورس #طلا #سهام #دلار #بازار_ملک

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 ۴ دلیل بازدهی‌ پایین «بازار مسکن» مقابل رقبای قدرتمند؛ رنکینگ ۴ بازار در رشد ماهانه قیمت‌های شهریور چه پیامی دارد؟


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ بازار مسکن در رتبه‌بندی بازدهی ماهانه دارایی‌ها، از آخر، دوم شد.

2️⃣ متوسط «قیمت‌‌پیشنهادی» واحدهای مسکونی در ماه گذشته ۲.۳ درصد‌ نسبت به تیر‌ افزایش یافت.

3️⃣ «قیمت‌قطعی»‌ در معاملات نیز‌ رشد ۳ درصدی کرد.

4️⃣ با توجه به عدم‌ تغییر‌ قیمت دلار در شهریور،‌ بازار ارز در بازدهی ماهانه، در مقایسه با مسکن، سکه و‌ سهام، رتبه آخر و مسکن رتبه سوم‌ را بدست آوردند.

5️⃣ بیشترین بازدهی ماهانه سرمایه‌گذاری در مرداد، به نام «بازار سرمایه» ثبت شد؛
۲۴ درصد.

6️⃣ دو علت برای پیشتازی بورس در مرداد مطرح است؛

◀️ علت اول/ تغییرات مثبت عوامل بنیادی برخی شرکت‌های بورسی

◀️ علت دوم/ کاهش نسبی ریسک جنگ در کنار چشم‌انداز سهام شرکت‌های صادرات‌محور باتوجه به رشدهای اخیر نرخ دلار.

◀️ بعداز‌‌‌‌ بورس، بازار سکه با رشد ۹ درصدی قیمت در مرداد بیشترین بازدهی ماهانه را به سرمایه‌گذاران خود داد.

⭕️ چرا بازدهی مسکن «محدود» بود؟

🔻 بخشی از علت جهش بازدهی در برخی بازارها از جمله بورس، «وضعیت فعلی سطح تنش با غرب» است.

🔻این‌ وضعیت، فعلا در نقطه «تعلیق جنگ» به تعادل رسیده؛ بنابراین ریسک هنوز وجود دارد و از بین نرفته است.

🔻چنین حالتی، یعنی «انتظار تداوم‌ رشد قیمت‌ها» که نتیجه‌اش، تمایل افراد مختلف با هر میزان سرمایه برای «رفتن به پناهگاه‌های تورمی» است.

7️⃣ اما بازار ملک‌‌ فعلا نمی‌تواند «پناهگاه اصلی» سرمایه‌گذاران باشد.

◀️ یک دلیل اصلی این فرضیه، «حجم میلیاردی سرمایه برای ورود به این پناهگاه ضدتورمی» است.

◀️ دلیل دوم، تکمیل‌کننده دلیل اول است؛
دارایی‌های غیرملکی واکنش لحظه‌ای به تغییر مثبت سطح ریسک جنگ بروز می‌دهند.
در حالیکه مسکن با تاخیر و کند‌ دچار تغییر قیمت می‌شود.

◀️ دلیل سوم نیز «امکان سریع رفت‌وآمد‌» در‌ بازار طلا، سهام‌ و‌‌ همچنین دلار در مقایسه با بازار مسکن است.

◀️ رکود سنگین خرید و تشریفات اداری و‌‌ قانونی فروش یک‌ واحدمسکونی، به قدری سرعت خروج از بازار ملک‌ یا تبدیل‌دارایی‌ را پایین آورده که بعضا «در فاصله تصمیم فروشنده ملک تا موفقیت در فروش، قیمت‌ها‌‌ در بازار رقیب طوری افزایش‌ پیدا می‌کند که امکان ورود آن فرد‌‌‌‌ فروشنده با قیمت مدنظرش را سلب می‌شود».

◀️ و دلیل چهارم «آینده احتمالی ریسک جنگ» است.
بروز دوباره درگیری نظامی، قیمت مسکن را در کوتاه‌مدت ممکن است کاهش دهد و امکان معامله را از افراد بگیرد.

8️⃣ برآیند این عوامل، فعلا امکان رقابت بازار مسکن با سایر بازارها در پذیرش سرمایه‌گذار را گرفته است.

9️⃣ با این حال، تحرکات محسوسی در این‌ بازار بیشتر‌‌ از سمت مصرف‌کننده‌ها دیده می‌شود.

🔗 لینک کارنامه مرداد قیمت مسکن


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #بازدهی_مسکن #دلار #طلا #سهام #بورس #بازدهی_مرداد #جنگ #ریسک_جنگ #قیمت_مسکن

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 ریسکی‌ترین نوع معاملات مسکن چیست؟ ۲ مشخصه «قرارداد امن» برای پیش‌فروش ملک


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ تلاقی «قیمت‌های خارج از دسترس» واحدهای مسکونی آماده و «تبلیغات وسوسه‌کننده» پیش‌فروش آپارتمان، خیلی از خانه‌اولی‌ها را به سمت انتخاب «راه‌دوم» تحریک می‌کند؛
پیش‌خرید.

2️⃣ تنور «فایل» پیش‌فروش در مناطقی از تهران حسابی گرم شده است.

3️⃣ اینفلوئنسرهای اینستاگرامی با نمایش «ماکت ساختمان‌های بلندمرتبه مسکونی»، از قیمت فعلی واحدهای چندسال ساخت به عنوان «قیمت پیش‌خرید برای تحویل ۱۴۰۶» استفاده می‌کنند.

4️⃣ این در حالی است که «ثبات قیمت ساخت» طی یکسال آینده، چیزی شبیه معجزه است که تقریبا محال به نظر می‌رسد.

5️⃣ با فرض اینکه این پیش‌فروش‌ها همگی از «سلامت اقتصادی و‌حقوقی» برخوردارند، در اینصورت پیش‌فروشنده‌ها در شرایط پرریسک فعلی با دست خود وارد تله‌ای می‌شوند که خروج از آن بعید خواهد بود.

6️⃣ «ریسک بی‌ثباتی قیمت‌ها در بازار ساخت‌وساز» در کنار «ریسک سرمایه‌گذاری بلندمدت» باتوجه به عدم‌قطعیت مربوط به وضعیت جنگی، احتمال «انجام تعهد پیش‌فروشنده‌های مسکن» را بسیار پایین آورده است.

7️⃣ خیلی از فاکتورهای «قیمت قطعی پیش‌فروش» در شرایط فعلی اقتصاد و کشور، از اختیار سازنده خارج است.

8️⃣ در نتیجه، به همین میزان، پیش‌خریدار نیز با ریسک روبرو است.

9️⃣ هر نوع شوک به پروژه ساختمانی پیش‌فروش شده همچون تعطیلی کارگاه درصورت بروز جنگ، جهش قیمت مصالح‌ساختمانی‌ وارداتی با جهش ارز و مواردی از این دست، باعث تاخیر نامحدود دسترسی پیش‌خریدار به کلید واحدمسکونی‌اش می‌شود.

🔟 در این مقطع اما «راه‌حل»، پاک‌کردن صورت مساله نیست؛
تعطیل‌شدن بازار پیش‌فروش بخاطر وجود ریسک‌های ساخت به معنای «فرصت‌سوزی برای خروج از رکود مسکن و ساختمان» است.

1️⃣1️⃣ راه‌حل مواجهه با ریسک‌های دوطرفه در بازار پیش‌فروش، «اصلاح قراردادهای سنتی این نوع معاملات ملک» است.

◀️ یک صاحب‌نظر حقوق خصوصی، نسخه‌ای برای «قرارداد‌های پیش‌فروش سازگار با عصر ریسک‌های موجود در اقتصاد ایران» به «دنیای‌اقتصاد» ارائه کرد.

◀️ قرارداد پیش‌فروش برای «پوشش ریسک بی‌ثباتی‌ قیمت‌ها» باید به جای «قید قیمت مقطوع»، دارای بند «تعدیل قیمت براساس تورم ساخت برای بخش‌های باقی مانده در مراحل ساخت» باشد.

◀️ گام دوم برای بازسازی ساختار حقوقی بازار پیش‌فروش مسکن، «شرط اعتبارسنجی» سازنده‌ها است.

◀️ هر چقدر رتبه اعتباری پیش‌فروشنده در بازار ساخت از بابت «تحویل به موقع ساختمان‌های قبلی» بالا باشد، «مقاومت او‌ و پروژه‌اش برابر ریسک‌های موجود» بالا خواهد بود و «اعتماد» پیش‌خریدار را به همراه دارد.

◀️ در عین حال «تشریفات‌زدایی» از بازار ساخت‌وساز همچون «کاهش واقعی فرآیند صدور مجوز ساخت» باعث کاهش احتمال اصابت پروژه به تورم ساخت می‌شود.

❌ در حال حاضر در پایتخت، به دلیل «تعلیق خاموش قانون پیش‌‌فروش مصوبه سال ۸۹»، یکسری پروژه‌های بسیار پرمخاطره با اسامی مختلف اما با روح پیش‌فروش مسکن در جریان است.


🔗 کلید پیش‌فروش مسکن


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#پیش_فروش_مسکن #پیش_خرید_مسکن #تورم #ریسک_جنگ #مصالح_ساختمانی

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den