📌 مجوز تکثیر «منطقه۲۲» به شهرداری تهران / دولت با احداث «برج‌های ۱۰طبقه» روی زمین‌های ذخیره جنوب پایتخت موافقت کرد

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ شورای عالی شهرسازی و معماری کشور برخلاف «رویه» سال‌های اخیر خود، در جلسه جدیدش، با «خواسته شهرداری تهران» برای یک «تغییرکاربری عظیم» در پایتخت موافقت کرد.

2️⃣ این نهاد دولتی که همواره مخالف «عبور شهرداری از خطوط‌قرمز طرح تفصیلی تهران به پشتوانه مصوبات کمیسیون ماده ۵» بود، این بار تصویب‌نامه تازه کمیسیون ماده ۵ شهر تهران برای «تغییر کاربری ۷ هکتار از زمین‌های شهرداری در منطقه ۱۹» را مورد پذیرش قرار داده است.

3️⃣ بخش‌هایی از منطقه ۱۹ تهران موسوم به «بوستان ترافیک» که در حال حاضر روی نقشه آنلاین پایتخت، به شکل «فضای‌سبز» در کنار بزرگراه شهید کاظمی قابل مشاهده است، با تصویب طرح شهرداری توسط دولت، تبدیل به «برج‌های ۱۰ طبقه» می‌شود.

4️⃣ این پهنه‌ جزو «زمین‌های ذخیره » شهر تهران است و طبق مقررات قدیمی جاری در پایتخت باید تا سال‌ها برای «تامین خدمات آتی تهران» از هر نوع بارگذاری ساختمانی، محفوظ بماند.

5️⃣ اکنون اما شهرداری که مالکیت این اراضی را در اختیار دارد، از دولت کسب اجازه کرده برج‌های مسکونی در این نقطه واقع در جنوب شهر احداث کند.

6️⃣ مصوبه مشترک دولت و شهرداری، می‌تواند گام اول «تکثیر منطقه۲۲ در جنوب پایتخت» باشد.

7️⃣ منطقه۲۲ در دهه۷۰ طراحی شد و‌ آن موقع قرار بر این بود به «پهنه تفریحی و محل فراغت» تهرانی‌ها تبدیل شود.

8️⃣ اما ماشین مجوزهای برج‌سازی در شهرداری طی دهه۹۰، تا توانست برای منطقه۲۲ «جواز بلندمرتبه» صادر کرد.

9️⃣ امروز منطقه۲۲ عملا به شهر بدقواره برج‌های مسکونی تبدیل شده بطوریکه از «عدم تعادل» آشکار بین جمعیت ساکن و امکانات زندگی رنج می‌برد.

🔟 اکنون «موافقت صریح» شورای عالی شهرسازی با «ورود برج‌سازها به زمین‌های ذخیره» جنوب شهر دست‌کم از بابت «توسعه بدقواره» شهر این بار در مناطق پایین‌شهر، می‌تواند هشدارآمیز باشد.

◀️ هرچند برج‌سازهای شهر تهران که در سال‌های اخیر با «رکود مسکن» دست‌وپنجه نرم کرده‌اند و با «اشباع نسبی» محله‌های باریک شمال شهر از ساختمان مسکونی نیز روبرو شده‌اند، از چنین مصوباتی به شدت استقبال خواهند کرد.

◀️◀️ در عین حال طراحان برنامه «تغییرکاربری» زمین‌های پهنه سبز و ذخیره جنوب پایتخت نیز «کمبود مسکن ارزان ویژه کم‌درآمدهای پایین‌شهر» را چاشنی مصوبات‌شان کرده‌اند.

◀️◀️◀️ اما تجربه‌های مشابه این طرح‌ها طی سال‌های گذشته نشان داده است، سهم «فقرای مسکن» از این قبیل عرضه‌ها به مراتب کمتر از «مالکان متقاضی مالکیت بیشتر» بوده است.

◀️◀️◀️◀️شانس خرید واحدمسکونی نوساز در یک برج برای یک خانوار کم‌درآمد اجاره‌نشین که نه پس‌انداز دندان‌گیر برای پیش‌پرداخت در اختیار دارد و نه توان پرداخت قسط وام بانکی، تقریبا نزدیک به صفر است.

🔴 و‌ اما ماجرای اقدام کم‌سابقه شورای عالی شهرسازی در اعلام رضایت با این تغییرکاربری در شهر تهران، می‌تواند به «وقایع جنگ‌های ۱۲ روزه و ۴۰ روزه» ربط داشته باشد.

🔴 شورای عالی شهرسازی همین سال گذشته، برای «کنترل بحران کم‌آبی در پایتخت» تصویب کرد «تحت هیچ عنوان کمیسیون ماده ۵ حق بارگذاری فراتر از ظرفیت تعیین‌شده در طرح تفصیلی را ندارد».

🔴 این شورا اما اکنون با «بارگذاری جمعیتی فراتر از حدمجاز» موافقت کرده است.

🔴 به نظر می‌رسد این نرمش دولت مقابل شهرداری بخاطر «تقبل مسئولیت بازسازی خسارت‌های جنگ از سوی شهرداری» است.

◀️ شهرداری تهران کل هزینه بازسازی خانه‌های آسیب دیده در جنگ‌های سال گذشته را بدون دریافت ریالی از دولت پذیرفته است.

#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #دنیای_اقتصاد
#تهران #پایتخت #شهرداری #برج_سازی #فروش_تراکم #ساخت_و_ساز #منطقه_۲۲ #جنوب_شهر #تغییر_کاربری #شورای_عالی_شهرسازی #طرح_تفصیلی_تهران #منطقه_۱۹ #کانال_رصدخانه_بازار_مسکن

🔴کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

📌 مصوبه دهه ۸۰ «شهرداری تهران» باعث افزایش قیمت مسکن شد

🔴 به اسم «جلوگیری از باغ‌کُشی» مجوز «برج‌باغ» آمد اما خودش موتور پرقدرت برای «باغ‌کُشی» شد

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ نبش‌قبر در پرونده «باغ‌کُشی‌های» دهه ۹۰ هویت «قربانی دوم» این نوع ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران را فاش کرد.

2️⃣ شهرداری تهران از سال ۸۹ به اعتبار مصوبه‌ای که شورای‌شهر در اواسط دهه۸۰ تحت عنوان «برج‌باغ» جلوی پای شهرداران مناطق گذاشت، «تغییرکاربری» باغات خصوصی در پایتخت را رسما کلید زد.

3️⃣ تا پیش از آن مالکان زمین‌های مشجر اجازه داشتند حداکثر در ۴ طبقه بنا احداث کنند.

4️⃣ مدیران شهر در آن زمان مدعی شدند «مجوزهای ۴ طبقه عاملی برای قطع درختان و خشکی باغات» شده چون مالکان این اراضی انگیزه‌ای برای حفظ باغ‌شان ندارند.

5️⃣ این ادعا به تصویب «ساخت بلندمرتبه روی ۳۰ درصد از مساحت زمین مشجر به شرط حفظ‌کردن ۷۰ درصد دیگر باغ» منجر شد.

6️⃣ در اواسط دهه ۹۰، «اولین قربانی» ماشین صدور پروانه ساخت برج‌باغ معلوم شد؛ این بلندمرتبه‌ها در عمل بدون حفظ «درختان» در وسعت قابل‌توجهی از مناطق شمالی و غربی تهران بالا رفت.

7️⃣ با تغییر دوره مدیریت در شهرداری تهران از اواخر دهه۹۰، شهردار جدید در اولین اقدام مصوبه «برج‌باغ» را ابطال کرد.

8️⃣ اکنون نتایج یک تحقیق از سوی تیم دانشگاهی مرکب از ۲ نفر استاد و تعدادی از دانشجویان اقتصادشهری نشان می‌دهد:
«۱۰ سال برج‌سازی در باغات تهران باعث افزایش ۲ تا ۵ درصدی قیمت مسکن در محله‌های ساخت این بلندمرتبه‌ها شد».

9️⃣ نقشه‌ای که در این گزارش ملاحظه می‌کنید، چکیده آن تحقیق و یک نقشه حرارتی از «تخریب باغات‌خصوصی برای ساخت برج‌باغ» است.

🔟 این تحقیق که در مرکز پژوهش‌های مجلس منتشر شده، تاکید می‌کند:

1️⃣1️⃣ برج‌باغ‌ها علاوه بر «حذف درختان» به عنوان ریه‌های تنفسی تهران، قدرت‌خرید مسکن تهرانی‌ها را هم قربانی کردند.

1️⃣2️⃣ تبدیل یک زمین باغی به برج باعث می‌شود یک‌ شوک‌قیمت به آن ملک از بابت این تغییرکاربری گرانبها وارد شو‌د.

1️⃣3️⃣ تاثیر این مجوز در محله‌ای که باغ در آن قرار دارد در همان سال اول ساخت برج، خود را به شکل «بهبود تصویر و کیفیت محله» نشان می‌دهد.

1️⃣4️⃣ وقتی یک کوچه صاحب برج‌باغ می‌شود، اقبال به سرمایه‌گذاری خدماتی در آنجا هم بالا می‌رود و همین این تحولات روی قیمت زمین‌ها و ساختمان‌های مسکونی محله اثر افزایشی می‌گذارد.

1️⃣5️⃣ در عین حال تغییر صعودی قیمت یک محله، بخاطر رابطه همیشگی قیمت‌ها در بازار مسکن محله‌های‌ یک منطقه و بازار مسکن مناطق ۲۲گانه، بر سایر بخش‌های بازار املاک تهران تاثیر مثبت خواهد گذاشت.

1️⃣6️⃣ در حال حاضر آن مصوبه ابطال شده اما نوع دیگری از مجوزهای ساختمانی در تهران فعال شده است.

1️⃣7️⃣ تراکم‌ اضافه «تا ۲ طبقه» بعداز جنگ ۱۲روزه در پایتخت فعال شد.

🔴 کارشناسان اقتصادشهر ‌معتقدند، تراکم‌ساختمانی نیز باعث رشد قیمت زمین در تهران و در نهایت رشد قیمت مسکن می‌شود.

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری #تهران #پایتخت #شهرداری_تهران #برج_باغ #باغات_تهران #تغییر_کاربری #تغییرکاربری #ساخت_و_ساز #برج #باغ #زمین_مشجر #برج_سازی #باغ_کشی #مصوبه_برج_باغ #خانه_باغ
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

📌 چشم‌انداز «خاکستری» توریسم قشم ‌و کیش؛
برج‌های جزیره «بدون‌مشتری»؟
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ پایه‌های اقتصاد کیش و قشم که سال‌ها بر «سرمایه‌گذاری ملکی به شکل بلندمرتبه» و «راه‌اندازی انواع بومگردی» استوار شده بود،
تحت‌تاثیر «رکود تورمی و جنگی مسافرت به جنوب» در حال تضعیف‌اساسی است.
 
2️⃣ کیش طی دهه اخیر بیش‌از آنچه «مقصد توریستی» ایرانی‌ها باشد، یکی از کانون‌های اصلی «خرید خانه‌دوم یا چندم» در برج‌های تازه‌ساز یا عمدتاً در حال‌ساخت شده بود.
 
3️⃣ قشم هم در سال‌های اخیر در پاسخ به «تغییر اساسی سبک‌ سفر نسلZ»،
شاهد «راه‌اندازی‌ ده‌ها بومگردی توسط سرمایه‌گذاران عمدتاً غیربومی» بود.
 
4️⃣ هر دوی این بازارها، ملک و توریسم، در حال حاضر به «کما» رفته‌اند.
 
◀️ از یک‌سو تورم بالا و حذف کامل «سفرهای پرهزینه» از جنس «مسافرت با هواپیما» و از سوی دیگر مخاطرات جنگ و حملات‌هوایی در مناطق جنوبی کشور،
کیش و قشم را تقریباً «خالی» از گردشگر کرده و جریان سرمایه در بازار املاک را نیز به سمت خروج تغییر داده است.
 
5️⃣ دلالان ملکی کیش می‌گویند، قصد فروش در این بازار افزایش پیدا کرده است.
 
6️⃣ پاتوق همیشگی جوانان و خانواده‌ها دیگر «بومگردی‌های جزایر جنوبی» نیست و این باعث شده «۸۰ درصد ظرفیت گردشگری قشم» تعطیل شود.
 
7️⃣ این اتفاقات باعث کاهش چشمگیر «غیربومی‌ها» در جنوب شده و اثر آن،
«کاهش معنادار نرخ رشد اجاره‌بها در کیش و قشم» است.
 
8️⃣ در حالیکه متوسط تورم اجاره مسکن در کشور حدود ۳۰ درصد است،
هزینه اجاره‌ خانه‌ها و آپارتمان‌ها در این دو جزیره حدود 15 درصد نسبت به پارسال افزایش پیدا کرده است.
 
9️⃣ آرامش اجاره‌بها بخاطر کاهش جمعیت غیربومی ناشی از کاهش فعالیت‌ اقتصادی در شرایط «عدم قطعیت» یکسال اخیر است.
 

🔗 گزارش راضیه احقاقی از روندها در توریسم و مسکن جنوب را از اینجا بخوانید
 

#دنیای_اقتصاد
#توریسم #قشم #کیش #اقتصاد #املاک #برج_های_مسکونی_کیش #بومگردی #جنگ #جنوب #حملات_هوایی #اقامتگاه #هتل #اقتصاد_توریسم #اجاره #قیمت_مسکن
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 عیار واقعی کارکرد برج‌های پایتخت؛
آیا تهران واقعاً «کلان‌شهر» است؟
 
📌 روایت معاون وزیر از «جستجوی بی‌نتیجه» در برج‌های شهر برای اقامت کاری یک شرکت خارجی
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ طرحی که شهرداری تهران به پشتوانه الگوی جهانی موسوم به TOD برای اعمال نسل جدید «مجوزهای ساختمانی در سطح شهر» تدوین کرده،
باید ابتدا در شورای عالی شهرسازی و معماری کشور بررسی و تصویب شود.
 
2️⃣ خلاصه طرح TOD شهرداری تهران، «هدایت ساخت‌وسازهای ۱۵ سال آینده حول ۲۹۸ ایستگاه مترو و اتوبوس است» تا آنچه شهرهای جهان در قالب این الگو توانستند فضای سکونتی و کاروفعالیت‌شان را مبتنی‌بر حمل‌ونقل عمومی توسعه دهند، در پایتخت کشورمان هم محقق شود.
 
🔗 با این حال، نقدهایی به طرح شهرداری تهران مطرح است که لیست آنها را می‌توانید از اینجا مطالعه کنید.
 
3️⃣ یکی از مهمترین اشکالات TOD تدارک دیده شده برای تهران، «پراکندگی معیوب ایستگاه‌های مترو در سطح شهر و در نتیجه، فقر دسترسی به حمل‌ونقل عمومی در برخی مراکز اصلی سکونتی و مراکز شغلی» است که این نارسایی‌ها الزاماً با آن طرح برطرف نخواهد شد.
 
4️⃣ اشکال دیگر نیز «وزن بالای سازوکارهای مرتبط با ساختمان‌سازی، افزایش تراکم، تغییرکاربری و استفاده از اراضی ذخیره در متن طرح در مقایسه با دیگر معیارهای 8گانه جهانی TOD» است.
 
5️⃣ نقدهایی هم طی روزهای گذشته جانب کارشناسان شهری به طرح شهرداری مطرح شده و مجموع آنها، این سوال را مطرح می‌کند که:

آیا شورای عالی شهرسازی و معماری کشور با طرح شهرداری تهران برای TOD موافقت خواهد کرد یا خیر؟
 
6️⃣ غلامرضا کاظمیان، دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور پاسخ این پرسش را به همراه یک روایت از «مواجهه سال‌های اخیر یکی از مدیران دولتی با درخواست یک شرکت خارجی» ارائه کرد:
 

◀️ طرح TOD الزاما به معنای «ساختمان‌سازی» نیست، ضمن آنکه تهران در تعریف امروز جهان از «کلان‌شهر» نمی‌‌‌تواند نمره قبولی دریافت کند.
 
◀️ خیلی از ساختمان‌های شکل‌گرفته در تهران و همینطور سازمان فضایی شهر با «کارکرد‌ها و استانداردهای روز جهانی» فاصله دارند. TOD باید بتواند این چالش‌ها را حل کند.
 
◀️ مثلاً یک شرکت خارجی به تهران آمده بود و قصد داشت در یک برج چندمنظوره اقامت کاری داشته باشد طوریکه مدیران آن بدون نیاز به استفاده از خودروی‌شخصی بتوانند با شبکه حمل‌ونقل عمومی شهر تهران در طول روز به مقاصد مختلف رفت‌وآمد کنند.
با کلی جستجو در نهایت نتوانستیم آنچه مطلوب این شرکت بود را بین برج‌های سطح پایتخت پیدا کنیم.
 
◀️ کلان‌شهرهای واقعی در دنیا مثل روال سال‌های خیلی دور، دیگر با «تعداد جمعیت ساکن یا تراکم ساختمان‌ها» مورد سنجش قرار نمی‌گیرند.
 
◀️ عملکردهای شهری تهران باید «دگرگون» شود؛
از جمله اینکه ارتباط معناداری بین پایتخت و شهرهای اطراف به لحاظ رفت‌وآمد ساکنان حومه به مرکز برقرار شود.
 
◀️ همچنین شکل‌گیری فعالیت‌های اقتصادی پیشرفته،‌ خدمات مالی مدرن، صنایع خلاق و فعالیت‌های دارای ارزش‌افزوده بالا نیاز تهران برای تبدیل‌شدن به کلان‌شهر در مقیاس نزدیک به کلان‌شهرهای موفق جهان است.
 
⭕️ شروط تصویب TOD تهران
 
7️⃣ طرح شهرداری برای TOD طی هفته‌های گذشته در جلسات مشترک مدیران شهرداری تهران و معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه‌وشهرسازی مورد بررسی قرار گرفته است.
 
8️⃣ بر این اساس این طرح باید در ۷ مورد، «حرف برای گفتن‌ داشته باشد»:
 
🔻 تراز «تراکم‌ساختمانی» در سطح مناطق ۲۲ گانه و کل شهر تهران باید «صفر» باشد به این معنا که اگر در این طرح، طبقات ساختمانی یک محله افزایش پیدا می‌کند در ازای آن در نقطه دیگر کاهش طبقه اعمال شود تا «جمعیت‌‌پذیری» از این طریق افزایش پیدا نکند.
 
🔻 طرح TOD باید با سازمان فضایی مطلوب پایتخت سازگار باشد.
 
🔻 این طرح باید با سیاست‌های کلان مصوب برای مجموعه شهری تهران از جمله طرح جامع شهر هماهنگی و انطباق داشته باشد.
 
🔻 اولویت تهران «مسکن‌سازی» و «ساختمان‌سازی» نیست.
 
🔻 کیفیت‌زندگی شهری باید با اجرای TOD در تهران بهبود یابد.
 
🔻 عملکردهای شهر تهران از منظر فعالیت‌های اقتصادی جاری در سطح شهر باید «پالایش» شوند.
 
🔻 بارگذاری جمعیتی و فعالیتی برای یک دهه آینده تهران «نباید خیلی زیاد» باشد.
 
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تهران #پایتخت #شهر #جمعیت #برج #مسکن #شهرسازی #توسعه_تهران


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den