🔴 پرند به شهر «خانه‌های ‌‌خالی» تبدیل شده است / ۲ علت شکل‌گیری «انبار ملکی» در حومه پایتخت چیست؟


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ پایش وضعیت سکونت در شهرجدید پرند براساس شاخص «میزان مصرف برق» از طریق کنتورهای مشترکان خانگی نشان می‌دهد:

2️⃣ حدود ۴۰ درصد از واحدهای مسکونی این شهر حومه‌ای «خالی از سکنه» است.

3️⃣ پرند حدود ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در خود جای داده است،
بطوریکه ۹۰ هزار واحد از آنها «مسکن‌مهر» هستند.

4️⃣ آدرس «خانه‌های‌‌خالی» پرند عموما محله‌های «مسکن‌مهر» است.

5️⃣ ۳سال پیش برای اولین‌بار یک پیمایش در پرند توسط دولت برای شناسایی خانه‌های خالی انجام شد.

6️⃣ آن موقع، «ملاک تشخیص»، روشنایی واحدها در شب بود.

7️⃣ آمار آن سال، ۱۴۰۲، حکایت از آن داشت که ۲۰ هزار واحد مسکونی در پرند «بلااستفاده» است.

8️⃣ اکنون اما برآورد شده تعداد «خانه‌های خالی از سکنه» نسبت به دو سال پیش ۲ برابر شده و به ۴۰ هزار واحد رسیده است.

9️⃣ مفهوم بی‌استفاده گذاشتن بیش‌از یک‌سوم از موجودی مسکن در یک شهر، وجود «وضعیت غیرعادی» در آن شهر است.

🔟 نُرم جهانی «واحدمسکونی خالی» در شهرهای جهان چیزی در حدود ۴ تا ۵ درصد است.

1️⃣1️⃣ در تهران نیز طبق آخرین آمارهای رسمی مربوط به نیمه دهه۹۰، حدود ۱۱ درصد از خانه‌ها، خالی از سکنه بود که آن هم در آن مقطع «بحران انجماد ملک» توصیف شد.

⚠️ پرند اما رکورد زده است؛ چرا؟

🔻 پیش از پاسخ به این سوال، لازم است درباره آمار ۴۰ درصدی یک نکته عنوان شود:

🔻 احتمالا بخش قابل‌توجهی از این حدود ۴۰ هزار واحد خالی، «خانه‌دوم» تهرانی‌ها و سایر شهروندان استان‌های دیگر است که به شکل موردی از آن استفاده می‌کنند.

❌ با این حال، «فریز» یک‌سوم «مسکن‌مهر» در پرند که کانون تولید این مسکن‌های دولتی‌ساز در دهه‌های ۸۰ و ۹۰ بود، ۲ پیام کلیدی دارد:

◀️ پیام اول:

بخش زیادی از افراد کم‌درآمدی که در دولت‌های نهم و دهم، «مسکن‌مهر» در پرند به آنها تعلق گرفت در همان سال‌ها بخاطر «شرایط سخت اقتصادی‌شان» نتوانستند از پس پرداخت بهای ساخت این خانه‌ها بربیایند.

در نتیجه، امتیازشان را با قیمت‌های ۲ تا ۱۰ میلیون تومان در آن سال‌ها به «پردرآمدها» فروختند.

🔻 آن خریداران، امروز «سرمایه‌گذاران ملکی» واحدهایی هستند که با «امکانات ارزان دولت و وام ارزان بانکی» به امید «خانه‌دار کردن محرومان جامعه» ساخته شد و حالا این واحدها در بازار مسکن «منجمد» شده است.

◀️◀️ پیام دوم:

شکل‌گیری بزرگترین «انبار مسکن» در پرند ناشی از «نارس» بودن این شهر است.

طی دو دهه گذشته، در پرند فقط ساختمان مسکونی ساخته شد بدون توجه به «نیازهای متعدد سکونتی و خدمات شهری».

🔻 در حال‌حاضر فقط ۱۰ درصد سرانه‌های زندگی در شهر پرند ساخته شده است.

🔻 مراکز خرید، پارک، سینما، فضای ورزشی، فضای سبز و انواع امکانات یک «شهر متعارف» هنوز آنطور که باید در پرند وجود ندارد.

❌ این فقر خدمات‌زندگی حالت «خوابگاهی» به پرند داده است.

🔻 افراد برای مدتی ساکن این شهر می‌شوند اما به محض برقراری شرایط برایشان، از پرند فرار می‌کنند.

⚠️ در دولت روحانی، «تامین رفاهیات زندگی‌شهری» در پرند و پردیس شروع شد.

🔻 اما با استارت «مسکن‌ملی» مجدد توسعه واقعی حومه‌های تهران متوقف شد.

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#پرند #پردیس #خانه_خالی #فقر #خدمات_شهری #دولت #مسکن_ملی #مسکن_مهر


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 نمره تهرانی‌ها به «کیفیت‌زندگی» در ۳۳۵ محله تهران
📌 چرا «شهرک‌اکباتان» برتر از «دربند و درکه و تجریش» است یا احساس تعلق «نازی‌آبادی‌ها» به محله‌شان دست‌کمی از «نیاوران‌نشین‌ها» ندارد؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ اهالی محله‌های مختلف شهر تهران، از بالاشهر تا پایین‌شهر، در نمره‌دهی به «کیفیت جایی که در آن ساکن هستند»، رقم‌های قابل‌تاملی را ثبت کرده‌اند.

2️⃣ یک پیمایش از شهروندان ساکن در ۳۳۵ محله پایتخت با هدف «رنکینگ محله‌های محبوب و محله‌های نامحبوب» مشخص کرده است:

❌ میزان رضایت از «شهرک‌اکباتان» به مراتب بیشتر از «زعفرانیه»،‌ «تجریش» و «دربند» است.

❌ آنهایی که در «دولت‌آباد» شهرری زندگی می‌کنند، احساس تعلق بیشتری به محله‌شان در مقایسه با ساکنان «نیاوران» و «جماران» دارند.

❌ همچنین اهالی «نازی‌آباد» راضی‌تر از اهالی «محمودیه» و «اوین» هستند.

❌ حال شهروندان «منطقه۲۲» اما بسیار بدتر از ساکنان «خزانه» و «جوادیه» است.

3️⃣ سوال این نظرسنجی، «رضایت یا عدم رضایت از کیفیت‌زندگی شهری» در تهران با تاکید بر «محل‌سکونت» بوده است.

4️⃣ تحلیل نمرات محله‌های بالا‌شهر، متوسط و پایین‌شهر تهران در قضاوتی که تهرانی‌ها انجام داده‌اند، مشخص می‌کند:

⚠️ 5 پارامتر اقتصادی، اجتماعی و شهری بر «کیفیت‌زندگی شهری» پایتخت‌نشین‌ها تاثیرگذار است.

⚠️ این پارامترها که به شکل ماتریس روی نظر تهرانی‌ها تاثیر می‌گذارند، عبارتند از:

◀️ «سطح امکانات و خدمات شهری مثل پارک و فضای‌ورزشی و ...»

◀️ «تراکم‌جمعیت در محله از بابت شلوغ‌بودن یا خلوت‌بودن محل سکونت»

◀️«سابقه (تثبیت) سکونت شهروندان یا جابجایی‌های مکرر در محله که میزان اصالت یک محله را نشان می‌دهد»

◀️ «شرایط اقتصادی ساکنان محل»

◀️ «فرسودگی و کلنگی‌بودن محله»

⚠️ اثرترکیبی این پارامترها در هر محله تهران، روی «رفاه‌شهری» ساکنان اثر می‌گذارد.

5️⃣ آنچه باعث‌شده برخی محله‌های پایین‌شهر تهران به رغم نداشتن سطح مناسب «امکانات و خدمات شهری»، برای ساکنانش «لذت‌بخش» باشد، فاکتور «سرمایه‌اجتماعی» این محله‌ها است.

6️⃣ در جایی مثل نازی‌آباد، جابجایی‌ها کمتر از محله‌ای مثل «منطقه۲۲» است و در نتیجه،‌ «پیوند اجتماعی» اهالی باعث افزایش کیفیت‌زندگی آنها و محبوب‌شدن محله شده است.

7️⃣هر چند لکه‌هایی از محله‌های جنوب تهران، «کیفیت‌زندگی» مناسبی دارد اما وضعیت کلی «مناطق جنوبی تهران» وخیم است.

❌ این بررسی با تاکید بر «نابرابری امکانات و شکاف شمال-جنوب» هشدار می‌دهد:
محله‌های فرسوده و کم‌خدمات «چرخه فقر و آسیب‌های اجتماعی» در تهران را تشدید خواهد کرد.

8️⃣موضوع مسکن یک عاملی برای «جابجایی‌های مکرر» در محله‌ها و کاهش سرمایه اجتماعی است که اثر سوء بر «کیفیت‌زندگی شهری» می‌گذارد.

9️⃣خرج‌های شهرداری در شهر برای توسعه امکانات نیز باید «شیب منفی» به سمت جنوب پیدا کند.

🔗 گزارش کامل درباره محله‌های سبز و قرمز تهران را از اینجا بخوانید

#دنیای_اقتصاد
#تهران #پایتخت #خدمات_شهری #کیفیت_زندگی #جنوب_تهران #بالاشهر #پایین_شهر #الهیه #تجریش #جوادیه #شهرک_اکباتان #منطقه_22 #زیست_شهری #فقر_شهری #رفاه_شهری #شهرداری_تهران


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 غیرسازنده‌ها از «ساختمان‌سازی» منع می‌شوند؛ انحراف‌گیری از نقش‌ مالکان، سازنده‌ها و مهندسان‌ناظر
 
🏗️ ساخت‌وساز با اصلاح آیین‌نامه اجرایی قانون مادر صنعت ساختمان از تله «مهندسی مقررات» نجات می‌یابد؛ ۴ پاکسازی در راه بازار مهندسان‌ساختمان
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ حتما برای شما هم اتفاق افتاده که وقتی یک واحدمسکونی نوساز خریداری کردید، از همان لحظه ورود به ساختمان با یکسری «عیوب اساسی ظاهری» روبرو شدید که در «کارکرد بنا» اثر سوء داشته است.
 
2️⃣ بعداز مدتی سکونت نیز «عیوب پنهان» ساختمان، یکی یکی سر باز می‌کند؛ از نشت زودرس آب در بخش‌هایی از کف سرویس‌ها تا «انتقال صدا بین آپارتمان‌ها مثل آب خوردن».
 
3️⃣ اخیراً هم ساکنان ۲۰۰ شهر کشور در پی حملات هوایی در جنگ‌های ۱۲روزه و ۴۰روزه، با چالش «نبود فضای امن» در داخل آپارتمان‌شان مواجه شدند.
 
4️⃣ همه این ایرادات بخاطر «نظام معیوب ساختمان‌سازی» در کشور است که با «ضوابط دستوری» شکل گرفته است.
 
5️⃣ بازار خدمات مهندسی ساختمان از دهه ۸۰ به بعد، در ظاهر به «قانون مادر بخش ساختمان» تحت عنوان قانون نظام مهندسی ساختمان مجهز شد.
 
6️⃣ اما آیین‌نامه اجرایی با انحراف در نگارش، «مهندسان ساختمان» را در تله «استخدام‌های دستوری» انداخت.
 
❌ بازار خدمات مهندسی ساختمان ۴ ایراد اساسی دارد که نتیجه‌اش، ساختمان‌های بدکارکرد بوده است.
 
🔻 ایراد اول؛ مالک جای سازنده بازی می‌کند، مثلاً پزشکان هم می‌توانند از شهرداری پروانه ساختمانی بگیرند و بسازوبفروشی کنند؛ در حالیکه یک بسازوبفروش هیچ‌وقت اجازه ندارد در بیمارستان «عمل قلب» انجام دهد.
 
🔻 ایراد دوم؛‌ استخدام مهندس‌ناظر براساس «کوپن». مالکان حق ندارند مهند‌س‌ناظر را براساس «انتخاب خود» برگزینند. مهندسان توسط نهادی که باید اصول و قواعد خدمات مهندسی را وضع کند، به صورت «سهمیه‌بندی» به پروژه‌ها ارجاع داده می‌شوند.
 
🔻ایراد سوم؛ مهندس‌ناظر هم باید به حرف مالک پروژه گوش کند و هم نماینده شهرداری برای حسن‌اجرای مقررات ملی باشد؛ این ماموریت ۲گانه، «تعارض‌منافع» در کار یک بازیگر اصلی صنعت ساختمان رقم می‌زند.
چون مالک می‌خواهد، مهندس چشمش را روی تخلفات ببندد اما شهرداری می‌‌خواهد باز باشد.
 
🔻ایراد چهارم؛ گرانترین کالای مصرفی خانوارها که هر کسی فقط یکبار شانس خریدش را پیدا می‌کند،‌ «بدون گارانتی بهره‌برداری» به دستشان می‌رسد. ساختمان‌های مسکونی «بیمه کیفیت» ندارند. در حالیکه کوچکترین کالای مصرف از جمله کفش،‌ گارانتی تعویض دارد.
 
⭕️ لیست اصلاحات در بازار مهندسان

◀️ در پیش‌نویس آیین‌نامه جدید نظام مهندسی ساختمان، اصلاحاتی به شرح زیر تدارک دیده شده است:
 
◀️ مالک زمین آماده ساخت، اجازه ساخت‌وساز و گرفتن پروانه ندارد.
 
◀️ مالک باید «پیمانکار ساخت» انتخاب کند؛ او فردی است که پروانه صلاحیت ساخت‌وساز دارد.
 
◀️ اسم «مهندس‌ناظر» برای همیشه از بازار ساخت‌وساز پاک می‌شود؛ مهندسان این حرفه با عنوان «مدیر پروژه» به فعالیت‌شان ادامه می‌دهند.
 
◀️ «ارجاع کار» یا همان «توزیع کوپن» بین مهندسان‌ساختمانی برای کار نظارت جای خود را به «حق انتخاب» مالک می‌دهد؛
مالک می‌تواند «مدیر پروژه» مدنظرش را از بین مهندسان انتخاب کند.
 
◀️ مدیرپروژه باید بر کار پیمانکار نظارت کند.
 
◀️ «تعارض منافع» مهندس ناظر نیز برطرف می‌شود.
 
◀️ شهرداری‌ها «بازرس مستقل» وارد پروژه‌های ساختمانی می‌کنند.
 
◀️ ساختمان‌سازی‌ها از همان لحظه «گودبرداری» به بیمه‌کیفیت مجهز و ساختمان‌ها گارانتی می‌شوند.
 
✅ این اصلاحات در انتظار تصویب هیات‌دولت است.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #ساخت_و_ساز #مهندس_ساختمان #نظام_مهندسی #مهندس_ناظر #خدمات_نظارت #طراح #نقشه_معماری #پروانه_ساختمانی #دولت #قانون_نظام_مهندسی_ساختمان
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den