📊 اجاره‌ها در شرق تهران چقدر است؟ / جدول آپارتمان‌های در نوبت اجاره در مناطق ۸، ۱۳ و ۱۴ در روز چهارشنبه ۳۰ تیتر

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ آپارتمان‌های اجاره‌ای «شرق دور» تهران با رقم متوسط ۱۲.۵ میلیون تومان در ماه و ودیعه کمی بالاتر از ۸۰۰ میلیون تومان به بازار عرضه شده است.

2️⃣ لیست امروز قیمت‌ها در کانال رصدخانه بازار مسکن به اجاره واحدهای مسکونی ۱۰سال ساخت به بالا در مناطق ۸ ، ۱۳ و ۱۴ تهران اختصاص دارد.

3️⃣ در این پهنه از بازار اجاره تهران نیز مثل مناطق جنوبی شهر،‌ دوسوم از وزن اجاره به «پول‌پیش» اختصاص دارد.

🔴 جدول نبض بازار اجاره مسکن مناطق ۸، ۲۳ و ۱۴ را از اینجا ببینید


#دنیای_اقتصاد
#نبض_بازار_مسکن #نبض_قیمت_مسکن #نبض_اجاره_مسکن #اجاره_بها #قیمت_خانه #قیمت #اجاره #هزینه_اجاره_مسکن #مستاجر #اجاره_نشین_ها #بازار_اجاره #بازار_اجاره_مسکن #متر_مربع #خانه_اول #تورم #ملک #اجاره_پیشنهادی #قیمت_پیشنهادی

#منطقه_۸ #منطقه_۱۳ #منطقه_۱۴

#کانال_رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

🔴 نوبت آزادسازی زمین‌های حاکمیتی در تهران / خانه‌اولی‌ها را با کدام مدل می‌توان خانه‌دار کرد؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن یک طرح به دولت پیشنهاد کرده که ۲ محور اصلی دارد؛

2️⃣ ساخت مسکن برای خانه‌اولی‌ها روی زمین‌های متعلق به نهادهای دولتی و حاکمیتی.

3️⃣ هدف این طرح، حذف قیمت زمین از بهای تمام‌شده مسکن برای دهک‌های متوسط روبه‌بالا است.

4️⃣ در این طرح، نهادها دولتی و حاکمیتی که اراضی خام در تهران تحت مالکیت دارند باید طبق قانون، از این دارایی انجمادزدایی کنند.

5️⃣ توسعه‌دهنده ساختمانی خریدار این اراضی می‌شود اما در ازای ساخت شهرک مسکونی روی آن و دریافت مالکیت کاربری‌های تجاری در شهرک، موظف می‌شود سهم زمین در بهای تمام‌شده واحدهای مسکونی را از قیمت فروش این واحدها به خانه‌اولی‌ها حذف کند.

6️⃣ سلامی معتقد است، این طرح به نوعی تکرار الگوی ساخت شهرک اکباتان در دهه‌های ۴۰ و ۵۰ است که حدود ۱۵ هزار خانوار در آن شهرک را خانه‌دار کرد.

7️⃣ در صورت پیاده‌سازی طرح تامین مسکن خانه‌اولی‌ها با اراضی دولتی و حاکمیتی درز تهران و کلان‌شهرها، قیمت دسترسی زوج‌ها به مسکن اول، ۳۰ تا ۵۰ درصد کاهش پیدا می‌کند.

8️⃣ دهک‌های متوسط رو به بالا، افرادی هستند که ‌وام‌پذیر به حساب می‌آیند و در طبقه خانوارهای مشمول مسکن‌حمایتی اجاره‌ای قرار نمی‌گیرند.

9️⃣ این گروه از تقاضای مسکن در حال حاضر قدرت خرید واحدمسکونی از بازار را ندارد؛ در عین حال وام خرید مورد نیاز این گروه نیز بخاطر مبلغ پایین آن، از کار افتاده است.

🔟 در الگوی ساخت شهرک‌اکباتان، یک صندوق پس‌انداز مسکن به همین اسم در بانک دولتی ویژه تامین مالی مسکن ایجاد شد و کار تجهیز ساخت و خریداران واحدهای این شهرک را بدست گرفت.

1️⃣1️⃣ در آن زمان، واحدهای مسکونی شهرک اکباتان از طریق صندوق پس‌انداز پیش‌فروش شد و به افراد وام ۱۵۰ هزار تومانی معادل ۷۰ درصد بهای خرید واحد پرداخت شد.

1️⃣2️⃣ اکباتان با مشارکت و سرمایه‌گذاری شرکت آمریکایی «استارت» احداث شد.

1️⃣3️⃣ طبق قانون ساماندهی زمین، مسکن و‌ اجاره‌بها، دستگاه‌های دولتی و همه مالکان زمین‌های خام درون کلان‌شهرها اگر این اراضی را به نفع تولید مسکن آزاد نکنند مشمول مالیات سالانه معادل ۲ تا ۴ درصد قیمت روز آن ملک می‌شوند.

1️⃣4️⃣ این قانون هنوز به اجرا درنیامده و چسبندگی وصف‌ناپذیر دستگاه‌ها و نهادهای مختلف به ملک، بخشی از گرانی زمین را سبب شده است.

🔗 الگوی ساخت شهرک اکباتان را از اینجا بخوانید

🔗 جزئیات طرح تامین مسکن دهک‌های متوسط روبه‌بالا با زمین‌های منجمد را هم از اینجا مطالعه کنید


#دنیای_اقتصاد
#شهرک_اکباتان #مسکن #خانه_اول #بازار_مسکن #زمین #زمین_دولتی #پادگان #اراضی_پادگان_ها #غلامرضا_سلامی #مولدسازی #مالیات_بر_زمین

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

📊 نبض اجاره در جنوب تهران؛ ماهانه ۹ میلیون به‌همراه نیم‌میلیارد «پول‌پیش»

🔴 لیست اجاره‌بهای مناطق ۱۵ تا ۲۱، چهارشنبه ۳۱ تیر ۱۴۰۵

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ رهن کامل در جنوب تهران تقریباً از ۷۰۰ میلیون تومان شروع می‌شود و تا حول‌وحوش یک میلیارد تومان هم ادامه پیدا می‌‌کند.

2️⃣ این رقم البته برای واحدهای مسکونی با سن‌بنای بالای ۱۰ سال ساخت است.

3️⃣ نبض‌ بازار امروز کانال رصدخانه بازار مسکن به فایل‌های اجاره آپارتمان در مناطق کاملاً جنوبی شهر تهران، مناطق ۱۵ تا ۲۱ اختصاص دارد.

4️⃣ متوسط «اجاره‌بهای پیشنهادی» در جنوب تهران در حال حاضر به صورت ۹ میلیون تومان ماهانه و حدود ۵۷۰ میلیون تومان پول‌پیش است.

5️⃣ در این مناطق امکان اجاره با ۴ میلیون تومان در ماه وجود دارد که البته لازم است مبلغی هم پول‌پیش پرداخت شود.

🔗 جدول اجاره‌های مناطق 15 تا 21 را از اینجا ببینید.


#دنیای_اقتصاد
#نبض_بازار_مسکن #نبض_قیمت_مسکن #نبض_اجاره_مسکن #اجاره_بها #قیمت_خانه #قیمت #اجاره #هزینه_اجاره_مسکن #مستاجر #اجاره_نشین_ها #بازار_اجاره #بازار_اجاره_مسکن #متر_مربع #خانه_اول #تورم #ملک #اجاره_پیشنهادی #قیمت_پیشنهادی

#منطقه_۱۵ #منطقه_۱۶ #منطقه_۱۷ #منطقه_۱۸ #منطقه_۱۹ #منطقه_۲۰ #منطقه_۲۱

#کانال_رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

🔴 شوک مثبت عرضه در انتظار بازار مسکن / ساختمان‌های نیمه‌تمام مسکونی در شهرها با وام ویژه «تکمیل» منجمدزدایی می‌شوند

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ ۱۰ ماه تولید مسکن در شهرها، بخاطر کمبود شدید نقدینگی در اختیار فعالان ساختمانی و رکود سنگین خرید خانه، «منجمد» شده است.

2️⃣ انبار ساختمان‌های مسکونی نیمه‌تمام ۳۰۰ هزار واحد مسکونی را در خود جا داده است.

3️⃣ از آنجا که طی دست‌کم ۵ سال گذشته متوسط تیراژ تولید مسکن در کشور ۳۵۰ هزار واحد بوده، این حجم ساختمان ناتمام معادل ۷۰ درصد یکسال سرمایه‌گذاری ساختمانی است.

4️⃣ معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی برای تخلیه این انبار که دو مزیت می‌تواند برای بازار به همراه داشته باشد، از بانک‌مرکزی خواسته یک وام جدید در کنار وام‌های خرید، ساخت و جعاله برای این بخش تعریف کند.

5️⃣ وام جدید، تسهیلات «تکمیل» ساختمان‌‌های نیمه‌کاره است. این تسهیلات براساس درخواست دولت سقف ریالی ندارد و باید ۸۰ درصد هزینه تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره را پوشش دهد.

6️⃣ در حال حاضر بانک‌ها صرفاً برای «شروع» ساخت وام مشارکت‌مدنی پرداخت می‌کنند.

7️⃣ این در حالی است که سازند‌ه‌ها به ۴ علت توان «شروع سرمایه‌گذاری» را از دست داده‌اند.

8️⃣ این موانع شامل «حبس سرمایه در ناتمام‌ها»، «افزایش هزینه‌های حاشیه‌ای تولید به ۲ برابر سهم این نوع هزینه‌ها در گذشته»، «تورم بالای مصالح‌ساختمانی» و «رکود فروش واحد مسکونی در بازار».

9️⃣ اولویت سرمایه‌گذاران ساختمانی، تکمیل پروژه‌های نیمه‌کاره از طریق دسترسی به تسهیلات مناسب بانکی است.

🔟 برآوردهای رسمی نشان می‌‌دهد، ۶۶۹ همت سرمایه بخش‌خصوصی ساختمان‌ساز در پروژه‌های ناتمام، منجمد شده است که اگر با وام بانکی یخ‌زدایی شود، دو اتفاق همزمان در بازار رخ می‌دهد.

1️⃣1️⃣ اتفاق مثبت اول، عرضه جدید مسکن در فاصله‌ای کوتاه‌تر از شروع یک پروژه ساختمانی است.

1️⃣2️⃣ خیلی از این پروژه‌ها تا ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند و با تسهیلاتی نه به میزان بالا می‌‌توانند روانه بازار شوند.

1️⃣3️⃣ از طرف دیگر، این شوک مثبت سریع به عرضه باعث فراوانی فایل فروش نوساز در بازار معاملات مسکن‌ می‌شوند که تا حدودی ممکن است بر روند قیمت‌ها اثر کنترلی بگذارد.

1️⃣4️⃣ مزیت سومی هم این وام جدید دارد و آن، بازگشت منابع اعتباری بانک در فاصله‌ای کمتر از وام مشارکت مدنی است.

1️⃣5️⃣ سال گذشته رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی برای شروع پروژه حدود ۲۵ درصد کاهش پیدا کرد که در کنار مجموعه ریسک‌های تولید، چون بخشی از سرمایه سازنده‌ها در تله ناتمام‌ها گیر افتاده است، امکان شروع پروژه جدید را نداشتند.

1️⃣6️⃣ معاونت مسکن پیش‌بینی کرده، بزودی تکلیف وام جدید درخواستی در بانک‌مرکزی روشن شود.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #ساختمان #ساخت_و_ساز #بخش_خصوصی #سرمایه_گذاری_ساختمانی #ملک #بازار_ملک #بازار_املاک #معاملات_مسکن #قیمت_مسکن #قیمت_خانه #خانه_اول #بازار_زمین #ملک_کلنگی #قیمت_آپارتمان #ساخت_و_ساز #وام_مسکن #دولت #بانک_مرکزی #وام_ساخت

#رصدخانه_بازار_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

📌 قیمت مسکن مناطق ۲۲گانه در هفته‌ای که گذشت

📊 «نقشه‌‌حرارتی» بازار مسکن تهران


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ نقشه‌حرارتی‌ بازار مسکن شهر تهران براساس سطح میانگین «قیمت‌پیشنهادی» واحدهای مسکونی در هر منطقه بروز شد.

2️⃣ این نقشه هر آخرهفته توسط گروه مسکن‌وشهری روزنامه «دنیای‌اقتصاد» بعداز سنجش شاخص قیمت‌پیشنهادی فروشنده‌های آپارتمان، به‌روز می شود.

3️⃣ متوسط «قیمت‌پیشنهادی» فروشنده‌های مسکن در هفته‌‌ منتهی به جمعه دوم مرداد ۱۴۰۵، رقمی معادل ۲۰۹ میلیون تومان در مترمربع است.

4️⃣ مقایسه قیمت‌های مناطق ۲۲گانه در این هفته با هفته قبل بیانگر افزایش مبالغ فروشنده‌ها‌ در برخی مناطق است.

5️⃣ در عین میانگین قیمت‌های روی نقشه جدید، نیم درصد افزایش نسبت به نیمه تیر پیدا کرده است.

6️⃣ روند فعلی قیمت مسکن از یک‌سو «رشد تند» ماه‌های بهار را ندارد اما کاهش هم پیدا نکرده است.

🔴 این وضعیت دو پیام دارد:

🔻 پیام اول آن است که فعلا بازار ملک اولویت سرمایه‌گذاران نیست.

⚠️ این ناشی از شرایط جنگی است که باعث شده گرایش به طلا و‌ دلار بیش‌از سرمایه‌گذاری روی نوعی از دارایی با قابلیت بسیار دیرنقدشونده باشد.

🔻 پیام دوم، مقاومت سطح قیمت در واکنش به این رکود است.

⚠️ درحالیکه خریدار در بازار مسکن نیست، قیمت‌ها هم افزایشی هستند ولو به میزان خفیف.

⚠️ این بخاطر تداوم رشد قیمت تمام‌شده ساخت مسکن است.

7️⃣ روی نقشه حرارتی بازار مسکن مناطق تهران، کف قیمت از ۱۱۲ برای منطقه ۱۷ شروع می‌شود.

8️⃣ پیش‌تر و همیشه، منطقه ۱۸ تهران کمترین قیمت را به خود اختصاص می‌داد.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری #نقشه_حرارتی_قیمت_مسکن_تهران #نقشه_حرارتی_بازار_مسکن_تهران #نقشه_حرارتی_مسکن #نقشه_حرارتی
#مسکن #قیمت_مسکن #بازار_مسکن_مناطق_تهران #تهران #شاخص_مسکن_دنیای_اقتصاد
#مناطق_۲۲گانه_پایتخت #منطقه_یک #منطقه_۲ #منطقه_۳ #منطقه_۴ #منطقه_۵ #منطقه_۶ #منطقه_۷ #منطقه_۸ #منطقه_۹ #منطقه_۱۰ #منطقه_۱۱ #منطقه_۱۲ #منطقه_۱۳ #منطقه_۱۴ #منطقه_۱۵ #منطقه_۱۶ #منطقه_۱۷ #منطقه_۱۸ #منطقه_۱۹ #منطقه_۲۰ #منطقه_۲۱ #منطقه_۲۲

#کانال_رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

🔴 رشد قیمت مسکن متوقف شد / رمزگشایی از «سردترین» تابستان بازار معاملات ملک
 
📌 سطح «قیمت قطعی» آپارتمان در تهران چقدر است؟
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ ماه گذشته با «خروج سنگین تقاضا» از بازار خرید مسکن شهر تهران، روند رشد‌ قیمت آپارتمان‌ متوقف شد.
 
2️⃣ متوسط «قیمت‌پیشنهادی» فروشنده‌های آپارتمان در تیرماه تقریباً بدون تغییر ماند و تنها ۰.۸ درصد نسبت به خرداد افزایش پیدا کرد.
 

3️⃣ در حال حاضر متوسط «قیمت‌پیشنهادی»، ۲۰۶ میلیون تومان در مترمربع است.

 

4️⃣ «قیمت‌قطعی» معاملات مسکن در اولین ماه از تابستان نیز با رشد محدود نزدیک به ۲ درصد، به سطح ۱۸۶ میلیون تومان در مترمربع رسید.

 
5️⃣ ماه گذشته، سنگین‌ترین رکود مسکن سال‌های اخیر، بار دیگر تکرار شد؛ فروش کمتر از یک هزار واحد مسکونی در تهران که در مقایسه با رکود معاملاتی سال ۱۴۰۳ که ماهانه متوسط ۳ هزار واحد فروش می‌رفت، «افت‌ تاریخی» خرید‌وفروش ملک را نشان می‌دهد.
 
❌ چرا تابستان مسکن «زمستان» شد؟
 
6️⃣ علت اصلی چرخش معادلات بازار مسکن در تیر، «شروع ۳باره جنگ» بود.
 
🔻 تجربه جنگ ۱۲روزه و جنگ‌ ۴۰روزه نشان داد، «ریسک حملات نظامی» بلافاصله باعث توقف «خریدهای سرمایه‌ای ملک» می‌شود.
 

🔻 هنگام جنگ، افراد سبد دارایی‌های خود را «امن» می‌کنند و برای این منظور، بازار ملک که در شرایط غیرجنگی، «امن‌ترین پناهگاه در برابر تورم» به حساب می‌آید را کنار می‌گذارند و سراغ بازارهایی می‌روند که در برابر این ریسک یعنی شرایط جنگی، هم زودنقدشونده است و هم به تحولات سیاسی زودتر واکنش نشان می‌دهد.

 
🔻 ماه گذشته سرمایه‌گذاران سراغ بازارهای طلا و دلار رفتند.
 
⚠️ «دماسنج» هیجانات ملکی چه می‌گوید؟
 
7️⃣ کاهش شدید «هیجان خرید مسکن» در تیرماه به کاهش «اختلاف» قیمت فروشنده و قیمت قطعی انجامید.
 
🔻 نرخ اختلاف قیمت از نزدیک ۱۵ درصد خرداد به ۱۰.۷ درصد در تیر رسید.
 
🔻 در حال حاضر از آنجا که امکان فروش در بازار مسکن به دلیل نبود خریدار سخت شده و همچنین انتظارات فروشنده‌ها برای قیمت‌های بالا قابل‌تحقق نیست، عرضه فایل‌ مناسب در این بخش کاهش یافته و در مقابل، فایل‌های اجاره رو به افزایش گذاشته است.


🔗 جزئیات بیشتر درباره بازار مسکن در ماه تیر را از اینجا بخوانید


 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#نبض_بازار_مسکن #نبض_قیمت_مسکن #نبض_اجاره_مسکن #اجاره_بها #قیمت_خانه #قیمت #اجاره #هزینه_اجاره_مسکن #مستاجر #اجاره_نشین_ها #بازار_اجاره #بازار_اجاره_مسکن #متر_مربع #خانه_اول #تورم #ملک #اجاره_پیشنهادی #قیمت_پیشنهادی


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

📌 «سوزن‌بان» دسترسی به خانه‌اول کیست؟

🔴 چرا خرید مسکن در تهران ۲۵ سال اما در آمریکا ۴.۵ سال زمان می‌برد؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ دفتر اسکام بشر ملل متحد، هبیتات، گزارش جدیدی از آخرین وضعیت شاخص «دسترسی به مسکن» در ۱۸۱ کشور را منتشر کرده که حاوی یک پیام کلیدی برای دولت‌ها در جهان است.

2️⃣ این گزارش براساس ارقام درآمد خانوار و قیمت مسکن در سال ۲۰۲۳ تهیه شده و یک سایت پردازش داده مستقر در کانادا، اطلاعات گزارش را به یک نقشه جهانی تبدیل کرده است.

3️⃣ نقشه جهانی «مدت زمان دسترسی به خانه‌اول» نشان می‌دهد:

4️⃣ در شهرهای اصلی ۱۸۱ کشور منتخب، چند سال طول می‌کشد تا یک زوج با کل درآمد سالانه خود صاحب یک واحدمسکونی ۱۰۰ مترمربعی شود.

5️⃣ مسیر دسترسی به خانه‌اول، در ایران (تهران) با قیمت‌ها‌ و درآمدهای ۳ سال پیش، ۲۵ سال زمان‌ می‌برد.

6️⃣ در آمریکا اما فقط ۴.۵ سال طول می‌کشد.

7️⃣ در چین این مسیر بسیار طولانی و ۳۴ است.

8️⃣ طولانی‌ترین مسیر برای خانه‌دارشدن در جهان نیز به سوریه تعلق دارد؛ ۸۶ سال.

9️⃣ تازه، این شاخص یعنی شاخص «دسترسی»، قدرت خرید مسکن‌اول براساس «کل درآمد» را سنجش کرده است.

🔟 درحالیکه عرف تامین‌مالی برای خرید مسکن، استفاده از «پس‌انداز» است که آن را با شاخص «انتظار برای خانه‌دارشدن» می‌سنجند.

❌ اما ماجرای «مسیرهای کوتاه و طولانی» پیش‌روی خانه‌اولی‌ها در کشورهای مختلف چیست؟

✅ بررسی‌های گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» درباره این پرسش ۴ پیام از نقشه جهانی «دسترسی به مسکن» استخراج کرده است:

🔻 پیام اول: زوج‌ها در جهان بطور متوسط، پس‌از ۱۱ سال می‌توانند با کل درآمدشان صاحب‌مسکن شوند.

◀️ کشورهایی که در آنها این مسیر زیر ۵ سال و در بهترین حالت حداکثر ۳ سال است، دولت‌ها در زمینه سیاست‌گذاری اقتصادی موفق عمل کرده‌اند.

◀️ کشورهایی هم که این دسترسی در آنجا بالای ۱۰ سال است، خانه‌اولی‌ها به سیاست‌های دولت‌هایشان باخته‌اند.

◀️ این موضوع، یعنی اختصاص کل‌درآمد برای خرید مسکن به معنای انجام آن نیست بلکه معیاری برای توانایی مالی و اقتصادی خانوارها از یک‌سو و شرایط قیمت‌ها در بازار مسکن از سوی دیگر است.

🔻🔻 پیام دوم: بین تورم و طول مسیر دسترسی‌ به مسکن‌اول، رابطه عکس وجود دارد.

◀️ کشورهایی که «بهشت» خانه‌اولی‌ها هستند، نرخ تورم در آنجا، میانگین حدود ۳ درصد است.

◀️ در تورم‌ها بالا، افراد برای حفظ ارزش واقعی دارایی خود، وارد بازار ملک می‌شوند و این خریدها، رشد بیشتر قیمت و محرومیت بیشتر زوج‌ها از خانه‌اول را رقم می‌زند.

🔻🔻🔻 پیام سوم: رشد اقتصادی بالا عاملی برای تقویت درآمد خانوارها و توانمندشدن زوج‌ها در خرید مسکن‌اول‌شان است.

◀️ کشورهای در صدر «بهترین دسترسی به مسکن» همگی با رشدهای اقتصادی پایدار بالای ۳ درصد و درآمد سرانه‌های چند ده هزار دلاری روبرو هستند.

🔻🔻🔻🔻 پیام چهارم: هرچقدر سیاست‌های اقتصادی و شهری در یک کشور مسیر سفته‌بازی ملکی را محدود کند، دسترسی به مسکن‌اول کوتاه می‌شود.

◀️ در آمریکا برخلاف چین، هزینه سوداگری با ملک بسیار بالاست؛ مالیات‌های سالانه اجازه خریدهای بلااستفاده مسکن را سلب می‌کند.

◀️ در چین اما در دو دهه گذشته، عمده افراد دوسوم دارایی‌هایشان را به ملک تبدیل کردند.

◀️ نسبت P به R در چین بسیار شدید و عدد ۶۰ است که این خود علامتی از آثار سوداگری مسکن است.

🔴 در ایران نیز تورم عمومی بالا، نرخ رشد اقتصادی پایین و فضای مناسب سوداگری ملکی مسیر خانه‌دارشدن را صعب‌العبور‌کرده است.

⚠️ در سوریه نیز تورم‌های بالای ۱۰۰ درصد در سال ۲۰۲۳ و درآمدسرانه زیر ۱۰۰۰ دلار، «خانه‌اول» را به رویای ۸۶ ساله زوج‌ها تبدیل کرده است.

🔗 گزارش نیلوفر ادیب‌نیا، خبرنگار روزنامه «دنیای‌اقتصاد» را در این زمینه بخوانید


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#مسکن #بازار_مسکن #خرید_مسکن #خانه_اول #دسترسی_به_مسکن #تورم #رشد #اقتصاد #درآمد_سرانه #ایران #آمریکا #سوریه #چین #هبیتات


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

▶️ ویدئو | واکنش فرمول اجاره به صعود تورم چه بود؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ شرایط بازار اجاره‌ مسکن برای «افزایش شدید اجاره‌بها به میزان تورم عمومی» فراهم نیست.

2️⃣ در حال حاضر میزان افزایش اجاره‌بهای مسکن در کشور، حدود یک‌سوم میزان افزایش «هزینه‌های سبد مصرف خانوار» یا همان نرخ تورم است.

3️⃣ علت اقتصادی «فاصله چشمگیر» بین تورم عمومی و تورم اجاره مسکن به درجه حساسیت مستاجرها در برابر تغییرات رقم اجاره برمی‌گردد.

4️⃣ تقاضای اجاره نسبت به اجاره‌بها پرکشش است به این معنا که اگر موجر در قرارداد سال دوم، رقم بسیار زیادتری درخواست کند، مستاجر با «تصمیم به پایان قرارداد» به آن واکنش نشان می‌دهد و سراغ آپارتمانی با اجاره کمتر در همان محله یا حتی محله دیگر و حتی منطقه پایین‌تر می‌رود.

5️⃣ بخشی از مهاجرت‌ها از پایتخت به حومه در سال‌های اخیر از سوی مستاجرها ناشی از همین «حساسیت» بوده است.

6️⃣ اما در ماه‌های اخیر، از آنجا که دست موجرها برای تنظیم «درآمدشان از محل اجاره» با «رشد هزینه‌های زندگی‌شان» بخاطر همین واکنش احتمالی مستاجرها، بسته بوده، یک اقدام جایگزین انجام دادند.

❌ وزن رهن در برابر اجاره ماهانه به شکل معنادار تغییر کرده است.

▶️ در این ویدئو توضیح می‌دهیم که چه اتفاقی در فرمول «رهن و اجاره» رخ داده و علت آن چیست.

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#برنامه_360درجه #مسکن #بازار_مسکن #اجاره #مستاجر #اجاره_بها #تورم #رهن #پول_پیش #فرمول_اجاره #اجاره_نشین_ها #موجر #صاحب_خانه #تورم_اجاره #رشد_اجاره


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

📌 توقف رشد ماهانه اجاره‌بها در تهران / چرا موجرها دست به «اصلاح نرخ» زدند؟

🔴 «اجاره‌بهای پیشنهادی» ۳ درصد افت کرد؛ شکاف ۳۲ درصدی با «اجاره‌بهای قطعی» به ۲۵ درصد رسید

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ ارقام اعلامی صاحب‌خانه‌ها در بازار اجاره مسکن تهران به شکل کم‌سابقه «کاهش» یافت.

2️⃣ شاخص اجاره مسکن «دنیای‌اقتصاد» که تغییرات «اجاره‌بهای پیشنهادی» در تهران را پایش می‌کند، در تیرماه ۳ درصد نسبت به خرداد افت کرد.

3️⃣ این در حالی است بهار امسال میانگین «اجاره‌بهای پیشنهادی»، ماهانه متوسط ۹ درصد صعود کرد و رشد ماهانه این شاخص در سال ۱۴۰۴ نیز ۱.۴ درصد بود.

✅ عقب‌گرد ماه گذشته «اجاره‌بهای پیشنهادی»، آن هم در ماه اول فصل اصلی جابجایی مستاجرها را باید یک «اصلاح قیمت» از سوی صاحب‌خانه‌ها در واکنش به «شرایط اقتصادی» مستاجرها دانست.

4️⃣ پیش‌تر این تحلیل در «دنیای‌اقتصاد» مطرح شده بود که «سرعت رشد اجاره‌بها در شرایط فعلی نمی‌تواند به میزان تورم عمومی باشد».

🔗 تحلیل دکتر حسین عبده‌تبریزی از نحوه رشد اجاره‌بها

❌ مستاجرها به دلیل «فشار شدید تورم بر معیشت»، بیش‌از سال‌های گذشته به «صعود اجاره‌بها هنگام تمدید قرارداد» حساس هستند.

❌❌ این حساسیت سبب می‌شود در صورت رشد تند اجاره‌بها، آنها تصمیم بگیرند به آپارتمان‌ کوچکتر یا محله‌های پایین‌تر «جابجا» شوند.

⚠️ این جابجایی، دو ریسک بالا برای موجرها دارد:

ریسک اول «خالی‌ماندن طولانی واحدمسکونی در صورت پافشاری بر نرخ بالا» است.
ریسک دوم نیز «شناسایی مستاجر خوش‌حساب با ویژگی اقامت چندساله در واحد» است.

5️⃣ بنابراین آنچه باعث کاهش اجاره‌بهای مدنظر موجرها شده، تکمیل «آستانه تحمل» مستاجرها است.

📣 ارقام کلیدی از بازار اجاره تیر:

◀️ سطح میانگین «اجاره‌بهای پیشنهادی» در تهران: مترمربعی ۶۰۰ هزار تومان.

◀️ سطح میانگین «اجاره‌بهای قطعی» : مترمربعی ۴۸۰ هزار تومان با حدود ۴ درصد افزایش نسبت به خرداد.

◀️ در پی تخلیه هیجان «اجاره‌بهای پیشنهادی» در تیرماه، شکاف بین این رقم و «اجاره‌بهای قطعی» که در خرداد ۳۲ درصد شده بود، ترمیم شده و به ۲۵ درصد رسیده است.

✅ ماه گذشته 32 هزار مستاجر تهرانی، اجاره‌نامه‌های 1404 خود را تمدید کردند یا با موجر جدید قرارداد نوشتند.

🔗 جزئیات بیشتر را در گزارش راضیه احقاقی، خبرنگار گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» بخوانید


#دنیای_اقتصاد
#اجاره_مسکن #بازار_مسکن #بازار_اجاره #مستاجر #اجاره_بها #موجر #صاحب_خانه #اجاره_نشین_ها #تورم #تورم_اجاره #اجاره_بهای_پیشنهادی #قیمت_مسکن
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

✍🏻 معاملات مسکن به صورت «سوآپ» انجام می‌شود / احتیاط مضاعف خریدار و فروشنده


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

✅ دکتر علیرضا کاشی، صاحب‌نظر اقتصادی و کارشناس تامین مالی مسکن معتقد است:

1️⃣ به رغم حجم محدود خریدوفروش ملک، عمده معاملات در بازار مسکن به‌صورت «سوآپ» در حال انجام است.

2️⃣ به این معنا که افراد فروش ملک خود و خرید ملک دیگر را همزمان انجام می‌دهند و چون این مدل معامله، کار سختی است طبیعتا حجم معاملات کاهش یافته است.

3️⃣ معامله مسکن به صورت «سوآپ»، معامله‌گر واقعی را وادار کرده در این بازار نسبت به 8سال قبل‌ تلاش بیشتری کند تا بتواند از فروش و خرید خود رضایت داشته باشد.

4️⃣ از اوایل 1404 تاکنون شرایط «مبهم سیاسی» را داشتیم، ابتدا جنگ 12روزه، سپس جنگ 40روزه و الان هم سایه جنگ پررنگ‌تر است.

5️⃣ این وضعیت «ابهام» بر سرمایه‌گذاران اثر می‌گذارد و باعث می‌شود آنها «احتیاط بیشتری» کنند.

6️⃣ احتیاط در فروشنده‌ها به شکل اعلام قیمت فروش بالاتر بروز می‌کند تا ریسک شرایط بد احتمالی آتی را پوشش دهد.

7️⃣ خریدار نیز به دنبال قیمت پایین‌تر می‌رود تا در صورت ریزش احتمالی قیمت‌ها در آینده ضرر نکند.

8️⃣ تشدید این رفتارهای غیر هم‌جهت باعث شکاف خواسته‌های قیمتی بین عرضه و تقاضا می‌شود و این رکود مسکن را تشدید کرده است.

#دنیای_اقتصاد
#بازار_مسکن #قیمت_مسکن #چشم_انداز_بازار_مسکن #تورم #تورم_مسکن #تورم #جنگ #ریسک_جنگ #بورس #طلا #سهام #دلار #بازار_ملک

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📊 نقشه حرارتی مسکن در تهران؛ هفته اول مرداد ۱۴۰۵

📌 قیمت فروشنده‌های آپارتمان در هر یک از مناطق ۲۲گانه

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ نقشه حرارتی قیمت واحدهای مسکونی مناطق ۲۲گانه تهران برای هفته اول مرداد به‌روز شد.

2️⃣ در نقشه جدید، متوسط «قیمت‌پیشنهادی» فروش آپارتمان طی هفته منتهی به ۹ مرداد ۱۴۰۵ در مناطق مختلف تهران به تصویر کشیده شده است.

3️⃣ میانگین قیمت روی این نقشه ۲۰۹ میلیون تومان است.

4️⃣ این سطح قیمت در مقایسه با میانگین تیرماه، ۱.۴ درصد افزایش از خود نشان می‌دهد.

5️⃣ رشد کم قیمت از رکود سنگین در معاملات مسکن شهر تهران حکایت دارد.

6️⃣ طبق یک آمار رسمی از سامانه‌ای که بخشی از معاملات مسکن در آن ثبت می‌شود، در تیرماه حدود ۹۰۰ واحدمسکونی در تهران خریدوفروش شد.

7️⃣ حجم معاملات آپارتمان در خرداد ۲ برابر این رقم بود.

8️⃣ فروش زیر ۱۰۰۰ واحدمسکونی یعنی بازار نیمه‌تعطیل تقاضا.

9️⃣ مطابق اطلاعات نقشه حرارتی مسکن تهران، متوسط قیمت واحدهای مسکونی فایل‌شده در شمال تهران از ۳۰۰ میلیون در مترمربع شروع می‌شود و تا بالای ۵۰۰ میلیون تومان می‌رسد.

🔴 ارزانترین منطقه، در جنوب تهران قرار دارد و منطقه ۱۸ است که متوسط قسمت ۱۱۳ میلیون تومان بوده است.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری #نقشه_حرارتی_قیمت_مسکن_تهران #نقشه_حرارتی_بازار_مسکن_تهران #نقشه_حرارتی_مسکن #نقشه_حرارتی
#مسکن #قیمت_مسکن #بازار_مسکن_مناطق_تهران #تهران #شاخص_مسکن_دنیای_اقتصاد
#مناطق_۲۲گانه_پایتخت #منطقه_یک #منطقه_۲ #منطقه_۳ #منطقه_۴ #منطقه_۵ #منطقه_۶ #منطقه_۷ #منطقه_۸ #منطقه_۹ #منطقه_۱۰ #منطقه_۱۱ #منطقه_۱۲ #منطقه_۱۳ #منطقه_۱۴ #منطقه_۱۵ #منطقه_۱۶ #منطقه_۱۷ #منطقه_۱۸ #منطقه_۱۹ #منطقه_۲۰ #منطقه_۲۱ #منطقه_۲۲

#کانال_رصدخانه_بازار_مسکن



🔴کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

📌 مارپیچ «مسکن‌ملی» / سری جدید وام‌های ارزان در انحصار «گرانترین طرح تامین مسکن» قرار گرفت

🔴 چرا نوسازی «بافت‌فرسوده» و عرضه «مسکن‌اجاره‌ای» از وام ۸۵۰ میلیون تومانی محروم‌ شدند؟


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ سه اشتباه دولت وقت در سال ۱۴۰۰ برای تامین مسکن کم‌درآمدها، طرح مصوب آن زمان تحت عنوان «مسکن‌ملی» را اکنون پس‌از ۵ سال، به «چاه‌ ویل» منابع گران‌قیمت دولت‌ و شبکه‌بانکی تبدیل کرده است.

2️⃣ پروژه‌های «مسکن‌ملی» در مارپیچ افتاده‌اند؛

🔻 دولت زمین۹۹ ساله واگذار کرد و بانک‌ها نیز وام ساخت ارزان تخصیص دادند.

🔻 اما چون سیاست درست نبود و ناکارآمد بود، پروژه‌ها به سرانجام نرسید و مجددا دولت «املاک مضاعف» برای جبران هزینه ساخت به پیمانکاران می‌دهد.

‌ 🔻 بانک‌ها هم مبلغ وام را از ۶۵۰ میلیون به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش داده‌اند.

3️⃣ بنای طرح «مسکن‌ملی» بر «ساخت مسکن‌ملکی به جای مسکن‌اجاره‌ای» آن هم به شیوه «ساخت توسط دولت و‌ استخدام پیمانکار به جای سرمایه‌گذار» و همچنین طراحی «تیراژ بادکنکی به جای عرضه معادل نیاز واقعی» گذاشته شد.

4️⃣ این سه خطا در طرحی که وعده داده شده بود سالانه یک میلیون نفر را خانه‌دار می‌کند، باعث‌شده هزینه و زمان طرح «نامحدود» شود.

5️⃣ در این ۵ سال حدود ۶۰۰ هزار واحدمسکونی با نام‌ «مسکن‌ملی» روی زمین‌های ۹۹ساله بیرون شهرهای اصلی در دست ساخت بوده و فقط ۱۶۰ هزار واحد از آنها «پایان سفت‌کاری» هستند؛
یعنی ۶۵درصد پیشرفت فیزیکی حدود ۳۰ درصد پروژه‌ها.

6️⃣ مابقی «مسکن‌سازی‌های بیرون شهر» بخاطر همان اشتباهات عقب‌ترند.

7️⃣ اکنون متولی مسکن در دولت برای آنکه تعهدات دولت گذشته در «مسکن‌ملی» را به سرانجام برساند، املاک این وزارتخانه یعنی راه‌وشهرسازی را برای پوشش رشد هزینه ساخت، «اهرم» کرده است.

❌ زمین‌ها خرج ساخت می‌شوند تا بعدا از متقاضیان به شکل اقساط پس گرفته شود.

8️⃣ این یعنی ۲بار تخصیص زمین دولتی به یک‌ طرح که «خرج‌اضافه» محسوب می‌شود و آیندگان را از دسترسی به اراضی دولتی برای مسکن‌های حمایتی دور می‌کند.

❌ «چاه‌ویل» مسکن‌۹۹ساله اما به این سادگی پر نمی‌شود.

🔟 سقف وام ساخت مسکن‌ فقط برای این پروژه‌ها ۲۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

🔻 منابع محدود بانک‌ها در بخش مسکن، فقط برای این مسکن‌سازی‌ها صرف می‌شود.

❌ بانک‌مرکزی به صراحت مورد مصرف وام ۸۵۰ میلیونی را پروژه‌های ۹۹ساله معرفی کرده است.

❌ به این ترتیب، بازندگان «مسکن‌ملی» طرح‌های نوسازی بافت‌فرسوده هستند که درون‌شهرها می‌توانند با هزینه کمتر از بیرون‌شهرها خانه‌سازی کنند.

❌ همچنین طرح ساخت ۷۵ هزار مسکن‌اجاره‌ای نیز باید تاوان طرح مشکل‌دار قبل را تحمل کند.

1️⃣1️⃣ سازندگان بخش‌خصوصی داخل شهرها نیز مجبورند خشکسالی‌های پی‌درپی نظام تامین مالی مسکن را تحمل کنند؛
چون منابع محدود در تسلط طرح مسکن‌ملی است.

1️⃣2️⃣ وام ۸۵۰ میلیونی مسکن‌ملی با نرخ ۱۸ درصد و بازپرداخت ۲۰ ساله نصیب پیمانکاران طرح می‌شود.

1️⃣3️⃣ این در حالی است که وام ساخت بافت‌فرسوده در بهترین حالت ۴۰۰ میلیون تومان است، آن هم با نرخ ۲۳ درصد و بازپرداخت زیر ۱۵ سال.

⚠️ دومینوی هزینه ساخت مسکن‌ملکی آن‌هم توسط دولت به سیاست‌گذار هشدار می‌دهد، «طرح‌های کم‌هزینه و سازگار با شرایط» باید در دستور کار باشد.

🔗 بیشتر درباره این موضوع را از اینجا بخوانید

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #مسکن_مهر #مسکن_ملی #زمین_99ساله #وام_مسکن

#رصدخانه_بازار_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📊 لیست جدید اجاره‌بهای آپارتمان؛ شنبه ۱۰ مرداد ۱۴۰۵ / نبض مسکن در مناطق ۲ ، ۴ ، ۵ و ۲۲

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ متوسط «اجاره‌بها» در مناطق ۲ ، ۴ ، ۵ و ۲۲ که در پهنه مناطق مسکونی پرتراکم قرار می گیرند حدود ۲۶ میلیون تومان است و میانگین ودیعه در این مناطق ۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان تخمین زده می‌شود.

🔗 لیست امروز نبض قیمت‌ها در کانال رصدخانه بازار مسکن به اجاره‌بهای واحدهای مسکونی زیر ۱۰ سال ساخت در مناطق پرتراکم اختصاص دارد.


#دنیای_اقتصاد
#نبض_قیمت_مسکن
#مسکن #قیمت_مسکن #بازار_مسکن_مناطق_تهران #تهران #شاخص_مسکن_دنیای_اقتصاد
#مناطق_۲۲گانه_پایتخت #منطقه_یک #منطقه_۲ #منطقه_۳ #منطقه_۴ #منطقه_۵ #منطقه_۶ #منطقه_۷ #منطقه_۸ #منطقه_۹ #منطقه_۱۰ #منطقه_۱۱ #منطقه_۱۲ #منطقه_۱۳ #منطقه_۱۴ #منطقه_۱۵ #منطقه_۱۶ #منطقه_۱۷ #منطقه_۱۸ #منطقه_۱۹ #منطقه_۲۰ #منطقه_۲۱ #منطقه_۲۲

#کانال_رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

🔴 ادعای «ریزش» قیمت اوراق مسکن صحت دارد؟ / داده‌های واقعی از آخرین وضعیت بازار خریدوفروش «امتیاز وام مسکن» چه می‌گوید؟

📌 ۷ دلیل کاهش ۲۵ درصدی قیمت اوراق مسکن در مرداد

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ برخی رسانه‌های مجازی طی روزهای گذشته خبری منتشر کردند مبنی بر اینکه «قیمت اوراق مسکن ۵۰ درصد سقوط کرده است».

2️⃣ این آمار اما واقعیت ندارد و استناد به آن از سمت تقاضای مصرفی خرید خانه می‌تواند «فرصت احتمالی روزها یا هفته‌های آینده» از بابت خرید اوراق با قیمت پایین‌تر از حال‌حاضر را از آنها بگیرد.

3️⃣ اوراق مسکن، همان برگه‌های امتیاز دسترسی آنی به وام ۵۰۰ میلیونی خرید مسکن در تهران، ۴۰۰ میلیونی در شهرهای بزرگ و ۳۰۰ میلیون تومانی در سایر شهرها است.

4️⃣ قیمت اوراق برخلاف آنچه گفته می‌شود که ۵۰ درصد ریزش کرده، فقط ۲۴.۵ درصد در روزهای گذشته از مرداد امسال نسبت به مرداد پارسال کاهش یافته است.

5️⃣ هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی، این روزها حدود ۸۰ هزار تومان معامله می‌شود.

6️⃣ به رغم کاهش قیمت اوراق، اما هنوز سطح قیمت حدود یک هزار تومان از «متوسط تاریخی» خود بالاتر است.

7️⃣ از طرف دیگر، آنچه «سقوط» را رد می‌کند، «کف تاریخی» قیمت اوراق مسکن در شهریور ۹۲ و مرداد ۹۸ است.

8️⃣ در آن دو مقطع بخاطر «رکود تورمی بازار خرید مسکن»، تقاضای استفاده از وام و به تبع، اوراق کاهشی شد و اثر خود را روی قیمت اوراق گذاشت؛

9️⃣ قیمت اوراق در آن دو مقطع به ترتیب ۳۶ هزار تومان و ۳۴ هزار تومان شد.

🔟 بنابراین اکنون قیمت اوراق ۲.۲ برابر «کف تاریخی‌اش» است.

❌ این اطلاعات از بازار اوراق مسکن می‌گوید، باتوجه به اینکه «قدرت پوششی» وام خرید مسکن در کشور به کمتر از ۳ مترمربع رسیده است؛ احتمالاً در ماه‌های آینده این روند باز هم کاهشی خواهد بود.

⚠️ اگر افراد به استناد اینکه الان قیمت اوراق سقوط کرده، اقدام به خرید برای «استفاده در آینده» کنند، احتمال دارد هزینه بیشتری نسبت به آینده متحمل شوند.

1️⃣1️⃣ در حال‌حاضر با قیمت فعلی اوراق، ۱۸ درصد از ارزش اسمی وام ۵۰۰ میلیون تومانی، برای خرید اوراق «تبخیر» می‌شود.

1️⃣2️⃣ شاید فضای بازار مسکن به سمتی رود که قیمت اوراق پایین‌تر بیاید.

1️⃣3️⃣ این احتمال هم وجود دارد که شرایط اقتصادی حالتی شود که تقاضای سرمایه‌ای مثل اردیبهشت ماه امسال سمت ملک بیاید و در این صورت رشد احتمالی تقاضای اوراق باعث افزایش قیمت آن شود.

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #وام_مسکن #اوراق_مسکن #خرید_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 ماموریت اشتباهی مشاوران‌املاک در قانون ساماندهی اجاره‌بهای مسکن

🔴 آیا مساله «بحران اجاره‌نشینی» تورم اجاره است یا «درآمد مستاجر»؟
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ قانونگذار، سال ۱۴۰۳ با تصویب یک قانون، مشاوران املاک را موظف کرد:

◀️ «رعایت نرخ دولتی رشد اجاره‌بها توسط موجر» را در قراردادها چک و کنترل کنند و موجرهایی که سقف اجاره را دور می‌زنند، برای اعمال‌قانون به سازمان امور مالیاتی معرفی کنند.
 
◀️ این قانون که مشاوران‌املاک را مامور «تضمین رعایت اجاره‌بهای دستوری» در بازار اجاره مسکن کرده، «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» نام دارد.
 
2️⃣ اکنون پس‌از دو سال، مشخص شده میانگین اجاره‌بها در کل شهرهای کشور حدود ۳۰ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است.
 
◀️ این در حالی است که «سقف دولتی ۲۰ تا ۲۵ درصد» در این سال‌ها تعیین شده بود.
 
❌ نهادهای نظارت‌کننده این قانون با این پرسش روبرو شده‌اند که «چرا قانون کنترل اجاره‌بهای مسکن رعایت نشد؟»
 
✅ برای این پرسش ۳ پاسخ مطرح است.
 
◀️ ۲ پاسخ را مرکز پژوهش‌های مجلس اینگونه مطرح کرده است:
 
◀️ پاسخ اول: یکی از دلائل اصلی بحران مسکن در کشور، «جاماندگی درآمد مستاجرها در مسیر رشدهای سالانه نسبت به نرخ تورم است».
 
◀️ این پاسخ تاکید می‌کند، در حال‌حاضر شکاف فزاینده بین حداقل دستمزد و هزینه‌های واقعی زندگی وجود دارد. این شکاف در گروه‌های کم‌درآمد به گونه‌ای است که درآمد قادر به تامین هزینه تامین مسکن نیست.
 
◀️◀️ پاسخ دوم: مشاوران املاک دست‌کم به دو دلیل نمی‌توانند نقش «پلیس بازار اجاره مسکن» را برعهده بگیرند.

◀️◀️ دلیل اول، حجم بالای بنگاه‌های زیرزمینی است.
۲۵۰۰ مشاوراملاکی غیرقانونی در تهران

◀️◀️ دلیل دوم، درآمد مشاور املاک تابعی از ارزش معامله (اجاره‌بها) است؛ بنابراین نفع اقتصادی آنها در افزایش اجاره است نه کنترل اجاره.

 
◀️◀️◀️ پاسخ سوم اما از سمت کارشناسان اقتصادی مطرح است.

◀️◀️◀️ کاهش فشار اجاره‌بها بر معیشت مستاجرها از دو مسیر امکان‌پذیر می‌شود؛ کاهش تورم و افزایش درآمد.

◀️◀️◀️ اجاره‌بها یکی از اقلام سبد هزینه مصرف خانوار است؛ وقتی تورم بالا می‌رود به معنای رشد سطح عمومی قیمت‌ها است.

⚠️ ابزارهای مهار تورم اگر درست کار کنند، نه تنها اجاره‌مسکن که هزینه خوراکی و سایر هزینه‌های ضروری زندگی «رام» می‌شود.
 
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_اجاره_مسکن #اجاره_بها #دولت #مجس #قانون #اجاره_دستوری #سقف_اجاره_بها #مشاوران_املاک #بنگاه_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📈 اولین «نقشه‌حرارتی» اجاره‌بها در تهران / میانگین اجاره آپارتمان ۸۵ مترمربعی در ۲۲ منطقه؛ مرداد ۱۴۰۵

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ تصویری که ملاحظه می‌کنید، اولین «نقشه‌حرارتی» اجاره‌بها در مناطق ۲۲گانه تهران است.

2️⃣ این نقشه مثل نقشه‌حرارتی قیمت مسکن که هر آخرهفته منتشر می‌شود، توسط کانال رصدخانه بازار مسکن تهیه شده است.

3️⃣ ارقام روی این نقشه براساس متوسط «اجاره‌بهای‌پیشنهادی» یک مترمربع آپارتمان در فایل‌های هر منطقه و تبدیل آن به اجاره یک واحدمسکونی ۸۵ مترمربعی
برآورد شده است.

4️⃣ در حال‌حاضر رقم اعلامی موجرها برای اجاره چنین آپارتمانی در کل شهر تهران ۵۱ میلیون تومان در ماه است.

5️⃣ این رقم، بدون دریافت پول‌‌پیش است.

6️⃣ در ۵ منطقه تهران، یعنی مناطق ۱، ۲، ۳، ۵ و ۶، اجاره آپارتمان ۸۵ مترمربعی بالای رقم «متوسط‌شهر» یعنی بالای ۵۰ میلیون تومان است.

7️⃣ ارزانترین منطقه نیز منطقه ۱۸ با اجاره زیر ۳۰ میلیون تومان است.

8️⃣ اجاره‌بهای منطقه یک اما ۴ برابر منطقه ۱۸ برآورد می‌شود.

9️⃣ ماه گذشته اجاره‌بها در تهران «رشد ماهانه منفی ۵درصد» را تجربه کرد.

🔟 علت این بود که سمت عرضه در این بازار بعداز چندین ماه اعمال افزایش در رقم اعلامی به بازار، با حساسیت بالای مستاجرها به رقم‌های جدید روبرو شده و اکنون دست به اصلاح نرخ و رفتار خود در بازار زده است.

❌ ریسک اعلام اجاره‌های بالا، «خالی ماندن چند هفته‌ای یا چند ماهه» واحدمسکونی و فشار درآمدی به موجر است.

❌❌ اجاره‌بها در مسیر رشد اگرچه تابعی از تورم است اما به نظر می‌رسد باتوجه به اینکه تورم در مرز ۳ رقمی است، نرخ رشد اجاره‌بها در فاصله‌ای کمتر قرار بگیرد.

1️⃣1️⃣ تغییرات نقطه‌ای اجاره‌بها در ماه گذشته بین ۲۵ تا ۳۵ درصد گزارش شده است.

🔗 گزارش نبض‌اجاره در تیرماه را از اینجا بخوانید


📊 همچنین جدول کامل آپارتمان‌های در نوبت اجاره در مناطق مختلف تهران را هم از لینک‌های زیر دریافت کنید:

🔗 لیست آپارتمان‌های اجاره‌ای در مناطق ۱ و ۳

🔗 لیست آپارتمان‌های اجاره‌ای در مناطق ۲، ۴، ۵ و ۲۲

🔗 لیست آپارتمان‌های اجاره‌ای در مناطق ۶ و ۷

🔗 لیست آپارتمان‌های اجاره‌ای در مناطق ۹ ، ۱۰، ۱۱ و ۱۲

🔗 لیست آپارتمان‌های اجاره‌ای در مناطق ۸ و ۱۳ و ۱۴

🔗 لیست آپارتمان‌های اجاره‌ای در مناطق ۱۵ اا ۲۱


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری #نقشه_حرارتی_قیمت_مسکن_تهران #نقشه_حرارتی_اجاره_مسکن
#مسکن #قیمت_مسکن #بازار_مسکن_مناطق_تهران #تهران
#مناطق_۲۲گانه_پایتخت #منطقه_یک #منطقه_۲ #منطقه_۳ #منطقه_۴ #منطقه_۵ #منطقه_۶ #منطقه_۷ #منطقه_۸ #منطقه_۹ #منطقه_۱۰ #منطقه_۱۱ #منطقه_۱۲ #منطقه_۱۳ #منطقه_۱۴ #منطقه_۱۵ #منطقه_۱۶ #منطقه_۱۷ #منطقه_۱۸ #منطقه_۱۹ #منطقه_۲۰ #منطقه_۲۱ #منطقه_۲۲

#کانال_رصدخانه_بازار_مسکن



🔴کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

📌دسته‌گل شهردار در مالیات از «خانه‌های‌ دوم» / یک‌ فهرست‌ شکایت از «زهران ممدانی»

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

✍🏻 نیلوفر ادیب‌نیا، خبرنگار روزنامه «دنیای‌اقتصاد»، از پس‌لرزه جدید بازار مسکن نیویورک با «فعالیت‌های زهران ممدانی» گزارش تهیه کرده است:

1️⃣ اجرای دومین وعده انتخاباتی زهران ممدانی، شهردار نیویورک در بازار مسکن، مالکان خانه‌ها در این شهر را خشمگین‌تر کرد.

2️⃣ ماجرای دسته‌گل جدید ممدانی، به استارت «اخذ مالیات از خانه‌های دوم لوکس بدون استفاده» در نیویورک مربوط است.

3️⃣ شهرداری نیویورک تصمیم دارد از مالکان چندخانه‌ای که «خانه دوم» آنها در این شهر حداقل ۵ میلیون دلار ارزش دارد و بدون استفاده هم است، مالیات دریافت کند.

4️⃣ نرخ این مالیات حدود یک درصد ارزش خانه برآورد می‌شود.

⚠️ تصمیم ممدانی اما از همین ابتدای «مالیات‌ستانی»، به بیراهه رفته است.

5️⃣ شهردار نیویورک سه خطا مرتکب شده است:

🔻 طبقه برآوردهای اولیه حدود ۱۰ هزار خانه از کل نزدیک به ۴ میلیون واحدمسکونی موجود در نیویورک مشمول این مالیات هستند.

🔻 اما شهرداری یک لیست عظیم از مالکان تهیه کرده که تعداد آنها ۱۰۰ برابر برآورد اولیه می‌شود.

🔻 ابلاغیه‌های مالیاتی به خانه‌هایی ارسال شده که مالکان‌شان، همین یک واحدمسکونی را دارند و طبق طرح شهرداری، عملا معاف هستند.

🔻 از طرفی خانه‌هایی که لوکس هستند اما خالی از سکنه نیستند نیز برخلاف اصل طرح، مشمول مالیات ممدانی شده‌اند.

🔻 شهرداری همچنین در ارزش‌گذاری واحدهای مسکونی، «بیش‌برآوردی» کرده است.

◀️ بازار مسکن نیویورک برای دومین بار است با تصمیمات شهردار، به لرزه درمی‌آید.

6️⃣ حدود ۵ ماه پیش، وعده اول شهردار مبنی‌بر «فریز اجاره‌بها» به فرار موجرها انجامید.

7️⃣ کارشناسان اقتصادی با نقد مداخلات شهردار در بازار مسکن، نتیجه آن‌ را به زیان عرضه و در نتیجه زیان مستاجرها عنوان می‌کنند.

❌ طی سال‌های گذشته در بازار مسکن تهران‌ نیز «سعی‌وخطاهای» مکرر برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی انجام شد؛ از مشمول‌شدن اشتباهی افرادی که واحد را فروخته بودند تا در نهایت شکست سیاست مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن.


#دنیای_اقتصاد
#بازار_مسکن
#مالیات_خانه_های_خالی #زهران_ممدانی #شهردار_نیویورک #فریز_اجاره_بها #خانه_دوم #خانه_لوکس
#رصدخانه_بازار_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 اجاره‌بها چه واکنشی به «نرخ بهره» نشان می‌دهد؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ فرمول «تبدیل رهن به اجاره و برعکس» ارتباط معناداری با نرخ بازدهی بازارهای موازی بازار اجاره‌داری از جمله نرخ سود سپرده‌های بانکی دارد و در عین حال شرایط متغیرهای بازار مسکن و وضعیت اجاره‌نشین‌ها نیز بر آن موثر است.

2️⃣ همین اثرپذیری «نرخ بازدهی پول‌پیش» یا همان «نرخ تبدیل رهن به اجاره» از نرخ سود در بازارهای دیگر باعث شده طی ماه‌های اخیر زمزمه‌هایی مبنی‌بر «وقت افزایش نرخ تبدیل از 3 درصد ماهانه» بین مستاجرها شنیده شود.

3️⃣ در حال حاضر، تبدیل پول‌پیش به اجاره ماهانه با نرخ سالی 36 درصد انجام می‌شود به این صورت که موجرها هر یک میلیارد تومان پول‌پیش را معادل 30 میلیون تومان اجاره‌ماهانه محاسبه می‌کنند و برعکس.

4️⃣ اما مستاجرها انتظار دارند باتوجه به اینکه «پول‌پیش» وزن بالایی دارد، این نرخ متناسب با صعود نرخ‌های سود بازارهای موازی، افزایش یابد.

5️⃣ این توقع به این معناست که پرداختی پول‌پیش مستاجرها در حالت تبدیل اجاره‌ماهانه به رهن، کاهش می‌یابد.

6️⃣ اما این بازار در ماه‌های گذشته به شکلی دیگر نسبت به «تغییر اوضاع بیرونی» واکنش نشان داده است.

7️⃣ «نرخ تبدیل 3درصدی پول‌پیش به اجاره ماهانه» حدود دو دهه است که تغییر نکرده است. در عین حال، نیمه دهه 70، این نرخ 2 درصد بود.

❌ یک علت این ایستایی، تعدیل‌ کند نرخ سود اسمی سپرده‌های بانکی بوده است.

8️⃣ اما فرمول اجاره‌بها همچنان به «تغییر متغیرهای بیرونی بازار اجاره» از جمله نرخ‌های بازدهی بازارها حساس بوده و هست.

9️⃣ طی این سال‌ها، متناسب با فراز و فرود نرخ سود بانکی، موجرها به جای آنکه «نرخ تبدیل» را تغییر دهند، «وزن پول‌پیش» را در فرمول اجاره تغییر داده‌اند.

🔟 هر زمان نرخ سود سپرده‌بانکی افزایش پیدا کرده، با یک تاخیر، وزن پول‌پیش در مقایسه با وزن اجاره‌ماهانه زیاد شده است.

1️⃣1️⃣ در حال حاضر به دو دلیل «تورم عمومی بالا» و «بازدهی مناسب سرمایه‌گذاری در بازارهایی غیراز بازار پول»، صاحب‌خانه‌ها دست‌کم «دو‌سوم رقم اجاره» را به صورت «پول‌پیش» دریافت می‌کنند.

1️⃣2️⃣ همچنین یک‌چهارم صاحب‌خانه‌ها در فایل‌های فعلی اجاره آپارتمان، درخواست «رهن‌کامل» داده‌اند؛‌ یعنی اجاره ماهانه صفر.

1️⃣3️⃣ موجرها به دنبال افزایش نرخ تبدیل نیستند چون در شرایط تورمی، تمایلی به دریافت «اجاره‌ ماهانه طی 12 ماه» را ندارند؛ ریسک این کار برای آنها «تبخیر ارزش اجاره ماهانه در اثر تورم ماهانه بالا طی ماه‌های آتی» است.

1️⃣4️⃣ آنها با دریافت پول‌پیش بیشتر و سرمایه‌گذاری در بازارهای دارایی، درآمد واقعی اجاره‌داری را برای خود تضمین می‌کنند.

1️⃣5️⃣ در عین حال، مستاجرها نیز با توجه به هزینه‌های بالای معیشت، از پرداخت «رهن بیشتر، اجاره کمتر» استقبال می‌کنند.

🔗 جزئیات را از اینجا بخوانید

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_اجاره #مسکن #رهن #پول_پیش #اجاره_بها #اجاره #اجاره_خانه #بازار_مسکن #تورم #نرخ_سود #نرخ_تبدیل_اجاره

#رصدخانه_بازار_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 بازار مسکن در روز «تهدید» ترامپ چه واکنشی نشان داد؟ / ۴پیام جدید از «نقشه‌حرارتی» قیمت مسکن

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

✅ نقشه حرارتی «قیمت‌پیشنهادی» فروشنده‌های آپارتمان در مناطق ۲۲گانه تهران برای هفته منتهی به ۱۶ مرداد ۱۴۰۵ به‌روز شد.

📊 داده‌های جدید بازار مسکن حاوی ۴ پیام جدید است:

1️⃣ میانگین قیمت مسکن (ارقام اعلامی فروشنده‌ها) درست در روز تهدید ترامپ در اواسط هفته گذشته به نقطه اوج ۲۱۴ میلیون تومان در مترمربع رسید.

2️⃣ روز چهارشنبه اما همزمان با انتشار خبرهای مثبت از مذاکرات و تهیه بیانیه برای تنگه‌هرمز، بازار مسکن تهران شاهد شیرجه «قیمت‌پیشنهادی» به سطح میانگین ۲۰۳.۷ میلیون تومان بود.

⚠️ این فرازوفروز نبض بازار مسکن که در واکنش‌های کاملا معنادار به «ریسک‌جنگ» صورت گرفت، باعث شد در نهایت متوسط قیمت‌ها در هفته‌ای که گذشته به مترمربعی ۲۱۰ میلیون تومان برسد.

3️⃣ سطح قیمت مسکن هفته دوم مرداد فقط یک میلیون بیشتر از هفته اول شد؛
متوسط «قیمت پیشنهادی» واحدهای‌مسکونی در ۱۶ روز گذشته از مرداد ۲۰۹ میلیون تومان بود که در حد ۱.۴ درصد نسبت به تیر افزایش یافت.

◀️ در عین حال، سطح کنونی قیمت از ۲۱۱ میلیون تومان ابتدای مرداد کمتر است.

4️⃣ نتیجه‌ای که از این پیام‌ها می‌شود استخراج کرد، آن است که در حال حاضر رفتار قیمت مسکن بسیار به تنش‌ بین ایران‌وآمریکا حساس است.

⚠️ هر نوع تشدید تنش به تحریک رشد قیمت می‌انجامد و کاهش آن باعث ثبات در مرز ۲۰۰ میلیون توماپ می‌شود.

⚠️احتمالا سطح ۲۰۰ میلیون تومان در مترمربع کف مقاومت قیمت مسکن باتوجه به «قیمت‌ ساخت» باشد.


🔗 «نقشه حرارتی» هفته‌اول مرداد اینجاست


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #قیمت_مسکن #اجاره #ملک #آپارتمان #واحد_مسکونی
#منطقه #تهران #پایتخت #مناطق_تهران #مناطق_۲۲گانه
#نقشه_حرارتی_قیمت_مسکن_تهران

#رصدخانه_بازار_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 آپدیت «قیمت دلاری مسکن» با «میانگین قیمت‌ قطعی» / آپارتمان‌های تیرماه مترمربعی متوسط ۹۸۹ دلار معامله شدند؛ پیام این رقم چیست؟
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ «دماسنج دلاری» بازار مسکن، سطح تازه‌ای از «قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان» در تهران را نشان می‌دهد؛ این نبض‌سنج ۲ پیام درباره آینده قیمت دارد.
 
2️⃣ بررسی‌های کانال «رصدخانه بازار مسکن» از سطح جدید نماگر «قیمت دلاری ملک» حاکی است:
 
◀️ براساس میانگین «قیمت‌قطعی» آپارتمان‌های فروش‌رفته در تیرماه در تهران و همچنین قیمت دلار در آن ماه،
 
◀️قیمت یک‌مترمربع واحدمسکونی در تهران ۹۸۹ دلار است.
 
✅ «پیام اول» دماسنج آن است که، ارزش دلاری قیمت‌های قطعی آپارتمان فعلاً «زیر سطح نرمال ۱۰۷۰ دلار در هرمترمربع» قرار دارد.
 
⭕️ در این صورت، 2 سوال بوجود می‌آید: «چرا نماگر دماسنج دلاری مسکن افت‌ نبض پیدا کرده است» و «آینده قیمت دلاری به چه صورت خواهد بود؟»
 
2️⃣ برای پاسخ این پرسش‌ها لازم است، روند‌های اخیر قیمت دلاری مسکن و همچنین عوامل موثر بر آن را مورد بررسی قرار دهیم:
 
◀️ سطح قیمت دلاری مسکن در تهران در سال ۱۴۰۴ زیر ۱۰۰۰ دلار در مترمربع بود؛ ۹۹۸ دلار.
 
◀️ علت آن بود که در سال گذشته، «فاکتور جنگ» باعث جهش‌ نرخ دلار شد اما معاملات مسکن را در «رکود» برد و باعث کم‌تحرکی قیمت مسکن شد که در نهایت، این دو جهت‌‌گیری مخالف قیمت دلار و قیمت مسکن به کاهش قمیت دلاری آپارتمان انجامید.
 
◀️ سال ۱۴۰۳ نیز «بوی جنگ» مجدداً مانع «تمرکز سرمایه‌گذاری ملکی» افراد شد؛
قیمت مسکن در آن سال فقط ۱۷ درصد افزایش یافت اما قیمت دلار ۴۳ درصد رشد کرد.
 
◀️ قیمت دلاری مسکن در تهران در سال ۱۴۰۳ در سطح ۱۲۶۴ دلار در مترمربع قرار گرفت که ۱۵ درصد کمتر از التهاب قیمت ۱۵۰۰ دلاری سال ۱۴۰۲ بود.
 
◀️ قمیت دلاری مسکن در اردیبهشت امسال که «ریسک جنگ» در وضعیتی مابین «آتش‌بس و صلح» قرار گرفته بود، به ۱۱۱۱ دلار رسید که «وضعیت نرمال» داشت.
 
◀️ نماگر این دماسنج در خرداد ماه به دلیل «اثر آنی توافق بر نرخ دلار» و کاهش آن، افزایش یافت؛ ۱۲۸۳ دلار در هر مترمربع.
 
◀️ و اکنون، یعنی در تابلوی نبض بازارهای تیرماه، به دلیل «بازگشت جنگ از نیمه آن ماه» و اثر تورمی آن بر بازار دلار و اثر معکوس آن بر رفتارها در بازار مسکن، بار دیگر «قیمت دلاری مسکن» کاهش یافت و این بار به ۹۸۸ دلار رسید.
 
◀️◀️ در عین حال، قیمت دلاری مسکن براساس شاخص «متوسط قیمت‌پیشنهادی» فروشنده‌ها، در تیرماه شد: ۱۰۹۵ دلار درمترمربع.
 
◀️◀️◀️ همچنین در این روزهای مرداد برآورد می‌شود، قیمت دلاری مسکن براساس شاخص «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌ها رقمی باشد معادل: ۱۱۰۳ دلار در مترمربع.
 
✅✅ «پیام دوم» دماسنج قیمت دلاری مسکن به «متغیرهای اثرگذار بر آینده این قیمت» مربوط است:
 
🔴 سناریوی اول/ از سرگیری جنگ می‌تواند مانع رشد «قیمت دلاری مسکن» شود، هر چند احتمال کاهش بیشتر آن به زیر ۹۰۰ دلار به صورت «شوک کوتاه‌مدت» در صورت «شدت حملات احتمالی در شهر» نیز وجود دارد.
 
🔴 سناریوی دوم/ در صورت «توافق» ایران‌وآمریکا طی هفته‌های آتی، «قیمت دلاری مسکن» می‌تواند تا سطح نرمال و بالاتر افزایش یابد.
 
🔴 سناریوی سوم/ وضعیت «نه‌ جنگ، نه صلح» در صورتی که طولانی شود، احتمال افزایش «قمیت دلاری مسکن» را از بابت تحرک معاملات خرید تقویت می‌کند.
 
🔴 سناریوی چهارم/ وضعیت «هم جنگ، هم صلح»، چیزی شبیه تیرماه امسال نیز مانع رشد «قیمت دلاری مسکن» خواهد شد.
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#قیمت_دلاری_مسکن #قیمت_مسکن #بازار_مسکن #بازار_ملک #دلار #جنگ #مسکن #آپارتمان #زمین #واحد_مسکونی #معاملات_مسکن #قیمت_پیشنهادی #قیمت_قطعی
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den