📌 «سوزن‌بان» دسترسی به خانه‌اول کیست؟

🔴 چرا خرید مسکن در تهران ۲۵ سال اما در آمریکا ۴.۵ سال زمان می‌برد؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ دفتر اسکام بشر ملل متحد، هبیتات، گزارش جدیدی از آخرین وضعیت شاخص «دسترسی به مسکن» در ۱۸۱ کشور را منتشر کرده که حاوی یک پیام کلیدی برای دولت‌ها در جهان است.

2️⃣ این گزارش براساس ارقام درآمد خانوار و قیمت مسکن در سال ۲۰۲۳ تهیه شده و یک سایت پردازش داده مستقر در کانادا، اطلاعات گزارش را به یک نقشه جهانی تبدیل کرده است.

3️⃣ نقشه جهانی «مدت زمان دسترسی به خانه‌اول» نشان می‌دهد:

4️⃣ در شهرهای اصلی ۱۸۱ کشور منتخب، چند سال طول می‌کشد تا یک زوج با کل درآمد سالانه خود صاحب یک واحدمسکونی ۱۰۰ مترمربعی شود.

5️⃣ مسیر دسترسی به خانه‌اول، در ایران (تهران) با قیمت‌ها‌ و درآمدهای ۳ سال پیش، ۲۵ سال زمان‌ می‌برد.

6️⃣ در آمریکا اما فقط ۴.۵ سال طول می‌کشد.

7️⃣ در چین این مسیر بسیار طولانی و ۳۴ است.

8️⃣ طولانی‌ترین مسیر برای خانه‌دارشدن در جهان نیز به سوریه تعلق دارد؛ ۸۶ سال.

9️⃣ تازه، این شاخص یعنی شاخص «دسترسی»، قدرت خرید مسکن‌اول براساس «کل درآمد» را سنجش کرده است.

🔟 درحالیکه عرف تامین‌مالی برای خرید مسکن، استفاده از «پس‌انداز» است که آن را با شاخص «انتظار برای خانه‌دارشدن» می‌سنجند.

❌ اما ماجرای «مسیرهای کوتاه و طولانی» پیش‌روی خانه‌اولی‌ها در کشورهای مختلف چیست؟

✅ بررسی‌های گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» درباره این پرسش ۴ پیام از نقشه جهانی «دسترسی به مسکن» استخراج کرده است:

🔻 پیام اول: زوج‌ها در جهان بطور متوسط، پس‌از ۱۱ سال می‌توانند با کل درآمدشان صاحب‌مسکن شوند.

◀️ کشورهایی که در آنها این مسیر زیر ۵ سال و در بهترین حالت حداکثر ۳ سال است، دولت‌ها در زمینه سیاست‌گذاری اقتصادی موفق عمل کرده‌اند.

◀️ کشورهایی هم که این دسترسی در آنجا بالای ۱۰ سال است، خانه‌اولی‌ها به سیاست‌های دولت‌هایشان باخته‌اند.

◀️ این موضوع، یعنی اختصاص کل‌درآمد برای خرید مسکن به معنای انجام آن نیست بلکه معیاری برای توانایی مالی و اقتصادی خانوارها از یک‌سو و شرایط قیمت‌ها در بازار مسکن از سوی دیگر است.

🔻🔻 پیام دوم: بین تورم و طول مسیر دسترسی‌ به مسکن‌اول، رابطه عکس وجود دارد.

◀️ کشورهایی که «بهشت» خانه‌اولی‌ها هستند، نرخ تورم در آنجا، میانگین حدود ۳ درصد است.

◀️ در تورم‌ها بالا، افراد برای حفظ ارزش واقعی دارایی خود، وارد بازار ملک می‌شوند و این خریدها، رشد بیشتر قیمت و محرومیت بیشتر زوج‌ها از خانه‌اول را رقم می‌زند.

🔻🔻🔻 پیام سوم: رشد اقتصادی بالا عاملی برای تقویت درآمد خانوارها و توانمندشدن زوج‌ها در خرید مسکن‌اول‌شان است.

◀️ کشورهای در صدر «بهترین دسترسی به مسکن» همگی با رشدهای اقتصادی پایدار بالای ۳ درصد و درآمد سرانه‌های چند ده هزار دلاری روبرو هستند.

🔻🔻🔻🔻 پیام چهارم: هرچقدر سیاست‌های اقتصادی و شهری در یک کشور مسیر سفته‌بازی ملکی را محدود کند، دسترسی به مسکن‌اول کوتاه می‌شود.

◀️ در آمریکا برخلاف چین، هزینه سوداگری با ملک بسیار بالاست؛ مالیات‌های سالانه اجازه خریدهای بلااستفاده مسکن را سلب می‌کند.

◀️ در چین اما در دو دهه گذشته، عمده افراد دوسوم دارایی‌هایشان را به ملک تبدیل کردند.

◀️ نسبت P به R در چین بسیار شدید و عدد ۶۰ است که این خود علامتی از آثار سوداگری مسکن است.

🔴 در ایران نیز تورم عمومی بالا، نرخ رشد اقتصادی پایین و فضای مناسب سوداگری ملکی مسیر خانه‌دارشدن را صعب‌العبور‌کرده است.

⚠️ در سوریه نیز تورم‌های بالای ۱۰۰ درصد در سال ۲۰۲۳ و درآمدسرانه زیر ۱۰۰۰ دلار، «خانه‌اول» را به رویای ۸۶ ساله زوج‌ها تبدیل کرده است.

🔗 گزارش نیلوفر ادیب‌نیا، خبرنگار روزنامه «دنیای‌اقتصاد» را در این زمینه بخوانید


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#مسکن #بازار_مسکن #خرید_مسکن #خانه_اول #دسترسی_به_مسکن #تورم #رشد #اقتصاد #درآمد_سرانه #ایران #آمریکا #سوریه #چین #هبیتات


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

🔴 آیا ایرانی‌ها بحران «مسکن و غذا و لباس» دارند یا بحران «فقیرتر شدن»؟
 
✍🏻 دکتر محمود اولاد، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، معتقد است:
 
1️⃣ بحران «کاهش دسترسی به مسکن»، معلول بحران بزرگتری تحت عنوان «فقیرتر شدن خانوارها و افت درآمد سرانه حقیقی ایرانی‌ها است».
 
2️⃣ این واقعیت را می‌توان از روی مقایسه نرخ رشد اجاره‌بها و قیمت مسکن با تورم عمومی پی برد.
 
3️⃣ نرخ رشد اجاره به طور متوسط تفاوت چندانی با تورم عمومی ندارد؛ حتی چند سالی کمتر از تورم عمومی است.
 
4️⃣ رشد قیمت مسکن هم به طور متوسط در حد ۶ تا ۸ واحد درصد بیش از تورم عمومی است که تقریبا در همه کشورها هم همین موضوع هست و ناشی از رانت طبیعی، رانت برنامه‌ای و بازدهی‌های ریسکی مسکن است.
 
5️⃣ بنابراین، همانطور که سطح عمومی قیمت‌ها در این سال‌ها افزایش زیادی پیدا کرده، هزینه تامین مسکن هم همینطور.
 
⭕️ حال این سوال مطرح می‌شود که چرا مدت زمان دسترسی به مسکن که از تقسیم قیمت به درآمد بدست می‌آید،‌ طولانی شده است؟
 
6️⃣ دقیقا مسئله این است که دلیل افزایش شاخص دسترسی مسکن، بیش از آنکه بزرگ شدن صورت باشد، کوچک شدن مخرج کسر است.
 
7️⃣ دلیل کاهش استطاعت‌پذیری مسکن، افزایش فقر و کاهش درآمد سرانه حقیقی است.
 
8️⃣ حالا اگر این عدم دسترسی و افت توان خرید و اجاره مسکن را «به درون بخش مسکن» محدود کنیم، تمرکز را از روی بحران درآمد به بحران مسکن می‌آوریم و نتیجه‌اش این می‌شود که راه‌حل‌هایی در درون بخش مسکن پیشنهادی می‌شود.
 
9️⃣ مثلاً برخی کارشناسان تاکید بر تولید بیشتر مسکن می‌کنند در حالی که مشکل اصلا در تولید مسکن نیست.
 
🔟 ما با فقیر شدن، کیفیت و ‌کمیت خوراک و پوشاک را تغییر می‌دهیم ولی در مورد مسکن مالکان توان نگهداری دارایی خود را از دست می‌دهند و بقیه نیز توان خرید یا اجاره پیدا نمی‌کنند.
 
❌ بحران ما، بحران فقیر شدن است نه بحران‌هایی مثل مسکن و خوراک و پوشاک.
 
❌❌ اینکه مردم گوشت و مرغ را در سبد غذائی خود کم کردند، «بحران غذا» نیست بلکه بحران کاهش درآمد و فقر است.
 
❌❌❌ اینکه چند سال یکبار هم نمی‌توانیم لباس بخریم و لباسهای کهنه و رنگ و رو رفته را می‌پوشیم، «بحران لباس» نیست بلکه بحران فقر و کاهش درآمد است.
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #فقر_مسکن #فقر #بحران_معیشت #شاخص_دسترسی_به_مسکن #تورم #اجاره_بها #قیمت_مسکن #خانوار #محمود_اولاد #رشد_اقتصادی #درآمد_واقعی #درآمد_سرانه



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 تغییر وارونه «متراژ» مسکن؛ چگونه ضوابط ساخت‌وساز ضامن تولید «خانه‌‌های بزرگتر از توان خانوارها» شد

📌 دولتی که خودش را مشغول «مسکن‌سازی» می‌کند از «رفع موانع تولید مسکن» غافل می‌شود


رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ بحران «عدم تطابق عرضه با تقاضا» در بازار مسکن شهرهای ایران، به اوج خودش در مقایسه با سال‌های اخیر رسیده است.

2️⃣ این نمودار می‌گوید، طی ۲۰ سال گذشته، مساحت آپارتمان‌های ساخته‌شده در شهرها به جای آنکه «هم‌جهت» با «سقوط قدرت خرید مسکن» حرکت کند و کاهش یابد، خلاف جهت «کوچک‌شدن توان خانوارها»، بزرگ و‌ بزرگتر شده است.

3️⃣ نمودار سبزرنگ، قدرت خرید ۱۰ میلیون تومان پول‌نقد در بازار مسکن تهران را نشان می‌دهد؛

◀️ سال ۸۵ با این بودجه امکان خرید حدود ۱۲مترمربع از یک خانه در تهران وجود داشت.

◀️ اما سال ۱۴۰۴ بخاطر آنکه قیمت مسکن ۱۲۸ برابر شد، قدرت خرید این رقم به ۱۰سانتی‌مترمربع سقوط کرد.

4️⃣ نمودار آبی‌رنگ نیز«missmatch» یا همان «عدم تطابق عرضه با تقاضا» در بازار مسکن را نشان می‌دهد؛

◀️ طی این سال‌ها‌ که قدرت خرید خانه بخاطر جهش قیمت آب رفت، متوسط مساحت واحدهای مسکونی بی‌تفاوت به این بحران تقاضا، از حدود ۱۲۴ مترمربع در سال۸۵ به ۱۷۰ مترمربع افزایش یافت.

5️⃣ نمودار قرمزرنگ هم «کاهش نرخ رشداقتصادی» در دهه۹۰ را تصویر کرده که براساس آن،
درآمدسرانه حقیقی ایرانی‌ها در ۱۴۰۰ نسبت به ۱۳۹۰، حدود ۳۶ درصد افت کرده است.
این یعنی کاهش رفاه و‌
افرایش فقر.

6️⃣ واگرایی «مساحت عرضه» و «توان تقاضا» در بازار مسکن، اکنون در بیشترین مقدار خودش قرار دارد.

❌ ترکیب «سقوط قدرت خرید و‌ اجاره خانه با افزایش فقر، جهش قیمت مسکن و افزایش متراژ»، به دسترس‌ناپذیرتر شدن مسکن برای خیلی از دهک‌ها منجر شده است.

7️⃣ تعداد مستاجرهای در «فقر مسکن» در ابتدای دهه ۱۴۰۰ به ۲ برابر سال ۸۵ رسید.

◀️ بخشی از این تشدید فقر، نتیجه همین «واگرایی متراژ» است.

⭕️ تله «متراژ» چگونه پای تقاضای مسکن را گرفت؟

8️⃣ سیاست‌های بخش مسکن طی ۱.۵ دهه اخیر به جای آنکه بحران «miss match» را مهار کند، به طرح‌هایی خلاصه شد که قرار بود «شکست‌بازار» را مدیریت کند، اما باعث «شکست‌دولت» شد.

◀️ دولت‌ها از اواخر دهه۸۰ به بعد، دو طرح تامین مسکن را صفر تا ۱۰۰، خودشان در جایگاه سازنده‌ها اجرا کردند.

◀️ این انحراف از سیاست‌گذاری به تصدی‌گری، دولت را از «کارهای اساسی و ضروری» از جمله همین اصلاح مقررات به نفع کاهش متراژ، غافل کرد.

◀️ ضوابط ساخت‌وساز و مقررات ملی ساختمان، مانع ساخت واحدهای ۵۰ مترمربع و کمتر است.

◀️ بزرگترین مانع، «اجبار تامین پارکینگ» است.
مقررات ملی ساختمان هم حامی پنهان بزرگ‌سازی آپارتمان است.

9️⃣ صاحب‌نظران اقتصادی، صبح دوشنبه در ساختمان مرکزی وزارت راه‌وشهرسازی به دولت توصیه کردند؛
مسیر تولید مسکن ۳۰ تا ۴۰ مترمربعی را «فوری» ایجاد کند.

🔟 در شرایطی که مردم «قدرت خرید» ندارند، دولت «کسری بودجه» دارد و‌ بانک‌ها نیز «ناتراز» هستند، کم‌هزینه‌ترین اقدام زودبازده برای عرضه «مسکن وُسع‌پذیر»، بازگشایی راه ساخت خانه‌های زیر ۵۰مترمربع است.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #متراژ #ساخت #مساحت #واحد_مسکونی #قیمت_مسکن #عرضه_مسکن #تقاضا #رفاه #فقر #درآمد_سرانه #رشد_اقتصادی #طرح_جامع_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den