🔴 آپدیت «قیمت دلاری مسکن» با «میانگین قیمت‌ قطعی» / آپارتمان‌های تیرماه مترمربعی متوسط ۹۸۹ دلار معامله شدند؛ پیام این رقم چیست؟
 
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
 
1️⃣ «دماسنج دلاری» بازار مسکن، سطح تازه‌ای از «قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان» در تهران را نشان می‌دهد؛ این نبض‌سنج ۲ پیام درباره آینده قیمت دارد.
 
2️⃣ بررسی‌های کانال «رصدخانه بازار مسکن» از سطح جدید نماگر «قیمت دلاری ملک» حاکی است:
 
◀️ براساس میانگین «قیمت‌قطعی» آپارتمان‌های فروش‌رفته در تیرماه در تهران و همچنین قیمت دلار در آن ماه،
 
◀️قیمت یک‌مترمربع واحدمسکونی در تهران ۹۸۹ دلار است.
 
✅ «پیام اول» دماسنج آن است که، ارزش دلاری قیمت‌های قطعی آپارتمان فعلاً «زیر سطح نرمال ۱۰۷۰ دلار در هرمترمربع» قرار دارد.
 
⭕️ در این صورت، 2 سوال بوجود می‌آید: «چرا نماگر دماسنج دلاری مسکن افت‌ نبض پیدا کرده است» و «آینده قیمت دلاری به چه صورت خواهد بود؟»
 
2️⃣ برای پاسخ این پرسش‌ها لازم است، روند‌های اخیر قیمت دلاری مسکن و همچنین عوامل موثر بر آن را مورد بررسی قرار دهیم:
 
◀️ سطح قیمت دلاری مسکن در تهران در سال ۱۴۰۴ زیر ۱۰۰۰ دلار در مترمربع بود؛ ۹۹۸ دلار.
 
◀️ علت آن بود که در سال گذشته، «فاکتور جنگ» باعث جهش‌ نرخ دلار شد اما معاملات مسکن را در «رکود» برد و باعث کم‌تحرکی قیمت مسکن شد که در نهایت، این دو جهت‌‌گیری مخالف قیمت دلار و قیمت مسکن به کاهش قمیت دلاری آپارتمان انجامید.
 
◀️ سال ۱۴۰۳ نیز «بوی جنگ» مجدداً مانع «تمرکز سرمایه‌گذاری ملکی» افراد شد؛
قیمت مسکن در آن سال فقط ۱۷ درصد افزایش یافت اما قیمت دلار ۴۳ درصد رشد کرد.
 
◀️ قیمت دلاری مسکن در تهران در سال ۱۴۰۳ در سطح ۱۲۶۴ دلار در مترمربع قرار گرفت که ۱۵ درصد کمتر از التهاب قیمت ۱۵۰۰ دلاری سال ۱۴۰۲ بود.
 
◀️ قمیت دلاری مسکن در اردیبهشت امسال که «ریسک جنگ» در وضعیتی مابین «آتش‌بس و صلح» قرار گرفته بود، به ۱۱۱۱ دلار رسید که «وضعیت نرمال» داشت.
 
◀️ نماگر این دماسنج در خرداد ماه به دلیل «اثر آنی توافق بر نرخ دلار» و کاهش آن، افزایش یافت؛ ۱۲۸۳ دلار در هر مترمربع.
 
◀️ و اکنون، یعنی در تابلوی نبض بازارهای تیرماه، به دلیل «بازگشت جنگ از نیمه آن ماه» و اثر تورمی آن بر بازار دلار و اثر معکوس آن بر رفتارها در بازار مسکن، بار دیگر «قیمت دلاری مسکن» کاهش یافت و این بار به ۹۸۸ دلار رسید.
 
◀️◀️ در عین حال، قیمت دلاری مسکن براساس شاخص «متوسط قیمت‌پیشنهادی» فروشنده‌ها، در تیرماه شد: ۱۰۹۵ دلار درمترمربع.
 
◀️◀️◀️ همچنین در این روزهای مرداد برآورد می‌شود، قیمت دلاری مسکن براساس شاخص «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌ها رقمی باشد معادل: ۱۱۰۳ دلار در مترمربع.
 
✅✅ «پیام دوم» دماسنج قیمت دلاری مسکن به «متغیرهای اثرگذار بر آینده این قیمت» مربوط است:
 
🔴 سناریوی اول/ از سرگیری جنگ می‌تواند مانع رشد «قیمت دلاری مسکن» شود، هر چند احتمال کاهش بیشتر آن به زیر ۹۰۰ دلار به صورت «شوک کوتاه‌مدت» در صورت «شدت حملات احتمالی در شهر» نیز وجود دارد.
 
🔴 سناریوی دوم/ در صورت «توافق» ایران‌وآمریکا طی هفته‌های آتی، «قیمت دلاری مسکن» می‌تواند تا سطح نرمال و بالاتر افزایش یابد.
 
🔴 سناریوی سوم/ وضعیت «نه‌ جنگ، نه صلح» در صورتی که طولانی شود، احتمال افزایش «قمیت دلاری مسکن» را از بابت تحرک معاملات خرید تقویت می‌کند.
 
🔴 سناریوی چهارم/ وضعیت «هم جنگ، هم صلح»، چیزی شبیه تیرماه امسال نیز مانع رشد «قیمت دلاری مسکن» خواهد شد.
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#قیمت_دلاری_مسکن #قیمت_مسکن #بازار_مسکن #بازار_ملک #دلار #جنگ #مسکن #آپارتمان #زمین #واحد_مسکونی #معاملات_مسکن #قیمت_پیشنهادی #قیمت_قطعی
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 فروکش تورم تولید مسکن پس‌از ۷ ماه صعود ممتد / آیا کف مقاومتی «قیمت فروش نوسازها» سست شده است؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ در همه ماه‌های گذشته از سال ۱۴۰۵ و همینطور زمستان سال ۱۴۰۴، «جهش هزینه ساخت مسکن» به یک‌ موتور پرقدرت برای رشد قیمت فروش آپارتمان‌های نوساز تبدیل شده بود.

2️⃣ این موتور اما در مردادماه از کار افتاد.

3️⃣ طی هفته‌های گذشته، روند رشد ماهانه «قیمت مصالح ساختمانی» در تهران و برخی کلان‌شهرها متوقف شد.

4️⃣ رصد بازارهای آنلاین فروش انواع مصالح‌ و تجهیزات ساخت‌وساز نشان می‌دهد:

🔻 شیب قیمت‌ها در مرداد نسبت به تیر «صفر» شده است.

🔻🔻 در عین حال همچنان سطح فعلی هزینه ساخت مسکن نسبت به مرداد سال گذشته، ۸۰ تا ۹۰ درصد بیشتر است.

5️⃣ زمستان پارسال بخاطر اثر «ناترازی انرژی» بر روند تولید کارخانه‌ها، قیمت فروش مصالح‌ساختمانی تحت‌تاثیر افزایش هزینه تولید صنایع و کاهش حجم تولید، ۹۵ درصد نسبت به زمستان ۱۴۰۳ جهش کرد.

6️⃣ همچنین با شروع جنگ ۴۰روزه و حملات هوایی به صنایع‌ فولاد و پتروشیمی، هزینه ساخت در بهار ۱۴۰۵ نسبت به زمستان قبل ۲ برابر شد.

❌ اردیبهشت امسال «التهاب» قیمت‌ها در بازار نهاد‌ه‌های تولید مسکن، بازار بالادست، به اوج رسید؛
آن رشد شدید بخاطر «انصراف از فروش مصالح‌ساختمانی» در پی بحران خسارت جنگ به تولید و بروز اقداماتی همچون احتکار محصول در انبار رخ داد.

7️⃣ اکنون اما «تشنج قیمت ساخت» تقریبا برطرف شده است.

8️⃣ البته افت دمای قیمت در بازار مصالح‌ساختمانی برای همه نهاده‌ها یکسان نیست.

⚠️ به دلیل رکود شدید «شروع پروژه ساختمانی»، قیمت مصالح مورد نیاز مرحله ابتدایی ساخت، انعطاف زیادی پیدا کرده است.

⚠️ برخی فروشندگان آهن‌آلات و بتن حاضر به «تهاتر» با واحدهای آتی سازنده هستند.

⚠️ اما نهاده‌های ساختمانی مختص «تکمیل» ساختمان چون با تقاضای بالا روبرو است، هنوز علائم رشد قیمت در آنها وجود دارد.

❌ قیمت کابینت، شیرآلات رشدهای نقطه‌ای بیش‌از ۱۰۰ درصد پیدا کرده‌اند.

9️⃣ سازنده‌ها در عین حال معتقدند، ثبات نسبی دلار در هفته‌های گذشته «عامل قوی» ثبات قیمت ساخت مسکن بوده است.

🔟 ضمن آنکه توقف صادرات برخی مصالح‌ساختمانی که تولید آنها در جنگ آسیب دید نیز به آرامش قیمت کمک کرده است.

🔴 هم‌اکنون حداقل هزینه ساخت مسکن مترمربعی ۴۰ میلیون و با «کیفیت قابل‌قبول» و نه «لوکس» نیز ۶۰ تا ۸۰ میلیون تومان از سوی سازنده‌ها در تهران اعلام می‌شود.


🔗 بیشتر درباره تورم ساخت مسکن را از اینجا بخوانید


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #ساخت_و_ساز #تورم_تولید_مسکن #تورم_ساخت #قیمت_مصالح_ساختمانی #مصالح_ساختمانی
#جنگ

#رصدخانه_بازار_مسکن


🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 آیا ایرانی‌ها بحران «مسکن و غذا و لباس» دارند یا بحران «فقیرتر شدن»؟
 
✍🏻 دکتر محمود اولاد، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، معتقد است:
 
1️⃣ بحران «کاهش دسترسی به مسکن»، معلول بحران بزرگتری تحت عنوان «فقیرتر شدن خانوارها و افت درآمد سرانه حقیقی ایرانی‌ها است».
 
2️⃣ این واقعیت را می‌توان از روی مقایسه نرخ رشد اجاره‌بها و قیمت مسکن با تورم عمومی پی برد.
 
3️⃣ نرخ رشد اجاره به طور متوسط تفاوت چندانی با تورم عمومی ندارد؛ حتی چند سالی کمتر از تورم عمومی است.
 
4️⃣ رشد قیمت مسکن هم به طور متوسط در حد ۶ تا ۸ واحد درصد بیش از تورم عمومی است که تقریبا در همه کشورها هم همین موضوع هست و ناشی از رانت طبیعی، رانت برنامه‌ای و بازدهی‌های ریسکی مسکن است.
 
5️⃣ بنابراین، همانطور که سطح عمومی قیمت‌ها در این سال‌ها افزایش زیادی پیدا کرده، هزینه تامین مسکن هم همینطور.
 
⭕️ حال این سوال مطرح می‌شود که چرا مدت زمان دسترسی به مسکن که از تقسیم قیمت به درآمد بدست می‌آید،‌ طولانی شده است؟
 
6️⃣ دقیقا مسئله این است که دلیل افزایش شاخص دسترسی مسکن، بیش از آنکه بزرگ شدن صورت باشد، کوچک شدن مخرج کسر است.
 
7️⃣ دلیل کاهش استطاعت‌پذیری مسکن، افزایش فقر و کاهش درآمد سرانه حقیقی است.
 
8️⃣ حالا اگر این عدم دسترسی و افت توان خرید و اجاره مسکن را «به درون بخش مسکن» محدود کنیم، تمرکز را از روی بحران درآمد به بحران مسکن می‌آوریم و نتیجه‌اش این می‌شود که راه‌حل‌هایی در درون بخش مسکن پیشنهادی می‌شود.
 
9️⃣ مثلاً برخی کارشناسان تاکید بر تولید بیشتر مسکن می‌کنند در حالی که مشکل اصلا در تولید مسکن نیست.
 
🔟 ما با فقیر شدن، کیفیت و ‌کمیت خوراک و پوشاک را تغییر می‌دهیم ولی در مورد مسکن مالکان توان نگهداری دارایی خود را از دست می‌دهند و بقیه نیز توان خرید یا اجاره پیدا نمی‌کنند.
 
❌ بحران ما، بحران فقیر شدن است نه بحران‌هایی مثل مسکن و خوراک و پوشاک.
 
❌❌ اینکه مردم گوشت و مرغ را در سبد غذائی خود کم کردند، «بحران غذا» نیست بلکه بحران کاهش درآمد و فقر است.
 
❌❌❌ اینکه چند سال یکبار هم نمی‌توانیم لباس بخریم و لباسهای کهنه و رنگ و رو رفته را می‌پوشیم، «بحران لباس» نیست بلکه بحران فقر و کاهش درآمد است.
 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #فقر_مسکن #فقر #بحران_معیشت #شاخص_دسترسی_به_مسکن #تورم #اجاره_بها #قیمت_مسکن #خانوار #محمود_اولاد #رشد_اقتصادی #درآمد_واقعی #درآمد_سرانه



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 چرا توان پرداخت مستاجرهای تک‌نفره با کاهش تورم اجاره افزایش نیافت؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ نسلZ اثر رشد «محدود» اجاره‌بهای مسکن در تهران را احساس نمی‌کند؛
نه اینکه هزینه اجاره «جهش» کرده باشد بلکه توان پرداخت این گروه از مستاجرها ضعیف‌تر شده است.

2️⃣ امسال برخلاف ۵ سال منتهی به ۱۴۰۳، هزینه اجاره مسکن در تهران رشد آنچنانی نداشته و متوسط ۳۰ درصد افزایش پیدا کرده است.

3️⃣ از طرفی، دستمزدهای امسال شاغلان جوان حدود ۴۵ درصد افزایش یافت که بیانگر «تقویت درآمد بیش‌از تقویت اجاره‌بها» است.

4️⃣ اما این گروه قادر نیست به صورت عادی از پس اجاره بربیاید.

5️⃣ اجاره آپارتمان‌هایی که این نسل در آنها سکونت دارند باتوجه به مناطق اصلی محل زندگی آنها در حال‌حاضر متوسط ۹ میلیون در ماه و ۵۰۰ میلیون پول‌پیش است که اجاره‌کل رقم ۲۴ میلیون تومان در ماه خواهد بود.

6️⃣ از آن طرف متوسط دستمزد ماهانه نسلZ رقم ۴۰ میلیون تومان تخمین زده می‌شود.

7️⃣ به این ترتیب، سهم اجاره ماهانه از درآمد ۲۳ درصد است و سهم کل اجاره (پول‌پیش صفر) نیز ۶۰ درصد.

8️⃣ این در حالی است که دو سال پیش این سهم‌ها بسیار بالاتر از این بودند.

❌ اکنون به رغم آنکه نسبت اجاره به درآمد کم شده اما پرداختش سخت‌تر است.

◀️ ماجرای این پارادوکس چیست؟

9️⃣ علت، رشد ۹۰ درصدی «هزینه‌های سبدمصرف» در سال جاری است.

🔟 تورم نقطه‌ای نزدیک به ۹۰ درصد هزینه زندگی نسلZ را تقریبا ۲ برابر سال قبل کرده است.

این در حالی است که درآمد فقط ۱.۴۵ برابر شده و کمتر از رشد ‌هزینه‌ها افزایش یافته است.

1️⃣1️⃣ سال گذشته نیز تورم عمومی بالاتر از رشد درآمد بود.

◀️ این «جاماندگی دخل از خرج»، از یک‌سو امکان پس‌انداز را گرفته و از سوی دیگر فشار هزینه‌ را از اجاره‌خانه به سایر فاکتورهای ضروری زندگی از جمله خوراکی‌ گسترش داده است.

◀️◀️ بنابراین نسل Z برای «پس‌انداز به منظور تامین پول‌پیش که خودش دوسوم کل رقم اجاره است»، ناچار است از سایر هزینه‌های ضروری زندگی همچون تفریح، پوشاک و یکسری مواد خوراکی بزند.

◀️◀️◀️ طی ۸ سال گذشته درآمد سرانه واقعی ۱۲ درصد کم شد اما هزینه‌های زندگی ۱۹ برابر افزایش یافت.

❌ وقتی قدرت خرید برابر سطح عمومی قیمت‌ها کاهش یابد، امکان خرید برخی اقلام مصرفی از بین می‌رود یا اینکه باید از خرید برخی اقلام به نفع کالاهای ضروری از جمله کالری انصراف داد.

◀️در این حالت چون مسکن غیرقابل حذف است،
تامین پول‌‌پیش و اجاره ماهانه سخت می‌شود.

◀️یک نظرسنجی از گروهی از نسلZ نشان می‌دهد، ۶۰ درصد آنها «قید خانه‌دار شدن» برای ازدواج را زده‌اند و برنامه‌ای برای خرید مسکن بخاطر قیمت‌ها ندارند.

⚠️ این جماعت جوان اجاره‌نشین یکی از علل «از دسترس خارج شدن مسکن» را رشد منفی دستمزدهای واقعی عنوان می‌کند.


🔗 «بحران ایرانی‌ها مسکن است یا فقر؟»

🔗🔗جزئیات بیشتر از اینجا

#دنیای_اقتصاد
#بازار_مسکن #اجاره #اجاره_بها #اجاره_مسکن #نسل_Z #درآمد #حقوق #دستمزد #تورم

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📹 ویدئو | یک پناهگاه در هر آپارتمان چقدر هزینه دارد؟

📌 متر اقتصادی «اتاق‌امن» پاسخ می‌دهد

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ شورای‌شهر تهران ابتدای تابستان امسال، بعداز ۲ مرتبه «خسارت گسترده» حملات‌هوایی به ساختمان‌های مسکونی پایتخت در جنگ‌های ۱۲روزه و ۴۰روزه، یک طرح برای «افزایش تاب‌آوری و مقاومت بناهای شهر در شرایط جنگی» تدوین کرد.

2️⃣ طرح هنوز یک قدم هم جلو نرفته که این خود علامتی از «تعلل بیشتر برای تعیین‌تکلیف پدافند غیرعامل در شهر تهران» است.

3️⃣ خلاصه این طرح، یک «اتاق‌امن» در هر واحدمسکونی در ساخت‌وسازهای آینده پیش‌بینی کرده است.

4️⃣ «اتاق‌امن» به معنای ساخت یک اتاق اضافه نیست بلکه، یکی از اتاق‌های خواب آپارتمان به فضای دومنظوره تبدیل می‌شود؛ هم برای سکونت طبیعی ساکنان و هم «پناه‌گرفتن ساکنان هنگام حمله هوایی دشمن».

✅ «اکوایران» در برنامه «تیتر یک»، طرح ایجاد «اتاق‌امن» در آپارتمان را زیر ذره‌بین اقتصادی قرار داده است.

5️⃣ اگر یک واحدمسکونی بخواهد «اتاق‌امن» داشته باشد، «حداقل هزینه» اضافه‌شده به ساخت آن بنا چقدر خواهد شد؟

🌐 این ویدئو را ببینید.


#دنیای_اقتصاد
#اکوایران #تیتر_یک #اتاق_امن #جنگ_12_روزه #جنگ_40_روزه #پدافند_غیرعامل #ایمنی #حملات_هوایی #خسارت #تخریب #موج_انفجار #مسکن #تهران #پایتخت #بازار_مسکن #ساختمان #ساخت_و_ساز

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 ماجرای «راحت خانه‌دارشدن» نیمه دهه۹۰ چه بود؟ / شبکه بانکی چگونه به «یار مخفی» رکود خرید مسکن تبدیل شد؟

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

❌ خانه‌دارشدن با «وام بانکی» شبیه مدل نیمه دهه۹۰، یعنی اینکه امروز نزدیک به ۴ میلیارد تومان «وام مسکن» در اختیار زوج‌ها قرار بگیرد؛
اما نه بانک‌ها می‌توانند این رقم را تامین کنند و نه «زوج‌ها توان بازپرداخت» دارند.


✅ سال‌های ۹۵ و ۹۶، جمعیت قابل‌توجهی از زوج‌های جوان توانستند بعداز ۳ تا حداکثر ۵ سال صاحب‌خانه شوند؛

◀️ اتفاقی که برای زوج‌های جدید تقریبا غیرممکن است.

📌 ۱۰سال پیش، شرایط چگونه بود که خانوارها براحتی می‌توانستند صاحب «مسکن‌اول» یا با تبدیل مسکن اول‌ خود، صاحب «مسکن‌بهتر» شوند؟

‌ ◀️ بررسی‌های کانال «رصدخانه بازار مسکن» برای پاسخ این پرسش نشان می‌دهد:

◀️◀️ فضای اقتصاد ایران برای خانه‌دارشدن در نیمه دهه۹۰ از ۵ بابت مساعد بود.

1️⃣ اول اینکه، وضعیت درآمدی خانوارها به مراتب مناسب‌تر از الان بود.

🔻 در سال ۹۵ درآمدسرانه ایرانی‌ها به قیمت ثابت سال ۱۴۰۰، حدود ۱۰۰ میلیون تومان بود که ۷.۵ درصد بیشتر از سال ۹۲ بود.

🔻 الان اما درآمد سرانه نسبت به ۸ سال گذشته حدود ۱۲ درصد افت کرده است.

2️⃣ دوم اینکه، شبکه بانکی در آن مقطع هنوز به «فکر ابزارآفرینی و نوآوری برای تقویت نظام تامین مالی مسکن» بود؛

🔻 امروز بانک‌ها تقریبا تامین مالی مسکن را کنار گذاشته‌اند.

🔻سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی به ۲ تا ۳ درصد سقوط کرده است.
کارشناسان اقتصادی، علت این اتفاق بد را «ویروس ویرانگر تسهیلات تکلیفیک عنوان می‌کنند.

3️⃣ سوم اینکه، سال۹۵ یک وام خرید مسکن به اسم «مسکن‌یکم» تصویب شد که ۸۰ میلیون تومان تسهیلات در اختیار زوج‌های فاقد مسکن قرار می‌داد.

4️⃣ چهارمین عنصر «فضای مساعد»، این بود که قیمت مسکن در آن زمان مترمربعی ۴ میلیون تومان بود و ۴ سال همین رقم تقریبا ثابت ماند.

🔻 خریداران مسکن با وام «یکم» می‌توانستند بهای ۲۰ مترمربع آپارتمان در تهران را تامین کنند؛
رقم قابل‌قبولی که امروز به ۲ مترمربع سقوط کرده است.

5️⃣ و اما رمز آخر «خانه‌دار شدن راحت» نیمه دهه۹۰ «توان بالای بازپرداخت وام مسکن» بود.

⚠️ اگر قرار باشد امروز معادل ۲۰ مترمربع از بهای خرید یک واحدمسکونی در تهران «وام خرید» داده شود،

رقم آن باید چیزی حدود ۳ میلیارد و ۸۰۰ میلیوپ تومان باشد.
قسط این تسهیلات ماهانه حداقل ۸۵ میلیون تومان خواهد بود.

⚠️ مبلغی که دست‌کم ۲ برابر «متوسط دستمزد ماهانه یک شاغل جوان در تهران» است و چنین معادله‌ای یعنی «سلب توان وام‌پذیری برای خانه‌دارشدن».

❌❌ آنچه باعث شده در این دهه، «۵ فاکتور مناسب نیمه دهه۹۰ برای خانه‌دار شدن» به عناصر کمیاب بدل شوند، مجموعه‌ای از ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی هستند.


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #وام_خرید_مسکن #زوج_ها #خانه_اولی_ها #بانک #دولت #مسکن_یکم
#دهه_۹۰ #رشد_اقتصادی

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 جنگ چطور قیمت مسکن را افزایش داد؟

📌 موج تورمی حملات به «آهن‌آلات ساختمانی» اصابت کرد یا «مصالح با پایه پتروشیمی»

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ جنگ ۴۰ روزه علیه ایران و پیامدهای اقتصادی بعداز آن در بهار ۱۴۰۵، هزینه ساخت مسکن در تهران را ظرف یک فصل ۲۱ درصد افزایش داد.

2️⃣ داده‌های رسمی جدید از بازار نهاده‌های تولید ساختمان مشخص کرد:
🔻متوسط قیمت مصالح‌ساختمانی در بهار امسال ۲۱ درصد نسبت به زمستان پارسال جهش داشته است.

🔻🔻 قیمت مصالح‌ساختمانی اما نسبت به بهار سال گذشته ۱۰۷ درصد پرش کرده است.

✅ ۳روز پیش، کانال رصدخانه بازار مسکن در گزارشی برآورد کرده بود: هزینه ساخت مسکن در بهار ۱۴۰۵ حدود ۲ برابر بهار ۱۴۰۴ شد.

◀️ در آن گزارش همچنین از «فروکش موج‌ تورم تولید مسکن در مرداد» خبر داده شد.

3️⃣ داده‌های امروز مرکز آمار، تایید برآورد «رصدخانه بازار مسکن» است.

❌ اما سه پیام «تصویر رسمی قیمت تولید مسکن» چیست؟

⚠️ پیام اول، خسارت‌های حملات هوایی جنگ۴۰ روزه به کارخانه‌های فولادی، همانطور که پیش‌تر عنوان شده بود «تاثیر آنچنانی بر تورم آهن‌آلات ساختمانی» نداشت.

🔻 رشد فصلی این گروه از نهاده‌های ساختمانی در بهار فقط ۱۶ درصد بود.
این کم‌اثری به دلیل نوع محصولات فولادی کارخانه‌های آسیب‌دیده است.

🔻 هرچند اثر روانی حملات در همان ابتدای سال، قیمت همه مقاطع فولادی را رشد شدید داد.

⚠️⚠️ پیام دوم، قیمت «مصالح‌ساختمانی با پایه پتروشیمی» ظرف یک فصل ۵۰ درصد جهش کرد.

🔻 خسارت‌های جنگی پتروشیمی باعث رشد ۶۵ درصدی رنگ‌های ساختمانی و مواد شیمیایی مورد نیاز صنعت ساختمان و همچنین رشد ۴۱ درصدی ایزوگام و آسفالت شد.

🔻🔻 «رصدخانه بازار مسکن» پیش‌تر بررسی کرده بود که سهم مصالح پایه پتروشیمی در هزینه ساخت، دست‌کم ۱۵ تا ۲۰ درصد است.

⚠️⚠️⚠️ پیام سوم، «کم‌رشدی چشمگیر دستمزد کارگر ساختمانی» است؛

بهار امسال «تعطیلی اکثر کارگاه‌های ساختمانی» بر معادله تقاضا در بازار کار اثر گذاشت.

📈 📉 گزارش‌ مکمل «رصدخانه بازار مسکن» را از اینجا بخوانید:

🔗 فروکش تورم تولید مسکن پس‌از ۷ماه


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تورم_تولید_مسکن #ساخت_و_ساز #بازار_مسکن #قیمت_ساخت_مسکن
#جنگ_۴۰_روزه #حملات #فولاد #پتروشیمی




🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

🔴 توقف قیمت مسکن با ‌مذاکرات تنگه / معامله‌گران ملک به «دیده‌بان تحولات سیاسی» تبدیل شده‌اند؟

📍«نقشه‌حرارتی» قیمت آپارتمان در مناطق ۲۲گانه تهران برای هفته سوم مرداد ۱۴۰۵

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

😅 «نقشه‌حرارتی»‌ بازار مسکن مناطق ۲۲گانه تهران با سنجش قیمت‌های هفته‌سوم مرداد ۱۴۰۵ به‌روزرسانی شد.

✅ این نقشه هر آخرهفته توسط «کانال رصدخانه بازار مسکن» تهیه می‌شود.

📉 تحلیل داده‌های جدید نقشه‌حرارتی مسکن در تهران حاوی ۶ پیام جدید است:

1️⃣ متوسط «قیمت‌پیشنهادی» واحدهای‌مسکونی در نوبت فروش در هفته سوم مرداد شد:

🔻 ۲۱۰میلیون تومان در مترمربع.

2️⃣ سطح قیمت مسکن نسبت به هفته‌دوم تغییر نکرد.

3️⃣ قیمت آپارتمان‌های تهران نسبت به هفته‌اول مرداد،
یک میلیون تومان در مترمربع پایین‌تر است.

4️⃣ نوعی «ثبات‌نسبی» در قیمت مسکن نسبت به نبض قیمت تیرماه دیده می‌شود؛

🔻 متوسط «قیمت‌فروشنده‌ها» در مرداد حدود یک‌درصد بیشتر از تیر است.

5️⃣ رصد هفتگی بازار مسکن مرداد، «بی‌تحرکی» قیمت را نشان می‌دهد؛

🔻 اما روز شنبه گذشته، درپی پمپاژ خبرهای مثبت درباره مذاکرات تنگه‌هرمز، میانگین «قیمت‌پیشنهادی» به سطح بی‌سابقه ۲۱۵ میلیون تومان در مترمربع رسید.

🔻🔻 این رشد می‌تواند بخاطر «وضعیت لرزان قیمت دلار» هنگام «پیشرفت‌مذاکرات» باشد که طبق تجربه‌های مشابه گذشته، معمولا یکسری افراد را از آن بازار به این بازار می‌آورد.

6️⃣ چرا حرکت قیمت مسکن متوقف شد؟
‌
🔻 شاید مهمترین پیام این «نقشه‌حرارتی»، علت یا علل «ایستایی قیمت فروشنده‌های آپارتمان» باشد.

🔻🔻 بررسی‌های کانال رصدخانه بازار مسکن حاکی است:
«ریسک‌جنگ و تنش» به قدری در روزها و هفته‌های گذشته جهات مختلفی را تجربه کرد که اکنون، بازیگران بازار معاملات مسکن ترجیح می‌دهند «برای مدتی به دیده‌بان اوضاع تبدیل شوند».

🔻🔻🔻 از آنجا که هر نوع «نتیجه‌ مذاکرات مربوط به تنگه‌هرمز» می‌تواند تاثیر معنادار بر روند آینده قیمت‌ها بگذارد، هر دو سمت عرضه و تقاضای ملک تصمیم‌شان برای انجام معامله را به بعداز «پایان‌مذاکرات» موکول کرده‌اند.

🔻🔻🔻🔻 در تجربه‌های یکسال‌ گذشته «جنگ» باعث افت قیمت در کوتاه‌مدت شد.
و «آتش‌بس» بعداز مدتی به «بازگشت خریداران سودگرفته از بازارهای دارایی» به صحنه معاملات‌ملک منجر شده بود.

رشد «صفر» قیمت مسکن در هفته‌ای که گذشت یک «علت دوم» هم می‌تواند داشته باشد:
«اثر تعطیلات نیمه‌دوم هفته»


🔗 نقشه حرارتی بازار مسکن؛ هفته‌ا‌ول مرداد ۱۴۰۵


🔗 🔗 نقشه حرارتی بازار مسکن؛ هفته‌دوم مرداد ۱۴۰۵


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #قیمت_مسکن #اجاره #ملک #آپارتمان #واحد_مسکونی
#منطقه #تهران #پایتخت #مناطق_تهران #مناطق_۲۲گانه
#نقشه_حرارتی_قیمت_مسکن_تهران

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_denی

🔴 شهردار مدعی «حمایت از مستاجرها» باعث «تحریک بی‌سابقه» اجاره‌بها شد

📌 اثر معکوس 2 تصمیم «زهران ممدانی» شهردار نیویورک در بازار اجاره مسکن

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ واکنش ترکیبی «انجماد اجاره‌بها» و «مالیات بر خانه‌های گران‌قیمت» در بازار مسکن نیویورک باعث «رکورد بالاترین اجاره‌‌بها در منهتن» شد.

2️⃣ منهتن یکی از بخش‌های اصلی شهر نیویورک است که همه نوع طبقات اجتماعی و همه نوع واحدمسکونی، لوکس و غیرلوکس، در محله‌های آن وجود دارد.

3️⃣ اجاره‌بهای ماهانه واحدهای مسکونی در منهتن به 6655 دلار رسیده که از نگاه «فاکس‌نیوز» و تحلیل کارشناسان بازار ملک، «بی‌سابقه» و یک رکورد محسوب می‌شود.

4️⃣ همچنین نرخ رشد سالانه اجاره مسکن نیز در این بخش از شهر نیویورک به 10 درصد رسیده که این هم از متوسط 6 تا 7 درصدی سال‌های قبل بیشتر است.

✅ بررسی‌های کانال رصدخانه بازار مسکن از «التهاب اجاره مسکن» در بخش اصلی نیویورک، جایی که ممدانی تصمیماتی در ظاهر «به نفع مستاجرها» اتخاذ کرده است، نشان می‌دهد:

◀️ متوسط هزینه اجاره مسکن در آمریکا حدود 2 هزار دلار در ماه و نرخ رشد سالانه آن نیز حدود 2 درصد است.

◀️ در کل نیویورک اما تورم اجاره نزدیک به 3 درصد است.

5️⃣ طرح فریز اجاره‌بها در نیویورک،‌ بزرگترین شهر آمریکا و همزمان طرح مالیات بر خانه‌های بالای 5 میلیارد دلار که بدون استفاده است یا خانه دوم افراد به حساب می‌آید باعث شد:

🔻 عرضه واحدمسکونی اجاره‌ای در این شهر کاهش پیدا کند.

🔻 فریز اجاره‌بها برای یکسری از واحدهای اجاره‌ای است و درست تعداد واحدهای خالی در این گروه در بخش‌هایی از نیویورک 2 برابر قبل شده است.

🔻 این طرح «هزینه تعمیر و نگهداری واحد اجاره‌ای را بیشتر از عایدی اجاره‌داری» کرده و برای مالکان صرف می‌کند که واحد را خالی بگذارند.

6️⃣ مالیات بر خانه‌های لوکس نیویورک نیز باعث شیفت خریداران این خانه‌ها به اجاره خانه‌های لوکس شده و تقاضا در بازار اجاره را افزایش داده است.

❌ تاثیر ترکیبی این دو اتفاق خود را به شکل «تشنج اجاره‌مسکن» در «معروف‌ترین بخش شهر نیویورک،‌ یعنی منهتن» بروز داده است.

⚠️ شهردار نیویورک خود را «حامی مستاجرها به ویژه کم‌درآمدها» جا زده بود اما تصمیماتش ضد آنها تمام شد.


🔗 دسته‌گل شهردار نیویورک در مالیات از «خانه‌های ‌دوم» را از اینجا بخوانید



#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #اجاره #فریز_اجاره_بها #اجاره_دستوری #خانه_لوکس #مالیات #نیویورک #زهران_ممدانی #شهردار_نیویورک #مستاجرها #خانه_خالی #اجاره_نشینی

#رصدخانه_بازار_مسکن




🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den

📌 وام مناسب خرید مسکن در تهران چقدر است؟ /۷روش «ترمیم تسهیلات خرید خانه‌اول»

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

1️⃣ دهه ۷۰ متوسط قدرت پوشش وام خرید مسکن در تهران ۲۸ مترمربع بود که در دهه ۸۰ به ۱۵ مترمربع رسید؛
◀️ این قدرت الان به ۳.۹ مترمربع سقوط کرده است.

2️⃣ ترکیب سمی «وام‌های تکلیفی بخش مسکن، نرخ سود دستوری تسهیلات بانکی و جهش‌های مکرر قیمت آپارتمان» طی یک دهه گذشته، اسباب این سقوط را فراهم کرد.

❌ پیامد «ناکارآمدی تاریخی» وام خرید مسکن در این سال‌ها، سرکوب تقاضای خانه‌اول و گوشه‌نشینی تولیدکنندگان خانه بوده است.

3️⃣ متوسط قدرت خرید وام مسکن در سال‌های گذشته از دهه ۱۴۰۰ نیز اوضاع خوبی نسبت به امسال نداشته و ۶.۵ مترمربع بوده است.

4️⃣ در این سال‌ها نظام تامین مالی مسکن در ایران بخاطر مجموعه‌ای از سیاست‌های معیوب، فاصله‌اش از «وام‌های جهانی خرید مسکن» را بیشتر کرد.

✅ در اروپا دست‌کم به اندازه ۷۵ درصد از بهای خرید خانه، به افراد وام بلندمدت ۳۰ ساله پرداخت می‌شود.

◀️ قدرت پوشش وام خرید خانه اول در آمریکا تا ۹۵ درصد است.

◀️◀️ یک علت موفقیت «بازار تسهیلات رهنی» در کشورهای مختلف جهان،‌ «تورم پایین» و «کم‌رشدی قیمت مسکن» است که «پرداخت وام بلندمدت بدون برهم خوردن تعادل منابع و مصارف موسسات مالی» را ممکن می‌کند.

5️⃣ در ایران اگرچه تورم فزاینده در این سال‌ها تشدید شده اما با روش‌هایی مرکب از الگوی جهانی وام رهنی و تجربه دهه‌های ۴۰ و ۵۰ ایران می‌توان دست به «ترمیم قدرت خرید وام مسکن» زد.

🔻 اولویت نیز می‌تواند «خانه‌اولی‌ها» باشد.

🔻🔻 سال ۹۴، «وام مسکن یکم» ویژه زوج‌های فاقد مسکن،‌ پوشش ۲۰ مترمربعی داشت.

🔻🔻🔻 آن وام اگر امروز بخواهد برقرار شود باید رقم آن ۴ میلیارد تومان باشد که در این صورت نیمی از این مبلغ باید سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن شود.

6️⃣ روش دوم، نسخه تکمیلی وام مسکن یکم است به این صورت که:
دریافت‌کنندگان وام، تا پایان قسط‌دهی، ۱۰ درصد قسط را در صندوق پس‌انداز کنند تا منابع وام مسکن از آن تامین شود.

7️⃣ روش سوم، «مدل موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای» مربوط به دهه ۴۰ و دهه ۵۰ است.
⭕️ شهرک‌اکباتان با یکی از همین موسسات تحت عنوان موسسه اکباتان، تامین مالی شد.
این موسسات با جذب سپرده خانه‌اولی‌ها و استفاده از وجوه اداره‌شده سازمان برنامه،‌ بانک‌های تجاری و اعتبار کمکی بانک‌ تخصصی مسکن، می‌تواند وام دومنظوره ساخت و خرید مسکن پرداخت کند.

8️⃣ روش دیگر، مدل تامین مالی مسکن آمریکا است که بخشی از نرخ سود تسهیلات از طریق معافیت مالیاتی افراد جبران می‌شود.

9️⃣ یک روش دیگر نیز پرداخت وام با نرخ سود مدنظر بانک به دهک‌‌های بالای درآمدی برای خرید مسکن در ازای پرداخت وام با نرخ سود حمایتی به زوج‌ها است.

🔟 روش ششم، افزایش نرخ سود سپرده‌ در حساب‌های مرتبط با تامین مالی مسکن است که این هم در دهه‌های ۴۰ و ۵۰ تجربه شد.

1️⃣1️⃣ روش هفتم نیز تجربه فرانسه است که دولت با اختصاص یارانه مسکن به وام‌های خرید خانه اول، هزینه را برای زوج‌ها کاهش می‌دهد.

⚠️ در حال حاضر، بخش قابل‌توجهی از خانوارها بخاطر رشد هزینه‌های زندگی، «وام‌پذیری» خود را از دست داده‌اند اما در صورتی که تسهیلات خرید مسکن همزمان که افزایش سقف پیدا می‌کنند، در شیوه بازپرداخت‌شان با استفاده از مدل‌های اقساط پلکانی به همراه طولانی‌ترشدن دوره بازپردخت، تجدیدنظر شود، «قسط» آنها در حد اجاره‌بهای ماهانه تنظیم خواهد شد.

⚠️⚠️ قسط ماهانه وام ۴ میلیارد تومانی در صورت بازپرداخت ۳۰ ساله و نرخ سود ۱۰ درصد از روش‌های که به ناترازی منابع بانکی منجر نشود و همچنین بازپرداخت پلکانی، در سال اول ۱۸ میلیون تومان خواهد بود.
◀️ متوسط اجاره‌بهای ماهانه در تهران حدود ۲۰ میلیون تومان علاوه بر پول‌پیش است.

🔗 گزارش تکمیلی کانال رصدخانه بازار مسکن درباره «وام خرید» را از اینجا بخوانید


🔗🔗 گزارش کامل وام ۳.۹ مترمربعی و روش‌های ترمیم را نیز از اینجا مطالعه کنید


#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#وام_خرید_مسکن #وام_مسکن #قدرت_خرید_مسکن #خانه_اول #خرید_مسکن #تورم #ملک #بازار_مسکن #وام_بانکی #دولت #بانک_مرکزی #سازمان_برنامه

#رصدخانه_بازار_مسکن

📌 بحران نهادی در بازار مسکن

🔭 رصدخانه بازار مسکن:

✍🏻 دکتر حسین عبده‌تبریزی معتقد است:
 1️⃣ قیمت مسکن در دوره‌ای طولانی سالانه چند درصد بیشتر از تورم رشد کرده و اثر مرکب همین تفاوت کوچک نسبت قیمت مسکن به درآمد را به‌شدت بالا برده است.

2️⃣ این وضعیت در ایران با مشکل
نهادی مهم دیگری نیز همراه شده است: نبود بازار رهن و اعتبار مسکن عمیق و بلندمدت. 

3️⃣ بحران بنیادی ایران، بحران درآمد و فقیرشدن است؛
اما یکی از مهم‌ترین محل‌های ظهور این بحران، مسکن است. 

4️⃣ بحران مسکن ایران عمدتا بحران کمبود فیزیکی خانه نیست‌؛
بحران استطاعت و بحران نظام تامین مالی مسکن است.

◀️ ریشه آن نیز عقب‌ماندن درآمد و دستمزد واقعی است.

◀️◀️ اما در کنار آن، نبود بازار رهن کارآمد و وام‌های بلندمدت متناسب با قیمت مسکن باعث شده است که در شهرهای بزرگ، حتی خانوارهای دارای شغل و درآمد منظم نیز نتوانند فاصله میان درآمد خود و قیمت مسکن را تامین مالی کنند. 

❌ به بیان کوتاه‌تر، بحران اصلی، فقیرشدن است؛ بحران مسکن یکی از شدیدترین نمودهای آن است و ضعف بازار رهن آن را تشدید کرده است.


🔗 رکورد ۳۳ ساله «سقوط» قدرت خرید وام مسکن را از اینجا بخوانید


#دنیای_اقتصاد
#بازار_مسکن #وام_مسکن #فقر #فقیر #درآمد #بحران_مسکن
#حسین_عبده_تبریزی

#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den