🔴 پرند به شهر «خانه‌های ‌‌خالی» تبدیل شده است / ۲ علت شکل‌گیری «انبار ملکی» در حومه پایتخت چیست؟


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ پایش وضعیت سکونت در شهرجدید پرند براساس شاخص «میزان مصرف برق» از طریق کنتورهای مشترکان خانگی نشان می‌دهد:

2️⃣ حدود ۴۰ درصد از واحدهای مسکونی این شهر حومه‌ای «خالی از سکنه» است.

3️⃣ پرند حدود ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در خود جای داده است،
بطوریکه ۹۰ هزار واحد از آنها «مسکن‌مهر» هستند.

4️⃣ آدرس «خانه‌های‌‌خالی» پرند عموما محله‌های «مسکن‌مهر» است.

5️⃣ ۳سال پیش برای اولین‌بار یک پیمایش در پرند توسط دولت برای شناسایی خانه‌های خالی انجام شد.

6️⃣ آن موقع، «ملاک تشخیص»، روشنایی واحدها در شب بود.

7️⃣ آمار آن سال، ۱۴۰۲، حکایت از آن داشت که ۲۰ هزار واحد مسکونی در پرند «بلااستفاده» است.

8️⃣ اکنون اما برآورد شده تعداد «خانه‌های خالی از سکنه» نسبت به دو سال پیش ۲ برابر شده و به ۴۰ هزار واحد رسیده است.

9️⃣ مفهوم بی‌استفاده گذاشتن بیش‌از یک‌سوم از موجودی مسکن در یک شهر، وجود «وضعیت غیرعادی» در آن شهر است.

🔟 نُرم جهانی «واحدمسکونی خالی» در شهرهای جهان چیزی در حدود ۴ تا ۵ درصد است.

1️⃣1️⃣ در تهران نیز طبق آخرین آمارهای رسمی مربوط به نیمه دهه۹۰، حدود ۱۱ درصد از خانه‌ها، خالی از سکنه بود که آن هم در آن مقطع «بحران انجماد ملک» توصیف شد.

⚠️ پرند اما رکورد زده است؛ چرا؟

🔻 پیش از پاسخ به این سوال، لازم است درباره آمار ۴۰ درصدی یک نکته عنوان شود:

🔻 احتمالا بخش قابل‌توجهی از این حدود ۴۰ هزار واحد خالی، «خانه‌دوم» تهرانی‌ها و سایر شهروندان استان‌های دیگر است که به شکل موردی از آن استفاده می‌کنند.

❌ با این حال، «فریز» یک‌سوم «مسکن‌مهر» در پرند که کانون تولید این مسکن‌های دولتی‌ساز در دهه‌های ۸۰ و ۹۰ بود، ۲ پیام کلیدی دارد:

◀️ پیام اول:

بخش زیادی از افراد کم‌درآمدی که در دولت‌های نهم و دهم، «مسکن‌مهر» در پرند به آنها تعلق گرفت در همان سال‌ها بخاطر «شرایط سخت اقتصادی‌شان» نتوانستند از پس پرداخت بهای ساخت این خانه‌ها بربیایند.

در نتیجه، امتیازشان را با قیمت‌های ۲ تا ۱۰ میلیون تومان در آن سال‌ها به «پردرآمدها» فروختند.

🔻 آن خریداران، امروز «سرمایه‌گذاران ملکی» واحدهایی هستند که با «امکانات ارزان دولت و وام ارزان بانکی» به امید «خانه‌دار کردن محرومان جامعه» ساخته شد و حالا این واحدها در بازار مسکن «منجمد» شده است.

◀️◀️ پیام دوم:

شکل‌گیری بزرگترین «انبار مسکن» در پرند ناشی از «نارس» بودن این شهر است.

طی دو دهه گذشته، در پرند فقط ساختمان مسکونی ساخته شد بدون توجه به «نیازهای متعدد سکونتی و خدمات شهری».

🔻 در حال‌حاضر فقط ۱۰ درصد سرانه‌های زندگی در شهر پرند ساخته شده است.

🔻 مراکز خرید، پارک، سینما، فضای ورزشی، فضای سبز و انواع امکانات یک «شهر متعارف» هنوز آنطور که باید در پرند وجود ندارد.

❌ این فقر خدمات‌زندگی حالت «خوابگاهی» به پرند داده است.

🔻 افراد برای مدتی ساکن این شهر می‌شوند اما به محض برقراری شرایط برایشان، از پرند فرار می‌کنند.

⚠️ در دولت روحانی، «تامین رفاهیات زندگی‌شهری» در پرند و پردیس شروع شد.

🔻 اما با استارت «مسکن‌ملی» مجدد توسعه واقعی حومه‌های تهران متوقف شد.

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#پرند #پردیس #خانه_خالی #فقر #خدمات_شهری #دولت #مسکن_ملی #مسکن_مهر


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 نمره تهرانی‌ها به «کیفیت‌زندگی» در ۳۳۵ محله تهران
📌 چرا «شهرک‌اکباتان» برتر از «دربند و درکه و تجریش» است یا احساس تعلق «نازی‌آبادی‌ها» به محله‌شان دست‌کمی از «نیاوران‌نشین‌ها» ندارد؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ اهالی محله‌های مختلف شهر تهران، از بالاشهر تا پایین‌شهر، در نمره‌دهی به «کیفیت جایی که در آن ساکن هستند»، رقم‌های قابل‌تاملی را ثبت کرده‌اند.

2️⃣ یک پیمایش از شهروندان ساکن در ۳۳۵ محله پایتخت با هدف «رنکینگ محله‌های محبوب و محله‌های نامحبوب» مشخص کرده است:

❌ میزان رضایت از «شهرک‌اکباتان» به مراتب بیشتر از «زعفرانیه»،‌ «تجریش» و «دربند» است.

❌ آنهایی که در «دولت‌آباد» شهرری زندگی می‌کنند، احساس تعلق بیشتری به محله‌شان در مقایسه با ساکنان «نیاوران» و «جماران» دارند.

❌ همچنین اهالی «نازی‌آباد» راضی‌تر از اهالی «محمودیه» و «اوین» هستند.

❌ حال شهروندان «منطقه۲۲» اما بسیار بدتر از ساکنان «خزانه» و «جوادیه» است.

3️⃣ سوال این نظرسنجی، «رضایت یا عدم رضایت از کیفیت‌زندگی شهری» در تهران با تاکید بر «محل‌سکونت» بوده است.

4️⃣ تحلیل نمرات محله‌های بالا‌شهر، متوسط و پایین‌شهر تهران در قضاوتی که تهرانی‌ها انجام داده‌اند، مشخص می‌کند:

⚠️ 5 پارامتر اقتصادی، اجتماعی و شهری بر «کیفیت‌زندگی شهری» پایتخت‌نشین‌ها تاثیرگذار است.

⚠️ این پارامترها که به شکل ماتریس روی نظر تهرانی‌ها تاثیر می‌گذارند، عبارتند از:

◀️ «سطح امکانات و خدمات شهری مثل پارک و فضای‌ورزشی و ...»

◀️ «تراکم‌جمعیت در محله از بابت شلوغ‌بودن یا خلوت‌بودن محل سکونت»

◀️«سابقه (تثبیت) سکونت شهروندان یا جابجایی‌های مکرر در محله که میزان اصالت یک محله را نشان می‌دهد»

◀️ «شرایط اقتصادی ساکنان محل»

◀️ «فرسودگی و کلنگی‌بودن محله»

⚠️ اثرترکیبی این پارامترها در هر محله تهران، روی «رفاه‌شهری» ساکنان اثر می‌گذارد.

5️⃣ آنچه باعث‌شده برخی محله‌های پایین‌شهر تهران به رغم نداشتن سطح مناسب «امکانات و خدمات شهری»، برای ساکنانش «لذت‌بخش» باشد، فاکتور «سرمایه‌اجتماعی» این محله‌ها است.

6️⃣ در جایی مثل نازی‌آباد، جابجایی‌ها کمتر از محله‌ای مثل «منطقه۲۲» است و در نتیجه،‌ «پیوند اجتماعی» اهالی باعث افزایش کیفیت‌زندگی آنها و محبوب‌شدن محله شده است.

7️⃣هر چند لکه‌هایی از محله‌های جنوب تهران، «کیفیت‌زندگی» مناسبی دارد اما وضعیت کلی «مناطق جنوبی تهران» وخیم است.

❌ این بررسی با تاکید بر «نابرابری امکانات و شکاف شمال-جنوب» هشدار می‌دهد:
محله‌های فرسوده و کم‌خدمات «چرخه فقر و آسیب‌های اجتماعی» در تهران را تشدید خواهد کرد.

8️⃣موضوع مسکن یک عاملی برای «جابجایی‌های مکرر» در محله‌ها و کاهش سرمایه اجتماعی است که اثر سوء بر «کیفیت‌زندگی شهری» می‌گذارد.

9️⃣خرج‌های شهرداری در شهر برای توسعه امکانات نیز باید «شیب منفی» به سمت جنوب پیدا کند.

🔗 گزارش کامل درباره محله‌های سبز و قرمز تهران را از اینجا بخوانید

#دنیای_اقتصاد
#تهران #پایتخت #خدمات_شهری #کیفیت_زندگی #جنوب_تهران #بالاشهر #پایین_شهر #الهیه #تجریش #جوادیه #شهرک_اکباتان #منطقه_22 #زیست_شهری #فقر_شهری #رفاه_شهری #شهرداری_تهران


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 آیا ایرانی‌ها بحران «مسکن و غذا و لباس» دارند یا بحران «فقیرتر شدن»؟
 
✍🏻 دکتر محمود اولاد، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، معتقد است:
 
1️⃣ بحران «کاهش دسترسی به مسکن»، معلول بحران بزرگتری تحت عنوان «فقیرتر شدن خانوارها و افت درآمد سرانه حقیقی ایرانی‌ها است».
 
2️⃣ این واقعیت را می‌توان از روی مقایسه نرخ رشد اجاره‌بها و قیمت مسکن با تورم عمومی پی برد.
 
3️⃣ نرخ رشد اجاره به طور متوسط تفاوت چندانی با تورم عمومی ندارد؛ حتی چند سالی کمتر از تورم عمومی است.
 
4️⃣ رشد قیمت مسکن هم به طور متوسط در حد ۶ تا ۸ واحد درصد بیش از تورم عمومی است که تقریبا در همه کشورها هم همین موضوع هست و ناشی از رانت طبیعی، رانت برنامه‌ای و بازدهی‌های ریسکی مسکن است.
 
5️⃣ بنابراین، همانطور که سطح عمومی قیمت‌ها در این سال‌ها افزایش زیادی پیدا کرده، هزینه تامین مسکن هم همینطور.
 
⭕️ حال این سوال مطرح می‌شود که چرا مدت زمان دسترسی به مسکن که از تقسیم قیمت به درآمد بدست می‌آید،‌ طولانی شده است؟
 
6️⃣ دقیقا مسئله این است که دلیل افزایش شاخص دسترسی مسکن، بیش از آنکه بزرگ شدن صورت باشد، کوچک شدن مخرج کسر است.
 
7️⃣ دلیل کاهش استطاعت‌پذیری مسکن، افزایش فقر و کاهش درآمد سرانه حقیقی است.
 
8️⃣ حالا اگر این عدم دسترسی و افت توان خرید و اجاره مسکن را «به درون بخش مسکن» محدود کنیم، تمرکز را از روی بحران درآمد به بحران مسکن می‌آوریم و نتیجه‌اش این می‌شود که راه‌حل‌هایی در درون بخش مسکن پیشنهادی می‌شود.
 
9️⃣ مثلاً برخی کارشناسان تاکید بر تولید بیشتر مسکن می‌کنند در حالی که مشکل اصلا در تولید مسکن نیست.
 
🔟 ما با فقیر شدن، کیفیت و ‌کمیت خوراک و پوشاک را تغییر می‌دهیم ولی در مورد مسکن مالکان توان نگهداری دارایی خود را از دست می‌دهند و بقیه نیز توان خرید یا اجاره پیدا نمی‌کنند.
 
❌ بحران ما، بحران فقیر شدن است نه بحران‌هایی مثل مسکن و خوراک و پوشاک.
 
❌❌ اینکه مردم گوشت و مرغ را در سبد غذائی خود کم کردند، «بحران غذا» نیست بلکه بحران کاهش درآمد و فقر است.
 
❌❌❌ اینکه چند سال یکبار هم نمی‌توانیم لباس بخریم و لباسهای کهنه و رنگ و رو رفته را می‌پوشیم، «بحران لباس» نیست بلکه بحران فقر و کاهش درآمد است.
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #فقر_مسکن #فقر #بحران_معیشت #شاخص_دسترسی_به_مسکن #تورم #اجاره_بها #قیمت_مسکن #خانوار #محمود_اولاد #رشد_اقتصادی #درآمد_واقعی #درآمد_سرانه



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den