مشاور وزیر اقتصاد: هزینه ساخت مسکن حداقل 20 میلیون تومان در مترمربع است

🔺دنیای‌اقتصاد:حسن جوشقانی، مشاور وزیر اقتصاد با استناد به مطالعات مختلف در زمینه «نیاز به مسکن جدید» طی 4 سال آینده، نتایج برآوردها را از 2 تا 10 میلیون واحد مسکونی اعلام کرد.

🔺جوشقانی در نشست مرکز تحقیقات مسکن که با موضوع «تامین مالی مسکن» برگزار شد، اعلام کرد: هزینه ساخت یک واحد مسکونی بدون محاسبه «قیمت زمین، جواز ساخت و خدمات شهرسازی»، مترمربعی حداقل 20 میلیون تومان است که البته به همین میزان هزینه‌های تامین خدمات شهرسازی خواهد شد.

🔺مشاور وزیر اقتصاد، منابع مالی مورد نیاز برای ساخت «یک میلیون مسکن در سال در کشور» برای تامین «نیاز سکونتی خانوارهای شهری» را به قیمت‌ امروز، 20 میلیارد دلار برآورد کرد و در عین حال گفت: «تامین این حجم منابع، خودش، یک مساله اساسی در اقتصاد است» که با توجه به تورم بالا، نرخ بهره بانکی بالا و توان اقتصادی پایین خانوارها، نمی‌شود «فقط به تسهیلات بانکی» تکیه کرد و انتظار «ساخت یک میلیون مسکن» را داشت.

🔺جوشقانی که پیش‌از حضور در وزارت اقتصاد در مقام مشاور وزیر، در بخش ساختمان فعالیت داشت، اکنون در این وزارتخانه مشغول پیشبرد یک طرح جدید تامین مالی مسکن است.

🔹جزئیات این طرح را می‌توانید، فردا در شماره جدید روزنامه «دنیای‌اقتصاد» بخوانید.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #وزارت_اقتصاد #دولت #وزارت_راه_و_شهرسازی #ساخت #شهرداری #خانوار #وام_مسکن

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 شوک مثبت عرضه در انتظار بازار مسکن / ساختمان‌های نیمه‌تمام مسکونی در شهرها با وام ویژه «تکمیل» منجمدزدایی می‌شوند

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ ۱۰ ماه تولید مسکن در شهرها، بخاطر کمبود شدید نقدینگی در اختیار فعالان ساختمانی و رکود سنگین خرید خانه، «منجمد» شده است.

2️⃣ انبار ساختمان‌های مسکونی نیمه‌تمام ۳۰۰ هزار واحد مسکونی را در خود جا داده است.

3️⃣ از آنجا که طی دست‌کم ۵ سال گذشته متوسط تیراژ تولید مسکن در کشور ۳۵۰ هزار واحد بوده، این حجم ساختمان ناتمام معادل ۷۰ درصد یکسال سرمایه‌گذاری ساختمانی است.

4️⃣ معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی برای تخلیه این انبار که دو مزیت می‌تواند برای بازار به همراه داشته باشد، از بانک‌مرکزی خواسته یک وام جدید در کنار وام‌های خرید، ساخت و جعاله برای این بخش تعریف کند.

5️⃣ وام جدید، تسهیلات «تکمیل» ساختمان‌‌های نیمه‌کاره است. این تسهیلات براساس درخواست دولت سقف ریالی ندارد و باید ۸۰ درصد هزینه تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره را پوشش دهد.

6️⃣ در حال حاضر بانک‌ها صرفاً برای «شروع» ساخت وام مشارکت‌مدنی پرداخت می‌کنند.

7️⃣ این در حالی است که سازند‌ه‌ها به ۴ علت توان «شروع سرمایه‌گذاری» را از دست داده‌اند.

8️⃣ این موانع شامل «حبس سرمایه در ناتمام‌ها»، «افزایش هزینه‌های حاشیه‌ای تولید به ۲ برابر سهم این نوع هزینه‌ها در گذشته»، «تورم بالای مصالح‌ساختمانی» و «رکود فروش واحد مسکونی در بازار».

9️⃣ اولویت سرمایه‌گذاران ساختمانی، تکمیل پروژه‌های نیمه‌کاره از طریق دسترسی به تسهیلات مناسب بانکی است.

🔟 برآوردهای رسمی نشان می‌‌دهد، ۶۶۹ همت سرمایه بخش‌خصوصی ساختمان‌ساز در پروژه‌های ناتمام، منجمد شده است که اگر با وام بانکی یخ‌زدایی شود، دو اتفاق همزمان در بازار رخ می‌دهد.

1️⃣1️⃣ اتفاق مثبت اول، عرضه جدید مسکن در فاصله‌ای کوتاه‌تر از شروع یک پروژه ساختمانی است.

1️⃣2️⃣ خیلی از این پروژه‌ها تا ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند و با تسهیلاتی نه به میزان بالا می‌‌توانند روانه بازار شوند.

1️⃣3️⃣ از طرف دیگر، این شوک مثبت سریع به عرضه باعث فراوانی فایل فروش نوساز در بازار معاملات مسکن‌ می‌شوند که تا حدودی ممکن است بر روند قیمت‌ها اثر کنترلی بگذارد.

1️⃣4️⃣ مزیت سومی هم این وام جدید دارد و آن، بازگشت منابع اعتباری بانک در فاصله‌ای کمتر از وام مشارکت مدنی است.

1️⃣5️⃣ سال گذشته رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی برای شروع پروژه حدود ۲۵ درصد کاهش پیدا کرد که در کنار مجموعه ریسک‌های تولید، چون بخشی از سرمایه سازنده‌ها در تله ناتمام‌ها گیر افتاده است، امکان شروع پروژه جدید را نداشتند.

1️⃣6️⃣ معاونت مسکن پیش‌بینی کرده، بزودی تکلیف وام جدید درخواستی در بانک‌مرکزی روشن شود.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #ساختمان #ساخت_و_ساز #بخش_خصوصی #سرمایه_گذاری_ساختمانی #ملک #بازار_ملک #بازار_املاک #معاملات_مسکن #قیمت_مسکن #قیمت_خانه #خانه_اول #بازار_زمین #ملک_کلنگی #قیمت_آپارتمان #ساخت_و_ساز #وام_مسکن #دولت #بانک_مرکزی #وام_ساخت

#رصدخانه_بازار_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن» 🔽

@HMO_den

📌 مارپیچ «مسکن‌ملی» / سری جدید وام‌های ارزان در انحصار «گرانترین طرح تامین مسکن» قرار گرفت

🔴 چرا نوسازی «بافت‌فرسوده» و عرضه «مسکن‌اجاره‌ای» از وام ۸۵۰ میلیون تومانی محروم‌ شدند؟


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ سه اشتباه دولت وقت در سال ۱۴۰۰ برای تامین مسکن کم‌درآمدها، طرح مصوب آن زمان تحت عنوان «مسکن‌ملی» را اکنون پس‌از ۵ سال، به «چاه‌ ویل» منابع گران‌قیمت دولت‌ و شبکه‌بانکی تبدیل کرده است.

2️⃣ پروژه‌های «مسکن‌ملی» در مارپیچ افتاده‌اند؛

🔻 دولت زمین۹۹ ساله واگذار کرد و بانک‌ها نیز وام ساخت ارزان تخصیص دادند.

🔻 اما چون سیاست درست نبود و ناکارآمد بود، پروژه‌ها به سرانجام نرسید و مجددا دولت «املاک مضاعف» برای جبران هزینه ساخت به پیمانکاران می‌دهد.

‌ 🔻 بانک‌ها هم مبلغ وام را از ۶۵۰ میلیون به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش داده‌اند.

3️⃣ بنای طرح «مسکن‌ملی» بر «ساخت مسکن‌ملکی به جای مسکن‌اجاره‌ای» آن هم به شیوه «ساخت توسط دولت و‌ استخدام پیمانکار به جای سرمایه‌گذار» و همچنین طراحی «تیراژ بادکنکی به جای عرضه معادل نیاز واقعی» گذاشته شد.

4️⃣ این سه خطا در طرحی که وعده داده شده بود سالانه یک میلیون نفر را خانه‌دار می‌کند، باعث‌شده هزینه و زمان طرح «نامحدود» شود.

5️⃣ در این ۵ سال حدود ۶۰۰ هزار واحدمسکونی با نام‌ «مسکن‌ملی» روی زمین‌های ۹۹ساله بیرون شهرهای اصلی در دست ساخت بوده و فقط ۱۶۰ هزار واحد از آنها «پایان سفت‌کاری» هستند؛
یعنی ۶۵درصد پیشرفت فیزیکی حدود ۳۰ درصد پروژه‌ها.

6️⃣ مابقی «مسکن‌سازی‌های بیرون شهر» بخاطر همان اشتباهات عقب‌ترند.

7️⃣ اکنون متولی مسکن در دولت برای آنکه تعهدات دولت گذشته در «مسکن‌ملی» را به سرانجام برساند، املاک این وزارتخانه یعنی راه‌وشهرسازی را برای پوشش رشد هزینه ساخت، «اهرم» کرده است.

❌ زمین‌ها خرج ساخت می‌شوند تا بعدا از متقاضیان به شکل اقساط پس گرفته شود.

8️⃣ این یعنی ۲بار تخصیص زمین دولتی به یک‌ طرح که «خرج‌اضافه» محسوب می‌شود و آیندگان را از دسترسی به اراضی دولتی برای مسکن‌های حمایتی دور می‌کند.

❌ «چاه‌ویل» مسکن‌۹۹ساله اما به این سادگی پر نمی‌شود.

🔟 سقف وام ساخت مسکن‌ فقط برای این پروژه‌ها ۲۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

🔻 منابع محدود بانک‌ها در بخش مسکن، فقط برای این مسکن‌سازی‌ها صرف می‌شود.

❌ بانک‌مرکزی به صراحت مورد مصرف وام ۸۵۰ میلیونی را پروژه‌های ۹۹ساله معرفی کرده است.

❌ به این ترتیب، بازندگان «مسکن‌ملی» طرح‌های نوسازی بافت‌فرسوده هستند که درون‌شهرها می‌توانند با هزینه کمتر از بیرون‌شهرها خانه‌سازی کنند.

❌ همچنین طرح ساخت ۷۵ هزار مسکن‌اجاره‌ای نیز باید تاوان طرح مشکل‌دار قبل را تحمل کند.

1️⃣1️⃣ سازندگان بخش‌خصوصی داخل شهرها نیز مجبورند خشکسالی‌های پی‌درپی نظام تامین مالی مسکن را تحمل کنند؛
چون منابع محدود در تسلط طرح مسکن‌ملی است.

1️⃣2️⃣ وام ۸۵۰ میلیونی مسکن‌ملی با نرخ ۱۸ درصد و بازپرداخت ۲۰ ساله نصیب پیمانکاران طرح می‌شود.

1️⃣3️⃣ این در حالی است که وام ساخت بافت‌فرسوده در بهترین حالت ۴۰۰ میلیون تومان است، آن هم با نرخ ۲۳ درصد و بازپرداخت زیر ۱۵ سال.

⚠️ دومینوی هزینه ساخت مسکن‌ملکی آن‌هم توسط دولت به سیاست‌گذار هشدار می‌دهد، «طرح‌های کم‌هزینه و سازگار با شرایط» باید در دستور کار باشد.

🔗 بیشتر درباره این موضوع را از اینجا بخوانید

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #مسکن_مهر #مسکن_ملی #زمین_99ساله #وام_مسکن

#رصدخانه_بازار_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 ادعای «ریزش» قیمت اوراق مسکن صحت دارد؟ / داده‌های واقعی از آخرین وضعیت بازار خریدوفروش «امتیاز وام مسکن» چه می‌گوید؟

📌 ۷ دلیل کاهش ۲۵ درصدی قیمت اوراق مسکن در مرداد

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ برخی رسانه‌های مجازی طی روزهای گذشته خبری منتشر کردند مبنی بر اینکه «قیمت اوراق مسکن ۵۰ درصد سقوط کرده است».

2️⃣ این آمار اما واقعیت ندارد و استناد به آن از سمت تقاضای مصرفی خرید خانه می‌تواند «فرصت احتمالی روزها یا هفته‌های آینده» از بابت خرید اوراق با قیمت پایین‌تر از حال‌حاضر را از آنها بگیرد.

3️⃣ اوراق مسکن، همان برگه‌های امتیاز دسترسی آنی به وام ۵۰۰ میلیونی خرید مسکن در تهران، ۴۰۰ میلیونی در شهرهای بزرگ و ۳۰۰ میلیون تومانی در سایر شهرها است.

4️⃣ قیمت اوراق برخلاف آنچه گفته می‌شود که ۵۰ درصد ریزش کرده، فقط ۲۴.۵ درصد در روزهای گذشته از مرداد امسال نسبت به مرداد پارسال کاهش یافته است.

5️⃣ هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی، این روزها حدود ۸۰ هزار تومان معامله می‌شود.

6️⃣ به رغم کاهش قیمت اوراق، اما هنوز سطح قیمت حدود یک هزار تومان از «متوسط تاریخی» خود بالاتر است.

7️⃣ از طرف دیگر، آنچه «سقوط» را رد می‌کند، «کف تاریخی» قیمت اوراق مسکن در شهریور ۹۲ و مرداد ۹۸ است.

8️⃣ در آن دو مقطع بخاطر «رکود تورمی بازار خرید مسکن»، تقاضای استفاده از وام و به تبع، اوراق کاهشی شد و اثر خود را روی قیمت اوراق گذاشت؛

9️⃣ قیمت اوراق در آن دو مقطع به ترتیب ۳۶ هزار تومان و ۳۴ هزار تومان شد.

🔟 بنابراین اکنون قیمت اوراق ۲.۲ برابر «کف تاریخی‌اش» است.

❌ این اطلاعات از بازار اوراق مسکن می‌گوید، باتوجه به اینکه «قدرت پوششی» وام خرید مسکن در کشور به کمتر از ۳ مترمربع رسیده است؛ احتمالاً در ماه‌های آینده این روند باز هم کاهشی خواهد بود.

⚠️ اگر افراد به استناد اینکه الان قیمت اوراق سقوط کرده، اقدام به خرید برای «استفاده در آینده» کنند، احتمال دارد هزینه بیشتری نسبت به آینده متحمل شوند.

1️⃣1️⃣ در حال‌حاضر با قیمت فعلی اوراق، ۱۸ درصد از ارزش اسمی وام ۵۰۰ میلیون تومانی، برای خرید اوراق «تبخیر» می‌شود.

1️⃣2️⃣ شاید فضای بازار مسکن به سمتی رود که قیمت اوراق پایین‌تر بیاید.

1️⃣3️⃣ این احتمال هم وجود دارد که شرایط اقتصادی حالتی شود که تقاضای سرمایه‌ای مثل اردیبهشت ماه امسال سمت ملک بیاید و در این صورت رشد احتمالی تقاضای اوراق باعث افزایش قیمت آن شود.

#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #وام_مسکن #اوراق_مسکن #خرید_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 ماجرای «راحت خانه‌دارشدن» نیمه دهه۹۰ چه بود؟ / شبکه بانکی چگونه به «یار مخفی» رکود خرید مسکن تبدیل شد؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

❌ خانه‌دارشدن با «وام بانکی» شبیه مدل نیمه دهه۹۰، یعنی اینکه امروز نزدیک به ۴ میلیارد تومان «وام مسکن» در اختیار زوج‌ها قرار بگیرد؛
اما نه بانک‌ها می‌توانند این رقم را تامین کنند و نه «زوج‌ها توان بازپرداخت» دارند.


✅ سال‌های ۹۵ و ۹۶، جمعیت قابل‌توجهی از زوج‌های جوان توانستند بعداز ۳ تا حداکثر ۵ سال صاحب‌خانه شوند؛

◀️ اتفاقی که برای زوج‌های جدید تقریبا غیرممکن است.

📌 ۱۰سال پیش، شرایط چگونه بود که خانوارها براحتی می‌توانستند صاحب «مسکن‌اول» یا با تبدیل مسکن اول‌ خود، صاحب «مسکن‌بهتر» شوند؟

‌ ◀️ بررسی‌های کانال «رصدخانه بازار مسکن» برای پاسخ این پرسش نشان می‌دهد:

◀️◀️ فضای اقتصاد ایران برای خانه‌دارشدن در نیمه دهه۹۰ از ۵ بابت مساعد بود.

1️⃣ اول اینکه، وضعیت درآمدی خانوارها به مراتب مناسب‌تر از الان بود.

🔻 در سال ۹۵ درآمدسرانه ایرانی‌ها به قیمت ثابت سال ۱۴۰۰، حدود ۱۰۰ میلیون تومان بود که ۷.۵ درصد بیشتر از سال ۹۲ بود.

🔻 الان اما درآمد سرانه نسبت به ۸ سال گذشته حدود ۱۲ درصد افت کرده است.

2️⃣ دوم اینکه، شبکه بانکی در آن مقطع هنوز به «فکر ابزارآفرینی و نوآوری برای تقویت نظام تامین مالی مسکن» بود؛

🔻 امروز بانک‌ها تقریبا تامین مالی مسکن را کنار گذاشته‌اند.

🔻سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی به ۲ تا ۳ درصد سقوط کرده است.
کارشناسان اقتصادی، علت این اتفاق بد را «ویروس ویرانگر تسهیلات تکلیفیک عنوان می‌کنند.

3️⃣ سوم اینکه، سال۹۵ یک وام خرید مسکن به اسم «مسکن‌یکم» تصویب شد که ۸۰ میلیون تومان تسهیلات در اختیار زوج‌های فاقد مسکن قرار می‌داد.

4️⃣ چهارمین عنصر «فضای مساعد»، این بود که قیمت مسکن در آن زمان مترمربعی ۴ میلیون تومان بود و ۴ سال همین رقم تقریبا ثابت ماند.

🔻 خریداران مسکن با وام «یکم» می‌توانستند بهای ۲۰ مترمربع آپارتمان در تهران را تامین کنند؛
رقم قابل‌قبولی که امروز به ۲ مترمربع سقوط کرده است.

5️⃣ و اما رمز آخر «خانه‌دار شدن راحت» نیمه دهه۹۰ «توان بالای بازپرداخت وام مسکن» بود.

⚠️ اگر قرار باشد امروز معادل ۲۰ مترمربع از بهای خرید یک واحدمسکونی در تهران «وام خرید» داده شود،

رقم آن باید چیزی حدود ۳ میلیارد و ۸۰۰ میلیوپ تومان باشد.
قسط این تسهیلات ماهانه حداقل ۸۵ میلیون تومان خواهد بود.

⚠️ مبلغی که دست‌کم ۲ برابر «متوسط دستمزد ماهانه یک شاغل جوان در تهران» است و چنین معادله‌ای یعنی «سلب توان وام‌پذیری برای خانه‌دارشدن».

❌❌ آنچه باعث شده در این دهه، «۵ فاکتور مناسب نیمه دهه۹۰ برای خانه‌دار شدن» به عناصر کمیاب بدل شوند، مجموعه‌ای از ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی هستند.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #وام_خرید_مسکن #زوج_ها #خانه_اولی_ها #بانک #دولت #مسکن_یکم
#دهه_۹۰ #رشد_اقتصادی

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 وام مناسب خرید مسکن در تهران چقدر است؟ /۷روش «ترمیم تسهیلات خرید خانه‌اول»

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ دهه ۷۰ متوسط قدرت پوشش وام خرید مسکن در تهران ۲۸ مترمربع بود که در دهه ۸۰ به ۱۵ مترمربع رسید؛
◀️ این قدرت الان به ۳.۹ مترمربع سقوط کرده است.

2️⃣ ترکیب سمی «وام‌های تکلیفی بخش مسکن، نرخ سود دستوری تسهیلات بانکی و جهش‌های مکرر قیمت آپارتمان» طی یک دهه گذشته، اسباب این سقوط را فراهم کرد.

❌ پیامد «ناکارآمدی تاریخی» وام خرید مسکن در این سال‌ها، سرکوب تقاضای خانه‌اول و گوشه‌نشینی تولیدکنندگان خانه بوده است.

3️⃣ متوسط قدرت خرید وام مسکن در سال‌های گذشته از دهه ۱۴۰۰ نیز اوضاع خوبی نسبت به امسال نداشته و ۶.۵ مترمربع بوده است.

4️⃣ در این سال‌ها نظام تامین مالی مسکن در ایران بخاطر مجموعه‌ای از سیاست‌های معیوب، فاصله‌اش از «وام‌های جهانی خرید مسکن» را بیشتر کرد.

✅ در اروپا دست‌کم به اندازه ۷۵ درصد از بهای خرید خانه، به افراد وام بلندمدت ۳۰ ساله پرداخت می‌شود.

◀️ قدرت پوشش وام خرید خانه اول در آمریکا تا ۹۵ درصد است.

◀️◀️ یک علت موفقیت «بازار تسهیلات رهنی» در کشورهای مختلف جهان،‌ «تورم پایین» و «کم‌رشدی قیمت مسکن» است که «پرداخت وام بلندمدت بدون برهم خوردن تعادل منابع و مصارف موسسات مالی» را ممکن می‌کند.

5️⃣ در ایران اگرچه تورم فزاینده در این سال‌ها تشدید شده اما با روش‌هایی مرکب از الگوی جهانی وام رهنی و تجربه دهه‌های ۴۰ و ۵۰ ایران می‌توان دست به «ترمیم قدرت خرید وام مسکن» زد.

🔻 اولویت نیز می‌تواند «خانه‌اولی‌ها» باشد.

🔻🔻 سال ۹۴، «وام مسکن یکم» ویژه زوج‌های فاقد مسکن،‌ پوشش ۲۰ مترمربعی داشت.

🔻🔻🔻 آن وام اگر امروز بخواهد برقرار شود باید رقم آن ۴ میلیارد تومان باشد که در این صورت نیمی از این مبلغ باید سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن شود.

6️⃣ روش دوم، نسخه تکمیلی وام مسکن یکم است به این صورت که:
دریافت‌کنندگان وام، تا پایان قسط‌دهی، ۱۰ درصد قسط را در صندوق پس‌انداز کنند تا منابع وام مسکن از آن تامین شود.

7️⃣ روش سوم، «مدل موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای» مربوط به دهه ۴۰ و دهه ۵۰ است.
⭕️ شهرک‌اکباتان با یکی از همین موسسات تحت عنوان موسسه اکباتان، تامین مالی شد.
این موسسات با جذب سپرده خانه‌اولی‌ها و استفاده از وجوه اداره‌شده سازمان برنامه،‌ بانک‌های تجاری و اعتبار کمکی بانک‌ تخصصی مسکن، می‌تواند وام دومنظوره ساخت و خرید مسکن پرداخت کند.

8️⃣ روش دیگر، مدل تامین مالی مسکن آمریکا است که بخشی از نرخ سود تسهیلات از طریق معافیت مالیاتی افراد جبران می‌شود.

9️⃣ یک روش دیگر نیز پرداخت وام با نرخ سود مدنظر بانک به دهک‌‌های بالای درآمدی برای خرید مسکن در ازای پرداخت وام با نرخ سود حمایتی به زوج‌ها است.

🔟 روش ششم، افزایش نرخ سود سپرده‌ در حساب‌های مرتبط با تامین مالی مسکن است که این هم در دهه‌های ۴۰ و ۵۰ تجربه شد.

1️⃣1️⃣ روش هفتم نیز تجربه فرانسه است که دولت با اختصاص یارانه مسکن به وام‌های خرید خانه اول، هزینه را برای زوج‌ها کاهش می‌دهد.

⚠️ در حال حاضر، بخش قابل‌توجهی از خانوارها بخاطر رشد هزینه‌های زندگی، «وام‌پذیری» خود را از دست داده‌اند اما در صورتی که تسهیلات خرید مسکن همزمان که افزایش سقف پیدا می‌کنند، در شیوه بازپرداخت‌شان با استفاده از مدل‌های اقساط پلکانی به همراه طولانی‌ترشدن دوره بازپردخت، تجدیدنظر شود، «قسط» آنها در حد اجاره‌بهای ماهانه تنظیم خواهد شد.

⚠️⚠️ قسط ماهانه وام ۴ میلیارد تومانی در صورت بازپرداخت ۳۰ ساله و نرخ سود ۱۰ درصد از روش‌های که به ناترازی منابع بانکی منجر نشود و همچنین بازپرداخت پلکانی، در سال اول ۱۸ میلیون تومان خواهد بود.
◀️ متوسط اجاره‌بهای ماهانه در تهران حدود ۲۰ میلیون تومان علاوه بر پول‌پیش است.

🔗 گزارش تکمیلی کانال رصدخانه بازار مسکن درباره «وام خرید» را از اینجا بخوانید


🔗🔗 گزارش کامل وام ۳.۹ مترمربعی و روش‌های ترمیم را نیز از اینجا مطالعه کنید


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#وام_خرید_مسکن #وام_مسکن #قدرت_خرید_مسکن #خانه_اول #خرید_مسکن #تورم #ملک #بازار_مسکن #وام_بانکی #دولت #بانک_مرکزی #سازمان_برنامه

#رصدخانه_بازار_مسکن

📌 بحران نهادی در بازار مسکن

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

✍🏻 دکتر حسین عبده‌تبریزی معتقد است:
 1️⃣ قیمت مسکن در دوره‌ای طولانی سالانه چند درصد بیشتر از تورم رشد کرده و اثر مرکب همین تفاوت کوچک نسبت قیمت مسکن به درآمد را به‌شدت بالا برده است.

2️⃣ این وضعیت در ایران با مشکل
نهادی مهم دیگری نیز همراه شده است: نبود بازار رهن و اعتبار مسکن عمیق و بلندمدت. 

3️⃣ بحران بنیادی ایران، بحران درآمد و فقیرشدن است؛
اما یکی از مهم‌ترین محل‌های ظهور این بحران، مسکن است. 

4️⃣ بحران مسکن ایران عمدتا بحران کمبود فیزیکی خانه نیست‌؛
بحران استطاعت و بحران نظام تامین مالی مسکن است.

◀️ ریشه آن نیز عقب‌ماندن درآمد و دستمزد واقعی است.

◀️◀️ اما در کنار آن، نبود بازار رهن کارآمد و وام‌های بلندمدت متناسب با قیمت مسکن باعث شده است که در شهرهای بزرگ، حتی خانوارهای دارای شغل و درآمد منظم نیز نتوانند فاصله میان درآمد خود و قیمت مسکن را تامین مالی کنند. 

❌ به بیان کوتاه‌تر، بحران اصلی، فقیرشدن است؛ بحران مسکن یکی از شدیدترین نمودهای آن است و ضعف بازار رهن آن را تشدید کرده است.


🔗 رکورد ۳۳ ساله «سقوط» قدرت خرید وام مسکن را از اینجا بخوانید


#دنیای_اقتصاد
#بازار_مسکن #وام_مسکن #فقر #فقیر #درآمد #بحران_مسکن
#حسین_عبده_تبریزی

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 وام جدید مسکن قیمت خرید چند مترمربع آپارتمان را پوشش می‌دهد؟ / رشد ۱۰۰ درصدی وام خرید خانه، افزایش ۴۳ درصدی وام جعاله
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ بانک‌مرکزی مبلغ وام خرید مسکن را ۱۰۰ درصد افزایش داد، اما سقف جدید «فقط ۴ مترمربع از یک واحد مسکونی» را پوشش می‌دهد.
 
2️⃣ عصر امروز سایت اطلا‌ع‌رسانی بانک‌مرکزی از موافقت هیات عالی بانک مرکزی با افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل خرید اوراق این وام خبر داد.
 
3️⃣ مبلغ وام خرید مسکن در تهران از ۵۰۰ میلیون به یک میلیارد تومان افزایش پیدا کرده است.
این رقم برای مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ نیز به ۸۰۰ میلیون و در سایر شهرها به ۶۰۰ میلیون تومان رسیده است.
 
4️⃣ همین ارقام عیناً برای وام ساخت نیز در صورت خرید اوراق مسکن قابل پرداخت است.
 
همچنین مبلغ وام جعاله یا همان تسهیلات ویژه تعمیرات منزل نیز از ۲۸۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون افزایش یافته است.
 
⭕️ اما تسهیلات جدید از ۵ منظر قابل تحلیل و بررسی است.
 
✅ بررسی‌های کانال «رصدخانه بازار مسکن» درباره «عیار» تسهیلات جدید خرید خانه نشان می‌دهد:
 
5️⃣ با لحاظ متوسط قیمت مترمربعی ۲۰۰ میلیون تومان برای آپارتمان‌ها در تهران، عیار وام جدید به صورت اسمی ۵ مترمربع و به صورت واقعی (با احتساب قیمت خرید اوراق) حدود ۴ مترمربع است.
 
6️⃣ این به معنای آن است که یک زوج جدید برای خرید یک واحد مسکونی کوچک ۵۰ مترمربعی، در حالیکه می‌تواند یک میلیارد تومان وام بانکی دریافت کند، اما باید ۹ میلیارد تومان پس‌انداز هم داشته باشد؛ اتفاقی بسیار نادر که خود به مساله «عدم استطاعت خرید مسکن» در این سال‌ها دامن زده است.
 
7️⃣ «رصدخانه بازار مسکن» هفته گذشته گزارش داد که اگر «وام مسکن یکم» ویژه زوج‌ها در نیمه دهه ۹۰ قرار بود امروز با همان قدرت خرید ۱۰ سال پیش پرداخت شود،
در این صورت آن وام ۸۰ میلیون تومانی باید به صورت تسهیلات ۳ میلیارد تومانی در سال جاری به زوج‌ها پرداخت می‌شد.
 
8️⃣ به این ترتیب، دومین واقعیت درباره وام جدید به «تعدیل درست یا ناقص» این تسهیلات برمی‌گردد که مشخص است «وام  یک میلیاردی»، ۷۰ درصد کمتر از رقم قابل‌قبول و مناسب صاحب‌خانه شدن است.
اگر وام به ۳ میلیارد تومان می‌رسید، دست‌کم بهای خرید ۱۵ مترمربع از آپارتمان را پوشش می‌داد.
 
9️⃣ سوال سوم که درباره تسهیلات جدید خرید مسکن بوجود می‌آید، «قسط ماهانه» بازپرداخت آن است.
 
🔻 قسط وام یک میلیارد تومانی ماهانه ۲۰ میلیون تومان است و در صورتی که خریداران مسکن از وام ترکیبی (خرید و جعاله) استفاده کنند، مبلغ قسط به ۳۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان افزایش پیدا می‌کند.
 
🔟 چهارمین پرسش درباره این وام، «زمان پرداخت» است؛ طبق رویه شبکه بانکی، معمولاً ۱.۵ تا ۲ ماه زمان می‌برد تا مصوبه بانک‌مرکزی ابتدا به بانک مربوطه ابلاغ شود و سپس بانک مربوطه شیوه اجرایی پرداخت وام را به شعب خود ارسال کند.
 
1️⃣1️⃣و اما نکته پنجم تسهیلات جدید مسکن، «کوتاه‌تر شدن دوره بازپرداخت وام جعاله مسکن» است.
پیش‌تر این وام با دوره بازپرداخت ۵ ساله پرداخت می‌شد اما در حال حاضر دریافت‌کننده این تسهیلات باید ۴ ساله وام را برگرداند.
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#وام_مسکن #وام_خرید_مسکن #بانک_مرکزی
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 افزایش وام مسکن به نفع خریداران یا سازنده‌ها؟


🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ عصر دیروز مصوبه‌‌ افزایش مبلغ وام مسکن اعلام شد.

2️⃣ براساس مصوبه بانک‌مرکزی، سقف وام خرید مسکن و‌ وام ساخت مسکن به شکل برابر به یک میلیارد تومان رسید.

3️⃣ تعیین یکسان تسهیلات خرید و ساخت مسکن اما با شرایط متفاوت این دو بازار، جور در نمی‌آید.

4️⃣ در حال حاضر برآوردهای «رصدخانه بازار مسکن» از هزینه ساخت یک مترمربع بنای مسکونی، این عدد را حداقل ۴۰ میلیون و تا ۶۰ میلیون تومان نشان می‌دهد.

5️⃣ اما قیمت فروش آپارتمان مترمربعی حدود ۲۰۰ میلیون تومان ارزیابی می‌شود.

6️⃣ در چنین شرایطی، سیاست مناسب بانکی برای تامین مالی آن است که سقف این دو نوع تسهیلات براساس درصدی از هزینه ساخت و بهای خرید خانه تعیین شود.

7️⃣ شبکه‌بانکی در کشورهای مختلف، سقف پرداخت وام خرید و وام ساخت مسکن را معمولاً «معادل ۸۰ درصد هزینه ساخت و قیمت خرید» تعیین می‌کند و چون هزینه ساخت همواره با فاصله زیادی کمتر از قیمت خرید واحدمسکونی است، در نتیجه سقف‌های این دو تسهیلات یکسان تعیین نمی‌شوند.
 
8️⃣ مصوبه‌ وام‌های جدید ساخت و خرید مسکن مشخص می‌کند، «خط‌کش‌» جهانی وام‌های مسکن در ایران مورد استفاده متولی تامین مالی مسکن قرار نمی‌گیرد.

9️⃣ نتیجه وام‌های برابر برای هزینه‌های نابرابر ساخت و‌ خرید، به نفع سازنده‌ها تمام شده است؛

🔟 سازنده‌ها در تهران با وام‌ یک میلیارد تومانی می‌توانند حدود ۵۰ درصد هزینه احداث یک‌‌ واحد مسکونی ۵۰ مترمربعی را برای خود پوشش دهند.

1️⃣1️⃣ خریدار‌ همین واحد اما با همین‌ وام‌ فقط ۱۰ درصد‌ قیمت‌‌ خرید را قادر است پوشش دهد.

◀️ هر چند این نقد به مصوبه افزایش وام مسکن وارد است اما در مقابل، کارشناسان حوزه بانکداری معتقدند، سیاست‌های بالادست بانک‌ها از جمله نرخ سود که در این سال‌ها تعدیل نشد، مانع از «تعدیل مناسب سقف وام خرید مسکن» به عنوان یک تسهیلات بلندمدت شده است.

❌ در عین حال احتمالا ملاحظاتی کهنه در حوزه سیاست‌گذاری وام مسکن مطرح است مبنی براینکه افزایش شدید قدرت وام خرید مسکن باعث رشد شدید قیمت می‌شود.

❌ البته این فرضیه در سال‌های اخیر که وام مسکن چند سال تعدیل نشد، با جهش قیمت عملا اثبات نشد.

✅ ضمن آنکه سیاست‌گذار وام مسکن می‌توانست در این‌ دوره، «وام ترکیبی قدرتمند» تصویب کند؛
به این معنا که وام ساخت با قابلیت انتقال به پیش‌خریدار طراحی و پرداخت کند.

✅ این وام باعث می‌شود در ازای یک‌ واحدمسکونی جدید، یک واحد تقاضای مسکن در بازار به کمک وام شکل بگیرد که در این صورت تقویت وام اثر تورمی روی‌ قیمت نمی‌گذار‌د چون برای هر تقاضا یک‌ عرضه جدید شکل گرفته است.


🔗 گزارش جزئیات وام‌های جدید مسکن


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#وام_مسکن #وام_خرید_مسکن #سقف_وام_مسکن #وام_ساخت #بانک_مرکزی #بانک_مسکن

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 خرید مسکن با وام 40 ساله در چین؛
چرا «اکونومیست» نسبت به آینده املاک چین بدبین است؟
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:‌
 
1️⃣ دولت چین در تلاش برای به حرکت درآوردن یکی از چرخ‌های اصلی اقتصاد این کشور، یعنی بخش مسکن‌وساختمان، یک بسته محرک تازه وارد بازار کرد.
 
2️⃣ براساس تصمیم جدید ویژه بازار ملک در این کشور، ۳ سیاست برای تحریک همزمان عرضه و تقاضا در نظر گرفته شده؛
🔻 افزایش دوره بازپرداخت
وام‌های خرید خانه از ۳۰ به ۴۰ سال
🔻 انحراف‌زدایی از پیش‌فروش‌ مسکن با «اجبار غول‌های ساختمانی به ایجاد حساب‌امانی»
🔻 و همچنین فروش اقساطی زمین توسط شهرداری‌ها به برج‌سازها.
 
3️⃣ انتظار مقامات اقتصادی چین از دو تصمیم اول، «بهبود نبض به کما رفته معاملات خرید» است.
 
4️⃣ اما مطابق آنچه «اکونومیست» تحلیل می‌کند،‌ به دو دلیل بعید است چینی‌ها مسیر بازگشت به بازار خرید خانه را در پیش گیرند.
 
5️⃣ یک دیوار بی‌اعتمادی مرتفع بین بازار ملک و سرمایه‌گذاران چینی شکل گرفته که «ملات» آن سال ۲۰۲۱ در پی جهش قیمت مسکن و «ورود دولت به بازار با اعمال سیاست‌های اعتباری محدودکننده» کار گذاشته شد.
 
6️⃣ با اعتیاد بالای برج‌سازهای چینی به «وام‌های ارزان و حمایتی»، در آن سال احتیاط بانک‌ها در پرداخت وام موجب ترک‌خوردن ساختمان مالی سازنده‌های مسکن شد.
 
7️⃣ خریداران چینی در آن سال‌ها با مشاهده «ایست ناگهانی» روند ساخت در پروژه‌هایی که پیش‌فروش شده بودند، اعتمادشان به بازار ملک ریزش کرد.
 
8️⃣ چون خیلی از برج‌سازهای معروف چین به پیش‌فروش وابسته بودند و شبیه «بازی پانزی در بازار پول» را در پیش‌فروش‌های خود راه انداخته بودند، با عقب‌نشینی پیش‌خریداران، بدهکار و ورشکست شدند.
 
9️⃣ با دومینوی مشکلات اعتباری، فرونشست پروژه‌ها و عقب‌نشینی تقاضا، اکنون بی‌اعتمادی مفرط تقاضای مسکن به بازار شکل گرفته است و باعث کاهش شدید «قیمت واقعی» ملک، سقوط سهام ساختمانی‌ها و همچنین کاهش سهم بخش ساختمان از تولید ناخالص داخلی از حدود ۳۵ درصد به زیر ۲۴ درصد در حال حاضر شده است.
 
🔟 با این تصویر سیاه از تقاضای خرید ملک، کارت دعوت جدید برای آنها نمی‌تواند به شلوغی بازار معاملات مسکن منجر شود.
 
1️⃣1️⃣ ضمن آنکه،‌ چشم‌انداز رشد منفی جمعیت به عنوان علت دوم نیز آینده سرمایه‌گذاری ملکی را پرسود نشان نمی‌دهد و همین به بی‌اعتمادی بیشتر کمک می‌کند.
 
◀️ در عین حال، شرط‌گذاشتن برای سازنده‌ها بابت «پیش‌فروش از طریق حساب امانی»، مزیت مدل قبلی ساخت‌وساز را از این بازار سلب می‌کند.
 
◀️ «اورگرند» سال‌ها با پول پیش‌خریداران قبلی، پیش‌فروش‌های جدید برپا می‌کرد و عملاً همه را به دنبال خود می‌کشید.
اما با «حساب امانی» امکان چنین کلاهبرداری‌هایی از بین می‌رود.
 
◀️ تحلیل کارشناسان بازار املاک چین از «تاثیر احتمالی بسته محرک»، بزرگتر‌شدن شرکت‌های دولتی ساختمان‌ساز و درمانده‌تر شدن بخش‌خصوصی است.
در این سناریوی محتمل، رکود قیمت مسکن نیز ادامه پیدا می‌کند.
 

🔗 گزارش نیلوفر ادیب‌نیا از بازار مسکن چین
 
🔗 🔗 ماجرای غول‌پفکی مسکن چین


#دنیای_اقتصاد
#بازار_مسکن #بازار_مسکن_چین #اورگرند #رکود #وام_خرید_مسکن #چین #دولت_چین
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 چرا گرانترین مکان برای اسکان جنگ‌زده‌های تهرانی انتخاب شد؟
اسکان موقت در «هتل» آخرین گزینه بود یا بدترین؟
 
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ دولت و شهرداری بدون توجه به دو ظرفیت «املاک دولتی» در شهر تهران،
سراغ گزینه‌های پرهزینه برای «اسکان موقت» آوارگان جنگ ۴۰ روزه رفتند.
 
2️⃣ ۴۷ هزار واحدمسکونی در حملات نظامی اخیر در تهران دچار خسارت‌های جزئی، کلی و شدید در حد ویرانی ساختمان شدند که حدود ۳ هزار از این خانه‌ها به گونه‌ای خسارت خوردند که ساکنان‌شان مجبور بودند برای «حداقل ۲ ماه» آنجا را تا بازسازی کامل، ترک کنند.
 
3️⃣ نیمی از این آوارگان، خانه خود را کامل از دست دادند.
 
4️⃣ شیوه‌ای که برای «اسکان موقت» جنگ‌زده‌های تهرانی انتخاب شد، «هدایت به هتل برای چند هفته» و سپس «پرداخت وام ودیعه اجاره» برای مدت‌زمان بازسازی کامل بوده است.
 
5️⃣ این روش اما برای دولت و شهروندان «گران» تمام شد،
چون ساختمان‌هایی در تهران هستند که اگر در فاصله جنگ دوم و جنگ سوم،
به عنوان «ذخیره راهبردی بازار مسکن پایتخت برای استفاده در شرایط اضطراری» در نظر گرفته می‌شدند، الان به «محل سکونت پایدار این افراد» تبدیل شده بودند.
 
6️⃣ دستگاه‌های دولتی حجم قابل توجهی «ساختمان مازاد» دارند که از نگاه مرکز پژوهش‌های مجلس قابلیت «کاربری ثانویه» به شکل مسکونی برای «روز مبادا» را دارند.
 
7️⃣ داده‌های این املاک باید از الان به منظور «تدابیر مواجهه با جنگ چهارم در صورت حملات دوباره به بناهای مسکونی شهرها» توسط دولت به بانک راهبردی املاک تهران تبدیل شود.
 
8️⃣ املاک مازاد بانک‌ها نیز دومین ظرفیت ویژه اسکان در شرایط اضطراری از نوع «جنگ» است؛ این املاک از یک‌سو بخشی از دارایی‌های شبکه بانکی را منجمد کرده و از سوی دیگر حتی امکان بهره‌برداری اورژانسی از آنها نیز وجود ندارد.
 

9️⃣ مرکز پژوهش‌های مجلس به دولت پیشنهاد کرده است، با توجه به اینکه کشور همچنان در وضعیت جنگی از نوع آتش‌بس قرار دارد،

مشوق‌هایی برای مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه در نظر بگیرد تا اگر

جنگ چهارم رخ داد، این آپارتمان‌ها با رضایت مالکان‌شان به اجاره آوارگان احتمالی دربیاید.

 
🔟 اسکان در هتل به همراه وام ودیعه، هم هزینه‌زا بود، هم باعث فشار تقاضا در بازار اجاره شد و هم اینکه شهروندان خسارت‌خورده با زندگی در هتل دچار «حس‌ تعلیق و ابهام نسبت به سرنوشت محل سکونت‌شان تا زمانی که به خانه اصلی خود برگردند» شدند.

🔗 نقشه اسکان در صورت جنگ چهارم


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تهران #پایتخت #جنگ_40_روزه #جنگ_زده_ها #آوارگان #تخریب #حملات_هوایی #هتل #اسکان_در_هتل #وام_ودیعه #املاک_مازاد #خانه_خالی
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den