Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
📌دستهگل شهردار در مالیات از «خانههای دوم» / یک فهرست شکایت از «زهران ممدانی»
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
✍🏻 نیلوفر ادیبنیا، خبرنگار روزنامه «دنیایاقتصاد»، از پسلرزه جدید بازار مسکن نیویورک با «فعالیتهای زهران ممدانی» گزارش تهیه کرده است:
1️⃣ اجرای دومین وعده انتخاباتی زهران ممدانی، شهردار نیویورک در بازار مسکن، مالکان خانهها در این شهر را خشمگینتر کرد.
2️⃣ ماجرای دستهگل جدید ممدانی، به استارت «اخذ مالیات از خانههای دوم لوکس بدون استفاده» در نیویورک مربوط است.
3️⃣ شهرداری نیویورک تصمیم دارد از مالکان چندخانهای که «خانه دوم» آنها در این شهر حداقل ۵ میلیون دلار ارزش دارد و بدون استفاده هم است، مالیات دریافت کند.
4️⃣ نرخ این مالیات حدود یک درصد ارزش خانه برآورد میشود.
⚠️ تصمیم ممدانی اما از همین ابتدای «مالیاتستانی»، به بیراهه رفته است.
5️⃣ شهردار نیویورک سه خطا مرتکب شده است:
🔻 طبقه برآوردهای اولیه حدود ۱۰ هزار خانه از کل نزدیک به ۴ میلیون واحدمسکونی موجود در نیویورک مشمول این مالیات هستند.
🔻 اما شهرداری یک لیست عظیم از مالکان تهیه کرده که تعداد آنها ۱۰۰ برابر برآورد اولیه میشود.
🔻 ابلاغیههای مالیاتی به خانههایی ارسال شده که مالکانشان، همین یک واحدمسکونی را دارند و طبق طرح شهرداری، عملا معاف هستند.
🔻 از طرفی خانههایی که لوکس هستند اما خالی از سکنه نیستند نیز برخلاف اصل طرح، مشمول مالیات ممدانی شدهاند.
🔻 شهرداری همچنین در ارزشگذاری واحدهای مسکونی، «بیشبرآوردی» کرده است.
◀️ بازار مسکن نیویورک برای دومین بار است با تصمیمات شهردار، به لرزه درمیآید.
6️⃣ حدود ۵ ماه پیش، وعده اول شهردار مبنیبر «فریز اجارهبها» به فرار موجرها انجامید.
7️⃣ کارشناسان اقتصادی با نقد مداخلات شهردار در بازار مسکن، نتیجه آن را به زیان عرضه و در نتیجه زیان مستاجرها عنوان میکنند.
❌ طی سالهای گذشته در بازار مسکن تهران نیز «سعیوخطاهای» مکرر برای اخذ مالیات از خانههای خالی انجام شد؛ از مشمولشدن اشتباهی افرادی که واحد را فروخته بودند تا در نهایت شکست سیاست مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن.
#دنیای_اقتصاد
#بازار_مسکن
#مالیات_خانه_های_خالی #زهران_ممدانی #شهردار_نیویورک #فریز_اجاره_بها #خانه_دوم #خانه_لوکس
#رصدخانه_بازار_مسکن
🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽
@HMO_den
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
✍🏻 نیلوفر ادیبنیا، خبرنگار روزنامه «دنیایاقتصاد»، از پسلرزه جدید بازار مسکن نیویورک با «فعالیتهای زهران ممدانی» گزارش تهیه کرده است:
1️⃣ اجرای دومین وعده انتخاباتی زهران ممدانی، شهردار نیویورک در بازار مسکن، مالکان خانهها در این شهر را خشمگینتر کرد.
2️⃣ ماجرای دستهگل جدید ممدانی، به استارت «اخذ مالیات از خانههای دوم لوکس بدون استفاده» در نیویورک مربوط است.
3️⃣ شهرداری نیویورک تصمیم دارد از مالکان چندخانهای که «خانه دوم» آنها در این شهر حداقل ۵ میلیون دلار ارزش دارد و بدون استفاده هم است، مالیات دریافت کند.
4️⃣ نرخ این مالیات حدود یک درصد ارزش خانه برآورد میشود.
5️⃣ شهردار نیویورک سه خطا مرتکب شده است:
🔻 طبقه برآوردهای اولیه حدود ۱۰ هزار خانه از کل نزدیک به ۴ میلیون واحدمسکونی موجود در نیویورک مشمول این مالیات هستند.
🔻 اما شهرداری یک لیست عظیم از مالکان تهیه کرده که تعداد آنها ۱۰۰ برابر برآورد اولیه میشود.
🔻 ابلاغیههای مالیاتی به خانههایی ارسال شده که مالکانشان، همین یک واحدمسکونی را دارند و طبق طرح شهرداری، عملا معاف هستند.
🔻 از طرفی خانههایی که لوکس هستند اما خالی از سکنه نیستند نیز برخلاف اصل طرح، مشمول مالیات ممدانی شدهاند.
🔻 شهرداری همچنین در ارزشگذاری واحدهای مسکونی، «بیشبرآوردی» کرده است.
◀️ بازار مسکن نیویورک برای دومین بار است با تصمیمات شهردار، به لرزه درمیآید.
6️⃣ حدود ۵ ماه پیش، وعده اول شهردار مبنیبر «فریز اجارهبها» به فرار موجرها انجامید.
7️⃣ کارشناسان اقتصادی با نقد مداخلات شهردار در بازار مسکن، نتیجه آن را به زیان عرضه و در نتیجه زیان مستاجرها عنوان میکنند.
❌ طی سالهای گذشته در بازار مسکن تهران نیز «سعیوخطاهای» مکرر برای اخذ مالیات از خانههای خالی انجام شد؛ از مشمولشدن اشتباهی افرادی که واحد را فروخته بودند تا در نهایت شکست سیاست مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن.
#دنیای_اقتصاد
#بازار_مسکن
#مالیات_خانه_های_خالی #زهران_ممدانی #شهردار_نیویورک #فریز_اجاره_بها #خانه_دوم #خانه_لوکس
#رصدخانه_بازار_مسکن
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤2😁2
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
❌ خانهدارشدن با «وام بانکی» شبیه مدل نیمه دهه۹۰، یعنی اینکه امروز نزدیک به ۴ میلیارد تومان «وام مسکن» در اختیار زوجها قرار بگیرد؛
اما نه بانکها میتوانند این رقم را تامین کنند و نه «زوجها توان بازپرداخت» دارند.
✅ سالهای ۹۵ و ۹۶، جمعیت قابلتوجهی از زوجهای جوان توانستند بعداز ۳ تا حداکثر ۵ سال صاحبخانه شوند؛
◀️ اتفاقی که برای زوجهای جدید تقریبا غیرممکن است.
📌 ۱۰سال پیش، شرایط چگونه بود که خانوارها براحتی میتوانستند صاحب «مسکناول» یا با تبدیل مسکن اول خود، صاحب «مسکنبهتر» شوند؟
◀️ بررسیهای کانال «رصدخانه بازار مسکن» برای پاسخ این پرسش نشان میدهد:
◀️◀️ فضای اقتصاد ایران برای خانهدارشدن در نیمه دهه۹۰ از ۵ بابت مساعد بود.
1️⃣ اول اینکه، وضعیت درآمدی خانوارها به مراتب مناسبتر از الان بود.
🔻 در سال ۹۵ درآمدسرانه ایرانیها به قیمت ثابت سال ۱۴۰۰، حدود ۱۰۰ میلیون تومان بود که ۷.۵ درصد بیشتر از سال ۹۲ بود.
🔻 الان اما درآمد سرانه نسبت به ۸ سال گذشته حدود ۱۲ درصد افت کرده است.
2️⃣ دوم اینکه، شبکه بانکی در آن مقطع هنوز به «فکر ابزارآفرینی و نوآوری برای تقویت نظام تامین مالی مسکن» بود؛
🔻 امروز بانکها تقریبا تامین مالی مسکن را کنار گذاشتهاند.
🔻سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی به ۲ تا ۳ درصد سقوط کرده است.
کارشناسان اقتصادی، علت این اتفاق بد را «ویروس ویرانگر تسهیلات تکلیفیک عنوان میکنند.
3️⃣ سوم اینکه، سال۹۵ یک وام خرید مسکن به اسم «مسکنیکم» تصویب شد که ۸۰ میلیون تومان تسهیلات در اختیار زوجهای فاقد مسکن قرار میداد.
4️⃣ چهارمین عنصر «فضای مساعد»، این بود که قیمت مسکن در آن زمان مترمربعی ۴ میلیون تومان بود و ۴ سال همین رقم تقریبا ثابت ماند.
🔻 خریداران مسکن با وام «یکم» میتوانستند بهای ۲۰ مترمربع آپارتمان در تهران را تامین کنند؛
رقم قابلقبولی که امروز به ۲ مترمربع سقوط کرده است.
5️⃣ و اما رمز آخر «خانهدار شدن راحت» نیمه دهه۹۰ «توان بالای بازپرداخت وام مسکن» بود.
⚠️ اگر قرار باشد امروز معادل ۲۰ مترمربع از بهای خرید یک واحدمسکونی در تهران «وام خرید» داده شود،
رقم آن باید چیزی حدود ۳ میلیارد و ۸۰۰ میلیوپ تومان باشد.
قسط این تسهیلات ماهانه حداقل ۸۵ میلیون تومان خواهد بود.
❌❌ آنچه باعث شده در این دهه، «۵ فاکتور مناسب نیمه دهه۹۰ برای خانهدار شدن» به عناصر کمیاب بدل شوند، مجموعهای از ریسکهای اقتصادی و غیراقتصادی هستند.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #وام_خرید_مسکن #زوج_ها #خانه_اولی_ها #بانک #دولت #مسکن_یکم
#دهه_۹۰ #رشد_اقتصادی
#رصدخانه_بازار_مسکن
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤5
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
📌 اثر معکوس 2 تصمیم «زهران ممدانی» شهردار نیویورک در بازار اجاره مسکن
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ واکنش ترکیبی «انجماد اجارهبها» و «مالیات بر خانههای گرانقیمت» در بازار مسکن نیویورک باعث «رکورد بالاترین اجارهبها در منهتن» شد.
2️⃣ منهتن یکی از بخشهای اصلی شهر نیویورک است که همه نوع طبقات اجتماعی و همه نوع واحدمسکونی، لوکس و غیرلوکس، در محلههای آن وجود دارد.
3️⃣ اجارهبهای ماهانه واحدهای مسکونی در منهتن به 6655 دلار رسیده که از نگاه «فاکسنیوز» و تحلیل کارشناسان بازار ملک، «بیسابقه» و یک رکورد محسوب میشود.
4️⃣ همچنین نرخ رشد سالانه اجاره مسکن نیز در این بخش از شهر نیویورک به 10 درصد رسیده که این هم از متوسط 6 تا 7 درصدی سالهای قبل بیشتر است.
✅ بررسیهای کانال رصدخانه بازار مسکن از «التهاب اجاره مسکن» در بخش اصلی نیویورک، جایی که ممدانی تصمیماتی در ظاهر «به نفع مستاجرها» اتخاذ کرده است، نشان میدهد:
◀️ متوسط هزینه اجاره مسکن در آمریکا حدود 2 هزار دلار در ماه و نرخ رشد سالانه آن نیز حدود 2 درصد است.
◀️ در کل نیویورک اما تورم اجاره نزدیک به 3 درصد است.
5️⃣ طرح فریز اجارهبها در نیویورک، بزرگترین شهر آمریکا و همزمان طرح مالیات بر خانههای بالای 5 میلیارد دلار که بدون استفاده است یا خانه دوم افراد به حساب میآید باعث شد:
🔻 عرضه واحدمسکونی اجارهای در این شهر کاهش پیدا کند.
🔻 فریز اجارهبها برای یکسری از واحدهای اجارهای است و درست تعداد واحدهای خالی در این گروه در بخشهایی از نیویورک 2 برابر قبل شده است.
🔻 این طرح «هزینه تعمیر و نگهداری واحد اجارهای را بیشتر از عایدی اجارهداری» کرده و برای مالکان صرف میکند که واحد را خالی بگذارند.
6️⃣ مالیات بر خانههای لوکس نیویورک نیز باعث شیفت خریداران این خانهها به اجاره خانههای لوکس شده و تقاضا در بازار اجاره را افزایش داده است.
❌ تاثیر ترکیبی این دو اتفاق خود را به شکل «تشنج اجارهمسکن» در «معروفترین بخش شهر نیویورک، یعنی منهتن» بروز داده است.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #اجاره #فریز_اجاره_بها #اجاره_دستوری #خانه_لوکس #مالیات #نیویورک #زهران_ممدانی #شهردار_نیویورک #مستاجرها #خانه_خالی #اجاره_نشینی
#رصدخانه_بازار_مسکن
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤5👨💻2👎1
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
📌 وام مناسب خرید مسکن در تهران چقدر است؟ /۷روش «ترمیم تسهیلات خرید خانهاول»
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ دهه ۷۰ متوسط قدرت پوشش وام خرید مسکن در تهران ۲۸ مترمربع بود که در دهه ۸۰ به ۱۵ مترمربع رسید؛
◀️ این قدرت الان به ۳.۹ مترمربع سقوط کرده است.
❌ پیامد «ناکارآمدی تاریخی» وام خرید مسکن در این سالها، سرکوب تقاضای خانهاول و گوشهنشینی تولیدکنندگان خانه بوده است.
3️⃣ متوسط قدرت خرید وام مسکن در سالهای گذشته از دهه ۱۴۰۰ نیز اوضاع خوبی نسبت به امسال نداشته و ۶.۵ مترمربع بوده است.
4️⃣ در این سالها نظام تامین مالی مسکن در ایران بخاطر مجموعهای از سیاستهای معیوب، فاصلهاش از «وامهای جهانی خرید مسکن» را بیشتر کرد.
✅ در اروپا دستکم به اندازه ۷۵ درصد از بهای خرید خانه، به افراد وام بلندمدت ۳۰ ساله پرداخت میشود.
◀️ قدرت پوشش وام خرید خانه اول در آمریکا تا ۹۵ درصد است.
◀️◀️ یک علت موفقیت «بازار تسهیلات رهنی» در کشورهای مختلف جهان، «تورم پایین» و «کمرشدی قیمت مسکن» است که «پرداخت وام بلندمدت بدون برهم خوردن تعادل منابع و مصارف موسسات مالی» را ممکن میکند.
5️⃣ در ایران اگرچه تورم فزاینده در این سالها تشدید شده اما با روشهایی مرکب از الگوی جهانی وام رهنی و تجربه دهههای ۴۰ و ۵۰ ایران میتوان دست به «ترمیم قدرت خرید وام مسکن» زد.
🔻 اولویت نیز میتواند «خانهاولیها» باشد.
🔻🔻 سال ۹۴، «وام مسکن یکم» ویژه زوجهای فاقد مسکن، پوشش ۲۰ مترمربعی داشت.
🔻🔻🔻 آن وام اگر امروز بخواهد برقرار شود باید رقم آن ۴ میلیارد تومان باشد که در این صورت نیمی از این مبلغ باید سپردهگذاری در صندوق پسانداز مسکن شود.
6️⃣ روش دوم، نسخه تکمیلی وام مسکن یکم است به این صورت که:
دریافتکنندگان وام، تا پایان قسطدهی، ۱۰ درصد قسط را در صندوق پسانداز کنند تا منابع وام مسکن از آن تامین شود.
7️⃣ روش سوم، «مدل موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای» مربوط به دهه ۴۰ و دهه ۵۰ است.
⭕️ شهرکاکباتان با یکی از همین موسسات تحت عنوان موسسه اکباتان، تامین مالی شد.
این موسسات با جذب سپرده خانهاولیها و استفاده از وجوه ادارهشده سازمان برنامه، بانکهای تجاری و اعتبار کمکی بانک تخصصی مسکن، میتواند وام دومنظوره ساخت و خرید مسکن پرداخت کند.
8️⃣ روش دیگر، مدل تامین مالی مسکن آمریکا است که بخشی از نرخ سود تسهیلات از طریق معافیت مالیاتی افراد جبران میشود.
9️⃣ یک روش دیگر نیز پرداخت وام با نرخ سود مدنظر بانک به دهکهای بالای درآمدی برای خرید مسکن در ازای پرداخت وام با نرخ سود حمایتی به زوجها است.
🔟 روش ششم، افزایش نرخ سود سپرده در حسابهای مرتبط با تامین مالی مسکن است که این هم در دهههای ۴۰ و ۵۰ تجربه شد.
1️⃣1️⃣ روش هفتم نیز تجربه فرانسه است که دولت با اختصاص یارانه مسکن به وامهای خرید خانه اول، هزینه را برای زوجها کاهش میدهد.
⚠️ در حال حاضر، بخش قابلتوجهی از خانوارها بخاطر رشد هزینههای زندگی، «وامپذیری» خود را از دست دادهاند اما در صورتی که تسهیلات خرید مسکن همزمان که افزایش سقف پیدا میکنند، در شیوه بازپرداختشان با استفاده از مدلهای اقساط پلکانی به همراه طولانیترشدن دوره بازپردخت، تجدیدنظر شود، «قسط» آنها در حد اجارهبهای ماهانه تنظیم خواهد شد.
⚠️⚠️ قسط ماهانه وام ۴ میلیارد تومانی در صورت بازپرداخت ۳۰ ساله و نرخ سود ۱۰ درصد از روشهای که به ناترازی منابع بانکی منجر نشود و همچنین بازپرداخت پلکانی، در سال اول ۱۸ میلیون تومان خواهد بود.
◀️ متوسط اجارهبهای ماهانه در تهران حدود ۲۰ میلیون تومان علاوه بر پولپیش است.
🔗 گزارش تکمیلی کانال رصدخانه بازار مسکن درباره «وام خرید» را از اینجا بخوانید
🔗 🔗 گزارش کامل وام ۳.۹ مترمربعی و روشهای ترمیم را نیز از اینجا مطالعه کنید
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#وام_خرید_مسکن #وام_مسکن #قدرت_خرید_مسکن #خانه_اول #خرید_مسکن #تورم #ملک #بازار_مسکن #وام_بانکی #دولت #بانک_مرکزی #سازمان_برنامه
#رصدخانه_بازار_مسکن
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ دهه ۷۰ متوسط قدرت پوشش وام خرید مسکن در تهران ۲۸ مترمربع بود که در دهه ۸۰ به ۱۵ مترمربع رسید؛
◀️ این قدرت الان به ۳.۹ مترمربع سقوط کرده است.
2️⃣ ترکیب سمی «وامهای تکلیفی بخش مسکن، نرخ سود دستوری تسهیلات بانکی و جهشهای مکرر قیمت آپارتمان» طی یک دهه گذشته، اسباب این سقوط را فراهم کرد.
❌ پیامد «ناکارآمدی تاریخی» وام خرید مسکن در این سالها، سرکوب تقاضای خانهاول و گوشهنشینی تولیدکنندگان خانه بوده است.
3️⃣ متوسط قدرت خرید وام مسکن در سالهای گذشته از دهه ۱۴۰۰ نیز اوضاع خوبی نسبت به امسال نداشته و ۶.۵ مترمربع بوده است.
4️⃣ در این سالها نظام تامین مالی مسکن در ایران بخاطر مجموعهای از سیاستهای معیوب، فاصلهاش از «وامهای جهانی خرید مسکن» را بیشتر کرد.
✅ در اروپا دستکم به اندازه ۷۵ درصد از بهای خرید خانه، به افراد وام بلندمدت ۳۰ ساله پرداخت میشود.
◀️ قدرت پوشش وام خرید خانه اول در آمریکا تا ۹۵ درصد است.
◀️◀️ یک علت موفقیت «بازار تسهیلات رهنی» در کشورهای مختلف جهان، «تورم پایین» و «کمرشدی قیمت مسکن» است که «پرداخت وام بلندمدت بدون برهم خوردن تعادل منابع و مصارف موسسات مالی» را ممکن میکند.
5️⃣ در ایران اگرچه تورم فزاینده در این سالها تشدید شده اما با روشهایی مرکب از الگوی جهانی وام رهنی و تجربه دهههای ۴۰ و ۵۰ ایران میتوان دست به «ترمیم قدرت خرید وام مسکن» زد.
🔻 اولویت نیز میتواند «خانهاولیها» باشد.
🔻🔻 سال ۹۴، «وام مسکن یکم» ویژه زوجهای فاقد مسکن، پوشش ۲۰ مترمربعی داشت.
🔻🔻🔻 آن وام اگر امروز بخواهد برقرار شود باید رقم آن ۴ میلیارد تومان باشد که در این صورت نیمی از این مبلغ باید سپردهگذاری در صندوق پسانداز مسکن شود.
6️⃣ روش دوم، نسخه تکمیلی وام مسکن یکم است به این صورت که:
دریافتکنندگان وام، تا پایان قسطدهی، ۱۰ درصد قسط را در صندوق پسانداز کنند تا منابع وام مسکن از آن تامین شود.
7️⃣ روش سوم، «مدل موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای» مربوط به دهه ۴۰ و دهه ۵۰ است.
⭕️ شهرکاکباتان با یکی از همین موسسات تحت عنوان موسسه اکباتان، تامین مالی شد.
این موسسات با جذب سپرده خانهاولیها و استفاده از وجوه ادارهشده سازمان برنامه، بانکهای تجاری و اعتبار کمکی بانک تخصصی مسکن، میتواند وام دومنظوره ساخت و خرید مسکن پرداخت کند.
8️⃣ روش دیگر، مدل تامین مالی مسکن آمریکا است که بخشی از نرخ سود تسهیلات از طریق معافیت مالیاتی افراد جبران میشود.
9️⃣ یک روش دیگر نیز پرداخت وام با نرخ سود مدنظر بانک به دهکهای بالای درآمدی برای خرید مسکن در ازای پرداخت وام با نرخ سود حمایتی به زوجها است.
🔟 روش ششم، افزایش نرخ سود سپرده در حسابهای مرتبط با تامین مالی مسکن است که این هم در دهههای ۴۰ و ۵۰ تجربه شد.
1️⃣1️⃣ روش هفتم نیز تجربه فرانسه است که دولت با اختصاص یارانه مسکن به وامهای خرید خانه اول، هزینه را برای زوجها کاهش میدهد.
⚠️ در حال حاضر، بخش قابلتوجهی از خانوارها بخاطر رشد هزینههای زندگی، «وامپذیری» خود را از دست دادهاند اما در صورتی که تسهیلات خرید مسکن همزمان که افزایش سقف پیدا میکنند، در شیوه بازپرداختشان با استفاده از مدلهای اقساط پلکانی به همراه طولانیترشدن دوره بازپردخت، تجدیدنظر شود، «قسط» آنها در حد اجارهبهای ماهانه تنظیم خواهد شد.
⚠️⚠️ قسط ماهانه وام ۴ میلیارد تومانی در صورت بازپرداخت ۳۰ ساله و نرخ سود ۱۰ درصد از روشهای که به ناترازی منابع بانکی منجر نشود و همچنین بازپرداخت پلکانی، در سال اول ۱۸ میلیون تومان خواهد بود.
◀️ متوسط اجارهبهای ماهانه در تهران حدود ۲۰ میلیون تومان علاوه بر پولپیش است.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#وام_خرید_مسکن #وام_مسکن #قدرت_خرید_مسکن #خانه_اول #خرید_مسکن #تورم #ملک #بازار_مسکن #وام_بانکی #دولت #بانک_مرکزی #سازمان_برنامه
#رصدخانه_بازار_مسکن
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
😭3❤2
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
🔴 ذرهبین روی بازار خرید «خانهریز» / آیا پیشخرید متراژی مسکن خارج از ضوابط قانون پیشفروش ساختمان «امکانپذیر» است؟
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
⭕️ شهرداری تهران با تبدیل «پروژه احداث یک برج مسکونی ۹ طبقه» به طرح «پیشفروش سانتیمتری مسکن»، یک بازار برای «سرمایهگذاری خرد» شهروندان تهرانی و احتمالاً غیرتهرانی ایجاد کرده است.
🔻 اسم این بازار، طرح «خانهریز» است.
🔻 خلاصه طرح میگوید، افراد میتوانند با حداقل سرمایه معادل ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان، وارد بازار «خرید مسکن» شوند؛
🔻 اما با این رقم فقط یکصدم از یک مترمربع بنای مسکونی این برج را میتوانند خریداری کنند.
🔻 در عین حال، خرید یونیتهای بیشتر مجاز است.
⭕️ ظاهر طرح «خانهریز» نشان میدهد، افرادی که در مواجهه با تورم ملک قادر نیستند برای مصرف یا حفظ ارزش واقعی سرمایهشان، «مسکن خریداری کنند»، میتوانند چند سانتیمترمربع از یک واحد مسکونی را خریداری کنند.
⚠️ با این حال، بررسیهای «رصدخانه بازار مسکن» نشان میدهد:
«خانهریز» چهار ابهام دارد که لازم است ابعاد آنها برای خریداران و سرمایهگذاران روشن شود.
1️⃣ ابهام اول: خرید یا مشارکت؟
◀️ در معرفی طرح «خانهریز»، یکبار صحبت از «مشارکت افراد» شده و بار دیگر صحبت از «خرید واحد معادل یکصدم مترمربع».
◀️ بین خرید مسکن و مشارکت در ساخت مسکن، زمین تا آسمان تفاوت اقتصادی وجود دارد.
◀️ کسی که یک مترمربع از این پروژه را «خرید» میکند، سرمایهگذاری او مستقل از «سود یا زیان احتمالی سازنده»، مشمول رشد سالانه قیمت ملک در بازار مسکن شهر تهران میشود.
◀️ اما اگر خریداران «خانهریز»، در حکم شریک سازنده این برج باشند، در این صورت متناسب با رشد احتمالی قیمت ساخت، ارزش خرید آنها ممکن است در طول زمان، معادل متراژی که خرید کردهاند نباشد و از آن کمتر شود.
❌ بنابراین لازم است، شفاف در سامانه «خانهریز» قید شود که «منظور از سرمایهگذاری شهروندان، «خرید قطعی است یا مشارکت در ساخت؟»
2️⃣ ابهام دوم: قیمت تعیینشده، «قیمت تمامشده ساخت» است یا «قیمت قطعی شامل ساخت و زمین و ...»؟
◀️ در بخشی از معرفی طرح قید شده است:
«شما قیمت تمامشده ساختوساز را میپردازید».
اما در بخش دیگری از طرح، صحبت از «مقایسه قیمت خانهریزها با قیمت واحدمسکونی نوساز» شده است.
◀️ بهای خرید یک خانهریز که یک صدم مترمربع است، ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان تعیین شده که در این صورت، قیمت خرید یک مترمربع آن معادل ۲۱۹ میلیون تومان است.
◀️ اگر این رقم، قیمت ساخت است، در این صورت «هزینه ساخت بسیار بالاتر از اعداد بازار ساختوساز» به نظر میرسد.
◀️ اگر این رقم، «قیمت قطعی خرید» است، در این صورت این پرسش بوجود میآید که حاشیهسود سازنده با توجه به اختلاف این رقم با قیمت نوساز منطقه چگونه محاسبه میشود؟
3️⃣ ابهام سوم: این طرح، نوعی پیشفروش و پیشخرید مسکن است، اما «ضوابط قانون پیشفروش ساختمان» در آن مشاهده نمیشود.
◀️ تفاوت «خانهریز» با پیشفروشهای سنتی در آن است که پیشخریداران این طرح، یک واحد مسکونی را نمیخرند بلکه متراژی از آن را پیشخرید میکنند.
◀️ طبق ماده یک قانون مصوب سال ۹۴، «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیشفروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) درآید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیشفروش ساختمان محسوب میشود.»
◀️ ماده ۴ همین قانون نیز تاکید میکند:
تنظیم قرارداد پیشفروش مستلزم ارائه «پروانه ساختمانی کل ساختمان، بیمهنامه، تاییدیه نظام مهندسی و ...» است.
❌ همانطور که در «خانهریز» اعلام شده، سرمایهگذاران قرار است متراژی از یک برج مسکونی که فعلاً پروانه ساختمانی ندارد را پیشخرید کنند.
❌ بنابراین شرایط طرح با قانون پیشفروش ساختمان «قابل جمع» نیست.
❌ پیشفروش، باید بعداز صدور پروانه صورت بگیرد و سایر مفاد این قانون از جمله «ثبت محضری قرارداد» نیز طی شود.
4️⃣ ابهام چهارم: خریداران «خانهریز» مالک عرصه و اعیان هستند یا فقط اعیان؟
◀️ در «خانهریز» به شکل شفاف مشخص نیست که خریداران، صرفاً متراژی از برج را خرید میکنند یا همزمان صاحب قدرالسهم زمین هم میشوند؟
◀️ زمین این پروژه برای شهرداری است و سازنده برج، در قالب قرارداد مشارکتمدنی، ساخت آن را برعهده گرفته است.
⭕️ در عین حال، تعداد طبقات مسکونی در پروانهشهرسازی پروژه، ۸ طبقه تعیین شده اما در معرفی طرح صحبت از ۹ طبقه مسکونی شده است.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#خانه_ریز #مسکن #تهران #شهرداری_تهران #پیش_خرید #پیش_فروش_مسکن #مسکن_متری #شهرداری #خرید #خانه_اول #ساخت_و_ساز
#رصدخانه_بازار_مسکن
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
⭕️ شهرداری تهران با تبدیل «پروژه احداث یک برج مسکونی ۹ طبقه» به طرح «پیشفروش سانتیمتری مسکن»، یک بازار برای «سرمایهگذاری خرد» شهروندان تهرانی و احتمالاً غیرتهرانی ایجاد کرده است.
🔻 اسم این بازار، طرح «خانهریز» است.
🔻 خلاصه طرح میگوید، افراد میتوانند با حداقل سرمایه معادل ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان، وارد بازار «خرید مسکن» شوند؛
🔻 اما با این رقم فقط یکصدم از یک مترمربع بنای مسکونی این برج را میتوانند خریداری کنند.
🔻 در عین حال، خرید یونیتهای بیشتر مجاز است.
⭕️ ظاهر طرح «خانهریز» نشان میدهد، افرادی که در مواجهه با تورم ملک قادر نیستند برای مصرف یا حفظ ارزش واقعی سرمایهشان، «مسکن خریداری کنند»، میتوانند چند سانتیمترمربع از یک واحد مسکونی را خریداری کنند.
⚠️ با این حال، بررسیهای «رصدخانه بازار مسکن» نشان میدهد:
«خانهریز» چهار ابهام دارد که لازم است ابعاد آنها برای خریداران و سرمایهگذاران روشن شود.
1️⃣ ابهام اول: خرید یا مشارکت؟
◀️ در معرفی طرح «خانهریز»، یکبار صحبت از «مشارکت افراد» شده و بار دیگر صحبت از «خرید واحد معادل یکصدم مترمربع».
◀️ بین خرید مسکن و مشارکت در ساخت مسکن، زمین تا آسمان تفاوت اقتصادی وجود دارد.
◀️ کسی که یک مترمربع از این پروژه را «خرید» میکند، سرمایهگذاری او مستقل از «سود یا زیان احتمالی سازنده»، مشمول رشد سالانه قیمت ملک در بازار مسکن شهر تهران میشود.
◀️ اما اگر خریداران «خانهریز»، در حکم شریک سازنده این برج باشند، در این صورت متناسب با رشد احتمالی قیمت ساخت، ارزش خرید آنها ممکن است در طول زمان، معادل متراژی که خرید کردهاند نباشد و از آن کمتر شود.
❌ بنابراین لازم است، شفاف در سامانه «خانهریز» قید شود که «منظور از سرمایهگذاری شهروندان، «خرید قطعی است یا مشارکت در ساخت؟»
2️⃣ ابهام دوم: قیمت تعیینشده، «قیمت تمامشده ساخت» است یا «قیمت قطعی شامل ساخت و زمین و ...»؟
◀️ در بخشی از معرفی طرح قید شده است:
«شما قیمت تمامشده ساختوساز را میپردازید».
اما در بخش دیگری از طرح، صحبت از «مقایسه قیمت خانهریزها با قیمت واحدمسکونی نوساز» شده است.
◀️ بهای خرید یک خانهریز که یک صدم مترمربع است، ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان تعیین شده که در این صورت، قیمت خرید یک مترمربع آن معادل ۲۱۹ میلیون تومان است.
◀️ اگر این رقم، قیمت ساخت است، در این صورت «هزینه ساخت بسیار بالاتر از اعداد بازار ساختوساز» به نظر میرسد.
◀️ اگر این رقم، «قیمت قطعی خرید» است، در این صورت این پرسش بوجود میآید که حاشیهسود سازنده با توجه به اختلاف این رقم با قیمت نوساز منطقه چگونه محاسبه میشود؟
3️⃣ ابهام سوم: این طرح، نوعی پیشفروش و پیشخرید مسکن است، اما «ضوابط قانون پیشفروش ساختمان» در آن مشاهده نمیشود.
◀️ تفاوت «خانهریز» با پیشفروشهای سنتی در آن است که پیشخریداران این طرح، یک واحد مسکونی را نمیخرند بلکه متراژی از آن را پیشخرید میکنند.
◀️ طبق ماده یک قانون مصوب سال ۹۴، «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیشفروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) درآید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیشفروش ساختمان محسوب میشود.»
◀️ ماده ۴ همین قانون نیز تاکید میکند:
تنظیم قرارداد پیشفروش مستلزم ارائه «پروانه ساختمانی کل ساختمان، بیمهنامه، تاییدیه نظام مهندسی و ...» است.
❌ همانطور که در «خانهریز» اعلام شده، سرمایهگذاران قرار است متراژی از یک برج مسکونی که فعلاً پروانه ساختمانی ندارد را پیشخرید کنند.
❌ بنابراین شرایط طرح با قانون پیشفروش ساختمان «قابل جمع» نیست.
❌ پیشفروش، باید بعداز صدور پروانه صورت بگیرد و سایر مفاد این قانون از جمله «ثبت محضری قرارداد» نیز طی شود.
4️⃣ ابهام چهارم: خریداران «خانهریز» مالک عرصه و اعیان هستند یا فقط اعیان؟
◀️ در «خانهریز» به شکل شفاف مشخص نیست که خریداران، صرفاً متراژی از برج را خرید میکنند یا همزمان صاحب قدرالسهم زمین هم میشوند؟
◀️ زمین این پروژه برای شهرداری است و سازنده برج، در قالب قرارداد مشارکتمدنی، ساخت آن را برعهده گرفته است.
⭕️ در عین حال، تعداد طبقات مسکونی در پروانهشهرسازی پروژه، ۸ طبقه تعیین شده اما در معرفی طرح صحبت از ۹ طبقه مسکونی شده است.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#خانه_ریز #مسکن #تهران #شهرداری_تهران #پیش_خرید #پیش_فروش_مسکن #مسکن_متری #شهرداری #خرید #خانه_اول #ساخت_و_ساز
#رصدخانه_بازار_مسکن
❤1