Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
📌 وام مناسب خرید مسکن در تهران چقدر است؟ /۷روش «ترمیم تسهیلات خرید خانهاول»
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ دهه ۷۰ متوسط قدرت پوشش وام خرید مسکن در تهران ۲۸ مترمربع بود که در دهه ۸۰ به ۱۵ مترمربع رسید؛
◀️ این قدرت الان به ۳.۹ مترمربع سقوط کرده است.
❌ پیامد «ناکارآمدی تاریخی» وام خرید مسکن در این سالها، سرکوب تقاضای خانهاول و گوشهنشینی تولیدکنندگان خانه بوده است.
3️⃣ متوسط قدرت خرید وام مسکن در سالهای گذشته از دهه ۱۴۰۰ نیز اوضاع خوبی نسبت به امسال نداشته و ۶.۵ مترمربع بوده است.
4️⃣ در این سالها نظام تامین مالی مسکن در ایران بخاطر مجموعهای از سیاستهای معیوب، فاصلهاش از «وامهای جهانی خرید مسکن» را بیشتر کرد.
✅ در اروپا دستکم به اندازه ۷۵ درصد از بهای خرید خانه، به افراد وام بلندمدت ۳۰ ساله پرداخت میشود.
◀️ قدرت پوشش وام خرید خانه اول در آمریکا تا ۹۵ درصد است.
◀️◀️ یک علت موفقیت «بازار تسهیلات رهنی» در کشورهای مختلف جهان، «تورم پایین» و «کمرشدی قیمت مسکن» است که «پرداخت وام بلندمدت بدون برهم خوردن تعادل منابع و مصارف موسسات مالی» را ممکن میکند.
5️⃣ در ایران اگرچه تورم فزاینده در این سالها تشدید شده اما با روشهایی مرکب از الگوی جهانی وام رهنی و تجربه دهههای ۴۰ و ۵۰ ایران میتوان دست به «ترمیم قدرت خرید وام مسکن» زد.
🔻 اولویت نیز میتواند «خانهاولیها» باشد.
🔻🔻 سال ۹۴، «وام مسکن یکم» ویژه زوجهای فاقد مسکن، پوشش ۲۰ مترمربعی داشت.
🔻🔻🔻 آن وام اگر امروز بخواهد برقرار شود باید رقم آن ۴ میلیارد تومان باشد که در این صورت نیمی از این مبلغ باید سپردهگذاری در صندوق پسانداز مسکن شود.
6️⃣ روش دوم، نسخه تکمیلی وام مسکن یکم است به این صورت که:
دریافتکنندگان وام، تا پایان قسطدهی، ۱۰ درصد قسط را در صندوق پسانداز کنند تا منابع وام مسکن از آن تامین شود.
7️⃣ روش سوم، «مدل موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای» مربوط به دهه ۴۰ و دهه ۵۰ است.
⭕️ شهرکاکباتان با یکی از همین موسسات تحت عنوان موسسه اکباتان، تامین مالی شد.
این موسسات با جذب سپرده خانهاولیها و استفاده از وجوه ادارهشده سازمان برنامه، بانکهای تجاری و اعتبار کمکی بانک تخصصی مسکن، میتواند وام دومنظوره ساخت و خرید مسکن پرداخت کند.
8️⃣ روش دیگر، مدل تامین مالی مسکن آمریکا است که بخشی از نرخ سود تسهیلات از طریق معافیت مالیاتی افراد جبران میشود.
9️⃣ یک روش دیگر نیز پرداخت وام با نرخ سود مدنظر بانک به دهکهای بالای درآمدی برای خرید مسکن در ازای پرداخت وام با نرخ سود حمایتی به زوجها است.
🔟 روش ششم، افزایش نرخ سود سپرده در حسابهای مرتبط با تامین مالی مسکن است که این هم در دهههای ۴۰ و ۵۰ تجربه شد.
1️⃣1️⃣ روش هفتم نیز تجربه فرانسه است که دولت با اختصاص یارانه مسکن به وامهای خرید خانه اول، هزینه را برای زوجها کاهش میدهد.
⚠️ در حال حاضر، بخش قابلتوجهی از خانوارها بخاطر رشد هزینههای زندگی، «وامپذیری» خود را از دست دادهاند اما در صورتی که تسهیلات خرید مسکن همزمان که افزایش سقف پیدا میکنند، در شیوه بازپرداختشان با استفاده از مدلهای اقساط پلکانی به همراه طولانیترشدن دوره بازپردخت، تجدیدنظر شود، «قسط» آنها در حد اجارهبهای ماهانه تنظیم خواهد شد.
⚠️⚠️ قسط ماهانه وام ۴ میلیارد تومانی در صورت بازپرداخت ۳۰ ساله و نرخ سود ۱۰ درصد از روشهای که به ناترازی منابع بانکی منجر نشود و همچنین بازپرداخت پلکانی، در سال اول ۱۸ میلیون تومان خواهد بود.
◀️ متوسط اجارهبهای ماهانه در تهران حدود ۲۰ میلیون تومان علاوه بر پولپیش است.
🔗 گزارش تکمیلی کانال رصدخانه بازار مسکن درباره «وام خرید» را از اینجا بخوانید
🔗 🔗 گزارش کامل وام ۳.۹ مترمربعی و روشهای ترمیم را نیز از اینجا مطالعه کنید
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#وام_خرید_مسکن #وام_مسکن #قدرت_خرید_مسکن #خانه_اول #خرید_مسکن #تورم #ملک #بازار_مسکن #وام_بانکی #دولت #بانک_مرکزی #سازمان_برنامه
#رصدخانه_بازار_مسکن
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ دهه ۷۰ متوسط قدرت پوشش وام خرید مسکن در تهران ۲۸ مترمربع بود که در دهه ۸۰ به ۱۵ مترمربع رسید؛
◀️ این قدرت الان به ۳.۹ مترمربع سقوط کرده است.
2️⃣ ترکیب سمی «وامهای تکلیفی بخش مسکن، نرخ سود دستوری تسهیلات بانکی و جهشهای مکرر قیمت آپارتمان» طی یک دهه گذشته، اسباب این سقوط را فراهم کرد.
❌ پیامد «ناکارآمدی تاریخی» وام خرید مسکن در این سالها، سرکوب تقاضای خانهاول و گوشهنشینی تولیدکنندگان خانه بوده است.
3️⃣ متوسط قدرت خرید وام مسکن در سالهای گذشته از دهه ۱۴۰۰ نیز اوضاع خوبی نسبت به امسال نداشته و ۶.۵ مترمربع بوده است.
4️⃣ در این سالها نظام تامین مالی مسکن در ایران بخاطر مجموعهای از سیاستهای معیوب، فاصلهاش از «وامهای جهانی خرید مسکن» را بیشتر کرد.
✅ در اروپا دستکم به اندازه ۷۵ درصد از بهای خرید خانه، به افراد وام بلندمدت ۳۰ ساله پرداخت میشود.
◀️ قدرت پوشش وام خرید خانه اول در آمریکا تا ۹۵ درصد است.
◀️◀️ یک علت موفقیت «بازار تسهیلات رهنی» در کشورهای مختلف جهان، «تورم پایین» و «کمرشدی قیمت مسکن» است که «پرداخت وام بلندمدت بدون برهم خوردن تعادل منابع و مصارف موسسات مالی» را ممکن میکند.
5️⃣ در ایران اگرچه تورم فزاینده در این سالها تشدید شده اما با روشهایی مرکب از الگوی جهانی وام رهنی و تجربه دهههای ۴۰ و ۵۰ ایران میتوان دست به «ترمیم قدرت خرید وام مسکن» زد.
🔻 اولویت نیز میتواند «خانهاولیها» باشد.
🔻🔻 سال ۹۴، «وام مسکن یکم» ویژه زوجهای فاقد مسکن، پوشش ۲۰ مترمربعی داشت.
🔻🔻🔻 آن وام اگر امروز بخواهد برقرار شود باید رقم آن ۴ میلیارد تومان باشد که در این صورت نیمی از این مبلغ باید سپردهگذاری در صندوق پسانداز مسکن شود.
6️⃣ روش دوم، نسخه تکمیلی وام مسکن یکم است به این صورت که:
دریافتکنندگان وام، تا پایان قسطدهی، ۱۰ درصد قسط را در صندوق پسانداز کنند تا منابع وام مسکن از آن تامین شود.
7️⃣ روش سوم، «مدل موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای» مربوط به دهه ۴۰ و دهه ۵۰ است.
⭕️ شهرکاکباتان با یکی از همین موسسات تحت عنوان موسسه اکباتان، تامین مالی شد.
این موسسات با جذب سپرده خانهاولیها و استفاده از وجوه ادارهشده سازمان برنامه، بانکهای تجاری و اعتبار کمکی بانک تخصصی مسکن، میتواند وام دومنظوره ساخت و خرید مسکن پرداخت کند.
8️⃣ روش دیگر، مدل تامین مالی مسکن آمریکا است که بخشی از نرخ سود تسهیلات از طریق معافیت مالیاتی افراد جبران میشود.
9️⃣ یک روش دیگر نیز پرداخت وام با نرخ سود مدنظر بانک به دهکهای بالای درآمدی برای خرید مسکن در ازای پرداخت وام با نرخ سود حمایتی به زوجها است.
🔟 روش ششم، افزایش نرخ سود سپرده در حسابهای مرتبط با تامین مالی مسکن است که این هم در دهههای ۴۰ و ۵۰ تجربه شد.
1️⃣1️⃣ روش هفتم نیز تجربه فرانسه است که دولت با اختصاص یارانه مسکن به وامهای خرید خانه اول، هزینه را برای زوجها کاهش میدهد.
⚠️ در حال حاضر، بخش قابلتوجهی از خانوارها بخاطر رشد هزینههای زندگی، «وامپذیری» خود را از دست دادهاند اما در صورتی که تسهیلات خرید مسکن همزمان که افزایش سقف پیدا میکنند، در شیوه بازپرداختشان با استفاده از مدلهای اقساط پلکانی به همراه طولانیترشدن دوره بازپردخت، تجدیدنظر شود، «قسط» آنها در حد اجارهبهای ماهانه تنظیم خواهد شد.
⚠️⚠️ قسط ماهانه وام ۴ میلیارد تومانی در صورت بازپرداخت ۳۰ ساله و نرخ سود ۱۰ درصد از روشهای که به ناترازی منابع بانکی منجر نشود و همچنین بازپرداخت پلکانی، در سال اول ۱۸ میلیون تومان خواهد بود.
◀️ متوسط اجارهبهای ماهانه در تهران حدود ۲۰ میلیون تومان علاوه بر پولپیش است.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#وام_خرید_مسکن #وام_مسکن #قدرت_خرید_مسکن #خانه_اول #خرید_مسکن #تورم #ملک #بازار_مسکن #وام_بانکی #دولت #بانک_مرکزی #سازمان_برنامه
#رصدخانه_بازار_مسکن
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
😭3❤2
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
🔴 ذرهبین روی بازار خرید «خانهریز» / آیا پیشخرید متراژی مسکن خارج از ضوابط قانون پیشفروش ساختمان «امکانپذیر» است؟
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
⭕️ شهرداری تهران با تبدیل «پروژه احداث یک برج مسکونی ۹ طبقه» به طرح «پیشفروش سانتیمتری مسکن»، یک بازار برای «سرمایهگذاری خرد» شهروندان تهرانی و احتمالاً غیرتهرانی ایجاد کرده است.
🔻 اسم این بازار، طرح «خانهریز» است.
🔻 خلاصه طرح میگوید، افراد میتوانند با حداقل سرمایه معادل ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان، وارد بازار «خرید مسکن» شوند؛
🔻 اما با این رقم فقط یکصدم از یک مترمربع بنای مسکونی این برج را میتوانند خریداری کنند.
🔻 در عین حال، خرید یونیتهای بیشتر مجاز است.
⭕️ ظاهر طرح «خانهریز» نشان میدهد، افرادی که در مواجهه با تورم ملک قادر نیستند برای مصرف یا حفظ ارزش واقعی سرمایهشان، «مسکن خریداری کنند»، میتوانند چند سانتیمترمربع از یک واحد مسکونی را خریداری کنند.
⚠️ با این حال، بررسیهای «رصدخانه بازار مسکن» نشان میدهد:
«خانهریز» چهار ابهام دارد که لازم است ابعاد آنها برای خریداران و سرمایهگذاران روشن شود.
1️⃣ ابهام اول: خرید یا مشارکت؟
◀️ در معرفی طرح «خانهریز»، یکبار صحبت از «مشارکت افراد» شده و بار دیگر صحبت از «خرید واحد معادل یکصدم مترمربع».
◀️ بین خرید مسکن و مشارکت در ساخت مسکن، زمین تا آسمان تفاوت اقتصادی وجود دارد.
◀️ کسی که یک مترمربع از این پروژه را «خرید» میکند، سرمایهگذاری او مستقل از «سود یا زیان احتمالی سازنده»، مشمول رشد سالانه قیمت ملک در بازار مسکن شهر تهران میشود.
◀️ اما اگر خریداران «خانهریز»، در حکم شریک سازنده این برج باشند، در این صورت متناسب با رشد احتمالی قیمت ساخت، ارزش خرید آنها ممکن است در طول زمان، معادل متراژی که خرید کردهاند نباشد و از آن کمتر شود.
❌ بنابراین لازم است، شفاف در سامانه «خانهریز» قید شود که «منظور از سرمایهگذاری شهروندان، «خرید قطعی است یا مشارکت در ساخت؟»
2️⃣ ابهام دوم: قیمت تعیینشده، «قیمت تمامشده ساخت» است یا «قیمت قطعی شامل ساخت و زمین و ...»؟
◀️ در بخشی از معرفی طرح قید شده است:
«شما قیمت تمامشده ساختوساز را میپردازید».
اما در بخش دیگری از طرح، صحبت از «مقایسه قیمت خانهریزها با قیمت واحدمسکونی نوساز» شده است.
◀️ بهای خرید یک خانهریز که یک صدم مترمربع است، ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان تعیین شده که در این صورت، قیمت خرید یک مترمربع آن معادل ۲۱۹ میلیون تومان است.
◀️ اگر این رقم، قیمت ساخت است، در این صورت «هزینه ساخت بسیار بالاتر از اعداد بازار ساختوساز» به نظر میرسد.
◀️ اگر این رقم، «قیمت قطعی خرید» است، در این صورت این پرسش بوجود میآید که حاشیهسود سازنده با توجه به اختلاف این رقم با قیمت نوساز منطقه چگونه محاسبه میشود؟
3️⃣ ابهام سوم: این طرح، نوعی پیشفروش و پیشخرید مسکن است، اما «ضوابط قانون پیشفروش ساختمان» در آن مشاهده نمیشود.
◀️ تفاوت «خانهریز» با پیشفروشهای سنتی در آن است که پیشخریداران این طرح، یک واحد مسکونی را نمیخرند بلکه متراژی از آن را پیشخرید میکنند.
◀️ طبق ماده یک قانون مصوب سال ۹۴، «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیشفروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) درآید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیشفروش ساختمان محسوب میشود.»
◀️ ماده ۴ همین قانون نیز تاکید میکند:
تنظیم قرارداد پیشفروش مستلزم ارائه «پروانه ساختمانی کل ساختمان، بیمهنامه، تاییدیه نظام مهندسی و ...» است.
❌ همانطور که در «خانهریز» اعلام شده، سرمایهگذاران قرار است متراژی از یک برج مسکونی که فعلاً پروانه ساختمانی ندارد را پیشخرید کنند.
❌ بنابراین شرایط طرح با قانون پیشفروش ساختمان «قابل جمع» نیست.
❌ پیشفروش، باید بعداز صدور پروانه صورت بگیرد و سایر مفاد این قانون از جمله «ثبت محضری قرارداد» نیز طی شود.
4️⃣ ابهام چهارم: خریداران «خانهریز» مالک عرصه و اعیان هستند یا فقط اعیان؟
◀️ در «خانهریز» به شکل شفاف مشخص نیست که خریداران، صرفاً متراژی از برج را خرید میکنند یا همزمان صاحب قدرالسهم زمین هم میشوند؟
◀️ زمین این پروژه برای شهرداری است و سازنده برج، در قالب قرارداد مشارکتمدنی، ساخت آن را برعهده گرفته است.
⭕️ در عین حال، تعداد طبقات مسکونی در پروانهشهرسازی پروژه، ۸ طبقه تعیین شده اما در معرفی طرح صحبت از ۹ طبقه مسکونی شده است.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#خانه_ریز #مسکن #تهران #شهرداری_تهران #پیش_خرید #پیش_فروش_مسکن #مسکن_متری #شهرداری #خرید #خانه_اول #ساخت_و_ساز
#رصدخانه_بازار_مسکن
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
⭕️ شهرداری تهران با تبدیل «پروژه احداث یک برج مسکونی ۹ طبقه» به طرح «پیشفروش سانتیمتری مسکن»، یک بازار برای «سرمایهگذاری خرد» شهروندان تهرانی و احتمالاً غیرتهرانی ایجاد کرده است.
🔻 اسم این بازار، طرح «خانهریز» است.
🔻 خلاصه طرح میگوید، افراد میتوانند با حداقل سرمایه معادل ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان، وارد بازار «خرید مسکن» شوند؛
🔻 اما با این رقم فقط یکصدم از یک مترمربع بنای مسکونی این برج را میتوانند خریداری کنند.
🔻 در عین حال، خرید یونیتهای بیشتر مجاز است.
⭕️ ظاهر طرح «خانهریز» نشان میدهد، افرادی که در مواجهه با تورم ملک قادر نیستند برای مصرف یا حفظ ارزش واقعی سرمایهشان، «مسکن خریداری کنند»، میتوانند چند سانتیمترمربع از یک واحد مسکونی را خریداری کنند.
⚠️ با این حال، بررسیهای «رصدخانه بازار مسکن» نشان میدهد:
«خانهریز» چهار ابهام دارد که لازم است ابعاد آنها برای خریداران و سرمایهگذاران روشن شود.
1️⃣ ابهام اول: خرید یا مشارکت؟
◀️ در معرفی طرح «خانهریز»، یکبار صحبت از «مشارکت افراد» شده و بار دیگر صحبت از «خرید واحد معادل یکصدم مترمربع».
◀️ بین خرید مسکن و مشارکت در ساخت مسکن، زمین تا آسمان تفاوت اقتصادی وجود دارد.
◀️ کسی که یک مترمربع از این پروژه را «خرید» میکند، سرمایهگذاری او مستقل از «سود یا زیان احتمالی سازنده»، مشمول رشد سالانه قیمت ملک در بازار مسکن شهر تهران میشود.
◀️ اما اگر خریداران «خانهریز»، در حکم شریک سازنده این برج باشند، در این صورت متناسب با رشد احتمالی قیمت ساخت، ارزش خرید آنها ممکن است در طول زمان، معادل متراژی که خرید کردهاند نباشد و از آن کمتر شود.
❌ بنابراین لازم است، شفاف در سامانه «خانهریز» قید شود که «منظور از سرمایهگذاری شهروندان، «خرید قطعی است یا مشارکت در ساخت؟»
2️⃣ ابهام دوم: قیمت تعیینشده، «قیمت تمامشده ساخت» است یا «قیمت قطعی شامل ساخت و زمین و ...»؟
◀️ در بخشی از معرفی طرح قید شده است:
«شما قیمت تمامشده ساختوساز را میپردازید».
اما در بخش دیگری از طرح، صحبت از «مقایسه قیمت خانهریزها با قیمت واحدمسکونی نوساز» شده است.
◀️ بهای خرید یک خانهریز که یک صدم مترمربع است، ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان تعیین شده که در این صورت، قیمت خرید یک مترمربع آن معادل ۲۱۹ میلیون تومان است.
◀️ اگر این رقم، قیمت ساخت است، در این صورت «هزینه ساخت بسیار بالاتر از اعداد بازار ساختوساز» به نظر میرسد.
◀️ اگر این رقم، «قیمت قطعی خرید» است، در این صورت این پرسش بوجود میآید که حاشیهسود سازنده با توجه به اختلاف این رقم با قیمت نوساز منطقه چگونه محاسبه میشود؟
3️⃣ ابهام سوم: این طرح، نوعی پیشفروش و پیشخرید مسکن است، اما «ضوابط قانون پیشفروش ساختمان» در آن مشاهده نمیشود.
◀️ تفاوت «خانهریز» با پیشفروشهای سنتی در آن است که پیشخریداران این طرح، یک واحد مسکونی را نمیخرند بلکه متراژی از آن را پیشخرید میکنند.
◀️ طبق ماده یک قانون مصوب سال ۹۴، «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیشفروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) درآید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیشفروش ساختمان محسوب میشود.»
◀️ ماده ۴ همین قانون نیز تاکید میکند:
تنظیم قرارداد پیشفروش مستلزم ارائه «پروانه ساختمانی کل ساختمان، بیمهنامه، تاییدیه نظام مهندسی و ...» است.
❌ همانطور که در «خانهریز» اعلام شده، سرمایهگذاران قرار است متراژی از یک برج مسکونی که فعلاً پروانه ساختمانی ندارد را پیشخرید کنند.
❌ بنابراین شرایط طرح با قانون پیشفروش ساختمان «قابل جمع» نیست.
❌ پیشفروش، باید بعداز صدور پروانه صورت بگیرد و سایر مفاد این قانون از جمله «ثبت محضری قرارداد» نیز طی شود.
4️⃣ ابهام چهارم: خریداران «خانهریز» مالک عرصه و اعیان هستند یا فقط اعیان؟
◀️ در «خانهریز» به شکل شفاف مشخص نیست که خریداران، صرفاً متراژی از برج را خرید میکنند یا همزمان صاحب قدرالسهم زمین هم میشوند؟
◀️ زمین این پروژه برای شهرداری است و سازنده برج، در قالب قرارداد مشارکتمدنی، ساخت آن را برعهده گرفته است.
⭕️ در عین حال، تعداد طبقات مسکونی در پروانهشهرسازی پروژه، ۸ طبقه تعیین شده اما در معرفی طرح صحبت از ۹ طبقه مسکونی شده است.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#خانه_ریز #مسکن #تهران #شهرداری_تهران #پیش_خرید #پیش_فروش_مسکن #مسکن_متری #شهرداری #خرید #خانه_اول #ساخت_و_ساز
#رصدخانه_بازار_مسکن
❤1
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
📌 یک مطالعه دانشگاهی «اخذ عوارض از مالکان منتفع ابرپروژههای شهری» را به شهرداری توصیه کرد
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ شبکه متروی تهران برای تکمیل ایستگاههای ۷ خط فعلی، افزایش ۲ برابری قطارهای مترو و همچنین احداث ۴ خط جدید، دستکم به ۱۳۰۰ همت منابع مالی نیاز دارد.
2️⃣ این رقم حدود ۵ برابر بودجه امسال شهرداری تهران است و تامین آن در میانمدت از طریق سه منبع مالی در دسترس شهرداری غیرممکن است.
3️⃣ طی حدود سه دهه گذشته هزینههای احداث مترو از سه منبع «بودجه شهرداری، کمک دولت و وامهای بانکی» تامین شد؛ آن هم به شکل قطرهچکانی.
4️⃣ ساخت و تامین تجهیزات مترو، وابستگی بسیار بالایی به واردات دارد و به همین خاطر، هزینه ساخت و تکمیل شبکه، بین مدیران شهری به صورت یورویی محاسبه و برآورد میشود؛
🔻 هر کیلومتر معادل ۵۵ میلیون یورو.
❌ در این سالها، تزریق محدود منابع به شبکه باعث «اصابت موجهای جهش نرخ ارز و تورم تولید» به ساخت و تجهیز مترو شد.
5️⃣ یک مطالعه جدید درباره «الگوی رایج» تامین مالی پروژههای زیرساخت شهری در شهرهای جهان نشان میدهد:
◀️ مشکل متروی پایتخت میتواند با ابزار مالی رایج در شهرها تحت عنوان «عوارض ارزشافزوده زمین» حل شود.
◀️◀️ این عوارض، از مالکان املاک مسکونی و غیرمسکونی نزدیک پروژههای توسعه خدمات شهری مثل مترو که ساخت آنها کیفیتزندگی محله آنها را ارتقاء میدهد و باعث افزایش ارزش ملکشان میشود، دریافت میشود.
◀️◀️◀️ در شهرهایی که عوارض ارزشافزوده زمین در آنها رایج است، دستکم ۳۰ تا ۵۰ درصد منابع مالی مورد نیاز پروژههای زیرساخت شهری از همین محل تامین میشود.
🔻 نرخ عوارض ارزشافزوده زمین تابعی از متغیرهایی مثل میزان نزدیکی ملک به ایستگاه مترو، تراکم ساختمانی ملک و ... است.
6️⃣ با این حال دکتر رضا نصر اصفهانی، یکی از مدیران این مطالعه، که خودش صاحبنظر اقتصاد شهر است، به «دنیایاقتصاد» گفت:
🔻 ایجاد ایستگاه مترو در فاصله ۱۵ دقیقهای یک ملک مسکونی میتواند ارزش زمین آن ملک را ۳۰ درصد افزایش دهد.
🔻 در شهرهای مختلف جهان نرخ عوارض ارزشافزوده بخاطر اثرگذاری متغیرها، بسیار متفاوت و از ۲ تا ۷۰ درصد تعریف شده است.
7️⃣ دکتر محمود اولاد، دیگر صاحبنظر اقتصاد شهر نیز معتقد است:
◀️ «رانت برنامه» یا همان رانت ناشی از تصمیمات شهرداری باید جذب شهر نشود نه اینکه گروهی خاص از آن نفع ببرند چون در غیر اینصورت شکاف خدمات و دوقطبی امکانات در شهر تشدید خواهد شد.
⭕️ چرا در تهران «ابتکارات مالی» برای اداره شهر جواب نداده است؟
✅ بررسیهای رصدخانه بازار مسکن درباره علت عقبماندگی نظام تامین مالی شهرداریها در ایران نسبت به نوآوریهای مالی در شهرداریهای موفق جهان نشان میدهد:
وابستگی شهرداری به «در دسترسترین منبع مالی» یعنی فروش تراکم مانع از «پرداختن به سایر ابزارهای مالی» بوده است.
◀️ مدیریت شهری تهران در همه سالهای اخیر به جای آنکه بودجه شهر را با طیف وسیعی از خدماتگیرندگان، از بابت دریافت عوارض پایدار شهری درگیر کند، با جمع محدودی از کسانی که میتوانند دستکم ۴۰ تا ۵۰ درصد هزینههای شهر را با خرید مجوزهای ساختمانی شامل تراکم و تغییرکاربری تامین کنند، ارتباط برقرار کرده است.
◀️ در عین حال درآمد حاصل از همین فروش تراکم و سایر مجوزهای ساختمانی به جای «صرف مطلق برای مترو»، به سمت «بزرگراهسازیهای غیرضرور» و موازی معابر فعلی منحرف شد.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تهران #شهرداری_تهران #پایتخت #بودجه_شهرداری #مترو #متروی_تهران #تامین_مالی #عوارض_ارزش_افزوده_زمین #عوارض_شهری #ساخت_مترو #ناوگان_حمل_و_نقل_عمومی #شبکه_مترو
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤3
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
مدافعان «افزایش تراکم ساختمانی» چه میگویند؟
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ سیاست مدیریت شهری تهران مبنیبر «1 تا 2 طبقه تراکماضافه» به سازندهها، ارتفاع ساختوسازهای 1404 را حداقل یک طبقه نسبت به 1403 افزایش داد.
2️⃣ مطابق آمار رسمی جدید از پروانههای ساختمانی شهر تهران؛
سال گذشته تعداد ساختمانهایی که احداث آنها شروع شد 18 درصد نسبت به 1403 افت کرد.
اما تعداد واحدهای مسکونی در این ساختمانها 8 درصد افزایش یافت.
3️⃣ این تغییر غیر همجهت «پروانه» و «واحد»، نتیجه افزایش تراکمساختمانی است که باعث شده تیراژ واحدهای مسکونی در حجم کمتری از ساختمانها «افزایش» یابد.
4️⃣ طبق بررسیهای «رصدخانه بازار مسکن» تراکم واحدمسکونی در ساختمانهای جدید از 7.5 واحد به 10 واحد رسیده و متوسط تعداد طبقات نیز از 5 طبقه فراتر رفته است.
5️⃣ سال گذشته، شهرداری برای آنچه «مراعات حال شهروندان در شرایط جنگی» اعلام کرد، تصمیم به «افزایش تراکمساختمانی» گرفت.
6️⃣ مدافعان «فروش تراکم بیشتر از حدمجاز طرح تفصیلی» معتقدند:
این کار عرضه مسکن را زیاد میکند و به کاهش قیمت مسکن میانجامد.
❌ اما صرفنظر از مطالعات قدیمی که میگوید: تراکم ساختمانی به شکل تصاعدی باعث افزایش قیمت زمین و در نتیجه قیمت مسکن می شود،
یک مطالعه جدید اثبات کرده است، «تراکم ساختمانی بالا، تهدید حملات جنگی را هم بالا میبرد».
⭕️ خلاصه این مطالعه که توسط کمیسیون شهرسازی شورایشهر تهران انجام شده، به شرح زیر است:
🔻 تراکم ساختمانی بالا در محلهها و نزدیکبودن ساختمانها، مانع از «تخلیه سریع موج انفجار» میشود و «شدت تخریب» را بالا میبرد.
🔻 طبق استانداردهای نظامی آمریکا، نسبت «ارتفاع ساختمان» به «عرض خیابان» در مناطق شهری پرخطر باید 0.6 باشد.
🔻 در تهران این نسبت (H/M) باید به عدد یک کاهش پیدا کند.
🔻 کاهش این نسبت به 0.5، «فشار انفجار» را 30 درصد کاهش میدهد و افزایش آن به 2.5، فشار را 2 برابر میکند.
🔻 طی جنگ 40 روزه، حملات به ساختمانهایی که مجاورت آنها، بناهای کمطبقه وجود داشت، با «شدت تخریب کمتر» در مقایسه با کوچههای پرتراکم همراه بود.
⚠️ در برابر این مطالعه و درخواست کاهش تراکمساختمانی، گروهی از تصمیمگیران در شهر اعلام کردهاند:
اگر ساختمانها به «پناهگاه» و شهر به «آژیرخطر» مجهز شوند، موضوع «تراکمساختمانی» بحث فرعی خواهد بود.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تهران #پایتخت #تراکم_ساختمانی #تراکم_فروشی #جنگ_40_روزه #تاب_آوری #انفجار #تخریب #خسارت_جنگ #پروانه_ساختمانی #تیراژ_ساخت_مسکن #واحد_مسکونی #شهرداری
#رصدخانه_بازار_مسکن
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤7👍1
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
📌 راز خروج سازندهها از مستعدترین پهنه «ساخت مسکن» در پایتخت
🔭رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ تعداد ساختمانهای جدید احداثشده در «بافتفرسوده» تهران طی سال گذشته، ۳۳ درصد افت کرد.
2️⃣ کاهش سرمایهگذاری ساختمانی در «مناطق جنوبی پایتخت» فقط به سال گذشته محدود نمیشود؛
سال ۱۴۰۳ نیز تعداد پروانههای صادرشده برای نوسازی «بافتفرسوده» شهر تهران ۲۴ درصد افت کرد.
3️⃣ برخلاف آنچه مسئولان درباره «تمرکز مشوقها و تسهیلات در بافتفرسوده» میگویند، «تراکمپاشی» و «مجوزهای طلایی» با شدت بسیار بالا متوجه دو منطقه شمالی و لوکس تهران است.
4️⃣ تهران بیشاز آنچه به «سرمایهگذاری ساختمانی» در مناطق اشباع از مسکن در شمال شهر نیازمند باشد، به «رفع مشکل اورژانسی بافتفرسوده» احتیاج دارد.
5️⃣ ۲۷ درصد پلاکهای ساختمانی پایتخت در بافتفرسوده، بخش زیادی از مساحت مناطق ۱۲ تا ۲۰، قرار دارد.
6️⃣ خانههای کلنگی این پهنه هم در خطر «آسیب شدید ناشی از زلزله احتمالی» است و هم محلههای اینجا مملو از «آسیبهای اجتماعی» و کیفیت پایین زندگی.
❌ مدیریت شهری با ابزار رگولاتوری بازار ساخت و ساز، یعنی «پروانهساختمانی» میتوانست سرمایههای ساختمانی را به سمت بافتفرسوده جلب کند.
7️⃣ این ابزار باید «مزیت و مشوقها» را در بافت تجمیع کند.
◀️ طی سال گذشته ۳۸ درصد مصوبات کمیسیون ماده ۵ که «امتیاز ساختمانی» اعطاء میکند، برای مناطق یک و سه صادر شد.
◀️◀️ سهم مناطق ۱۲ تا ۲۰، در مجموع از این امتیازها، ۱۸ درصد بود.
8️⃣ نوسازی بافتفرسوده تهران بخاطر «انحراف تسهیلات بانکی به زمینهای ۹۹ساله بیرون از شهرها»، «انحراف امتیازهای ساختمانی داخل شهر به مناطق شمالی»، «توزیع یکنواخت تراکم اضافه در سطح شهر به جای تمرکز در بافت» و همچنین «تسلط فعالیتهای تجاری و صنفی در بافت و تبدیل خانهها به انبار در برخی مناطق جنوب شهر» با رکود قابلتوجه روبرو شده است.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تهران #بافت_فرسوده #نوسازی_بافت_فرسوده #مناطق_جنوبی_شهر #پایتخت #خانه_های_کلنگی #شمال_شهر #کمیسیون_ماده_5
#رصدخانه_بازار_مسکن
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤5
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ بانکمرکزی مبلغ وام خرید مسکن را ۱۰۰ درصد افزایش داد، اما سقف جدید «فقط ۴ مترمربع از یک واحد مسکونی» را پوشش میدهد.
2️⃣ عصر امروز سایت اطلاعرسانی بانکمرکزی از موافقت هیات عالی بانک مرکزی با افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل خرید اوراق این وام خبر داد.
3️⃣ مبلغ وام خرید مسکن در تهران از ۵۰۰ میلیون به یک میلیارد تومان افزایش پیدا کرده است.
این رقم برای مراکز استانها و شهرهای بزرگ نیز به ۸۰۰ میلیون و در سایر شهرها به ۶۰۰ میلیون تومان رسیده است.
4️⃣ همین ارقام عیناً برای وام ساخت نیز در صورت خرید اوراق مسکن قابل پرداخت است.
همچنین مبلغ وام جعاله یا همان تسهیلات ویژه تعمیرات منزل نیز از ۲۸۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون افزایش یافته است.
⭕️ اما تسهیلات جدید از ۵ منظر قابل تحلیل و بررسی است.
✅ بررسیهای کانال «رصدخانه بازار مسکن» درباره «عیار» تسهیلات جدید خرید خانه نشان میدهد:
5️⃣ با لحاظ متوسط قیمت مترمربعی ۲۰۰ میلیون تومان برای آپارتمانها در تهران، عیار وام جدید به صورت اسمی ۵ مترمربع و به صورت واقعی (با احتساب قیمت خرید اوراق) حدود ۴ مترمربع است.
6️⃣ این به معنای آن است که یک زوج جدید برای خرید یک واحد مسکونی کوچک ۵۰ مترمربعی، در حالیکه میتواند یک میلیارد تومان وام بانکی دریافت کند، اما باید ۹ میلیارد تومان پسانداز هم داشته باشد؛ اتفاقی بسیار نادر که خود به مساله «عدم استطاعت خرید مسکن» در این سالها دامن زده است.
7️⃣ «رصدخانه بازار مسکن» هفته گذشته گزارش داد که اگر «وام مسکن یکم» ویژه زوجها در نیمه دهه ۹۰ قرار بود امروز با همان قدرت خرید ۱۰ سال پیش پرداخت شود،
در این صورت آن وام ۸۰ میلیون تومانی باید به صورت تسهیلات ۳ میلیارد تومانی در سال جاری به زوجها پرداخت میشد.
8️⃣ به این ترتیب، دومین واقعیت درباره وام جدید به «تعدیل درست یا ناقص» این تسهیلات برمیگردد که مشخص است «وام یک میلیاردی»، ۷۰ درصد کمتر از رقم قابلقبول و مناسب صاحبخانه شدن است.
اگر وام به ۳ میلیارد تومان میرسید، دستکم بهای خرید ۱۵ مترمربع از آپارتمان را پوشش میداد.
9️⃣ سوال سوم که درباره تسهیلات جدید خرید مسکن بوجود میآید، «قسط ماهانه» بازپرداخت آن است.
🔻 قسط وام یک میلیارد تومانی ماهانه ۲۰ میلیون تومان است و در صورتی که خریداران مسکن از وام ترکیبی (خرید و جعاله) استفاده کنند، مبلغ قسط به ۳۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان افزایش پیدا میکند.
🔟 چهارمین پرسش درباره این وام، «زمان پرداخت» است؛ طبق رویه شبکه بانکی، معمولاً ۱.۵ تا ۲ ماه زمان میبرد تا مصوبه بانکمرکزی ابتدا به بانک مربوطه ابلاغ شود و سپس بانک مربوطه شیوه اجرایی پرداخت وام را به شعب خود ارسال کند.
1️⃣1️⃣و اما نکته پنجم تسهیلات جدید مسکن، «کوتاهتر شدن دوره بازپرداخت وام جعاله مسکن» است.
پیشتر این وام با دوره بازپرداخت ۵ ساله پرداخت میشد اما در حال حاضر دریافتکننده این تسهیلات باید ۴ ساله وام را برگرداند.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#وام_مسکن #وام_خرید_مسکن #بانک_مرکزی
#رصدخانه_بازار_مسکن
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤3
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ عصر دیروز مصوبه افزایش مبلغ وام مسکن اعلام شد.
2️⃣ براساس مصوبه بانکمرکزی، سقف وام خرید مسکن و وام ساخت مسکن به شکل برابر به یک میلیارد تومان رسید.
3️⃣ تعیین یکسان تسهیلات خرید و ساخت مسکن اما با شرایط متفاوت این دو بازار، جور در نمیآید.
4️⃣ در حال حاضر برآوردهای «رصدخانه بازار مسکن» از هزینه ساخت یک مترمربع بنای مسکونی، این عدد را حداقل ۴۰ میلیون و تا ۶۰ میلیون تومان نشان میدهد.
5️⃣ اما قیمت فروش آپارتمان مترمربعی حدود ۲۰۰ میلیون تومان ارزیابی میشود.
6️⃣ در چنین شرایطی، سیاست مناسب بانکی برای تامین مالی آن است که سقف این دو نوع تسهیلات براساس درصدی از هزینه ساخت و بهای خرید خانه تعیین شود.
7️⃣ شبکهبانکی در کشورهای مختلف، سقف پرداخت وام خرید و وام ساخت مسکن را معمولاً «معادل ۸۰ درصد هزینه ساخت و قیمت خرید» تعیین میکند و چون هزینه ساخت همواره با فاصله زیادی کمتر از قیمت خرید واحدمسکونی است، در نتیجه سقفهای این دو تسهیلات یکسان تعیین نمیشوند.
8️⃣ مصوبه وامهای جدید ساخت و خرید مسکن مشخص میکند، «خطکش» جهانی وامهای مسکن در ایران مورد استفاده متولی تامین مالی مسکن قرار نمیگیرد.
9️⃣ نتیجه وامهای برابر برای هزینههای نابرابر ساخت و خرید، به نفع سازندهها تمام شده است؛
🔟 سازندهها در تهران با وام یک میلیارد تومانی میتوانند حدود ۵۰ درصد هزینه احداث یک واحد مسکونی ۵۰ مترمربعی را برای خود پوشش دهند.
1️⃣1️⃣ خریدار همین واحد اما با همین وام فقط ۱۰ درصد قیمت خرید را قادر است پوشش دهد.
◀️ هر چند این نقد به مصوبه افزایش وام مسکن وارد است اما در مقابل، کارشناسان حوزه بانکداری معتقدند، سیاستهای بالادست بانکها از جمله نرخ سود که در این سالها تعدیل نشد، مانع از «تعدیل مناسب سقف وام خرید مسکن» به عنوان یک تسهیلات بلندمدت شده است.
❌ در عین حال احتمالا ملاحظاتی کهنه در حوزه سیاستگذاری وام مسکن مطرح است مبنی براینکه افزایش شدید قدرت وام خرید مسکن باعث رشد شدید قیمت میشود.
❌ البته این فرضیه در سالهای اخیر که وام مسکن چند سال تعدیل نشد، با جهش قیمت عملا اثبات نشد.
✅ ضمن آنکه سیاستگذار وام مسکن میتوانست در این دوره، «وام ترکیبی قدرتمند» تصویب کند؛
به این معنا که وام ساخت با قابلیت انتقال به پیشخریدار طراحی و پرداخت کند.
✅ این وام باعث میشود در ازای یک واحدمسکونی جدید، یک واحد تقاضای مسکن در بازار به کمک وام شکل بگیرد که در این صورت تقویت وام اثر تورمی روی قیمت نمیگذارد چون برای هر تقاضا یک عرضه جدید شکل گرفته است.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#وام_مسکن #وام_خرید_مسکن #سقف_وام_مسکن #وام_ساخت #بانک_مرکزی #بانک_مسکن
#رصدخانه_بازار_مسکن
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤4
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
📌 «زمین ۹۹ ساله» در مواردی از «مسکن آماده» برای مردم گرانتر تمام شد
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
◀️ ۱۴ پیام کلیدی نشستخبری اخیر وزیر راهوشهرسازی، فرزانه صادق، توسط «رصدخانه بازار مسکن» استخراج و بررسی شد.
1️⃣ عصر «مسکن روی کاغذ» به پایان رسیده؛ هدف دولت «افتتاح واقعی» به معنای «امکان سکونت بدون دردسر از فردای تحویل کلید» است
2️⃣ کمتر از نصف واحدهای «مسکنملی» به دهکهای ۱ تا ۴ رسید؛ هدف آنها بودند اما محقق نشد
3️⃣ هزینه آمادهسازی یکسری از «زمینهای ۹۹ ساله» از بهای خرید «مسکن آماده» گرانتر تمام شد
4️⃣ برخی محلههایی که «مسکنمهر» در آنها ساخته شده، هنوز هم «معابر برای دسترسی» ندارند
5️⃣ «آب» یک مساله جدی برای افتتاح پروژههای «مسکنملی» است؛ ساختمان ساخته شده اما «خدمات» نیست
6️⃣ «تامین مسکن» نیازمندان الزاما به معنای ساخت «مسکن ملکی» نیست
7️⃣ ما به قانون سالها بایگانی شده «مسکناجارهای» رجوع کردیم تا زودتر از طرحهای قبلی، «نیاز سکونتی محرومان» را تامین کنیم
8️⃣ هفته آینده، «هفته دولت»، ثبتنام از متقاضیان «مسکناجارهای» در تیراژ ۵۰۰۰ واحدمسکونی در برخی شهرها شروع میشود
9️⃣ ظرفیت مسکناجارهای را «کم» اما «واقعی» تعریف کردیم
🔟 ستون اصلی «مسکناجارهای» در فاز اول، «خانههای سازمانی» است؛ ساکنان بعضا مقاومت کردند
1️⃣1️⃣ بازار اجارهنشینی در دوره «جنگ» با تصمیم سرانقوا در برابر «رشد شدید اجارهبها» محافظت شد
1️⃣2️⃣ توسعه تهران از ریل «طرح تفصیلی» منحرف شد
1️⃣3️⃣ مساله «تعارضمنافع» کرسی ریاست کمیسیون ماده ۵ شهر تهران با لایحه در حال بررسی در دولت حل میشود
1️⃣4️⃣ ۳۰ درصد «مسائل، مشکلات و موضوعات» بخش مسکنوساختمان به حوزه «اختیارات وزارت راهوشهرسازی» مربوط است؛ «رفع موانع» نیازمند تصمیمات فرابخشی است
1️⃣5️⃣ ۴۰۰ شهر و روستا در ۲۵ استان «هدف حملات هوایی» جنگهای ۱۲روزه و ۴۰روزه قرار گرفت
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #وزیر_راه_و_شهرسازی #فرزانه_صادق #مسکن_مهر #مسکن_ملی #محرومان #فقر_مسکن #کم_درآمدها #زمین_۹۹ساله #مسکن_استیجار #مسکن_اجاره_ای #جنگ_۴۰_روزه
🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽
@HMO_den
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
◀️ ۱۴ پیام کلیدی نشستخبری اخیر وزیر راهوشهرسازی، فرزانه صادق، توسط «رصدخانه بازار مسکن» استخراج و بررسی شد.
1️⃣ عصر «مسکن روی کاغذ» به پایان رسیده؛ هدف دولت «افتتاح واقعی» به معنای «امکان سکونت بدون دردسر از فردای تحویل کلید» است
2️⃣ کمتر از نصف واحدهای «مسکنملی» به دهکهای ۱ تا ۴ رسید؛ هدف آنها بودند اما محقق نشد
3️⃣ هزینه آمادهسازی یکسری از «زمینهای ۹۹ ساله» از بهای خرید «مسکن آماده» گرانتر تمام شد
4️⃣ برخی محلههایی که «مسکنمهر» در آنها ساخته شده، هنوز هم «معابر برای دسترسی» ندارند
5️⃣ «آب» یک مساله جدی برای افتتاح پروژههای «مسکنملی» است؛ ساختمان ساخته شده اما «خدمات» نیست
6️⃣ «تامین مسکن» نیازمندان الزاما به معنای ساخت «مسکن ملکی» نیست
7️⃣ ما به قانون سالها بایگانی شده «مسکناجارهای» رجوع کردیم تا زودتر از طرحهای قبلی، «نیاز سکونتی محرومان» را تامین کنیم
8️⃣ هفته آینده، «هفته دولت»، ثبتنام از متقاضیان «مسکناجارهای» در تیراژ ۵۰۰۰ واحدمسکونی در برخی شهرها شروع میشود
9️⃣ ظرفیت مسکناجارهای را «کم» اما «واقعی» تعریف کردیم
🔟 ستون اصلی «مسکناجارهای» در فاز اول، «خانههای سازمانی» است؛ ساکنان بعضا مقاومت کردند
1️⃣1️⃣ بازار اجارهنشینی در دوره «جنگ» با تصمیم سرانقوا در برابر «رشد شدید اجارهبها» محافظت شد
1️⃣2️⃣ توسعه تهران از ریل «طرح تفصیلی» منحرف شد
1️⃣3️⃣ مساله «تعارضمنافع» کرسی ریاست کمیسیون ماده ۵ شهر تهران با لایحه در حال بررسی در دولت حل میشود
1️⃣4️⃣ ۳۰ درصد «مسائل، مشکلات و موضوعات» بخش مسکنوساختمان به حوزه «اختیارات وزارت راهوشهرسازی» مربوط است؛ «رفع موانع» نیازمند تصمیمات فرابخشی است
1️⃣5️⃣ ۴۰۰ شهر و روستا در ۲۵ استان «هدف حملات هوایی» جنگهای ۱۲روزه و ۴۰روزه قرار گرفت
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #وزیر_راه_و_شهرسازی #فرزانه_صادق #مسکن_مهر #مسکن_ملی #محرومان #فقر_مسکن #کم_درآمدها #زمین_۹۹ساله #مسکن_استیجار #مسکن_اجاره_ای #جنگ_۴۰_روزه
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤2
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ میانگین «قیمت پیشنهادی» واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران در هفته آخر مرداد به ۲۱۴ میلیون تومان در مترمربع رسید.
2️⃣ «رصدخانه بازار مسکن»، نقشهحرارتی قیمت آپارتمانهایی که به عنوان فایلهای جدید در هفته چهارم مرداد ماه برای فروش عرضه شدند را تهیه کرده است.
3️⃣ تحلیل دادههای نقشه امروز نشان میدهد:
سطح قیمت مسکن نسبت به هفته قبل ۱.۹ درصد افزایش پیدا کرده است.
4️⃣ این رشد در عین حال، در شرایطی اتفاق افتاده که نبض معاملات مسکن «بسیار» پایین میزند.
5️⃣ سمت تقاضا مثل هفته قبلتر «احتیاط» شدید میکند، چون برداشت مشخصی از آینده اقتصاد و قیمتها ندارد و ترجیح میدهد، در هر بازاری که پیشتر پسانداز یا سرمایهگذاری کرده، فعلا بماند و تکان نخورد.
6️⃣ اندک معاملاتی که انجام میشود، چه فروش و چه خرید، به نوعی ناشی از «شرایط اضطرار» یا «تصمیم قطعی طرفین ناشی از فاکتورهایی همچون سکونت» است.
7️⃣ طی هفتهگذشته، قیمت مسکن در یک روز، افزایش قابلتوجهی از خود نشان داد.
8️⃣ روز شنبه، میانگین «قیمتپیشنهادی» مسکن به ۲۱۷ میلیون تومان در مترمربع رسید.
9️⃣ شنبه «داغ» قیمت ملک احتمالا بخاطر «خبرهای مثبت» از روند مذاکرات «تنگههرمز» بود که باعث یک تحرک نسبی و کوتاهمدت در رفتار خریداران بوده است.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#نقشه_حرارتی_قیمت_مسکن_تهران
#بازار_مسکن
#پایتخت
#رصدخانه_بازار_مسکن
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
😱1
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
📌 ۶ سوءبرداشت از «تقاضایمسکن»؛ چرا سیاستهای «تامین مسکن» جواب نداد؟
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ یکی از متهمان «بحران عدم استطاعت خرید مسکن» پشت متهم اصلی پنهان شده است.
2️⃣ از نیمه دهه ۹۰ به بعد، تورم بالا و رشد اقتصادی پایین، بر قدرت خرید خانوارها به ویژه «خرید و اجاره مسکن» که گرانترین کالا و خدمات سبد مصرف به حساب میآید، «اثر منفی» گذاشت.
3️⃣ اما در کنار این شرایط سخت اقتصادی، «کیفیت سیاستگذاری مسکن» هم نقش متهم فرعی «وضع موجود» را بازی کرد.
4️⃣ پیچیدگی مسائل بخش مسکن به لحاظ «نیاز به تصمیمات و اقدامات فرابخشی»، «علاقه دولت هنگام شکلگیری به ابداع یکسری طرحهای توهمی یا کاملاً موازی مشکلات» و همچنین «تغییرات اتوبوسی مدیران میانی و بدنه کارشناسی» سه عاملی هستند که طی دو دهه گذشته «تقاضای مسکن را از مسکن مناسب دورتر کرد».
❌ جاده سیاستگذاری مسکن «لغزنده» است؛
سیاستگذار هر لحظه در خطر انحراف به یکی از 6 پرتگاه تصمیمگیری قرار دارد:
◀️ توهم «معجزه با زمین 99ساله»؛ این زمینها بعضاً هزینه آمادهسازیشان از خرید مسکنآماده گرانتر درمیآید.
◀️ تصور «نیاز به مسکن بزرگ»؛ قدرت خرید خانوارها حداکثر ۶۰ مترمربع است در حالیکه متوسط مساحت مسکنمهر و مسکنملی بالای ۸۵ مترمربع است.
◀️ هدف «میلیونی تولید مسکن»؛ تقاضای مسکن بخاطر نبود قدرت خرید متمرکز بر اجاره است.
◀️ «کنترل اجارهبها»؛ وقتی سطح عمومی قیمتها رو به افزایش است، نگهداشتن یک قیمت به عرضه آن کالا آسیب میزند.
◀️ «حذف سکونتگاههای غیررسمی»؛ ساکنان این سکونتگاهها به «مالکیت رسمی» نیاز دارند تا هویت اجتماعی، اقتصادی و شهری پیدا کنند.
🔗 درباره «مصادیق پیچیدگی مساله مسکن» و همچنین «چگونگی تکرار خطاهای سیاستگذای با تغییر اتوبوسی بدنه کارشناسی»، اینجا را مطالعه کند.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#سیاست_گذاری #بخش_مسکن #سیاست_گذاری_مسکن #مسکن_مهر #مسکن_ملی #زمین_99ساله
#رصدخانه_بازار_مسکن
🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽
@HMO_den
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ یکی از متهمان «بحران عدم استطاعت خرید مسکن» پشت متهم اصلی پنهان شده است.
2️⃣ از نیمه دهه ۹۰ به بعد، تورم بالا و رشد اقتصادی پایین، بر قدرت خرید خانوارها به ویژه «خرید و اجاره مسکن» که گرانترین کالا و خدمات سبد مصرف به حساب میآید، «اثر منفی» گذاشت.
3️⃣ اما در کنار این شرایط سخت اقتصادی، «کیفیت سیاستگذاری مسکن» هم نقش متهم فرعی «وضع موجود» را بازی کرد.
4️⃣ پیچیدگی مسائل بخش مسکن به لحاظ «نیاز به تصمیمات و اقدامات فرابخشی»، «علاقه دولت هنگام شکلگیری به ابداع یکسری طرحهای توهمی یا کاملاً موازی مشکلات» و همچنین «تغییرات اتوبوسی مدیران میانی و بدنه کارشناسی» سه عاملی هستند که طی دو دهه گذشته «تقاضای مسکن را از مسکن مناسب دورتر کرد».
❌ جاده سیاستگذاری مسکن «لغزنده» است؛
سیاستگذار هر لحظه در خطر انحراف به یکی از 6 پرتگاه تصمیمگیری قرار دارد:
◀️ توهم «معجزه با زمین 99ساله»؛ این زمینها بعضاً هزینه آمادهسازیشان از خرید مسکنآماده گرانتر درمیآید.
◀️ تصور «نیاز به مسکن بزرگ»؛ قدرت خرید خانوارها حداکثر ۶۰ مترمربع است در حالیکه متوسط مساحت مسکنمهر و مسکنملی بالای ۸۵ مترمربع است.
◀️ هدف «میلیونی تولید مسکن»؛ تقاضای مسکن بخاطر نبود قدرت خرید متمرکز بر اجاره است.
◀️ «کنترل اجارهبها»؛ وقتی سطح عمومی قیمتها رو به افزایش است، نگهداشتن یک قیمت به عرضه آن کالا آسیب میزند.
◀️ «حذف سکونتگاههای غیررسمی»؛ ساکنان این سکونتگاهها به «مالکیت رسمی» نیاز دارند تا هویت اجتماعی، اقتصادی و شهری پیدا کنند.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#سیاست_گذاری #بخش_مسکن #سیاست_گذاری_مسکن #مسکن_مهر #مسکن_ملی #زمین_99ساله
#رصدخانه_بازار_مسکن
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤5
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ طرح جامع تهران ۲۰ سال پیش مصوب شد و به عنوان «سند بالادست شهرداری» برای توسعه پایتخت، مقرر کرده بود:
◀️ شهر از سال ۱۳۸۵ به گونهای اداره شود و توسعه پیدا کند که در سال ۱۴۰۵ «سرسبز، امن و مقاوم دربرابر سوانح، دارای فضای عمومی متنوع، دارای زیرساخت مناسب، دارای حملونقل عمومی مناسب و تامینکننده عادلانه کلیه حقوق شهروندی با تعدیل نابرابریها» باشد.
2️⃣اما امروز بعداز ۲۰ سال مشخص شده، فقط ۲۷ درصد از «سند توسعه تهران» روی زمین (به شکل واقعی) محقق شده است.
3️⃣ تفاوت توسعه با گسترش در این است که در حالت اول، «کیفیتزندگی» رشد میکند اما در حالت دوم، «رشد فیزیکی» شهر بدون آنکه عناصر زیستشهری ارتقا یابند، رخ میدهد.
4️⃣ یکی از مصادیق «گسترش شهر به جای توسعه شهر»، بزرگراهسازیها به جای توسعه امکانات حملونقل عمومی طی سالهای گذشته بود؛ خیابانها بزرگ شدند اما «کیفیت جابجایی» در سطح شهر با «تشدید ترافیک» افت کرد.
5️⃣ نتیجه دیگر «عبور مدیران شهر از روی سند طرح جامع تهران»، حجیمتر شدن بارگذاریهای ساختمانی در محلهها است که «بدون ایجاد امکانات پدافند غیرعامل» همچون پناهگاه عمومی و مقاومسازی بناها اتفاق افتاد.
6️⃣ نتیجه غفلت از «تابآوری شهر» طی ۲۰ سال گذشته، «بیپناه بودن فضاهای شهری و ساکنان ساختمانهای مسکونی در دو جنگ اخیر» بود.
7️⃣ طرح جامع شهر تهران در این سالها بیشتر «نقش فانتزی» را برای گسترش پایتخت بازی کرد تا نقش «سند توسعه».
8️⃣ یک علت «اعتبار قائل نشدن» مدیران برای طرح جامع شهر تهران، «تعطیلی نهاد پایش شهر طی دهه ۹۰» بود.
9️⃣ این نهاد اگر در آن سالها وجود داشت، ضامن تکالیف شهرداری در تحقق طرح جامع تهران میشد.
🔟 علت دوم نیز اتصال بودجه شهر به «درآمد حاصل از اجرانشدن طرحهای جامع و تفصیلی» است.
1️⃣1️⃣ وقتی ضوابط ساختوساز در سند بالادست اداره شهر از طریق «کمیسیون ماده ۵» تغییر میکند، این به معنای «ترجیح مدیریت شهری در تعلیق پنهانی طرح جامع و طرح تفصیلی» است.
1️⃣2️⃣ اکنون مقدمات تدوین طرح جامع جدید شهر تهران در حال انجام است.
1️⃣3️⃣ اگر تهران با دستفرمان ۲۰ سال اخیر بخواهد اداره شود، نه تنها سند جدید توسعه شهر محلی از اعتبار ندارد که «اوضاع کیفیت زندگی شهری» در سال ۱۴۲۶ از این هم بدتر خواهد شد.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تهران #طرح_جامع_تهران #توسعه_پایتخت #گسترش_پایتخت #سند_توسعه_شهر_تهران
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤3👏2👍1
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ برای اولینبار از سال ۱۳۶۵، «تراکم خانوار در واحدمسکونی» به عدد یک رسید.
2️⃣ در بازار مسکن ایران، تا پیشاز این، تعداد خانوارها همواره ۶ تا ۱۸ درصد بیشتر از تعداد واحدهای مسکونی «تحت سکونت» بود.
3️⃣ در حال حاضر، نهتنها این شاخص بهبود پیدا کرده که «کل خانهها» شامل «تحتسکونت، خانهخالی و خانهدوم»، ۲۰ درصد بیشتر از کل خانوارها شده است.
4️⃣ دستکم از سال ۹۰ به بعد، همواره «کل خانهها» بیشتر از خانوارها بود، اما نه ۲۰ درصد.
5️⃣ با این حال، این «مازاد تاریخی» در بازار مسکن «منشاء گشایش در خانهدار شدن» نشده است.
6️⃣ مستاجرها از «کیک عرضه تاریخی مسکن» سهم درست نبردهاند؛
چون نرخ فقر اجارهنشینی در کشور در سال ۱۴۰۲ به ۲.۳ برابر سال ۱۳۹۰ رسید.
❌ چرا «پارادوکس» کاهش دسترسی به مسکن در اوج مازاد عرضه مسکن شکل گرفت؟
7️⃣ اولین درس این اتفاق تاریخی در بازار مسکن، متوجه سیاستگذار است.
8️⃣ در ۱.۵ دهه گذشته، بزرگترین «مداخله دولتی» در بازار تولید مسکن شکل گرفت.
9️⃣ نتیجه اما «معکوس» بود.
🔟 این دادهها به طراحان مسکنمهر و مسکنملی آلارم میدهد که،
«صرف عرضه مسکن، فقر کاهش نمییابد بلکه حتی میتواند بخاطر غفلت از سیاست درست، این عارضه تشدید هم شود».
1️⃣1️⃣ سیاستگذاران مسکن در سالهای گذشته از «شرایط سخت زوجها، تورم بالا و درآمد پایین» غافل بودند و «مسکن حمایتی ملکی» را با هزینه گران ناشی از «دولتیسازی» پروژهها کلنگ زدند.
در نتیجه، عرضه زیاد شد اما چون تقاضا امکان خرید آن را نداشت، به موازات عرضه دچار فقر مسکن شد.
1️⃣2️⃣ ضوابط شهرسازی نیز در بحران «عرضه موازی تقاضا»، دمید؛
مساحت واحدهای مسکونی به مراتب بزرگتر از توان خریداران است.
⭕️ دولت چه کاری کند «پارادوکس عرضه مسکن» برطرف شود؟
◀️ بازار در حال حاضر با حجم قابلتوجهی واحد مسکونی بدون استفاده روبرو است.
◀️ ۳۰ میلیون واحد مسکونی تحت سکونت وجود دارد و حدود ۲.۵ میلیون خانهخالی.
◀️ خانههای خالی اما در صورتی که «هزینه مبادله» در بازار اجاره مسکن کاهش یابد، بخش زیادی از آنها روانه اجارهداری میشود.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#خانه_خالی #خانه_دوم #عرضه_مسکن #سیاست_گذاری_مسکن
#بازار_مسکن #فقر_مسکن
#دولت
#رصدخانه_بازار_مسکن
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤10
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
📌 آنالیز بازار مسکن مرداد؛ سناریوی «نه جنگ، نه صلح» در معاملات آپارتمانهای تهران مشاهده شد
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ یکی از ۴ سناریوی پیشبینی شده درباره «رفتار بازار مسکن در دوره جنگ»، مرداد امسال در معاملات آپارتمانهای تهران رقم خورد.
2️⃣ ماه گذشته، حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت ۳۰ درصد نسبت به تیر افزایش یافت.
◀️ حدود یک هزار واحدمسکونی در مرداد خریدوفروش شد.
◀️ این آمار از دادههای یکی از سامانههای اصلی ثبت قراردادهای معاملات مسکن بدست آمده است.
3️⃣ رشد ۳۰ درصدی معاملات مسکن در میانه تابستان همراه شد با افزایش قیمت.
◀️ متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در مرداد با ۳.۲ درصد افزایش نسبت به تیر به سطح ۲۱۰.۸ میلیون تومان در مترمربع رسید.
4️⃣ میانگین «قیمت قطعی» نیز در حال حاضر ۱۹۲ میلیون تومان در مترمربع است.
5️⃣ این رفتار قیمت و معاملات مسکن، واکنشی است به شرایط «نه جنگ، نه صلح».
◀️ طی هفتههای گذشته، «نبود حملات هوایی»، بخشی از تقاضای خرید مسکن را به سمت بازار کشاند.
6️⃣ اهرم اصلی این حرکت اما «قدرت خرید نسبی دارندگان داراییهای طلایی و ارزی» بود.
◀️ زمستان سال گذشته نیز آنهایی که از محل سرمایهگذاری در بازار سکه و طلا در یکسال قبل از آن، بالای ۱۰۰ درصد سود کرده بودند، از «ثبات چندماهه» قیمت مسکن بهره بردند و اقدام به تبدیل دارایی برای «صاحبخانه شدن» کردند.
◀️ شبیه همان اتفاق اما با شدت بسیار کمتر، در مرداد امسال رخ داد.
7️⃣ واسطههای بازار معاملات ملک میگویند، عمده خریداران آپارتمان، حداقل نیمی از بودجه خریدشان، غیرنقد و بصورت طلا، سکه یا دلار است.
8️⃣ فاصله «قیمت پیشنهادی» و «قیمت قطعی» هماکنون به زیر ۱۰ درصد رسیده است؛ این فاصله «نرمال» به نظر میرسد.
◀️ پیام کاهش فاصله «قیمت اعلامی» و «قیمت معاملات» آن است که بازار مسکن به رغم رشد نسبی معاملات، «هیجان» ندارد و حجم تقاضای خرید، شدید نیست.
◀️ از این کاهش همچنین میتوان این نتیجه را نیز گرفت که «انتظارات» درباره آینده قیمت، آنچنان صعودی نیست.
◀️ احتمالاً این سطح از انتظارات میتواند ناشی از «چشمانداز مبهم جنگ تعلیقشده» باشد.
9️⃣ اما فاکتور «قیمت دلاری مسکن» که در حال حاضر نرمال است نیز در رفتار فروشندهها تاثیر دارد.
◀️ در صورتی که چشمانداز نرخ دلار صعودی باشد و همزمان، ریسک جنگ بر چشمانداز سرمایهگذاری ملکی اثر منفی داشته باشد، «قیمت دلاری مسکن» پتانسیل افزایش ندارد.
◀️ سطح آن در حال حاضر براساس شاخص «قیمت پینشهادی» حدود ۱۱۲۱ دلار در مترمربع است.
🔗 ⚠ ️ ۴سناریوی جنگی بازارمسکن
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#قیمت_مسکن #بازار_مسکن #معاملات_ملک #قیمت_آپارتمان #تهران #بازار_مسکن_تهران #تورم #تورم_مسکن #دلار #بازار_مسکن_مرداد #طلا #سکه
#رصدخانه_بازار_مسکن
🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽
@HMO_den
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ یکی از ۴ سناریوی پیشبینی شده درباره «رفتار بازار مسکن در دوره جنگ»، مرداد امسال در معاملات آپارتمانهای تهران رقم خورد.
2️⃣ ماه گذشته، حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت ۳۰ درصد نسبت به تیر افزایش یافت.
◀️ حدود یک هزار واحدمسکونی در مرداد خریدوفروش شد.
◀️ این آمار از دادههای یکی از سامانههای اصلی ثبت قراردادهای معاملات مسکن بدست آمده است.
3️⃣ رشد ۳۰ درصدی معاملات مسکن در میانه تابستان همراه شد با افزایش قیمت.
◀️ متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در مرداد با ۳.۲ درصد افزایش نسبت به تیر به سطح ۲۱۰.۸ میلیون تومان در مترمربع رسید.
4️⃣ میانگین «قیمت قطعی» نیز در حال حاضر ۱۹۲ میلیون تومان در مترمربع است.
5️⃣ این رفتار قیمت و معاملات مسکن، واکنشی است به شرایط «نه جنگ، نه صلح».
◀️ طی هفتههای گذشته، «نبود حملات هوایی»، بخشی از تقاضای خرید مسکن را به سمت بازار کشاند.
6️⃣ اهرم اصلی این حرکت اما «قدرت خرید نسبی دارندگان داراییهای طلایی و ارزی» بود.
◀️ زمستان سال گذشته نیز آنهایی که از محل سرمایهگذاری در بازار سکه و طلا در یکسال قبل از آن، بالای ۱۰۰ درصد سود کرده بودند، از «ثبات چندماهه» قیمت مسکن بهره بردند و اقدام به تبدیل دارایی برای «صاحبخانه شدن» کردند.
◀️ شبیه همان اتفاق اما با شدت بسیار کمتر، در مرداد امسال رخ داد.
7️⃣ واسطههای بازار معاملات ملک میگویند، عمده خریداران آپارتمان، حداقل نیمی از بودجه خریدشان، غیرنقد و بصورت طلا، سکه یا دلار است.
8️⃣ فاصله «قیمت پیشنهادی» و «قیمت قطعی» هماکنون به زیر ۱۰ درصد رسیده است؛ این فاصله «نرمال» به نظر میرسد.
◀️ پیام کاهش فاصله «قیمت اعلامی» و «قیمت معاملات» آن است که بازار مسکن به رغم رشد نسبی معاملات، «هیجان» ندارد و حجم تقاضای خرید، شدید نیست.
◀️ از این کاهش همچنین میتوان این نتیجه را نیز گرفت که «انتظارات» درباره آینده قیمت، آنچنان صعودی نیست.
◀️ احتمالاً این سطح از انتظارات میتواند ناشی از «چشمانداز مبهم جنگ تعلیقشده» باشد.
9️⃣ اما فاکتور «قیمت دلاری مسکن» که در حال حاضر نرمال است نیز در رفتار فروشندهها تاثیر دارد.
◀️ در صورتی که چشمانداز نرخ دلار صعودی باشد و همزمان، ریسک جنگ بر چشمانداز سرمایهگذاری ملکی اثر منفی داشته باشد، «قیمت دلاری مسکن» پتانسیل افزایش ندارد.
◀️ سطح آن در حال حاضر براساس شاخص «قیمت پینشهادی» حدود ۱۱۲۱ دلار در مترمربع است.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#قیمت_مسکن #بازار_مسکن #معاملات_ملک #قیمت_آپارتمان #تهران #بازار_مسکن_تهران #تورم #تورم_مسکن #دلار #بازار_مسکن_مرداد #طلا #سکه
#رصدخانه_بازار_مسکن
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤2👎1
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
🏗️ ساختوساز با اصلاح آییننامه اجرایی قانون مادر صنعت ساختمان از تله «مهندسی مقررات» نجات مییابد؛ ۴ پاکسازی در راه بازار مهندسانساختمان
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ حتما برای شما هم اتفاق افتاده که وقتی یک واحدمسکونی نوساز خریداری کردید، از همان لحظه ورود به ساختمان با یکسری «عیوب اساسی ظاهری» روبرو شدید که در «کارکرد بنا» اثر سوء داشته است.
2️⃣ بعداز مدتی سکونت نیز «عیوب پنهان» ساختمان، یکی یکی سر باز میکند؛ از نشت زودرس آب در بخشهایی از کف سرویسها تا «انتقال صدا بین آپارتمانها مثل آب خوردن».
3️⃣ اخیراً هم ساکنان ۲۰۰ شهر کشور در پی حملات هوایی در جنگهای ۱۲روزه و ۴۰روزه، با چالش «نبود فضای امن» در داخل آپارتمانشان مواجه شدند.
4️⃣ همه این ایرادات بخاطر «نظام معیوب ساختمانسازی» در کشور است که با «ضوابط دستوری» شکل گرفته است.
5️⃣ بازار خدمات مهندسی ساختمان از دهه ۸۰ به بعد، در ظاهر به «قانون مادر بخش ساختمان» تحت عنوان قانون نظام مهندسی ساختمان مجهز شد.
6️⃣ اما آییننامه اجرایی با انحراف در نگارش، «مهندسان ساختمان» را در تله «استخدامهای دستوری» انداخت.
❌ بازار خدمات مهندسی ساختمان ۴ ایراد اساسی دارد که نتیجهاش، ساختمانهای بدکارکرد بوده است.
🔻 ایراد اول؛ مالک جای سازنده بازی میکند، مثلاً پزشکان هم میتوانند از شهرداری پروانه ساختمانی بگیرند و بسازوبفروشی کنند؛ در حالیکه یک بسازوبفروش هیچوقت اجازه ندارد در بیمارستان «عمل قلب» انجام دهد.
🔻 ایراد دوم؛ استخدام مهندسناظر براساس «کوپن». مالکان حق ندارند مهندسناظر را براساس «انتخاب خود» برگزینند. مهندسان توسط نهادی که باید اصول و قواعد خدمات مهندسی را وضع کند، به صورت «سهمیهبندی» به پروژهها ارجاع داده میشوند.
🔻ایراد سوم؛ مهندسناظر هم باید به حرف مالک پروژه گوش کند و هم نماینده شهرداری برای حسناجرای مقررات ملی باشد؛ این ماموریت ۲گانه، «تعارضمنافع» در کار یک بازیگر اصلی صنعت ساختمان رقم میزند.
چون مالک میخواهد، مهندس چشمش را روی تخلفات ببندد اما شهرداری میخواهد باز باشد.
🔻ایراد چهارم؛ گرانترین کالای مصرفی خانوارها که هر کسی فقط یکبار شانس خریدش را پیدا میکند، «بدون گارانتی بهرهبرداری» به دستشان میرسد. ساختمانهای مسکونی «بیمه کیفیت» ندارند. در حالیکه کوچکترین کالای مصرف از جمله کفش، گارانتی تعویض دارد.
⭕️ لیست اصلاحات در بازار مهندسان
◀️ در پیشنویس آییننامه جدید نظام مهندسی ساختمان، اصلاحاتی به شرح زیر تدارک دیده شده است:
◀️ مالک زمین آماده ساخت، اجازه ساختوساز و گرفتن پروانه ندارد.
◀️ مالک باید «پیمانکار ساخت» انتخاب کند؛ او فردی است که پروانه صلاحیت ساختوساز دارد.
◀️ اسم «مهندسناظر» برای همیشه از بازار ساختوساز پاک میشود؛ مهندسان این حرفه با عنوان «مدیر پروژه» به فعالیتشان ادامه میدهند.
◀️ «ارجاع کار» یا همان «توزیع کوپن» بین مهندسانساختمانی برای کار نظارت جای خود را به «حق انتخاب» مالک میدهد؛
مالک میتواند «مدیر پروژه» مدنظرش را از بین مهندسان انتخاب کند.
◀️ مدیرپروژه باید بر کار پیمانکار نظارت کند.
◀️ «تعارض منافع» مهندس ناظر نیز برطرف میشود.
◀️ شهرداریها «بازرس مستقل» وارد پروژههای ساختمانی میکنند.
◀️ ساختمانسازیها از همان لحظه «گودبرداری» به بیمهکیفیت مجهز و ساختمانها گارانتی میشوند.
✅ این اصلاحات در انتظار تصویب هیاتدولت است.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #ساخت_و_ساز #مهندس_ساختمان #نظام_مهندسی #مهندس_ناظر #خدمات_نظارت #طراح #نقشه_معماری #پروانه_ساختمانی #دولت #قانون_نظام_مهندسی_ساختمان
#رصدخانه_بازار_مسکن
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤7👍7👎5
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
📌 چرا تهران شلوغ شده است؟ اصل ماجرای ازدحام «مترو» و «خیابان» در پایتخت طی روزهای اخیر
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ ترافیک تهران طی هفتهای که گذشت به شکل «کاملا محسوس» و البته «آماری» افزایش پیدا کرد.
2️⃣ ماهها بود، تردد در خیابانها و بزرگراههای پایتخت به دلیل اتفاقات سریالی همچون تعطیلیهای دیماه، افت سفر با تاکسی آنلاین، تعطیلیهای جنگ ۴۰ روزه و ...، کاهش نسبی پیدا کرده بود و تهرانیها کمتر از سالهای قبل در «قفلشدگی معابر» معطل میماندند.
3️⃣ اما در روزهای اخیر، ناگهان «ترافیک شدید» برگشت.
4️⃣ مشاهدات میدانی روزهای اخیر نشان داد، ازدحام خودرو و طول ترافیک در پیک شبانگاهی به مراتب بیشتر از سفرهای صبحگاهی است.
5️⃣ شاخص «مدتزمان» رانندگی از مرکز تهران به سمت مناطق اطراف از جمله منطقه ۲، در روزهای اخیر ۱۰ درصد نسبت به روزهای مرداد افزایش یافت.
6️⃣ همزمان، تعداد مسافران در ایستگاهها و قطارهای مترو نیز بیشتر از مرداد شده است.
7️⃣ شوک شبانه به ترافیک تهران، یک علت اصلی دارد و دو علت مکمل.
8️⃣ پمپاژ خبرهای بنزینی در این هفته از جمله «احتمال کاهش سهمیهها یا افزایش قیمت» باعث شد تهرانیها از تاکتیک «باک پر» در هر روز استفاده کنند.
9️⃣ در کنار این واکنش به موضوع بنزین که خود باعث «افزایش تردد» نسبت به قبل شد، تعطیلی برخی جایگاهها در برخی ساعات نیز بر «تردد اضافه» افزود.
🔟 با این حال، معاون اسبق ترافیک تهران معتقد است، نهضت «زیرگذر سازی» طی دو سال اخیر در تهران، مطابق تجربه جهانی «فرش قرمز برای خودروها»، اثر معکوس گذاشت؛
به جای آنکه ترافیک با خیابان بیشتر تسهیل شود، اکنون سنگینتر شده است.
1️⃣1️⃣ درباره شلوغی مترو نیز یک فرضیه، «چند شغلهشدن تعداد بیشتری از افراد» است که البته این موضوع نمیتواند باعث «شوک کوتاهمدت به سفرهای مترویی» شود.
1️⃣2️⃣ احتمالاً بخشی از شهروندان برای صرفهجویی در مصرف بنزین کارتهای خود یا «پیشواز رفتن برای تغییر سبک تردد با توجه به آستانه افزایش قیمت بنزین»، سراغ حملونقل عمومی آمدهاند.
⚠️ 🔗 شاخص «مدت زمان» توقف در ترافیک تهران
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تهران #ترافیک #مترو #پایتخت #بزرگراه #خیابان #خودرو #وسیله_نقلیه #ازدحام_خودرو #وقت_کشی #بنزین #سوخت
#رصدخانه_بازار_مسکن
🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽
@HMO_den
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ ترافیک تهران طی هفتهای که گذشت به شکل «کاملا محسوس» و البته «آماری» افزایش پیدا کرد.
2️⃣ ماهها بود، تردد در خیابانها و بزرگراههای پایتخت به دلیل اتفاقات سریالی همچون تعطیلیهای دیماه، افت سفر با تاکسی آنلاین، تعطیلیهای جنگ ۴۰ روزه و ...، کاهش نسبی پیدا کرده بود و تهرانیها کمتر از سالهای قبل در «قفلشدگی معابر» معطل میماندند.
3️⃣ اما در روزهای اخیر، ناگهان «ترافیک شدید» برگشت.
4️⃣ مشاهدات میدانی روزهای اخیر نشان داد، ازدحام خودرو و طول ترافیک در پیک شبانگاهی به مراتب بیشتر از سفرهای صبحگاهی است.
5️⃣ شاخص «مدتزمان» رانندگی از مرکز تهران به سمت مناطق اطراف از جمله منطقه ۲، در روزهای اخیر ۱۰ درصد نسبت به روزهای مرداد افزایش یافت.
6️⃣ همزمان، تعداد مسافران در ایستگاهها و قطارهای مترو نیز بیشتر از مرداد شده است.
7️⃣ شوک شبانه به ترافیک تهران، یک علت اصلی دارد و دو علت مکمل.
8️⃣ پمپاژ خبرهای بنزینی در این هفته از جمله «احتمال کاهش سهمیهها یا افزایش قیمت» باعث شد تهرانیها از تاکتیک «باک پر» در هر روز استفاده کنند.
9️⃣ در کنار این واکنش به موضوع بنزین که خود باعث «افزایش تردد» نسبت به قبل شد، تعطیلی برخی جایگاهها در برخی ساعات نیز بر «تردد اضافه» افزود.
🔟 با این حال، معاون اسبق ترافیک تهران معتقد است، نهضت «زیرگذر سازی» طی دو سال اخیر در تهران، مطابق تجربه جهانی «فرش قرمز برای خودروها»، اثر معکوس گذاشت؛
به جای آنکه ترافیک با خیابان بیشتر تسهیل شود، اکنون سنگینتر شده است.
1️⃣1️⃣ درباره شلوغی مترو نیز یک فرضیه، «چند شغلهشدن تعداد بیشتری از افراد» است که البته این موضوع نمیتواند باعث «شوک کوتاهمدت به سفرهای مترویی» شود.
1️⃣2️⃣ احتمالاً بخشی از شهروندان برای صرفهجویی در مصرف بنزین کارتهای خود یا «پیشواز رفتن برای تغییر سبک تردد با توجه به آستانه افزایش قیمت بنزین»، سراغ حملونقل عمومی آمدهاند.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تهران #ترافیک #مترو #پایتخت #بزرگراه #خیابان #خودرو #وسیله_نقلیه #ازدحام_خودرو #وقت_کشی #بنزین #سوخت
#رصدخانه_بازار_مسکن
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤6👎3
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ متوسط «اجارهبهای قطعی» در تهران برای یک واحدمسکونی ۸۵ مترمربعی به ۴۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید.
2️⃣ این رقم نسبت به سال گذشته همین موقع، حدود ۳۰ درصد افزایش پیدا کرده است.
3️⃣ شاخص «اجارهبهای پیشنهادی» نیز در مرداد به ۶۰۷ هزار تومان در مترمربع رسید که ۳۱ درصد نسبت به مرداد پارسال بیشتر است.
4️⃣ نبض هزینه اجارهنشینی در تهران، به لحاظ رشد، به مراتب «کندتر» از سایر هزینههای سبد مصرف خانوار میزند.
◀️ شاخص هزینههای سبد مصرفکننده در مرداد امسال نسبت به مرداد سال گذشته، ۸۹ درصد رشد کرد؛
این نرخ همان تورم عمومی است که حدود ۳برابر تورم اجاره است.
⭕️ در کنار تصاویر جدید هزینهای از بازار اجاره، حجم معاملات موجر_مستاجر نیز در مرداد «معنادار» شده است.
5️⃣ مرداد امسال تعداد قراردادهای اجاره منعقدشده ۳۰ درصد نسبت به تیر افزایش پیدا کرد.
◀️ این در حالی است که هم مستاجرها و هم موجرها در ماههای اخیر «تمایل بسیار بالا» به تمدید اجارهنامههای ۱۴۰۴ داشتند.
◀️ علت اصلی رشد آماری معاملات اجاره در مرداد، «تمدید تلفنی اجارهنامههای سررسیدشده در خرداد و تیر سال گذشته برای حدود دو ماه، به دلیل بروز جنگ ۱۲ روزه» است.
◀️ سال گذشته جنگ ۱۲روزه موجب تعطیلی خیلی از فعالیتهای اقتصادی از جمله «بازار خدمات املاک و مستغلات» شد.
◀️ به این ترتیب معاملات اجاره در ابتدای تابستان کاهش پیدا کرد و بار آن به مرداد و شهریور منتقل شد.
◀️ این اتفاق خود را به شکل رشد معاملات اجاره در مرداد نسبت به تیر منعکس کرده است.
6️⃣ رقم اجارهخانه در تهران هماکنون بصورت میانگین «۲۵ میلیون ماهانه به اضافه ۱.۷ میلیارد تومان پولپیش» است.
7️⃣ یک چهارم موجرها، آپارتمانشان را «رهنکامل» میدهند چون بخاطر شرایط تورمی حاضر به دریافت اجاره ماهانه نیستند.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#نقشه_حرارتی_اجاره_بها
#نقشه_حرارتی_بازار_مسکن_تهران
#اجاره_بها #مستاجر #بازار_اجاره #تورم_اجاره #تورم
#رصدخانه_بازار_مسکن
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤6
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
📌 چرا اجاره مسکن به اندازه «خورد و خوراک» رشد نکرد؟ تشریح دلیل «غیراقتصادی» تثبیت تورم اجاره در سطح ۳۱ درصد
🔴 موجرها هم دست به «رفتار احتیاطی» زدهاند، چون ترجیح آنها عوض شده است
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ اجارهبها نه تنها در تهران که در کل کشور، «کمرشد» شده است.
2️⃣ میانگین هزینه اجاره مسکن در ماه مرداد در شهرهای ایران ۳۱.۸ درصد رشد کرد.
3️⃣ این میزان رشد مبلغ در اجارهنامههای ۱۴۰۵ باتوجه به جهش ۹۰ درصدی هزینههای زندگی و داغتر شدن تورم خوراکیها به میزان ۱۲۸ درصد، «اتفاق غیرمنتظره» است.
4️⃣ نرخ تورم عمومی از ابتدای سال تاکنون ۱۸ واحد درصد افزایش یافت.
5️⃣ نرخ تورم خوراکیها هم حدود ۱۶ واحد درصد بالاتر رفت.
6️⃣ حتی هزینه تعمیر و نگهداری لوازم خانه نیز ۱۱۷ درصد نسبت به پارسال افزایش یافته است.
7️⃣ ارقامی که خانوارها برای «درمان و دارو» انجام میدهند نیز رشد ۸۸ درصدی از خود نشان میدهد.
⭕️ پس چرا در شرایطی که تقریباً همه کالاهای «سبدمصرف» گرانتر از قبل شده، اجارهبها با سرعت ثابت در حال افزایش است، آن هم رشدی به میزان یکسوم تورم عمومی و یکچهارم تورم خوراکیها؟
🔗 گروه مسکن و شهری روزنامه «دنیایاقتصاد»، پیشتر به ریشه اقتصادی «کمرشدی اجارهبها» در یکسال گذشته پرداخته بود.
8️⃣ اجاره در گروه خدمات مصرفی خانوار است و همواره تورم خدمات اثر کمتری از «شوک قیمت مواد اولیه، جهش نرخ ارز و موارد موثر بر تورم کالاها» میپذیرد.
9️⃣ قراردادهای اجاره نیز بلندمدت است و این خود جلوی شوکهای قیمتی بیرونی را تاحدودی میگیرد.
🔟 اکنون اما علاوه بر دلیل اقتصادی، «ریسک سیاسی» نیز فعال شده و بنابراین فاصله تورم اجاره با تورم عمومی را شدیدتر از قبل کرده است؛ این ریسک به «وضعیت جنگ» مربوط میشود.
1️⃣1️⃣ مستاجرها برای آنکه از پس هزینههای جهشیافته خوراکی بربیایند، باید سایر مخارج ضروریشان از جمله اجاره مسکن که خودش بالاترین رقم در سبد مصرف را شکل داده، «مدیریت» کنند.
1️⃣2️⃣ در این حالت چنانچه با «پیشنهاد رشد سنگین اجارهبها» در سررسید قرارداد روبرو شوند، «اقدام به تخلیه و جابجاشدن به محله یا منطقه پایینتر» میکنند.
آنچه این وضعیت را برای مستاجرها رقم زده، معادلات اقتصادی زمان جنگ است.
1️⃣3️⃣ جنگ ترجیح موجرها را هم تغییر داده و نتیجهاش، تحمل شرایط مستاجرها است.
1️⃣4️⃣ ترجیح موجرها در سال جاری، «تقویت دریافتیشان از محل اجاره» نیست، بلکه اولویت آنها «استمرار درآمد اجاره حتی با میزان کم» است.
1️⃣5️⃣ موجرها ترس این را دارند که «مستاجر خوشحسابشان» را با پیشنهاد رشد اجاره بالا از دست بدهند و نفر بعدی با پذیرش رقم بیشتر نتواند «پرداختی منظم» داشته باشد.
1️⃣6️⃣ خاتمه قرارداد مستاجر حتی ریسک چندماه خالی ماندن و عدم تعادل درآمدی برای موجر را به همراه دارد، آن هم با رشد شتابان هزینههای ماهانه.
1️⃣7️⃣ به همین خاطر، آنها برای پوشش این ریسکها، به رشد متوسط ۳۱ درصدی اجارهبها رضایت دادهاند.
❌ این رضایت بخاطر «کمیابشدن مستاجر توانمند در پرداخت» در بازار اجارهنشینها است.
🔗 نقشه حرارتی بازار اجاره مسکن تهران را از اینجا ببنید
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#اجاره #اجاره_مسکن #اجاره_بها #تورم_اجاره #تورم #مستاجر #موجر
#رصدخانه_بازار_مسکن
🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽
@HMO_den
🔴 موجرها هم دست به «رفتار احتیاطی» زدهاند، چون ترجیح آنها عوض شده است
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ اجارهبها نه تنها در تهران که در کل کشور، «کمرشد» شده است.
2️⃣ میانگین هزینه اجاره مسکن در ماه مرداد در شهرهای ایران ۳۱.۸ درصد رشد کرد.
3️⃣ این میزان رشد مبلغ در اجارهنامههای ۱۴۰۵ باتوجه به جهش ۹۰ درصدی هزینههای زندگی و داغتر شدن تورم خوراکیها به میزان ۱۲۸ درصد، «اتفاق غیرمنتظره» است.
4️⃣ نرخ تورم عمومی از ابتدای سال تاکنون ۱۸ واحد درصد افزایش یافت.
5️⃣ نرخ تورم خوراکیها هم حدود ۱۶ واحد درصد بالاتر رفت.
6️⃣ حتی هزینه تعمیر و نگهداری لوازم خانه نیز ۱۱۷ درصد نسبت به پارسال افزایش یافته است.
7️⃣ ارقامی که خانوارها برای «درمان و دارو» انجام میدهند نیز رشد ۸۸ درصدی از خود نشان میدهد.
⭕️ پس چرا در شرایطی که تقریباً همه کالاهای «سبدمصرف» گرانتر از قبل شده، اجارهبها با سرعت ثابت در حال افزایش است، آن هم رشدی به میزان یکسوم تورم عمومی و یکچهارم تورم خوراکیها؟
8️⃣ اجاره در گروه خدمات مصرفی خانوار است و همواره تورم خدمات اثر کمتری از «شوک قیمت مواد اولیه، جهش نرخ ارز و موارد موثر بر تورم کالاها» میپذیرد.
9️⃣ قراردادهای اجاره نیز بلندمدت است و این خود جلوی شوکهای قیمتی بیرونی را تاحدودی میگیرد.
🔟 اکنون اما علاوه بر دلیل اقتصادی، «ریسک سیاسی» نیز فعال شده و بنابراین فاصله تورم اجاره با تورم عمومی را شدیدتر از قبل کرده است؛ این ریسک به «وضعیت جنگ» مربوط میشود.
1️⃣1️⃣ مستاجرها برای آنکه از پس هزینههای جهشیافته خوراکی بربیایند، باید سایر مخارج ضروریشان از جمله اجاره مسکن که خودش بالاترین رقم در سبد مصرف را شکل داده، «مدیریت» کنند.
1️⃣2️⃣ در این حالت چنانچه با «پیشنهاد رشد سنگین اجارهبها» در سررسید قرارداد روبرو شوند، «اقدام به تخلیه و جابجاشدن به محله یا منطقه پایینتر» میکنند.
آنچه این وضعیت را برای مستاجرها رقم زده، معادلات اقتصادی زمان جنگ است.
1️⃣3️⃣ جنگ ترجیح موجرها را هم تغییر داده و نتیجهاش، تحمل شرایط مستاجرها است.
1️⃣4️⃣ ترجیح موجرها در سال جاری، «تقویت دریافتیشان از محل اجاره» نیست، بلکه اولویت آنها «استمرار درآمد اجاره حتی با میزان کم» است.
1️⃣5️⃣ موجرها ترس این را دارند که «مستاجر خوشحسابشان» را با پیشنهاد رشد اجاره بالا از دست بدهند و نفر بعدی با پذیرش رقم بیشتر نتواند «پرداختی منظم» داشته باشد.
1️⃣6️⃣ خاتمه قرارداد مستاجر حتی ریسک چندماه خالی ماندن و عدم تعادل درآمدی برای موجر را به همراه دارد، آن هم با رشد شتابان هزینههای ماهانه.
1️⃣7️⃣ به همین خاطر، آنها برای پوشش این ریسکها، به رشد متوسط ۳۱ درصدی اجارهبها رضایت دادهاند.
❌ این رضایت بخاطر «کمیابشدن مستاجر توانمند در پرداخت» در بازار اجارهنشینها است.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#اجاره #اجاره_مسکن #اجاره_بها #تورم_اجاره #تورم #مستاجر #موجر
#رصدخانه_بازار_مسکن
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤4👍1
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ میثم هاشمخوانی، تحلیلگر اقتصادی، در این پادکست ، «خیلی کوتاه اما کامل» درباره دو موضوع صحبت میکند.
🔻 موضوع اول/ ماجرای «پسانداز احتیاطی» مستاجرها در ماههای اخیر برای شرایط جنگی و تاثیر آن بر نحوه «تعامل با موجر برای اجارهنامه جدید»
🔻🔻 موضوع دوم/ تغییر اولویت موجرها از بابت اینکه؛
دنبال چه نوع مستاجری هستند؟
منظم به لحاظ پرداخت؟
یا قادر به پرداخت اجاره بالا؟
2️⃣ در این پادکست این موضوع نیز مورد بررسی قرار گرفته است:
«نحوه رشد اجارهبها در شهریور و پاییز»
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#اجاره #اجاره_مسکن #اجاره_بها #تورم_اجاره #تورم #مستاجر #موجر
#میثم_هاشم_خوانی
#رصدخانه_بازار_مسکن
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤1
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
🔭 رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ بازار مسکن در رتبهبندی بازدهی ماهانه داراییها، از آخر، دوم شد.
2️⃣ متوسط «قیمتپیشنهادی» واحدهای مسکونی در ماه گذشته ۲.۳ درصد نسبت به تیر افزایش یافت.
3️⃣ «قیمتقطعی» در معاملات نیز رشد ۳ درصدی کرد.
4️⃣ با توجه به عدم تغییر قیمت دلار در شهریور، بازار ارز در بازدهی ماهانه، در مقایسه با مسکن، سکه و سهام، رتبه آخر و مسکن رتبه سوم را بدست آوردند.
5️⃣ بیشترین بازدهی ماهانه سرمایهگذاری در مرداد، به نام «بازار سرمایه» ثبت شد؛
۲۴ درصد.
6️⃣ دو علت برای پیشتازی بورس در مرداد مطرح است؛
◀️ علت اول/ تغییرات مثبت عوامل بنیادی برخی شرکتهای بورسی
◀️ علت دوم/ کاهش نسبی ریسک جنگ در کنار چشمانداز سهام شرکتهای صادراتمحور باتوجه به رشدهای اخیر نرخ دلار.
◀️ بعداز بورس، بازار سکه با رشد ۹ درصدی قیمت در مرداد بیشترین بازدهی ماهانه را به سرمایهگذاران خود داد.
⭕️ چرا بازدهی مسکن «محدود» بود؟
🔻 بخشی از علت جهش بازدهی در برخی بازارها از جمله بورس، «وضعیت فعلی سطح تنش با غرب» است.
🔻این وضعیت، فعلا در نقطه «تعلیق جنگ» به تعادل رسیده؛ بنابراین ریسک هنوز وجود دارد و از بین نرفته است.
🔻چنین حالتی، یعنی «انتظار تداوم رشد قیمتها» که نتیجهاش، تمایل افراد مختلف با هر میزان سرمایه برای «رفتن به پناهگاههای تورمی» است.
7️⃣ اما بازار ملک فعلا نمیتواند «پناهگاه اصلی» سرمایهگذاران باشد.
◀️ یک دلیل اصلی این فرضیه، «حجم میلیاردی سرمایه برای ورود به این پناهگاه ضدتورمی» است.
◀️ دلیل دوم، تکمیلکننده دلیل اول است؛
داراییهای غیرملکی واکنش لحظهای به تغییر مثبت سطح ریسک جنگ بروز میدهند.
در حالیکه مسکن با تاخیر و کند دچار تغییر قیمت میشود.
◀️ دلیل سوم نیز «امکان سریع رفتوآمد» در بازار طلا، سهام و همچنین دلار در مقایسه با بازار مسکن است.
◀️ رکود سنگین خرید و تشریفات اداری و قانونی فروش یک واحدمسکونی، به قدری سرعت خروج از بازار ملک یا تبدیلدارایی را پایین آورده که بعضا «در فاصله تصمیم فروشنده ملک تا موفقیت در فروش، قیمتها در بازار رقیب طوری افزایش پیدا میکند که امکان ورود آن فرد فروشنده با قیمت مدنظرش را سلب میشود».
◀️ و دلیل چهارم «آینده احتمالی ریسک جنگ» است.
بروز دوباره درگیری نظامی، قیمت مسکن را در کوتاهمدت ممکن است کاهش دهد و امکان معامله را از افراد بگیرد.
8️⃣ برآیند این عوامل، فعلا امکان رقابت بازار مسکن با سایر بازارها در پذیرش سرمایهگذار را گرفته است.
9️⃣ با این حال، تحرکات محسوسی در این بازار بیشتر از سمت مصرفکنندهها دیده میشود.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #بازدهی_مسکن #دلار #طلا #سهام #بورس #بازدهی_مرداد #جنگ #ریسک_جنگ #قیمت_مسکن
#رصدخانه_بازار_مسکن
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤6
Forwarded from رصدخانه بازار مسکن
📌 دولتی که خودش را مشغول «مسکنسازی» میکند از «رفع موانع تولید مسکن» غافل میشود
رصدخانه بازار مسکن:
1️⃣ بحران «عدم تطابق عرضه با تقاضا» در بازار مسکن شهرهای ایران، به اوج خودش در مقایسه با سالهای اخیر رسیده است.
2️⃣ این نمودار میگوید، طی ۲۰ سال گذشته، مساحت آپارتمانهای ساختهشده در شهرها به جای آنکه «همجهت» با «سقوط قدرت خرید مسکن» حرکت کند و کاهش یابد، خلاف جهت «کوچکشدن توان خانوارها»، بزرگ و بزرگتر شده است.
3️⃣ نمودار سبزرنگ، قدرت خرید ۱۰ میلیون تومان پولنقد در بازار مسکن تهران را نشان میدهد؛
◀️ سال ۸۵ با این بودجه امکان خرید حدود ۱۲مترمربع از یک خانه در تهران وجود داشت.
◀️ اما سال ۱۴۰۴ بخاطر آنکه قیمت مسکن ۱۲۸ برابر شد، قدرت خرید این رقم به ۱۰سانتیمترمربع سقوط کرد.
4️⃣ نمودار آبیرنگ نیز«missmatch» یا همان «عدم تطابق عرضه با تقاضا» در بازار مسکن را نشان میدهد؛
◀️ طی این سالها که قدرت خرید خانه بخاطر جهش قیمت آب رفت، متوسط مساحت واحدهای مسکونی بیتفاوت به این بحران تقاضا، از حدود ۱۲۴ مترمربع در سال۸۵ به ۱۷۰ مترمربع افزایش یافت.
5️⃣ نمودار قرمزرنگ هم «کاهش نرخ رشداقتصادی» در دهه۹۰ را تصویر کرده که براساس آن،
درآمدسرانه حقیقی ایرانیها در ۱۴۰۰ نسبت به ۱۳۹۰، حدود ۳۶ درصد افت کرده است.
این یعنی کاهش رفاه و
افرایش فقر.
6️⃣ واگرایی «مساحت عرضه» و «توان تقاضا» در بازار مسکن، اکنون در بیشترین مقدار خودش قرار دارد.
❌ ترکیب «سقوط قدرت خرید و اجاره خانه با افزایش فقر، جهش قیمت مسکن و افزایش متراژ»، به دسترسناپذیرتر شدن مسکن برای خیلی از دهکها منجر شده است.
7️⃣ تعداد مستاجرهای در «فقر مسکن» در ابتدای دهه ۱۴۰۰ به ۲ برابر سال ۸۵ رسید.
◀️ بخشی از این تشدید فقر، نتیجه همین «واگرایی متراژ» است.
⭕️ تله «متراژ» چگونه پای تقاضای مسکن را گرفت؟
8️⃣ سیاستهای بخش مسکن طی ۱.۵ دهه اخیر به جای آنکه بحران «miss match» را مهار کند، به طرحهایی خلاصه شد که قرار بود «شکستبازار» را مدیریت کند، اما باعث «شکستدولت» شد.
◀️ دولتها از اواخر دهه۸۰ به بعد، دو طرح تامین مسکن را صفر تا ۱۰۰، خودشان در جایگاه سازندهها اجرا کردند.
◀️ این انحراف از سیاستگذاری به تصدیگری، دولت را از «کارهای اساسی و ضروری» از جمله همین اصلاح مقررات به نفع کاهش متراژ، غافل کرد.
◀️ ضوابط ساختوساز و مقررات ملی ساختمان، مانع ساخت واحدهای ۵۰ مترمربع و کمتر است.
◀️ بزرگترین مانع، «اجبار تامین پارکینگ» است.
مقررات ملی ساختمان هم حامی پنهان بزرگسازی آپارتمان است.
9️⃣ صاحبنظران اقتصادی، صبح دوشنبه در ساختمان مرکزی وزارت راهوشهرسازی به دولت توصیه کردند؛
مسیر تولید مسکن ۳۰ تا ۴۰ مترمربعی را «فوری» ایجاد کند.
🔟 در شرایطی که مردم «قدرت خرید» ندارند، دولت «کسری بودجه» دارد و بانکها نیز «ناتراز» هستند، کمهزینهترین اقدام زودبازده برای عرضه «مسکن وُسعپذیر»، بازگشایی راه ساخت خانههای زیر ۵۰مترمربع است.
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#بازار_مسکن #متراژ #ساخت #مساحت #واحد_مسکونی #قیمت_مسکن #عرضه_مسکن #تقاضا #رفاه #فقر #درآمد_سرانه #رشد_اقتصادی #طرح_جامع_مسکن
@HMO_den
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤1👍1